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2019年中级会计师考试时间9月7、8日，距离开考时间越来越近了，中华考试网为各位考生准备了2019年中级会计实务章节强化试题，希望可以帮助各考生更好的提升学习效果。
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第四章投资性房地产一、单项选择题1.下列经济业务或事项，属于投资性房地产的是()。
A.企业生产经营用的土地使用权B.企业生产经营用的厂房C.房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地D.企业经营性出租有产权的办公楼『正确答案』D『答案解析』选项A，属于企业的无形资产;选项B，属于企业的固定资产;选项C，属于房地产开发企业的存货。
2.下列关于投资性房地产初始计量的表述中，不正确的是()。
A.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成B.采用成本模式进行后续计量的外购投资性房地产，应当按照实际成本进行初始计量C.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出D.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量『正确答案』D『答案解析』无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应按实际成本进行初始计量。
3.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额应计入()。
A.公允价值变动损益B.其他综合收益C.营业外收入D.期初留存收益『正确答案』B『答案解析』根据准则规定，此处贷方差额记入“其他综合收益”科目，借方差额记入“公允价值变动损益”科目。
4.下列关于投资性房地产转换的会计处理，表述正确的是()。
A.在成本计量模式下，将投资性房地产转为自用的固定资产，应按投资性房地产在转换日的账面价值转入“固定资产”科目此试题来源于中华考试网——中级会计师焚题库/zhongji/B.在公允价值计量模式下，将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目;按其账面余额，贷记“投资性房地产——成本”科目，借记或贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目;按其差额，贷记或借记“投资收益”科目C.在成本计量模式下，将自用的建筑物转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备，分别转入“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧”“投资性房地产减值准备”科目D.在公允价值计量模式下，将自用的建筑物转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目;按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目;按其账面余额，贷记“固定资产”科目;按其差额，贷记或借记“其他综合收益”科目『正确答案』C『答案解析』选项A，应按投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备，分别转入“固定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”科目;选项B，差额应贷记或借记“公允价值变动损益”科目;选项D，贷方差额记入“其他综合收益”科目，借方差额记入“公允价值变动损益”科目。
投资性房地产转换的会计处理投资性房地产转换的会计处理投资性房地产与固定资产的转换以及投资性房地产成本计量模式与公允价值计量模式之间的转化，在各种考试中都会涉及。
尤其在实务中操作，需要尤为关注。
下面是yjbys店铺为大家带来的投资性房地产转换的会计处理的知识，欢迎阅读。
投资性房地产转换的会计处理日前，一则《因涉房固定资产成本法入账 16家上市银行隐藏房产3万亿元》的报道甚是夺人眼球。
据报道统计，截至2014年年底，上市银行的自有涉房固定资产净值约为5900亿元，而且绝大多数银行都是以成本作为初始价值，并按照每年折旧3%至7%的速度进行减值。
大致测算，即使按照最保守的估计，这部分资产的真实市价也将达到2.2万亿元，其账外隐藏的“私房钱”可能达到3万亿元。
该报道称,上市银行有一笔如此大的巨额财富长期“沉睡”且未能反映在会计报表中，而这笔财富正是其房地产资产的巨额增值部分。
对于“求钱若渴”的上市银行来说，是故意隐匿这笔财富，还是不得已而为之。
本文从会计的角度，案例解析一下固定资产与投资性房地产的'计价模式对上市公司财报的影响。
固定资产与投资性房地产的区别《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
《企业会计准则第4号——固定资产》规定，固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
根据以上定义，不难发现它们的区别主要有：一是持有的目的不同，固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有;投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有。
二是包含的范围不同，投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
此外，下列各项不属于投资性房地产:一是自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;二是作为存货的房地产。
练习题一、单项选择题 1、下列各项中，属于投资性房地产的是( )。
A、按国家规定确认的闲置土地 B、企业以经营租赁方式租出的写字楼 C、企业拥有并自行经营的饭店 D、企业持有拟增值后转让的建筑物 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考核投资性房地产的范围。
选项 A 不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不符 合投资性房地产定义；选项 C 是自用房地产；选项 D，企业持有拟增值后转让的土地使用 权属于投资性房地产，但建筑物必须是已经出租的才属于投资性房地产。
【该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核】 【答疑编号10770667,点击提问】 2、A 公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
A 公司的投资性房地产为一栋已出 租的写字楼，2010年1月1日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A 公司决定 对投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。
该写字楼的原价为6000万元，已计 提折旧1500万元，未计提减值准备。
当日该写字楼的公允价值为5500万元。
A 公司按净利 润的10％计提盈余公积。
不考虑所得税影响，则该事项对 A 公司资产负债表上留存收益的 影响金额为( )万元。
A、1000 B、900 C、1500 D、0 【正确答案】 A 【答案解析】 该事项对 A 公司留存收益的影响金额＝5500－(6000－1500)＝1000(万元)。
【该题针对“投资性房地产后续计量模式的转换”知识点进行考核】 【答疑编号10770673,点击提问】3、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换 当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值大于原账面价值的差额通过( )科目核算。
