2021年购房心得-摘自“天涯小灰灰207”
2021牛年已经到来，大部分热点城市大概率迎来银四。大家已经从媒体上看到很多关于楼市盛况以及涨跌预测，这里所说主要给那些、资金预算有限的刚需购房者一些中肯的建议，希望给大家带来一些信心和收获。
在城市买房对于现在的年轻人特别是大学毕业不久的年轻人绝对是一个挑战，需要的不仅仅是资金，还有技巧，眼光，时机，勇气等等。如果您觉得对您有帮助，请耐心阅读，一定会有收益。
1.购房城市如何选择
如果你是在大城市工作的朋友，千万不要回老家买房，特别是那种四五线城市或者小县城。没有房子结不了婚，那就暂时不结婚。你用青春和血汗换来的一点点积蓄决不能浪费到县城里。不要给老家的父母和兄弟姐妹买房，更不要借钱给他们在老家买房买车和装修。否则你会像樊胜美和房似锦一样，被活活拖死！珍惜你的首套首贷，即便你的首付有限，也不要把有限的首付用在四五线的小城市。
第一套房要买在大城市，买在你的工作地。大城市对于年轻人普遍友好。除了一线城市外，其余城市落户都不难。不要觉得我掏空六个钱包也只有三四十万首付，就一定只能买在德州，莱芜，上饶这种
城市。在诸如苏州和杭州这种长三角准一线城市依然有一万多的地铁房，就业机会也不是四五线城市可比的。只有在大城市买房你才能收获城市发展的红利。
2.第一套房怎么买
刚需买房，投资价值放在首位，涨得快才是硬道理。你的房涨得慢甚至不涨，以后置换成本就更大了，甚至置换彻底无望。所谓宁愿买贵不能买错就是这个道理。你可能说我买来就是住的不考虑升值。我听到太多的身边朋友这么说都替他们惋惜。没有哪套房子可以住一辈子。房子基本上三五年就更新换代。你回头看一下二十年前的福利分房老破小，没有学区的现在已经没有人要了。
对于大部分普通人来说房子都是人生中最重要的资产没有之一，一定要重视房子的金融属性（保值增值、易流通）。因为凡事怕个万一，如果碰到家里有人重病急要钱不得不卖房，如果卖不出或者卖不起价钱，真的想哭都来不及。很多人在买房时，都感觉自己会在这套房子里住一辈子，那种感觉像极了爱情。但现实就是大多数人买房后，差不多5年左右就会换掉。再说买来自住的房子就不用考虑升值吗？一些人认为房子升值了没有意义，因为房价贵了，即使卖了也买不起新的，这类人最大的问题是把浮盈不当盈，浮亏不当亏。一套房总价100万，贷款70万，负债率70%，房子涨到了150万，负债率立即降
到50%以下，房子如果不断升值，你的负债率是在不断降低的，也就是说浮盈可以改善你的资产负债表，随着房子的升值，你的净资产是在上涨的。你的房子升值了1.5倍。但是相对于你的投入资金30万，实际收益达到了80万，接近投入资金的3倍。这就是金融杠杆的力量。所以，哪怕你不炒房，也要保证自己买的房子不断升值。对于刚需而言，这一套房几乎是家庭最大的资产了，不指望它升值赚钱，难道真的要靠996加班么？记住，第一套房涨了一切好办，它是资产裂变的前提。
3.配套怎么选择
买房就是买配套，相信你肯定听过置业顾问跟你说过。但是配套也有好坏之分，售楼小妹最擅长的就是给你罗列一大堆配套设施。比如罗列一堆未来规划，体育场，公交车站，长途车站，批发中心，医院等这些配套都是你生活中不常用到，并且对房价毫无正向影响的配套。
最有价值的配套是：学区、地铁、商业、产业、环境（公园湿地河流）。这每一项配套都会给你的房产大幅增值。所谓五朵金花，以上价值排序为：学区》地铁》商业》产业》环境。以上五点能占三点都属于优质房产。当然还要优选次新房，好户型，优质开发商，优质物业，低容积率，高绿化率。这些都属于锦上添花。
学区价值最为重要的原因是因为不可复制。优质城市的学区房通常都是二手为主，没有新房也就更说明了其稀缺性。一个纯粹的二手市场完全由供需决定的。房价高不高房东说了算。如果让你花200万
买个优质小学入学名额，一定不会有人买。但是200万买个学区房，大家抢着买。为什么呢，因为你学区用完了还能卖300万，这就是白赚。
关于地铁房，首选两条或者多条地铁交汇处。100M属于地铁上建房，1000M属于地铁房。超过1KM的不能称之为地铁房。越靠近市中心，地铁对房价的影响越小，越到郊区，地铁对房价的影响越大。远郊的楼盘，通常都是沿地铁线路建设的，不靠地铁的房子千万别买，因为涨不动未来你还卖不掉。
商业和产业就不用说了，有人才有未来，城市的活力取决于引入人口多少，不要对外地人多的城市抱有偏见，人们用脚投票争着去的城市才有未来。
4.哪些房子不能买
如果不是特别有钱，又不是市场的老手，千万别买海外房产，别买旅游度假房产，别买商铺。更不能买非标房产，公寓、小产权、动迁房、法拍房、售后包租房、烂尾翻新房通通不要碰，坚决只买70年产权的纯商品住宅。你一定听说过以前一铺养三代现在三代养一铺的故事。没错，电商的冲击导致现在的商铺举步维艰。很多城市的商铺单价在十年前是同区域住宅的四倍，现在是同区域住宅的一半。如果你不相信，可以去问问楼下中介附近住宅底商的挂牌价格。
关于小区大小，总建筑面积超过150万平米的巨型小区坚决不能买；超过100万平米的小区不建议买；30~100万平米可以综合考虑；
30万平米以下才是优先选择。大型小区管理通常不完善，群租多，混乱，停车难，出门远，北京的天通苑早上第一趟地铁永远挤不上。
关于房龄，坚决不碰老破旧，特别是凤变冰的老破旧。除非是优质学区。老破旧贷款比例和贷款年限都有很多限制，同样的首付完全可以买新城区新房。入手了老破房等想置换了才叫哭也哭不出来。
5.如何利用信贷
最大限度的利用好自己的首套首贷，用足贷款额度，不要用高首付做低额度的纯公积金贷款。参考每年增发货币10%，你从银行贷款哪怕利率6%，实质上相当于银行还帮你抵御了通胀带来的货币贬值。贷款年限越久越好，每一次贷款都要贷足30年，月供越少越好。不到卖房的那一刻，决不要提前还款。
如果夫妻双方无法在婚前各自购买一套的话，可以一个人做主贷人，保持另一个人征信上面名下没有贷款记录。几年后想买二套三套，你会发现名下没贷款记录是多么宝贵。破限贷的方法都在售楼小姐和信贷员那里，你问了才会告诉你。如果你已经决定买房且有首套首贷资格，千万不要去办信用贷个贷消费贷网贷，注意及时还清信用卡，如果流水不足要养流水。怎么操作可以问百度或者信贷员。当然如果你已经用完了所有贷票还要去买，那么个贷随意，抵押贷也没问题。
6.户型如何挑选
由于资金有限，购房永远不可能一步到位，没有十全十美的房子，
