中原深圳万科第五园三期项目策划报告

万科第五园报告一、引言万科第五园是一项位于中国的综合性园区开发项目。

该园区是万科集团在城市规划和地产开发领域的一项重要举措。

本报告将对万科第五园的项目进展、规划设计、市场前景等进行分析和评估。

二、项目进展万科第五园项目于2019年启动，目前已经进行了两年的规划和建设。

项目规划占地面积约1000亩，计划建设商业、住宅、办公等多个功能区域。

截至目前，园区的土地平整、基础设施建设以及一期建筑物的施工均已完成。

预计2022年年底，项目将全面竣工。

三、规划设计1. 功能区划分万科第五园规划设计包括商业区、住宅区和办公区三个主要功能区域，并设置公共服务设施和自然景观绿化区。

商业区将引入国内外知名品牌商铺，满足消费者购物、休闲的需求。

住宅区将提供多样化的住宅产品，满足不同群体的居住需求。

办公区将提供现代化的办公场所，吸引各类企业入驻。

2. 绿化和生态设计为了打造宜居的园区环境，万科第五园注重绿化和生态设计。

园区内设置了多个公园和绿地，种植了大量树木和花草，使人们可以在自然环境中放松身心。

此外，园区还引入了先进的生态科技，包括雨水收集系统和太阳能发电设备，以减少对自然资源的消耗。

3. 建筑风格与现代化设施万科第五园的建筑风格以现代化和创新为主导。

项目采用了最新的建筑设计理念和技术，建筑外观简洁大气，内部配备了先进的设施和设备。

办公区的建筑采用了玻璃幕墙设计，充分利用自然光线，提供舒适的工作环境。

四、市场前景万科第五园项目位于城市发展迅速的区域，附近拥有大量企事业单位和居民群体。

园区周边交通便利，配套设施完善，为项目的发展提供了良好的市场基础。

据市场调研，该区域商业、住宅和办公物业的需求仍然旺盛，因此万科第五园具备良好的市场前景。

五、风险与挑战尽管万科第五园的市场前景良好，但项目仍然面临一些风险与挑战。

首先，房地产市场的波动性可能会对项目销售和租赁业务造成影响。

其次，竞争对手的进入可能对项目的市场份额造成压力。

此外，政策环境和市场需求的变化也可能对项目的规划和发展带来不确定性。

万科第五园一、项目概况万科第五园项目是2005年万科地产在深圳坂雪岗区规划开发的又一大规模平居住社区。

第五园总建筑面积约63万平方米，占地约50万平方米，计划共分9期开发完毕，这是一个纯粹的中式小镇，依山依水渐成规模。

在这一片方竹丛掩映、院落相联的别墅、叠院、多层及高层的复合社区内：五园书院，宁静致远。

书院占地1500平方米，文化定位秉承中国四大书院，纵横古典与现代；打造深圳及全国第一家情景式社区图书馆。

古色古香，徽州老屋。

“老房子”是万科为发掘和保护中国传统民居的一种尝试。

中式特色，文化商业街。

商业街占地6000平方米，基本功能完备，汇聚了餐饮、华润万家超市、中国银行、便利店、药店等商户。

极大地满足社区日常生活，形成现代中式特色文化的商业街。

葱茏覆盖，园林泳池。

在社区中各个架空层错落着各种健身娱乐设施，让饭店的家人拥有自由休闲的空间。

成长乐趣，幼儿中心，高档幼儿园，幼龄教育机构，能给孩子带来童年最大的乐趣。

二、项目特色项目主打特德是现代中式建筑风格，吸纳了岭南四大名园、北京四合院等众多中式建筑的精华，辅以现代的建筑文化及特色，形成了其独具特色的现代新中式建筑特色。

三、策划源泉万科第五园的设计秉承“骨子里的中国”的设计理念，力图在中国名居文化建设上有所突破，依寻“岭南四园”的思路，以现代中式的建筑语言探索中式人文生活得到态度。

建造了崭新的住宅小区——万科第五园，其意是想在“岭南四园”的基础上探索一种新型的、南方的中国式的现在生活模式，园林层叠，出入有致，空间有错，明亮通透，湖光山色，饶有新意。

