西安市控制市区建筑高度的规定
2010-08-13 09:18
(1986年10月29日西安市第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准1993年1月16日西安市第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议批准修正)
一、为了切实加强历史文化名城的保护，充分体现西安历史古都的独特风貌，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国文物保护法》、《国务院关于西安市城市总体规划的批复》的有关规定，结合我市城市建设实际，制定本规定。
二、市区建筑高度控制应当贯彻保护和建设相结合的方针，在保持西安历史文化名城独特风貌的前提下，合理地利用土地，改善城市环境，促进我市经济和社会事业的发展。
三、在本市市区范围内进行城市建设的适用本规定。市区指本市城市规划区内的城区和郊区。
四、西安市城市规划管理局负责本规定的实施。
五、市区建筑高度控制应当采取分区梯级式布局，突出西安历史文化名城特点的古建筑、古遗址。整体上，旧城的建筑物低于旧城外的建筑物；文物古迹、风景区周围的建筑物低于外围的建筑物；在古建筑、古遗址周围地区，建筑物的布局、体量、高度、造型、风格必须与之相协调。旧城内应严格控制建筑高度，新建筑风格应与古城风貌及环境相协调。以明城墙、钟楼、鼓楼等主要古建筑以及传统居民区为保护主体，建筑高度按保护范围和实际情况实行分区控制。从明城墙向市中心依次分为平房、九米、十二米、十五米、十八米、二十一米、二十四米、二十八米、三十六米八个级次。整体控制高度以旧城内标志性建筑钟楼的宝顶 (三十六米)为限。在高层可行区范围内可分散安排少量的高层建筑。旧城外下列区域应当限制建筑高度，其他区域的建筑高度不受限
制。
1、一环路限高过渡区；
2、文物保护建设控制地带；
3、三条重点文物古迹通视走廊；
4、经规划主管部门批准的微波通讯、广播、气象雷达高度控制走廊。
六、旧城内分区高度控制
(一)旧城内低层区
钟楼周围：东北、西南两个方向，沿盘道红线建筑高度不得超过二十四米；东南方向沿盘道红线建筑高度不得超过十八米；西北方向，钟楼与鼓楼之间规划为市中心绿地。鼓楼周围七十米范围内建筑高度由平房递升至九米。碑林、关中书院、化觉巷清真寺、德福巷的传统民居保护区，在规划范围内建筑高度不得超过九米。书院门、竹笆市、湘子庙街、安居巷沿街为不超过九米的传统形式建筑。北院门、德福巷保留为一、二层建筑的传统风貌街巷。革命公园、莲湖公园、儿童公园周围建筑高度由九米依次递升，其它文物点周围三十米至七十米范围内建筑高度不得超过九米。其它需要保持传统风貌的民居地区，可以改造为不超过十二米带坡顶的住宅。
(二)环城区
城墙内侧一百米以内建筑高度不得超过九米，建筑形式采取传统风格，一百米以外，采取梯级形式过渡，过渡区建筑形式应为黑、灰色瓦坡顶建筑。城墙外侧至环城路只允许分散建设少量高度不超过九米的园林式建筑。环城路红线以外的建筑物应高低错落，建筑高度从二十四米、三十六米各以六十米距离为一过渡区。东、西、南、北城门外的环城路外侧红线以外五百米范围内，建筑高度从二十四米、三十六米以下，各以六十米距离逐步过渡到五十米以下。过渡区外高度不受限制。
(三)旧城内高层可行区
西一路及其以西相对位置以北，西五路以南，东至解放路中段，西至洒金桥地段，解放路一线可向北至西七路口，向南至大差市口为高层可行区。按照详细规划所选定的合适地点，可以建少量风格与古城相协调的散点式高层建筑，其高度一般不超过三十六米。西五路东口以西至老关庙口，东新街的解放路口以西至规划的行政大街西口，解放路的五路口以南至东新街口，洒金桥北口以南至规划的行政大街西口，四条道路两侧，可按城市设计，分散布点，经西安市城市规划建设委员会同意，建设总量不超过二十幢，每幢建筑面宽不超过五十米，加上必要的附属物，构筑物其总高度不超过六十米的塔式高层建筑。
(四)重点文物古迹通视走廊
钟楼至东、西、南、北城楼，为重点文物古迹通视走廊。东大街、北大街通视走廊宽度为五十米，东大街通视走廊内建筑高度不得超过九米，通视走廊外侧各二十米，建筑高度不得超过十二米。南大街通视走廊宽度为六十米。西大街通视走廊宽度为一百米，在一百米范围内建筑高度不得超过九米。
(五)旧城内多层区
旧城内低层区、环城区、高层可行区以外的区域为多层区。由低层区、环城区向多层区采取梯级过渡，由平房、九米、十二米、十五米、十八米、二十一米、二十四米依次递升；南北按日照间距隔一幢可增加一个级次，东西每十五米可增加一个级次。
七、旧城外分区高度控制
(一)宽度在二十五米以下道路两侧的临街建筑高度，应按道路中心五十四度视角斜线确定，并按1∶3以下坡度斜线计算建筑后退高度。宽度在二十五米以上道路两侧建筑高度，应按城市设计确定。
(二)大雁塔、小雁塔、兴善寺、青龙寺等文物古迹保护区院墙外周围五十米为建设控制地带，新建建筑高度不得超过九米，建设控制地带外的园林绿地范围，园林建筑高度不得超过十二米，园林绿地界限外，建筑高度由十二米依次递升。
(三)南门至大雁塔、大雁塔至青龙寺遗址、青龙寺遗址至东门三条重点文物古迹通视走廊，通视走廊宽度为一百米，通视走廊内限高另行制定。
(四)大明宫遗址公园、汉城遗址、阿房宫遗址文物保护范围内的建设按文物保护法的规定执行；文物保护范围外的建设控制地带内的建筑高度，按规划由平房向九米递升；建设控制地带外的建筑高度由九米依次递升。
(五)产河公园东西两侧，南至规划的铁路南环线，北至灞河，为环市绿带建设控制区，只能建少量高度不超过十二米的建筑。
(六)其它公园、风景区、古遗址、古建筑周围按城市规划，建筑高度由九米依次递升。
八、高度的计算方法
(一)一般地区的建筑物高度，平顶房屋按女儿墙或檐口高度计算，坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上必要的附属物，其高度不超过七米的，不计入建筑高度内。
(二)重点文物保护单位和重要风景区附近建筑物的高度按照建筑物最高点，包括附属物计算。
(三)计算建筑物高度的起始点，一般从建筑物所在地室外自然地坪算起。文物保护点周围新建筑物建筑高度的起始点应按文物点所在地室外地坪算起。
九、本规定的分区高度系控制高度，不要求分区内所有建筑必须达到此高度。分区内控制高度的建筑，应当分散布点，错落有致，并保持适当的距离。
十、重点文物保护单位的保护范围及其建筑控制地带的建筑高度，由市规划管理部门会同文物管理部门按文物保护有关规定制定实施细则。
十一、建筑高度与防火、防空、防震、航空、微波通讯等方面的要求发生矛盾时，由市规划管理局协
调解决。