A、营业外收入 B、公允价值变动损益 C、资本公积 D、其他业务收入 【正确答案】 C 【答案解析】 自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时， 借方差额计入“公允价值变动 损益”，贷方差额计入“资本公积”。
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：房地产转换的会计处理● 详细描述：1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例4-8】20×9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。
随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。
20×9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。
该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×9年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中，原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元。
假定不考虑其他因素。
甲公司的账务处理如下：20×9年9月1日借：固定资产——厂房 80 000 000 投资性房地产累计折旧 20 000 000 贷：投资性房地产——厂房 80 000 000 累计折旧——厂房 20 000 000【教材例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。
20×9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租期为5年。
20×9年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。
假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。
甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——办公楼 500 000 000 累计折旧 5 000 000 贷：固定资产——办公楼 500 000 000 投资性房地产累计折旧 5 000 000【教材例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。
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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义2
投资性房地产的处置
二、投资性房地产的处置
注意的要点：
1.处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算。
注意：投资性房地产不是投资，所以它的处置损益不计入“投资收益”，同时它也不是非日常经营活动，处置损益也不可以计入营业外收支。
2.自用房地产转换为投资性房地产，采用以公允价值模式进行后续计量的，转换时若产生“资本公积――其他资本公积”，则处置时应将资本公积转入“其他业务成本”科目。
3.采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有过程中产生的公允价值变动损益累计额“公允价值变动损益”在处置时应转入“其他业务成本”科目。
这笔分录的借贷方均为损益类科目，因此这笔分录不影响利润，但它对企业其他业务所产生的利润有影响。
【例题24·计算分析题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。
租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000 000元，乙公司已用银行存款付清。
假设这栋写字楼原采用成本模式计量。
出售时，该栋写字楼的成本为180 000 000元，已计提折旧20 000 000元，不考虑相关税费。
要求：作出甲公司的会计处理。
[答疑编号3265040310]
『正确答案』
甲公司的账务处理如下：
借：银行存款200 000 000
贷：其他业务收入200 000 000
借：其他业务成本160 000 000。
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：房地产的转换（双向转换、重分类）——房地产的转换形式及转换日● 详细描述：1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
例题：1.2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。
该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。
A.3700B.3800C.3850D.4000正确答案：D解析：企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目，按其账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。
分录为：借：固定资产4000(原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销）200投资性房地产减值准备100贷:投资性房地产4000累计折旧200面定资产减值准备1002.关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（）。
A.作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的入账价值D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价正确答案：A,B解析：选项A,应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目；选项C,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；选项D，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义1
投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产转换形式及转换日
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。
出租日即为转换日。
非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；
投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。
（二）房地产转换的会计处理
转换原则：
1.成本模式下的转换
核算要点：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。
对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。
（1）投资性房地产转换为非投资性房地产：。
第四章投资性房地产第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换：房地产转换，是指房地产用途的变更。
企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重新分类。
1.转换的条件：企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，才可转换：（1）投资性房地产开始自用，即将投资性房地产转换为固定资产。
（2）作为存货的房地产，改为出租，即将存货转换为投资性房地产。
（3）自用建筑停止自用，改为出租，即将固定资产转换为投资性房地产。
（4）自用土地使用权停止自用，改为出租或资本增值，即将无形资产转换为投资性房地产。