特别是中国名居中内敛和赋予涵养的气质深受文化人士和知识分子的喜爱。

中国式的现代建筑，是一个新的提法。

虽然有人喜欢传统的建筑格局，建造了新的古典住宅庭院，但现代空间感缺乏，更有些人仅仅拿了传统建筑的符号贴在现在建筑上，那并不是中国式的住宅，充其量是中国传统建筑符号而已。

万科从中国人的生活习惯开始着手，从中国船艇居住的内涵着手，设计万科第五园这个作品，是一次非常有意义的探索。

第五园案例分析深圳万科“第五园”是万科集团在深圳做的第一个“现代中式”风格的项目。

其独特的“原创现代中式”的建筑风格令人耳目一新，更给业界带来中式公寓项目策划的新思路。

另外，该项目一经推出便获得市场的认可，销售成绩可嘉，项目的运作非常成功。

万科“第五园”的出现说明国内房地产开发商踏出了“中式公寓”的第一步，本文将对第五园进行全方位的剖析，解读万科的中式理念。

一、为什么做“中式”万科一直都是“引进派”，从欧式风格到西班牙风格，引领国内住宅项目的“时尚”。

而此次“第五园”却一改万科往日的作风，改走中式路线，进行全新的尝试。

一个项目的定位是基于各种因素的，那么我们先来剖析一下万科为何要将第五园打造成“中式”风格。

（一）项目开发背景1．宏观市场背景“万科第五园”位于深圳龙岗区（关外）坂雪岗片区，是万科在深圳将开发重心向关外转移策略的重要环节。

2003年1月，第五园项目正式启动，2004年10月开工建设，2005年7月正式开盘销售，因此我们有必要先来了解一下03年深圳房地产的宏观市场。

03年深圳房地产市场经历了年初的SARS风潮，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。

但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着均衡、平稳的发展状态。

2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%，涨幅不大，市场价格稳定。

而市场供给结构不平衡导致关内外价格相差很大，关内的价格几乎高于关外一倍，主要原因在于：特区内土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，从而引至房价较快上升，价格差距拉大。

然而值得注意的是，深圳的城市发展的重心已经开始逐步向关外转移，开发商们的主战场也随之转移至了关外。

03年土地市场出现的热点地块“坂雪岗”拍地时，万科与华侨城的激烈竞争正能说明问题。

万科·第五园项目研究一、研究背景二、项目概况三、项目定位研究四、项目营销策略研究一、研究背景Ì研究背景2005年7月23日，万科·第五园项目正式开盘发售。

开盘当日推出的346套单位全部售出，销售率100％，总成交金额为3.5亿元。

为何万科·第五园刚入市就受到消费者如此热烈的追捧？是什么成就了第五园开盘即封盘的销售奇迹？是因为万科的品牌磁场效应，还是其“原创现代中式”的建筑风格定位，抑或是万科采用的文化营销策略。

Ì研究目的1.解析万科·第五园的定位策略及营销策略；2.总结项目运作的成功经验；3.营造全员参予的学习氛围，打造“学习性”团队，增强公司的向心力和凝聚力。

Ì研究思路1.从定位策略及营销策略两方面来对第五园进行解析；2.研究过程中，重点结合市场需求特征及市场发展趋势来形成研究结论；3.形成的研究结论，对项目组操作项目可以起到较大的借鉴作用；4.理论与实践相结合，逐步形成新地标特有的研究体系。

二、项目概况Ì位置本项目位于布吉镇坂雪岗高新技术产业园区，梅观高速与布龙公路交汇处。

坂雪岗片区位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生活服务发展轴线上，该轴线被定位为深圳特区居住、生活配套与第三产业的拓展区域，也被定位为深圳特区外住宅产业最具发展潜力的区域。

Ì交通路网系统较为完善，目前主要有“两横”布龙公路、环城南路；“三纵” 梅观高速、五和大道、坂雪岗大道。

Ì配套片区配套设施不完善，以社区内部配套为主，主要有菜市场、社区健康服务中心、小学、幼儿园等。

Ì规划总占地面积11万㎡ ，建筑面积为14.23万㎡，容积率为1.27，户均1个车位。

分两期开发，首期为庭院别墅、叠院HOUSE、合院阳房（多层）。

Ì户型庭院别墅有四个户型（190㎡--234㎡）；叠院HOUSE有三个户型（135㎡--165㎡）；合院阳房有三个户型（73㎡--105㎡）。