十二、铁塔、水塔、烟囱及其它工程构筑物的高度控制，执行所在地区的建筑限高标准。
十三、在本规定公布实施以前已经建成或正在施工的建筑物，其高度超过该地区限制高度的建筑项目，原则上不再变更。已经批准尚未施工的应按本规定执行。
十四、本规定自公布之日起施行。
建设用地容积率管理办法 第一条为了进一步规范建设用地容积率的管理，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城乡规划条例》、住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》（建规[2012]22号）和《陕西省城市规划管理技术规定》（陕建发[2008]73号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本行政区域城镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率管理，适用本办法。工业项目建设用地参照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》执行。 第三条本办法所称容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 第四条规划部门负责建设用地容积率管理工作。国土、建设、城管、监察等部门按照各自职责，协同做好建设用地容积率管理工作。 第五条任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件中确定的容积率。确需调整已确定容积率的，应当符合以下条件： （一）城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块建设条件变化的； （二）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致
已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的； （三）国家和省上的有关政策发生变化的； （四）法律、法规规定的其他条件。 符合上述条件之一的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，规划部门可以按照本办法规定的程序重新核定建设用地的容积率指标。建设项目容积率调整不得提高建筑密度，不得降低绿地率。 第六条调整规划设计条件确定的容积率，应当履行下列程序： （一）建设单位应当向规划部门提出书面申请，说明调整理由并附规划建筑设计方案； （二）规划部门对资料齐备的申请项目进行初审。经初审容积率增加在5%以内（含5%）需要修改的,由规划部门组织专家和发改、国土、建设、城管等部门负责人对规划建筑设计方案调整的必要性和规划设计的合理性进行论证，报政府备案；经初审容积率增加在5%以上的，规划部门应当报告政府，由政府组织专家和规划、发改、财政、国土、建设、城管、监察等部门以及园区管委会的主要负责人对容积率调整进行论证； （三）规划部门将论证后拟调整的规划建筑设计方案进行公示。如规划调整可能对利害关系人产生影响，应征求利害关系人的意见，必要时召开听证会； （四）经论证、公示、征求利害关系人的意见后，对符合容积率调整条件的，由政府批准。规划部门将容积率调整
第七章建筑物的高度控制 第四十四条建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防和经批准的控制性详细规划等方面的要求外，应同时符合本章的规定。建筑高度计算见第十一章《附录二》第8款。 第四十五条在有净空高度限制的气象台、电台和其它无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。 第四十六条在文物保护单位的建设控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合文物保护的有关规定，建筑设计方案应进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经建筑和文物专家评审以后，由城市规划管理部门会同有关部门具体核定。 视线分析方法参见第十一章《附录二》第9款。 第四十七条市域内主要城市道路及重要景观道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应小于或等于75°的仰角。 即：H/S≤tg a a≤75° 式中：a—仰角，指道路红线边与高层建筑总高所形 ·55·
成的夹角。 S—建筑后退道路红线的距离 H—建筑高度。 次要朝向面向道路时，可按以上计算结果的70%作为最小退让道路红线的距离。 （计算方法见第十一章《附录二》第10款图示） 第四十八条其余城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定： （一）沿19m及以上宽或4车道以上的城市道路建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍（计算方法见第十一章《附录二》第11款图示）。 即：H≤1.5(W+S) 沿路高层组合建筑的高度,按下式控制: A≤L(W+S) 式中:A—沿路高层组合建筑以1：1.5（即56.3°）的高度角在地面上的投影的总面积，L—建筑基地沿道路规划红线的长度，W—道路规划红线宽度，S—沿路建筑的后退距离（计算方法见第十一章《附录二》第11款图示）。 次要朝向面向城市道路时，可按以上计算结果的70%作为最小退让道路红线的距离。 （二）沿18m宽或4车道以下（不包括4车道）的 ·56·
建筑面积与容积率计算暂行规定 第一条为进一步明确建设项目审批阶段有关建筑面积与容积率计算的规则,根据《建设工程建筑面积计算规范》、《梧州市城市规划管理技术规定》和有关技术标准,结合本市实际,制定本规定。 第二条在梧州市城市规划区内,审批建设项目，应当执行《建设工程建筑面积计算规范》、《梧州市城市规划管理技术规定》和本规定。 第三条建设项目的建筑面积计算分为计容建筑面积计算及可建建筑面积计算。计容建筑面积是指建设项目中,根据容积率计算出的建筑面积。可建建筑面积是指按相关规范计算建设项目的实际建筑面积。 计容建筑面积=可建设用地面积×容积率。 可建建筑面积＝计容建筑面积(扣除按高度折算部分)＋奖励建筑面积＋不计入容积率计算的其它建筑面积。奖励建筑面积范围详《梧州市城市规划管理技术规定》相关规定。 第四条建筑基地内的以下建筑面积，不计入可建建筑面积： (一)建筑底层设架空层用作通道、绿化等公共活动部分(架空层应以柱、剪力墙落地，不设围护结构,视线通透、空间开敞）。 (二)建筑飘窗挑出外墙宽度一般不得大于0．6米，飘窗高度一般不得超过2.２米，符合上述要求的飘窗不计算建筑面积。 （三）沿街建筑沿公共空间部分设置的骑楼或过街楼底层。 (四）设备管道夹层（专用于设备及管道布设的空间，一般除检修口外不得设置其他出入口）高度不超过2.2米时。 第五条建筑基地内的以下建筑面积，不计入该项目的计容建筑面积,但须计入可建建筑面积： （一)避难层中的避难空间。
