房地产价格培训课件.pptx

求决定论、效用决定论和收益决定论作为补充。
第二节 房地产价格的特征
与一般物价共同之处： —都是价格 —都有波动 —按质论价
一、地价与一般物品价格的不同
1、生产成本不同：地价本质不是劳动价值的货币表现。 2、折旧不同：保值增值性体现在土地上，土地具有永续 性， 本身不存在折旧。 3、价格差异不同：一般物品可以大量制造，价格较一致。土地 价格差异很大。 4、市场性质不同：一般物品为较完全市场，而土地市场为不完 全市场。 5、供求变化不同：由于土地数量难以增加或减少，并具有不可 移动性，其供给弹性较小。所以地价多受需求方面的影响。
追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
个最终因素，其他因素最终都 是通过影响房地产的供给与需 求来影响房地产的价格。
一、房地产需求
一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有消费者 对某种房地产愿意并且能够购买的数量，是所有消费 者需求的总和。
❖ 房地产价格水平 ❖ 消费者的收入水平 ❖ 消费者的偏好 ❖ 相关物品的价格水平：替代品和互补品 ❖ 消费者对未来的预期
二、房地产供给
一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有所有 房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能 够提供出售的数量，是所有供给的总和。
❖ 房地产价格水平 ❖ 该种房地产的开发建设成本 ❖ 该种房地产的开发技术水平 ❖ 房地产开发商和拥有者对未来的预期
供给弹wenku.baidu.com？
三、房地产均衡价格
供求平衡点所对应的价格和数量是消费者和房地产 开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。
算和判定评的估结价果格。 成交价格
格上下波动
公开市场价值
一个良好的评估价=正常成交价= 市场价格
公开市场： 1.交易双方追求最大的经济利益 2.市场信息充分 3.有充裕的时间交易 4.对交易对象有必要的专业知识 5.交易条件公开且不具有排他性
正常成交价格形成的条件（7点）： 1.公开市场 2.交易对象本身具备市场性 3.众多的买者和卖者 4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿 5.买者和卖者都具有完全信息，了解市场价值 6.理性的经济行为：力图以最小的经济代价去
楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
如：甲土地单价700元/平米（容积率5），乙510元/ 平米（容积率3），如房价1200元/平米，造价900元/ 平米，试比较利润。
三、从价格管理角度划分
基准地价、标定地价和房屋重置价格 ❖ 城市基准地价：基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域
及其商业、住宅、工业等主要土地利用类型分别评估的土地 使用权单位面积的平均价格，是分用途的土地使用权区域平 均价格。 ❖ 标定地价：标定地价是政府根据土地管理的需要，在基准地 价评估基础上，修订评估出一定时期、一定条件下，能代表 不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。 ❖ 房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、 设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造 同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要 的费用、税金加上应得的利润。
第二章 房地产价格
第一节 房地产价格的概念和形成条件
一、房地产价格的概念 二、房地产价格的形成条件 三、房地产价格决定理论
第二节 房地产价格的特征 第三节 房地产供求与价格
一、房地产需求 二、房地产供给 三、房地产均衡价格
第四节 房地产价格的种类 第五节 房地产价格评估原则
第二章 房地产价格
第一节 房地产价格的概念和形成条件
第二节 房地产价格的特征
①受区位的影响大； ②实质上是权益的价格； ③房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租
金。房地产价格与租金的关系，就象资本的本金与利 息的关系； ④是在长期、综合考虑下形成的； ⑤一般是个别形成，容易受交易者的个别因素影响。
第三节 房地产供求与价格
一.供求: 供给与需求是影响房地产价格的两
3、有效需求----购买力
三、房地产价格决定理论
价值决定论、供求决定论、效用决定论和收益决定论。
（1）劳动价值论认为决定商品价格的基础是商品的价值，即 价格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中的人类抽象劳动， 商品的价值量是由社会必要劳动时间决定的。
（2）供求决定论认为商品的价格是由供求双方决定的。 （3）效用决定论认为商品的价格取决于商品的效用。 （4）收益决定论认为商品之所以有价值是因为其能够在未来 给商品拥有者带来收益。 作为一种特殊商品，其价格决定应以劳动价值论为基础，以供
四、从不同目的和状态划分
买卖价格 租赁价格：租金 抵押价值：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价 值。 计税价值：为政府课税目的，由估价人员估定的作为 房地产课税依据的价值 征用价值：政府强制征用房地产时给予的补偿金额。 保险价值：房地产投保时为确定保险金额提供参考依 据而评估的价值。
举例说明
❖ 抵押价格 房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是
一、房地产价格的概念 1、为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币表
示--现象 2、 是商品价值的货币表现--本质
房地产价格：是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价。 从本质上讲它是房产价格和地产价格的统一,是房产商品价值 和地租资本化价格的综合性货币表现。
二、房地产价格的形成条件 1、有用性 2、房地产的稀缺性
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上 格下围价波绕格动理或，论价市价值估