（5）房地产企业将用于经营租赁的房地产重新开发对外销售，即将投资性房地产转为存货。
确凿证据：（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。
2.转换形式：“自用房地产或存货”与“投资性房地产”之前的互相转换。
3.转换日：（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”，转换日为租赁期开始日或用于资本增值的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”，转换日为房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
二、房地产转换的会计处理：1. 成本模式下的转换：（1）投资性房地产转换为自用房地产：借：固定资产/ 无形资产（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产累计折旧/ 累计摊销固定资产减值准备/ 无形资产减值准备（2）投资性房地产转换为存货：借：开发产品（原投资性房地产账面价值）投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产（原资产的账面余额）（3）自用房地产转换为投资性房地产：借：投资性房地产（原资产账面余额）累计折旧/ 累计摊销（原资产计提的折旧或摊销）固定资产减值准备/ 无形资产减值准备（原资产计提的减值准备）贷：固定资产/ 无形资产投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产：借：投资性房地产（原资产账面价值）存货跌价准备（原资产计提的跌价准备）贷：开发产品（原资产的账面余额）2. 公允价值模式下的转换：（1）投资性房地产转换为自用房地产：企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房产地产的账面价值。
本文由梦想会计学院梁老师精心编辑整理（营改增后知识点），学知识，抓紧了！
投资性房地产转换的会计分录处理
(1)投资性房地产转换为自用房地产。
企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目，按其账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。
【例1】20x9年8月31日，租赁期满，甲公司将出租在外的厂房收回，公司董事会就将该厂房用于本公司生产产品形成了书面决议，20x9年9月1日开始用于本公司生产产品。
该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20x9年8月31日，账面价值为45000000元，其中，原价60000000元，累计已提折旧15000000元。
甲公司的账务处理如下：
20x9年9月1日
借：固定资产——厂房;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;60000000
投资性房地产累计折旧;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;15000000
贷：投资性房地产——厂房;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;60000000
1。
中级会计职称考试《中级会计实务》第四章强化知识点投资性房地产知识点一：投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。
属于投资性房地产？【答案】属于。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
属于投资性房地产？【答案】属于。
3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
注意的问题：（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。
【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。
B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。
2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。
属于谁的投资性房地产？【答案】对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。
而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。
（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。
【思考问题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
第四章投资性房地产第一节投资性房地产概述房地产通常是土地和房屋及其权属的总称。
在我国,土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。
因此，房地产中的土地是指土地使用权。
房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
在市场经济条件下，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。
用于出租或增值的房地产就是投资性房地产。
投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
一、投资性房地产及其特征投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。
房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。
就某些企业而言，投资性房地产属于日常经营性活动,形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，属于与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。
投资性房地产租金收入的确认、计量和披露适用《企业会计准则第21号——租赁》的规定。
二、投资性房地产的范围投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
第 04 讲投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★〕该在收回时将其从投资性房地产转为存货。
〔〕（正确答案）×（答案解析）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货，这种情况下，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确说明将其重新开发用于对外销售的日期。
（例题·单项选择题）〔2021〕甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。
2×20 年 3 月1 日，该公司将一项账面价值为 300 万元、公允价值为 280 万元的作为固定资产核算的办公楼转换为投资性房地产，不考虑其他因素。
以下关于甲公司该转换业务对其2×20年度财务报表工程影响的表述中，正确的选项是〔〕。
A.减少投资收益 20 万元B.减少其他综合收益 20 万元C.增加营业外支出 20 万元D.减少公允价值变动收益 20 万元（正确答案）D（答案解析）自用固定资产转为公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值小于其账面价值的差额借记“公允价值变动损益〞科目，对报表工程的影响为减少“公允价值变动收益〞工程 20 万元〔300-280〕。
（例题·单项选择题）2×20年1 月1 日，甲公司将自用的写字楼转换为以本钱模式进行后续计量的投资性房地产。