（二)建筑底层设架空层用作停车、居民设施等用途部分按1/2计算建筑面积。 （三）地下层或半地下层，如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时。 (四)在建筑内部(包括首层、其他楼层及地下层)或外部提供全天候对外开放的步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间体系联系在一起且其有效宽度不小于4米的空间。 第六条建设项目的计容建筑面积按以下规定计算： （一）屋顶层设备用房(含公共楼梯间、电梯机房等)面积计入计容建筑面积。 (二)地下层如仅用作停车时,不计入计容建筑面积；如作为办公、商场或其他营业性公共场所等用途时，全部计入计容建筑面积。 地下层 定义计算细则 满足条件功能剖面图平面图层 数建筑 面积 容积 率 h1≥1/2Ｈ 且ｈ2≤1．0米停车、不 计 入 单列 计算 不计 h１≥1/２H 且h2≤1．0米办公、 商场、 其他营 业性公 共场所 等功能 不 计 入 单列 计算 计容 注释: 地下层——房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的
2012年西安房地产在建项目（一） 1、工程名称：黄渠头安置小区（金波园）建设工程二标段施工 业主：西安曲江建设集团有限公司 施工方：中铁二十一局集团第二工程有限公司 工程概况：建筑面积：125095.17㎡ 开工时间： 2012.04.15 竣工时间： 2013.10.25 造价格： 30099.890514万元 2、工程名称：恒原泰和都市之窗项目施工 业主：陕西量得实业开发有限公司 施工方：武汉新建总建设集团有限公司 项目经理或总监：李建荣 工程概况：建筑面积：总建筑面积135328. 2平方米； 其它内容：建筑层数：地上A座18层，B座28层，C座22层，地下3层；框架剪力墙结构。 开工时间： 2012.04.02 竣工时间： 2013.09.08 造价： 9839.75万元 3、工程名称：曲江亮丽家园项目建安工程 业主：西安曲江建设集团有限公司 工程概况：建筑面积约39383.56平方米 4、工程名称：金光园小区工程
5、工程名称：西安华海酒店工程施工 业主：西安华海酒店投资股份公司 施工方：陕西建工集团总公司 工程概况：面积24617.46㎡，其中： B-16#-25#：均为地下1层，地上2层，框架结构，建筑面积10664.08㎡；1号会所：地下1层，地上2层，框架结构，建筑面积6259㎡；2#、3#、4#会所：均为地上2层，框架结构，建筑面积1692.78㎡；地块B地下车库6001.6。 6、工程名称：西安市阎良区关山镇卫生院康桥分院门诊综合楼工程 业主：西安市阎良区关山镇卫生院康桥分院 施工方：西安市阎良区建筑工程公司 项目经理或总监：史克超 开工时间： 2012.04.02 竣工时间： 2012.08.02 7、工程名称：曲江九宫坊工程施工监理 业主：陕西嘉豪房地产开发有限责任公司 开工时间： 2012.01.30 竣工时间： 2012.12.05 造价： 107.88万元 8、工程名称：“山水·香堤” 1~8#住宅楼及地下车库工程施工 业主：西安航天基地实业发展有限公司 施工方：西安市建筑工程总公司 项目经理或总监：谢世兴 开工时间： 2012.04.07
建筑高度计算 l 《建筑设计防火规范》GBJ16—87（2001修订版）建筑高度为建筑物室外地面到其女儿墙顶部或檐口的高度。屋顶上的了望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等不计入建筑高度和层数内，建筑物的地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5m者，不计入层数内。 l 《全国民用建筑工程设计技术措施》（2003） 2.3.1.在重点文物保护单位和重要风景区附近的建筑物、在航线控制高度以内的建筑物，其高度系指建筑物的最高点，包括电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等。 2.3.2在上条所指地区以外的一般地区。其建筑高度，平顶房屋按室外地坪至建筑女儿墙高度计算。坡顶房屋按室外地坪至建筑屋檐或屋脊的平均高度汁算。屋顶上的附属物，如电梯问、楼梯间、水箱、烟囱等。其总面积不超过屋顶面积的25％、高度不超过4m的不计入高度之内。 2.3.3特殊体形的建筑顶层设有景观构筑物或设有其他辅助设施的建筑高度的汁算，应由当地主管主管部门确定。 2.3.4消防要求的建筑高度，为建筑室外地坪到其屋顶面或檐口的高度；
2.3.5在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线通讯(含微波通讯)设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关部门对净空的有关要求。 《通则》4．3 建筑高度控制 4．3．1 建筑高度不应危害公共空间安全、卫生和景观，下列地区应实行建筑高度控制： 1 对建筑高度有特别要求的地区，应按城市规划要求控制建筑高度； 2 沿城市道路的建筑物，应根据道路的宽度控制建筑裙楼和主体塔楼的高度； 3 机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑，当其处在各种技术作业控制区范围内时，应按净空要求控制建筑高度； 4 当建筑处在本通则第1章第1．0．3条第8款所指的保护规划区内（在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区的各项建设），应按国家或地方制定的保护规划和有关条例进行。 注：建筑高度控制尚应符合当地城市规划行政主管部门和有关专业部门的规定。 4．3．2 建筑高度控制的计算应符合下列规定： 1 第4．3．1条3、4款控制区内建筑高度，应按建筑物室外地面至建筑物和构筑物最高点的高度计算；
绿色建筑调研报告——长安塔
