土地登记代理实务 PPT课件

第五节国家作价出资(人股)国有建设用地使用权初始登记第五节国家作价出资(人股)国有建设用地使用权初始登记国家作价出资(人股)国有建设用地使用权初始登记是对一宗地上新设立的以作价出资或者人股方式取得的国有建设用地使用权进行的土地登记。

一、基本概念1.国有建设用地使用权作价出资(人股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨国有建设用地使用权进行资产处置的一种方式。

2.它是指国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该国有建设用地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让国有建设用地使用权的规定转让、出租、抵押。

3.国有建设用地使用权作价出资(人股)形成的国家股股权按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府国土资源行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

二、法律特征(一)国有建设用地使用权作价出资(人股)必须依法审批1.国有建设用地使用权作价出资(人股)的审批权限为省级以上人民政府批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家作价出资(人股)方式配置土地。

2.改制企业根据批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的国土资源行政主管部门申请核准。

其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，3.其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级以上国土资源行政主管部门审批。

同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，企业可持有关省(自治区、直辖市)的处置批准文件到国土资源部转办统一的公函。

(二)国有建设用地使用权作价出资(人股)方式受范围限制1.国有企业改革时，经国土资源行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。

2.其中可以采取国有建设用地使用权作价出资(人股)的行业、企业有：自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资人股的方式，向集团公司或企业注入土地资产；3.对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让(六)土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让(1)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

(2)抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

(七)因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

人民法院、仲裁委员会的法律文书(包括判决书、裁决书等)，本身具有与不动产登记和动产交付等公示方法相同的形成力，因此，依据此类判决书、裁决书而取得的土地使用权，无须再进行登记公示而直接发生效力。

(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

继承是导致物权变动的一个重要方式。

按照我国《继承法》第二条和《物权法》第二十九条的规定，继承从被继承人死亡时开始，“继承开始”即“被继承人死亡(生理死亡、宣告死亡)”之时。

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

(3)依照法院判决、仲裁裁决、继承、遗赠等而取得的土地使用权，可以不经登记。

法院的判决书、仲裁委员会的裁决书或者继承、遗赠等，所针对的只是具体当事人而非一般人，对当事人以外的第三人的公示力和公信力较弱，因此而取得的土地使用权，虽可以不经登记即发生效力；但未经登记，土地权利人在处分该土地使用权时，不发生物权效力。

(4)权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当先将土地权利申请登记到其名下，再申请办理土地权利变更登记。

缴纳相关税费(八)缴纳相关税费1．土地增值税(1)纳税人。

土地增值税是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收，是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。

第三节我国土地登记的法律依据及效力一、内容提要：本讲主要讲述了我国土地登记的法律依据及效力、土地登记的特点与基本原则、土地登记的内容与分类。

二、重点、难点大纲要求：掌握土地登记的法律依据、效力、特点，土地登记的基本原则、内容与分类。

熟悉土地权属性质与来源，土地权利主体、客体;土地登记的基本单元、土地登记机关。

第三节我国土地登记的法律依据及效力一、土地登记的法律依据(一)实体法律依据土地登记的实体法律依据是指包含有土地权利规定性内容的法律、法规和规定。

如《中华人民共和国宪法》。

《物权法》等等。

由于土地是人类生产和生活的载体，任何社会经济活动都必然涉及土地利用，相应有许多法律法规都包含有关于土地权利的内容。

如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国渔业法》，以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。

(二)程序法律依据土地登记的程序法律依据是指包含有规定土地登记的程序性内容的法律、法规和规定。

如《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

关于我国土地登记的程序法律依据，主要有《物权法》第十条、第十一条；《中华人民共和国土地管理法》第十一条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条、第六十二条；《中华人民共和国担保法》第四十二条；《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条、第五条、第六条、第七条，以及国土资源部最新颁布实施的《土地登记办法》等。

