物业风险管理(整理).pptx

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风险与物业管理风险
2.专业服务咨询的风险 早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业服务企业不具备
足够的专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，就难以发现 项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建 议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位有良好 沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方 面可能导致物业建成后管理动作中的一定风险。
物业管理风险
胡圣平
2016年6月7日
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物业风险管理
01 风险与物业管理风险
02 物业管理风险防范
03 紧急事件处理
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风险与物业管理风险
一、风险的内涵和构成要素
风险是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可 能性。不确定性是风险的一个必要条件，但不是充分条件。只有具有不利影 响事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的，才是企业的风险。因此， 风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。三者的关系为：风险 因素的增加会导致事故发生的可能性增加；而风险事故的发生可能导致损失 的出现。而风险事故的发生可能导致损失的出现。这就是风险要素之间的辩 证关系。
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风险与物业管理风险
3.合同执行的风险
前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业 服务企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果，但在业主入住和合同执 行过程中，由于缺乏相应法规知识或其它原因，可能会发生对前期物业服务合同的 订立方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发纠纷。
仅会造成物业共用部位损坏、安全隐患、邻里纠纷等，增加物业管理的运行、 维修、维护成本，还会使物业服务企业承担一定的物业装饰装修管理责任。
（2）物业使用带来的风险。在物业日常使用过程中，业主、物业使用人对 物业使用出现不当行为和不当使用（如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞
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风险与物业管理风险
(3)管理项目外包存在的风险。在专业公司履约的过程中，专业服务行为不 符合物业管理服务要求，虽然物业服务企业可通过要求整改予以解决，但其
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风险与物业管理风险
后果往往是业主、物业使用人仍将责任归咎于物业服务企业。
（4）物业管理员工服务存在的风险。物业服务企业未能履行物业服务合同 的约定，导致业主人身、财产安全的损害的，要承担相应的法律责任。由于 员工违规操作引发的问题，按照法律上称为的“雇主责任”，物业服务企业也 将承担其属下员工不当作为的赔偿责任。
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风险与物业管理风险
（二）前期物业管理的风险
前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体 包括三个方面：
1.合同期限
根据合同法第四十五条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生 效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件合同，自条件成就时失效。” 前期物业服务合同是附解除条件的合同，物业管理条例26条规定，“期限未 满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务
消防通道、损毁共用设备设施和场地等），难以确定责任人；或业主、物 业使用人因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故，造成他人人身伤 害或财产损失时，物业服务企业就要承担一定的法律责任。
（3）法律概念不清导致的风险。在公共安全、人身财产的保险、保管方面， 业主、物业使用人往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清，误将本应 由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业服务企业，导致物业 服务企业与业主、物业使用人纠纷增加，物业服务企业为此投入大量的人力、 物力、精力，造成不必要的消耗，承担额外责任。
2.合同订立中的风险
在前期物业服务合同的订立中，物业建设单位居于主导方面。而且物业相 关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等，
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风险与物业管理风险
均需要物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业服务企业订 立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业服务企业承担风险转嫁给物 业服务企业。此外，一些物业服务企业为了取得项目的管理权，在合同签订 时压低管理费用，影响到接管项目后正常经营的维持；或对有关责任约定不 清晰，或忽视免责条款，甚至做出一些难以实现的承诺，致使接管后发生的 不测事件（家中财产被盗、人员伤亡等）都有可能被业主作为向物业服务企 业位代的理由。
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风险与物业管理风险
2.物业管理日常动作过程中存在的风险
（1）管理理费收缴风险。
（2）替公用事业单位代收代缴费用存在的风险。在公用事业费用（如水电 费等）的代收代缴以及公共水电费分摊中，物业服务企业居于收取和缴纳的 中间环节，如业主、物业使用人不及时、不足额缴纳相应费用，势必导致物 业服务企业蒙受经济损失，承担其不应有的风险。
前期物业服务阶段处于矛盾交织的特殊时期，工程遗留的质量问题，设施设备调 试中未妥善解决的问题，都会影响业主正常生活，由此引发对前期合同的争议和纠 纷，处理不当，会诱发管理风险。
Байду номын сангаас
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风险与物业管理风险
（三）日常物业管理的风险 1.业主、物业使用人使用物业和接受物业服务过程中存在的风险 （1）物业违规装饰装修带来的风险。业主、物业使用人违规装饰装修，不
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风险与物业管理风险
合同终止。”因此，前期物业服务合同的期限具有不确定性，物业服务企业 随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期 规划和各种投入将蒙受损失。但如果企业考虑这一因素，规划和投入不到位， 可能带来操作上的短期行为，也会引发业主、物业使用人与物业服务企业的 矛盾和冲突。
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风险与物业管理风险
二、物业管理风险的内容 物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自
然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。
（一）早期介入的风险 1.项目接管的不确定性带来的风险 物业服务企业在还没能确定取得项目接管权的时候，投入较多的人力、物
力和财力。但因为种种因素，最终未被建设单位选聘，物业服务不仅蒙受人、 财、物的损失，还将损害企业的品牌形象。