一、建筑简介 建设单位：西安世园投资（集团）有限公司 设计单位：中国建筑西北设计研究院有限公司 建筑师：张锦秋，徐嵘，万宁 建设地点：西安世界园艺博览会园区 设计时间：2009年9月 竣工时间：2011年4月 用地面积：8992平方米 总建筑面积：14065平方米 长安塔做为西安世界园艺博览会标志性建筑之一，位于西安世界园艺博览会园区制高点小终南山上，是2011年西安世园会的标志，也是园区的观景塔，游人可登塔俯瞰，全园美景尽收眼底。长安塔高99米，地上共十三层，象征古城西安十三年的建都史，被誉为21世纪的“绿色建筑”。该塔由建筑大师张锦秋院士设计，在设计上保持了隋唐时期方形古塔的神韵，同时利用钢架玻璃结构增加了现代元素，除一层外，现代艺术品均放在明层，国宝级文物则置于暗层，古今交替，贯通东西。既体现了中国建筑文化的内涵，又彰显出时尚现代的都市风貌，是生态建筑的实践和示范，建成后的目标是成为提升西安城市建筑文化内涵的标志性建筑。
二、设计理念 文化的标志性：此塔具有“天人长安”文化的标志性，其形象带有“长安”的特色。此塔根据唐长安宝塔的特点设计成方形，塔外观造型具有唐代木结构塔的造型特点。反映历史上长安人与自然的共生共荣，此塔具有文化的标志性。 时代的标志性：全塔采用先进的内钢框架支撑结构，自重轻、施工快，且钢材为可循环材料，节能环保。屋顶及所有挑檐均采用安全玻璃，与墙体的玻璃幕墙共同构成水晶塔的效果。 尺度的标志性：根据实施性详规，长安塔坐落在小终南山上，是景区的制高点建筑，是主、副两条景观轴的交汇点。对全园成景，同时也是俯瞰全园景观最好的景点。 三、区位分析 长安塔位于西安市世博园区内， 世博园园区总面积418公顷，其中 水域面积188公顷。其位于西安市 的东北方向，于西安市东郊浐灞生 态区内，浐河和灞河交汇处，西安 市浐灞生态区广运谭生态公园内。 浐河和灞河具有悠久的历史文化内 涵，广运潭是唐朝漕运的终点站，繁华热闹盛极一时。
关于施行《建筑工程建筑面积、容积率计算规则（修 订）》的通知 洪规字[2012]152号 各设计单位、建设单位： 为正确引导城乡规划管理，规范规划管理中建筑工程的建筑面积及容积率的计算方法，我局根据国家相关标准及设计规范的要求，借鉴外地经验，结合本市实践，对原《建筑工程建筑面积、容积率计算规则》（洪规技字[2007] 第1号）进行了修订。自2012年5月1日起施行，请各设计单位、建设单位遵照执行。 二○一二年四月一日 建筑工程建筑面积、容积率计算规则（修订） 为正确引导城乡规划管理，规范规划管理中建设工程的建筑面积计算方法，现依照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005），结合本市实践，对原《建筑工程建筑面积、容积率计算规则》（洪规技字[2007] 第1号）进行修订： 第一条各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准，不得随意虚构设计平面用途及性质。 第二条建设单位（个人）、设计单位应当按照诚信原则，规范建筑面积计
算，如实申报送审材料。 第三条以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积并计入容积率 （一）地上建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率；层高小于2.2米者按1/2面积计入容积率（含建筑物顶部的楼梯间、电梯机房，及有围护结构的结构转换层、设备管道层、底层车库、杂物间等）。 （二）在室外地坪以上部分的高度超过1.5米(含覆土)的集中地下室，其建筑面积计入容积率。场地地坪标高不一致时，室外地坪以周边城市道路标高加上0.3米计算（周边城市道路标高不一致，以低的城市道路标高为标准）。 （三）临街建筑底层架空层、底层临街商业的后半部分架空层应当计入容积率。 （四）超高层建筑的其他非避难空间（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房）应当计入容积率。 第四条以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积但不计入容积率 （一）因特殊原因（人防、地质、管线等）地下室整体抬高作为大空间停车使用的，应进行竖向设计并组织好排水并与相邻地块平接，抬高不超过2.6米。 （二）主体建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于停车及设备用房的地下室。 （三）住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于储藏功能的住宅地下室或半地下室。
建设用地容积率管理办法 第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。 第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。 第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。 第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。 第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。 第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。
第七条国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整： （一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的； （二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的； （三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的； （四）法律、法规规定的其他条件。 第八条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求： （一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由； （二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证； （三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证； （四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案； （五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果； （六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。