《土地登记办法》是现行最全面、最集中规定土地登记程序的部门规章。

2007年12月30日由国土资源部40号令颁布，自2008年2月1日起施行。

题目：土地登记的实体法律依据是指包含有土地权利规定性内容的法律、法规和规定。

精品教学课件设计| Excellent teaching plan土地登记xx应提交的文件资料三、土地登记xx应提交的文件资料申请人向土地登记机构申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：(1)土地登记申请书；(2)xx身份证明材料：(3)土地权属来源证明；(4)地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；(5)地上附着物权属证明；(6)法律法规规定的完税或者减免税凭证；(7)其他证明材料。

其中，地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。

申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，申请人是法人的，提交单位法人证明，但有的法人如机关法人不需提交，此外还有法定代表人或负责人身份证明书(参考样例见表2—2)、法定代表人或负责人的个人身份证或户籍簿；申请人是自然人的，提交个人身份证或户籍证明，个体工商户也视为自然人对待；不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。

凡是委托他人代理申请土地登记的，均须同时提交《土地登记委托书》和委托代理人的个人身份证。

代理人为法定代理人的，不需签署《土地登记委托书》，但须提交其为法定代理人的证明，如表明亲属关系的户口簿、村委会或居委会开具的监护人身份证明等。

申请人应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

四、土地登记xx及填写说明《土地登记申请书》是土地权利人申请土地登记的法律文书，是申请人向土地登记机构陈述其合法使用或拥有的土地权属来源和土地现状，请求对其土地权利给予法律承认和保护的一种表格式样的书面申请。

(一)《土地登记申请书》一般包括下列基本事项精品教学课件设计| Excellent teaching plan(1)申请人情况：申请人名称(姓名)、证件种类、证件编号、单位性质、通讯地址、法定代表人或负责人姓名及联系方式、代理人相关信息等；(2)申请登记的土地情况：土地坐落、面积、用途、权利设立情况、取得价格、权属性质、使用权类型等；(3)申请登记的内容；(4)其他事项。

历年考试情况分析一、历年考试情况分析：（一）随着社会主义市场经济体制的建立和完善，为全面推进地籍事业社会化和产业化，进一步转变政府职能，规范土地市场，适应新形势下社会对土地登记的要求，1996年原国家土地管理局在全国部分城市开展了土地登记代理试点。

试点工作开展后，土地登记代理行业发展迅速，从开始的少数人员和机构在小范围内从事土地登记代理工作，发展到目前土地登记代理趋向行业化、专业化，并已从沿海经济发达地区发展到全国各地。

为提高土地登记代理专业技术人员的素质，规范土地登记代理行为，2002年12月中华人民共和国人事部、国土资源部联合发布了《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》和《土地登记代理人职业资格考试实施办法》，对从事土地登记代理业务的专业技术人员实行职业资格制度，并纳入全国专业技术人员资格证书制度统一规划。

近年来土地登记代理人考试的难度越来越大，土地登记代理人的考试大纲、考试教材及考试命题经过这几年的发展，考试大纲逐步规范，考试教材的内容逐步完善，考试命题范围已经涉及到教材的边边角角。

这是近几年来土地登记代理人考试的主要规律。

（二）《土地登记代理实务》的出题规律1、考试注重教材和大纲的变化内容出题者往往注重新教材和大纲的变化内容，肯定会在考试中加大对新增加内容的考试力度（在08年考试中大家肯定已经体会到了），所以大家对本次考试教材中的变化和新增内容应作为学习的重点。

2、《土地登记代理实务》这门课程的出题点（分值）在各章节分布比较均匀，综合分析题内容在各章节中分布没有规律（有时一道综合分析题会涉及若干章知识点）。

3、考试内容涉及到教材的边边角角从2002年到2009年的变化趋势来看，2004年以前的土地登记代理人考试注重对教材主要知识点的掌握的考核，对教材大面上的知识点考核内容比较多，2005年以后，不但注重对大纲要求的内容进行考核，对教材中的一些小知识点、小例子，大家容易忽略的知识点也成了出题对象，让大家有时摸不着头脑。