转换当日写字楼的账面余额为 5 000 万元，已计提折旧 500 万元，已计提固定资产减值打算 400 万元；公允价值为 4 200 万元。
甲公司将该写字楼转为投资性房地产核算时的初始入账价值为〔〕万元。
A.5 000B.4 600C.4 200D.4 100（正确答案）D（答案解析）自用写字楼转换为以本钱模式后续计量的投资性房地产，应以转换当日写字楼的账面价值 4 100 万元〔5 000－500－400〕作为投资性房地产的初始入账价值。
中级职称《中级会计实务》强化学习：投资性房地产的转换
第四章投资性房地产——房地产的转换（非房地产企业）
一、自用房地产转换为投资性房地产：
1、成本模式下：原值对原值、折旧对折旧、准备对准备；
2、公允价值模式下：
（1）公允价值大于账面价值
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）
累计折旧（累计摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
贷：固定资产、无形资产（原值）
资本公积——其他资本公积（差额）
（2）公允价值小于账面价值
借：投资性房地产——成本（转换日公允价值）
累计折旧（累计摊销）
固定或无形资产减值准备
公允价值变动损益（差额）
贷：固定资产、无形资产（原值）
二、投资性房地产转换为自用房地产：
1、成本模式下：原值对原值、折旧对折旧、准备对准备。
2、公允价值模式下，无论公允价值大于或小于账面价值，差额一律计入“公允价值变动损益”，并结转相应科目余额。
借：固定资产、无形资产（公允价值）
公允价值变动损益（借方差额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
公允价值变动损益（贷方差额）
口诀（往里转：投资性房地产转为自用；往外转：自用转为投资性房地产）：
公允模式下，往里转都一样（全部计入公允价值变动损益）；往
外转分两样（公允大于账面——资本公积，公允小于账面——公允价值变动损益）。
会计中级实务-第四章投资性房地产-第四节投资性房地产的转换和处置考点8 房地产的转换(☆☆☆)考点精讲房地产的转换形式与转换日房地产的转换是指投资性房地产与自用房地产、存货间的转换。
不同类别房地产间的转入与转出，某转换日的确定也有所不同，具体如下所示。
转换形式 转换日的确定投资性房地产→自用房地产 房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期存货→投资性房地产(出租) 租赁期开始日自用房地产→投资性房地产(出租) 租赁期开始日自用土地使用权→投资性房地产(赚取租金或资本增值)自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期投资性房地产→存货 租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期2.房地产转换的会计处理⑴成本模式下的转换转换形式 会计处理投资性房地产→自用房地产 借：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备；贷：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备)投资性房地产→存货 借：开发产品，投资性房地产累计折旧(摊销)，投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产自用房地产→投资性房地产 借：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备) 贷：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备存货→投资性房地产 借：投资性房地产，存货跌价准备 贷：开发产品2.公允价值模式下的转换转换形式 会计处理投资性房地产→自用房地产 借：固定资产(无形资产)；贷：投资性房地产——成本、公允价值变动(或借记)，公允价值变动损益(或借记)投资性房地产→存货 借：开发产品；贷：投资性房增——成本、公允人价值变动(或借记)，公允价值变动损益(或借记)自用房地产→投资性房地产 借：投资性房地产——成本，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备)，公允价值变动损益(借方差额)；贷：固定资产(无形资产)，其他综合收益(贷方差额)存货→投资性房地产 借：投资性房地产——成本，存货跌价准备，公允价值变动损益(借方差额)；贷：开发产品，其他综合收益(贷方差额)名师解读成本模式下投资性房地产的转换中，均按照账面价值进行处理，不涉及对差额的处理；公允价值模式下投资性房地产的转换中，有时会涉及借方差额与贷方差额计入不同会计科目的情况，分以下情况进行理解。
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：房地产转换的会计处理● 详细描述：1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例4-8】20×9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。
随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。
20×9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。
该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×9年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中，原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元。
假定不考虑其他因素。
甲公司的账务处理如下：20×9年9月1日借：固定资产——厂房 80 000 000 投资性房地产累计折旧 20 000 000 贷：投资性房地产——厂房 80 000 000 累计折旧——厂房 20 000 000【教材例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。
20×9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租期为5年。
20×9年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。
假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。
甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——办公楼 500 000 000 累计折旧 5 000 000 贷：固定资产——办公楼 500 000 000 投资性房地产累计折旧 5 000 000【教材例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。
甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。
20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为500 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——写字楼 500 000 000 贷：开发产品 500 000 0002.公允价值模式下的转换（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。
处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。
投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例4-11】20×9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。