建筑高度控制 三、建筑高度控制 场地内建筑物的高度影响着场地空间形态，反映着土地利用情况，是考核场地设计方案的重要技术经济指标。在城市规划中，常常因航空或通讯设施的净高要求、城市空间形态的整体控制、以及土地利用整体经济性等原因，对场地的建筑高度进行控制。另一方面，建筑高度也是确定建筑等级、防火与消防标准、建筑设备配置要求的重要参数。 用以控制场地建筑高度的指标主要有建筑限高、建筑层数(或平均层数)，二者之间的关系取决于建筑物的层高。建筑限高适用于一般建筑物的控制，建筑层数则主要用以对居住建筑的考核。 (一)建筑层数 这里是指建筑物地面以上主体部分的层数。建筑物屋顶上的嘹望塔、水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等，不计人建筑层数；住宅建筑的地下室、半地下室，其顶板高出室外地坪不超过1．5m者，不计人层数内。建筑层数的控制与建筑限高的控制基本类似。 根据《民用建筑设计通则》(GB 50352--2005)第3．1．2条的规定，民用建筑按地上层数或高度分类划分为： (1)住宅建筑按层数分类；一层至三层为低层住宅；四层至六层为多层住宅；七层至九层为中高层住宅；十层及十层以上为高层住宅； (2)除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)； (3)建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。 （二）平均层数 指基地内，总建筑面积与总建筑基底面积的比值，单位：层 平均层数（层）＝总建筑面积(m2)/建筑基地面积之和(m2) 一般常用于居住区规划，此时又称为住宅平均层数。 住宅平均层数（层）＝住宅建筑面积总和(m2)/住宅基地面积总和(m2) (三)极限高度 建筑物的最大高度，单位：m。以控制建筑物对空间高度的占用，以保护空中航线的安全及城市天际线控制等，应遵照城市规划部门的具体规定为准。有时，也采用最高层数来控制，但二者含义略有不同。 (四)建筑高度的限制 建筑限高是指场地内建筑物的最高高度不得超过一定的高度限制，这一高度限制为建筑物室外地坪至建筑物顶部最高处之间的高差。某些情况下，也有以绝对海拔高度作为建筑限高的控制值。 《民用建筑设计通则》(GB 50352--2005)第4．3条对建筑高度控制有以下规定： (1)建筑高度不应危害公共空间安全、卫生和景观，下列地区应实行建筑高度控制： a．对建筑高度有特别要求的地区，应按城市规划要求控制建筑高度；
关于北京市区建筑高度控制方案的决定 来源：首都规划建设委员会发布时间：1985-08-24浏览次数：65 北京市各区、县、局、总公司及在京各建设单位: 首都建筑艺术委员会、北京市城市规划管理局关于《北京市区建筑高度控制方案》已经首都规划建设委员会全体会议讨论通过，即日起颁布实施。 为保护北京这座历史文化名城，继承和发扬故有的独特传统风貌，在京的房屋建筑都要服从城市规划的统一要求，对高度、体量、形式、色彩以及绿化、环境等方面，精心设计，严格审查。其中建筑的高度问题，是当前的突出矛盾，亟待有一个明确具体的规定。这个方案，经长时间酝酿，多方征求专家的意见，有关方面反复研究，是符合中共中央、国务院《关于对北京城市建设总体规划方案的批复》的精神的，是可行的。凡是在京建设的单位，都要遵守执行。 北京市区现有建筑和已批准的新建筑，有的高度超过了这个方案的规定，对环境有所破坏，这些问题，留待以后协调处理，今后一切新建筑都不得援例比高，凡设计方案未经首都建筑艺术委员会、市规划局正式批准的，其高度，都应按照本方案的规定，重新考虑，改变设计。 凡有特殊需要，新的建筑确需突破本方案规定的高度者，一律由市规划局提出初步审查意见，连同周围的详细规划方案，送报首都规划建设委员会集体讨论审批，其它机构和任何个人，均无权作出决定。 首都规划建设委员会 一九八五年八月二十四日 关于报请审批《北京市区建筑高度控制方案》的报告 首都规划建设委员会: 近年来北京不少建设单位要求在二环路附近，甚至旧城以内新建超高层大楼。还有更多的建设单位，要求在旧城中心地区，文物古迹和风景区周围新建高层建筑。市规划局考虑对北京市历史文化名城和文物古迹的保护，不能同意这些要求，因而引起很多争论。另一方面，很多专家、学者对到处建高层建筑，责难很大。目前，北京城市建设，在建筑高度问题上，矛盾十分尖锐。 对北京的建筑高度，在中央中央、国务院原则批准的《北京城市建设总体规划方案》中已有原则规定，但尚缺乏具体的规划方案。市领导同志指示，要抓紧制订市区建筑高度的具体规划，报请首都规划建设委员会审查批准，以便在工作中有所遵循。我们遵照这一指示，编制了《北京市区建筑高度控制方案》。这个方案是根据中共中央、国务院《关于对北京城市建设总体规划方案的批复》的精神和《北京城市建设总体规划方案》的规定，并听取了各方面的意见，经过反复研究以后提出来的。最近，又召开了首都建筑艺术委员会的扩大会议，
西安市城市规划管理技术规定 （试行稿） 第一章总则 (1) 第二章建设用地的区划分类和适建范围 (1) 第三章建筑容量控制指标 (13) 第四章居住区公共服务设施配套建设指标 (15) 第五章建筑间距 (24) 第六章建筑退让 (25) 第七章建筑高度及空域保护 (30) 第八章建筑基地的绿地 (31) 第九章地下空间利用 (32) 第十章停车场 (33) 第十一章建设引导措施 (35) 第十二章附则 (36)
第一章总则 第一条为了加强城市建设规划管理，保证城市规划的顺利实施， 提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城市规划管理技术规定》、《西安市城市规划管理条例》、《西安市历史文化名城保护条例》、《西安市城市总体规划（2008 —2020 年）》、和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。 第二条本规定适用于西安市城市规划区建设用地范围内各项建设 工程。 本规定中没有明确规定的，由城市规划行政主管部门根据实际情况，参照国家相关法规和技术标准执行。 第二章建设用地的区划分类和适建范围 第三条本市建设用地按其主要用途，参照《城市用地分类与规划 建设用地标准》进行分类（见《表1》）。 第四条各类建设用地的可兼容性应遵循土地使用相容性的原则， 依据《各类建设用地适建范围表》（见《表 2》）的规定执行。
