东三旗养老地产小产权开发目研究报告调研阶段

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中车易泊
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市场考察研究分析
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竞项市品目场楼综环盘述境调查 市场外环境:昌平区域定位与简介
本案
∆ 规划——“两轴两带多中心”,本案刚好处在 东部发展带的商业核心区,区位价值明显。
∆ 人口——目前昌平城市化进程正在加速前进, 2010第六次全国人口普查,昌平区共登记常住人 口166.05万人,连续十年人口平均每年增10.46 万人,年平均增长率为10.45%。 ∆ 交通——位于首都西部发展带上,东临顺义区, 南与朝阳、海淀区毗邻,西与门头沟区和河北省
人口总体情况:本案位于天通苑北侧,天鑫家园,紫金家园和九台庄园别墅区,在天通苑商圈居住的流动人口与 固定人口总数约为100万人,而回龙观居住区总人口也超过80万人。区域内的人口数量,足以支撑本案的开发。 小区数量:本案辐射区域内有天通西苑,天通北苑,半截塔村,九台庄园,天鑫家园以及回龙观地区众多小区。
竞项市品目场楼综需盘述求调查 目标客户需求调查分析
建筑形式需求统计表
总价与面积需求统计表
总结:本案覆盖区域内,房源屯量较大,去化速度较慢,人群住房需求集中在55-95㎡的 区间内,总价承受内力在110-220万的区间内,加上小产权难以按揭操作的难点,户型开
发上应以客户需求和承受能力为配比依据,尽量以95平米以下户型为主打户型。
本案立汤路以东为亚运村汽车市场,规划上是一个大型产业园;北 部目前为种植区,规划中为大规模的居住和部分商务区;西边目前 是半截塔村,是一个居民聚集村落,规划中很快将拆迁,成为新农 村改造项目。从周边来看,本案未来将位于密集居民区,大型汽车 产业基地、新型商务金融产业区交汇地段。
项目综述 本案交通区位概述
竞项商品目业楼综氛盘述围调查 天通苑地区简介——商业分布
亚运村车市 本案
布拉格商业公园
西单商场
龙德广场
华堂商场
北辰购物中心
竞项商品目业楼综氛盘述围调查 天通苑地区商业详解
竞项市商品目场业楼综调氛盘述查围调查 天通苑地区商业详解
竞项市商品目场业楼综调氛盘述查围调查 天通苑地区商业详解——布拉格商业公园(即将开业)
竞项市品目场楼综环盘述境调查 市场内环境:昌平区小产权房调查
本案
北京小产权房分布图
∆ 政策——从13年6月中旬起,北京市政府以 区县政府为责任主体,以乡镇为清理整治单元, 开展对利用集体土地违法建设销售(变相销售) 住宅的清理整治工作。 ∆ 销售——暂无常规营销途径,以地下业务员 形式铺网,传单与短信为主的信息传递方式, 销售形势为以租代售。无售楼处(或暂停营 业),目前由于政策原因基本处于冷冻期。
北七家 6万人
沟自头 7万人
回龙观 68万人
西三旗 5万人
西小口、东小口 3万人
天通苑 80万人
李县坟 上辛堡等 23万人
竞市项品场目楼支综盘撑述度调查 天通苑地区简介——人口收支情况
天通苑地区简介——城镇人口收入、支出情况
总结:天通苑地区人居收入较为平均,且增长较快,流动人口较多导致人均居住成本占总生活成本 的比重较大,已超过20%,食品消费支出不超过10%,服务型消费支出接近20%,根据恩格尔系数 衡量体系标准,本案区域内的人群属于富裕人群,拥有相当多的流动人口且购买与消费能力较强。
本案位于北京大型成熟生活社区——天通苑生活区以北200米,项目南侧紧邻天通苑西三区,位于天通苑居住小区 北部边缘;西临紧邻主干道——立汤路和城铁5号线,距地铁5号线-天通苑北站约300米。西侧为东小口镇和半截 塔村(正在升级改造的住宅区域)。项目以东是东三旗旧城区(面临改造),北侧临近北七家。
项目综述 人口总体情况与小区数量概述
东三旗养老地产项目 地产投资分析研究报告
投资发展部 汇报人:逄金正
2013.10.16 1
汇报内容
1 项目综述与整体认知 2 市场考察研究分析 3 竞品楼盘及本案优劣势分析 4 定位、定价及经济效益测算
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中车易泊
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项目综述与项目定位
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项目综述 总体:位于天通苑北,商业成熟,临地铁,城市化进程快,流动人口多,区位优势极佳。
以上是本案覆盖区域内冲击较大的产权房,目前暂无区域内新盘在售
以上是本案覆盖区域内冲击较大的小产权房
竞项竞品目品楼综分盘述析 强劲对手:布拉格商业公园住宅区
∆ 布拉格商业公园,区位上与本案重叠,节 点在本案之前,对周围优质潜在客户杀伤力 较大,客户一旦下定,便无法再做调整,短 时间内对本案客户分流的冲击较大。
市竞项场市品目篇场楼综总调盘述结查分析
天通苑地区商规模不断延伸,本案已在覆盖范围内,且可能成为新的商业核心
∆ 本案周边具备专业市场与综合商
业体共同打造的商业氛围,明年开 业的布拉格商业公园在开发体量、 开发品质、开发实力上具备了成为 区域核心商业体基础条件,这使得 本案有了更好的溢价能力,同时周 边的巨大人口密度,也足以支撑项 目的开发,使得销售更有保障。
怀来县接壤,北与延庆、怀柔相连,辖区最南端 距市中心区仅4公里,发达的交通网络成为昌平 区联通全国乃至世界的通道。航空:昌平区距中 国最大的航空港--首都国际机场仅35公里。 ∆ 人文——北京的北大门,是历史文化名城,又 是以发展旅游、高教、科技为主的首都卫星城。
有文物保护单位78处,昌平区重点文物保护单位 72个。其优越的自然条件、丰富的资源和多彩的 人文资产吸引着国内外投资者的目光。
∆ 但是南七家、北七家。东三旗等
农村改造项目是潜在的威胁,具体 开发方式与开发体量不确定,可以 确定的是城市化进程的加快使得本 案有了更好的预期。
中车易泊
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竞品楼盘及本案优劣势分析
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竞项竞品目品楼综分盘述析 竞品楼盘售价及屯量分析 销售市场价格及屯量分析 以天通苑中区为原点,沿地铁5号线向外售价呈现依次递减趋势
∆ 屯量——目前仅昌平已落成无产权住宅已有 28处,在建项目6处(四处别墅,两处大棚房) 屯量巨大,但本案周边暂无同类产品。 ∆ 节点——目前本案区位内除布拉格商业公园 内存有800-1200套小产权房住宅,并无其他 项目,其开盘节点在2014.1.1。 ∆ 综上——风险与机会并存,机会大于风险。
பைடு நூலகம்
竞 市项品场目楼支综盘撑述度调查 天通苑地区简介——人口数量