20×9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72000 000元。
该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70 000 000元，其中，成本为67 000000元，公允价值变动为增值3 000 000元。
甲公司的账务处理如下：借：固定资产——写字楼 72 000 000 贷：投资性房地产——写字楼——成本 67 000 000 ——公允价值变动 3 000 000 公允价值变动损益——投资性房地产 2 000 000【教材例4-12】20×9年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。
20×9年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。
2×10年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2×10年1月1日，租赁期为3年。
在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（2×10年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。
该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼。
采用公允价值模式计量假设2×10年1月1日，该办公楼的公允价值为380 000 000元，其原价为550 000 000元，已提折旧150 000 000元。
甲公司的账务处理如下：2×10年1月1日借：投资性房地产——办公楼——成本 380 000 000 公允价值变动损益——投资性房地产 20 000 000 累计折旧 150 000 000 贷：固定资产——办公楼 550 000 000【教材例4-13】20×9年4月15日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。
甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。
20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为400 000 000元。
公允价值为430 000 000元。
甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——写字楼——成本 430 000 000 贷：开发产品 400 000 000 其他综合收益——投资性房地产 30 000 000对照表： 1.非房地产企业成本模式下的转换公允价值模式下的转换（1）自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产【原值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产）【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备（1）自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产——成本【公允价值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 公允价值变动损益【借差】 贷：固定资产（无形资产）【原值】 资本公积——其他资本公积【贷差】（2）投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（无形资产）【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产【原值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备）（2）投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（无形资产）【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】 成本模式下的转换公允价值模式下的转换例题：1.A公司于20X9年1月1日将一幢厂房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为5年。
每年末收取租金100万元，出租时，该幢厂房的账面价值为2400万元，公允价值为2200万元。
20X9年12月31日，该幢厂房的公允价值为2250万元。
A公司20X9年因该投资性房地产对营业利润的影响为（）万元。
A.-50B.150C.200D.-200正确答案：A解析：出租厂房属于自用房地产转换为投资性房地产，公允价值小于账面价值的差额应确认公允价值变动损失200(2400-2200)万元，20X9年12月31日应确认的公允价值变动收益=2250－2200=50（万元），则20X9年因该投资性房地产对损益的影响金额=50－200+100=﹣50（万元）。
2.下列关于投资性房地产的会计处理中，表述正确的有（）。
A.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换当日的账面价值作为自用房地产的入账价值B.己经采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于新取得的投资性房地产，如果确实无法持续可靠取得其公允价值，应当对其采用成本模式计量直至处置，并假设无残值C.采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品【账面余额】 （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产——成本【公允价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 公允价值变动损益【借差】 贷：开发产品【账面余额】 资本公积——其他资本公积【贷差】（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品【账面价值】 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产【账面原值】（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也应对该项房地产采用成本模式计量D.对投资性房地产进行改扩建且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，在开发期间照提折旧或摊销正确答案：B,C解析：选项A，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）；选项D,在开发期间不计提折旧或摊销。
3.2011年1月1日，甲公司购入一项土地使用权，以银行存款支付2000 00万元，土地的使用年限为50年，采用直线法摊销，无残值，并在该土地上以出包方式建造办公楼。
2012年12月31日，该办公楼工程已经完工并达到预定可使用状态，全部成本为160000万元。
预计该办公楼的折旧年限为25年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零。
甲公司下列会计处理中，正确的有（）。
A.土地使用权和地上建筑物应合并作为固定资产核算，并按固定资产有关规定计提折旧B.土地使用权和地上建筑物分别作为无形资产和固定资产进行核算C.2012年12月31日，固定资产的入账价值为360000万元D.2013年土地使用权摊销额和办公楼折旧额分别为4000万元和6400万元正确答案：B,D解析：土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，选项A错误，选项B正确；2012年12月31日，固定资产的人账价值为其建造成本160000万元，不含土地使用权价值，选项C错误；2013年土地使用权摊销额=200000÷50=4000(万元），办公楼计提折旧额=160000÷25=6400(万元），选项D正确。