第五条城市分区：西安城市各类建设用地依据建设用地所处区位分 为城市更新改造区、城市新区、新城及县城、乡镇四个层级控制。（具 体分区见附图 1） 第三章建筑容量控制指标 第六条建筑基地的建筑容量控制指标（建筑密度、容积率，下同），应按照本章有关规定执行。 第七条人口规模在 3000 人以上的居住项目及用地规模 1 万平方米以上的非住宅建筑项目的建筑容量控制指标可参照本规定表3《西安市各类建设用地建筑密度控制指标表》（以下简称《表3》）及表 4《西安市各类建设用地容积率控制指标表》（以下简称《表4》）的规定执行。 对于不适用本表约束的建设项目，其建筑容量在满足建筑后退距 离、停车、绿地率、消防、日照、卫生视距、公共开放空间、公共服 务设施、市政基础设施容量、抗震、防灾、人流集散等规定的前提下， 以修建性详细规划确定的指标为准。 表 3西安市各类建设用地建筑密度控制指标表 住宅建筑类办公建筑类商业建筑类教育科研建 工业建筑类筑类 区位 多层中高层高层多层高层多层高层—— 城市更新改造区≤28%≤25%≤20%≤50%≤40%≤60%≤55%≥20% ，≤ ≥30% ，≤50% 45% 城市新区≤28%≤25%≤20%≤40%≤35%≤50%≤45%≥20% ，≤ ≥30% ，≤50% 40% 新城及县城≤28%≤25%≤20%≤40%≤35%≤50%≤45%≥20% ，≤ ≥30% ，≤50% 40% 乡镇≤28%≤25%≤20%≤35%≤30%≤40%≤30%≥20% ，≤ ≥30% ，≤50% 35%
招标投标企业报告 中铁五局集团建筑工程有限责任公司西安分公 司
本报告于 2019年9月23日 生成 您所看到的报告内容为截至该时间点该公司的数据快照 目录 1. 基本信息：工商信息 2. 招投标情况：中标/投标数量、中标/投标情况、中标/投标行业分布、参与投标 的甲方排名、合作甲方排名 3. 股东及出资信息 4. 风险信息：经营异常、股权出资、动产抵押、税务信息、行政处罚 5. 企业信息：工程人员、企业资质 * 敬启者：本报告内容是中国比地招标网接收您的委托，查询公开信息所得结果。中国比地招标网不对该查询结果的全面、准确、真实性负责。本报告应仅为您的决策提供参考。
一、基本信息 1. 工商信息 企业名称：中铁五局集团建筑工程有限责任公司西安分公司统一社会信用代码：91610103575056865U 工商注册号：610100200089739组织机构代码：575056865 法定代表人：付文建成立日期：2011-05-12 企业类型：有限责任公司分公司(法人独资)经营状态：在业 注册资本：/ 注册地址：西安市碑林区南二环东段21号4幢一层 营业期限：2011-05-12 至 / 营业范围：一般经营项目：房屋建筑工程、市政公用工程、钢结构工程、建筑幕墙工程、消防设施工程、机电设备安装工程、建筑装修装饰工程的施工；建筑装饰工程、建筑幕墙工程的设计；房屋租赁。(上述经营范围中涉及许可经营项目的，凭许可证在有效期限内经营，未经许可不得经营) 联系电话：*********** 二、招投标分析 2.1 中标/投标数量 企业中标/投标数： 个 （数据统计时间：2017年至报告生成时间）
建筑高度概念及计算规则 （一）民用建筑设计通则（GB50352—2005） 1、条文 4．3 建筑高度控制 4．3．1 建筑高度不应危害公共空间安全、卫生和景观，下列地区应实行建筑高度控制： 1 对建筑高度有特别要求的地区，应按城市规划要求控制建筑高度； 2 沿城市道路的建筑物，应根据道路的宽度控制建筑裙楼和主体塔楼的高度； 3 机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑，当其处在各种技术作业控制区范围内时，应按净空要求控制建筑高度； 4 当建筑处在本通则第1章第1．0．3条第8款所指的保护规划区内。 注：建筑高度控制尚应符合当地城市规划行政主管部门和有关专业部门的规定。 4．3．2 建筑高度控制的计算应符合下列规定： 1 第4．3．1条3、4款控制区内建筑高度，应按建筑物室外地面至建筑物和构筑物最高点的高度计算； 2 非第4．3．1条3、4款控制区内建筑高度：平屋顶应按建筑物室外地面至其屋面面层或女儿墙顶点的高度计算；坡屋顶应按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度计算；下列突出物不计人建筑高度内： 1)局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房占屋顶平面面积不超过1／4者； 2)突出屋面的通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等； 3)空调冷却塔等设备。 2、条文说明 4．3 建筑高度控制 4．3．1 建筑高度不应危害公共空间安全、卫生和景观，下列地区应实行建筑高度控制： 1 对建筑高度有特别要求的地区，应按城市规划要求控制建筑高度； 2 沿城市道路的建筑物，应根据道路的宽度控制建筑裙楼和主体塔楼的高度； 3 机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑，当其处在
建筑容积率计算规定 （报审稿） 为进一步规范建筑容积率计算办法，根据国家有关法律法规及技术标准，结合我市实际情况,作出如下规定： 一、术语解释 容积率分为地上容积率与地下容积率。凡未注明地上、地下的，均指地上容积率。 地上容积率，系指一定地块内建筑物地上的计容面积与用地面积的比值。 地下容积率，系指一定地块内建筑物地下的计容面积与用地面积的比值。 计容面积，系指一定地块内参与容积率指标计算的建筑面积。 二、计算规则 一般情况下，容积率及建筑面积计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005的规定执行；遇有下列情况，按照本规定执行： （一）建筑的层高 1、住宅建筑、公寓（包括酒店型和混合型公寓）标准层层高大于3.9米且小于或者等于4.8米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于
4.8米且小于或者等于 5.4米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的2倍计算。设计层高大于5.4米的，按该层水平投影面积的3倍计算。 2、办公建筑、写字楼建筑标准层层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于5.4米且小于或者等于6.6米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的2倍计算。设计层高大于6.6米的，按该层水平投影面积的3倍计算。但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。 3、商业建筑标准层层高大于5.4米且小于或者等于6.0米，不论层内是否设置隔层，计容面积计算按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于6.0米且小于或者等于7.8米，不论层内是否设置隔层，计容面积计算按照该层水平投影面积的2倍计算；标准层层高大于7.8米，计容面积按照该层水平投影面积的3倍计算；但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。超市、农贸市场、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房，单一空间面积达到2000平方米以上的，其层高可以根据功能要求适当提高。 4、住宅建筑底层层高小于2.2米的配套用房按规范计算建筑面积，但不作为计容面积。 5、停车库（包括地面无围护结构的机械式停车设施）结构层层高不大于8.0米的立体停车库，按结构层建筑面积计算，层高8.0米以上的按8.0米层高折算计容面积。
浅谈眺望控制法在建筑高度控制中的应用 摘要：文本以端州旧城控规为例，借鉴和分析英国眺望控制法原理及控制要素，确定古城保护区的眺望点和眺望对象，通过各要素间的函数关系，得出古城内建筑控制高度。 关键词：古城、历史建筑、眺望控制法、高度控制 一、引言 城市在地域环境中生长，在漫长的历史沉淀中成型，每个城市都有自身特色的景观，这是城市所处的环境和历史赋予的。随着城市化快速推进，城市迅速地在地域空间上扩张，在垂直空间上延伸，因此协调好城市与自然环境以及历史资源间的关系，才能更好的保护城市特色景观。城市建筑高度，是城市景观重要的控制要素之一。为保护历史景观，本文通过借鉴英国眺望景观保护控制方法，以端州旧城控规为例，浅谈在规划实践中如何通过该方法控制历史建筑周边的高度。 二、英国的眺望控制法原理 英国的城市风景控制制度主要有四项：战略性眺望景观保护、保护区制度、登录建筑保护和广告控制。其中后三项以保护性控制为主，维护保护区自身整体环境及控制其周边景观风貌与之协调。战略性眺望景观是基于景观权的维护提出的，通过一些控制手段确保市民在城市内远距离欣赏美景的权利。以历史景观为例，战略性眺望景观保护扩大了保护控制的区域，加强城市特色景观向城区的渗透，使富有特色的历史景观对其他区域产生积极响，属于利用性保护。 眺望控制法设定了眺望区域或眺望点，从区域或点出发眺望对象，视线不受遮挡，同时被眺望的对象的背景区域不能影响眺望对象的景观。通过视线来确定建筑高度，减少对历史建筑景观遮挡，将历史景观显露出来，营造城市特色，同时又能找出对历史景观产生负面影响的建筑高度临界点，最大化的发挥土地的价值。 英国主要用这种视线控制方法来保护眺望景观权，在伦敦规划中，设定了10个战略眺望点，眺望对象为圣保罗大教堂和国会大厦。眺望控制体系由五个部分组成：眺望点、眺望对象、以及由眺望点与眺望对象之间每条视线形成的三个控制区域——景观视廊（前景区）、广角眺望景观协议区、背景协议区组成。 眺望点 眺望点一般选择具有较强的公共性，能吸引人驻足的观察点，具有较好的视野，本身也可以是重要城市景观点。
西安市控制市区建筑高度的规定 2010-08-13 09:18 (1986年10月29日西安市第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准1993年1月16日西安市第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议批准修正) 一、为了切实加强历史文化名城的保护，充分体现西安历史古都的独特风貌，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国文物保护法》、《国务院关于西安市城市总体规划的批复》的有关规定，结合我市城市建设实际，制定本规定。 二、市区建筑高度控制应当贯彻保护和建设相结合的方针，在保持西安历史文化名城独特风貌的前提下，合理地利用土地，改善城市环境，促进我市经济和社会事业的发展。 三、在本市市区范围内进行城市建设的适用本规定。市区指本市城市规划区内的城区和郊区。 四、西安市城市规划管理局负责本规定的实施。 五、市区建筑高度控制应当采取分区梯级式布局，突出西安历史文化名城特点的古建筑、古遗址。整体上，旧城的建筑物低于旧城外的建筑物；文物古迹、风景区周围的建筑物低于外围的建筑物；在古建筑、古遗址周围地区，建筑物的布局、体量、高度、造型、风格必须与之相协调。旧城内应严格控制建筑高度，新建筑风格应与古城风貌及环境相协调。以明城墙、钟楼、鼓楼等主要古建筑以及传统居民区为保护主体，建筑高度按保护范围和实际情况实行分区控制。从明城墙向市中心依次分为平房、九米、十二米、十五米、十八米、二十一米、二十四米、二十八米、三十六米八个级次。整体控制高度以旧城内标志性建筑钟楼的宝顶 (三十六米)为限。在高层可行区范围内可分散安排少量的高层建筑。旧城外下列区域应当限制建筑高度，其他区域的建筑高度不受限 制。 1、一环路限高过渡区； 2、文物保护建设控制地带； 3、三条重点文物古迹通视走廊； 4、经规划主管部门批准的微波通讯、广播、气象雷达高度控制走廊。 六、旧城内分区高度控制 (一)旧城内低层区 钟楼周围：东北、西南两个方向，沿盘道红线建筑高度不得超过二十四米；东南方向沿盘道红线建筑高度不得超过十八米；西北方向，钟楼与鼓楼之间规划为市中心绿地。鼓楼周围七十米范围内建筑高度由平房递升至九米。碑林、关中书院、化觉巷清真寺、德福巷的传统民居保护区，在规划范围内建筑高度不得超过九米。书院门、竹笆市、湘子庙街、安居巷沿街为不超过九米的传统形式建筑。北院门、德福巷保留为一、二层建筑的传统风貌街巷。革命公园、莲湖公园、儿童公园周围建筑高度由九米依次递升，其它文物点周围三十米至七十米范围内建筑高度不得超过九米。其它需要保持传统风貌的民居地区，可以改造为不超过十二米带坡顶的住宅。 (二)环城区 城墙内侧一百米以内建筑高度不得超过九米，建筑形式采取传统风格，一百米以外，采取梯级形式过渡，过渡区建筑形式应为黑、灰色瓦坡顶建筑。城墙外侧至环城路只允许分散建设少量高度不超过九米的园林式建筑。环城路红线以外的建筑物应高低错落，建筑高度从二十四米、三十六米各以六十米距离为一过渡区。东、西、南、北城门外的环城路外侧红线以外五百米范围内，建筑高度从二十四米、三十六米以下，各以六十米距离逐步过渡到五十米以下。过渡区外高度不受限制。
杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则 一、为规范建筑层高设计,合理利用城市空间、地下空间,改善城市环境,鼓励建筑设底层架空层,制定本规则。 二、本规则适用范围为杭州市城市规划区（萧山、余杭区除外）内的住宅建筑、办公建筑、商业建筑,不包括工业、仓储等建筑类别。 三、基本规定: 1、多层、高层住宅建筑标准层层高不宜大于3.2米（大户型因特殊技术等需要的，可适当增加其标准层高度），低层住宅标准层层高不宜大于3.6米。住宅建筑非标准层层高大于等于4.5米,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。大户型跃层式、低层住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。 2、办公建筑标准层层高不宜大于4.2米；办公建筑非标准层层高大于等于4.8米,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计算容积率。 3、商业建筑（指零售商业等）当层高大于等于5米, 不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。
酒店类或以小开间单元式设计为主的商业建筑的标准层层高参照办公建筑标准层层高控制。 4、办公、商业建筑层高大于等于6米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘2倍计算。当层高大于等于8.2米（即6+2.2米）时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘3倍计算。 电影院、展示厅、大型会议厅、大型商业用房（2000平方米以上功能集中布置的单一空间）等确因建筑设计规范要求加大层高的，可按实际建筑面积计算容积率。 5、鼓励建筑设底层架空层（含文化、体育、教育等公共建筑）。满足以下条件的底层架空层其建筑面积可不计入地块容积率:层高3米（净高2.8米）以上，以柱、剪力墙落地；视线通透，提供相对集中公共空间，一般不应少于主体建筑占地面积的1/3;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。 底层架空层计入建筑层次。其电梯井、门厅、过道等围合部分及面积低于80平方米的底层架空层应按规定计算容积率。 ７、地下空间:层高2.2米以上,室外地坪为基准,地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时,建筑面积不计入容积率;当
建设用地容积率管理办法 2012-02-17 来源：中华人民共和国住房和城乡建设部网站 第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。 第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。 第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。 第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。 第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。 第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。 第七条国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整： （一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的； （二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的； （三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的； （四）法律、法规规定的其他条件。 第八条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求： （一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由； （二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；
目录 第一章：总则 (1) 第二章：主要河流沿线高度控制 (1) 第三章：城市公园周边的建筑高度控制 (2) 第四章：历史文化街区周边高度控制 (3) 附图：历史文化街区保护范围 (7)
天津中心城区主要河流、公园及历史保护区周边建筑高度控制导则第一章: 总则 第1条. 为天津中心城区主要河流、公园及历史保护区周边建筑高度控制提供规划建设管理依据，特制定《天津中心城区主要河流、公园及历史保护区周边 建筑高度控制导则》。 第2条. 本导则适用地区包括：五条主要河流两侧，七处城市公园周边，十四个历史文化街区周边地区。 第3条. 凡在上述地区范围内编制城市规划和设计时，都应遵循本导则。 第4条. 规划建筑的控制高度，是规定新建建筑不得超过的控制高度，而不是规定所有建筑物须达到控制高度。 第5条. 建筑物的高度，除不得超过一般控制高度外，还要根据城市设计的要求具体确定。 第6条. 特殊情况下，建筑有必要超过一般控制高度时，应通过城市设计进行深入的研究论证，相应的审查程序后，报城市规划主管部门批准。 第7条. 如各类建筑高度控制要求相互重叠时，应按照各类标准中相对严格的标准执行。 第8条. 文物保护单位的保护范围和建设控制地带内的建筑高度，应按文物保护的有关规定执行。 第9条. 建筑高度凡与防火、防空、抗震、航空净空、微波通讯等方面的要求发生矛盾时，均应按照有关规定执行或与有关部门协商。 第二章：主要河流沿线高度控制 第10条. 九河下稍是天津独特的自然资源，城市空间的塑造应突出城市独具魅力的自然特色,使城市水网成为遍及全市的连续的公共开放空间系统。 第11条. 河流两岸建筑高度控制的原则： 1 视线开敞的原则。 2自然生态的原则。 3资源共享的原则。 第12条. 本导则控制的五条主要河流是：海河、南运河、北运河、新开河、子牙河。五条河流两侧绿化带外50米范围内，需要进行建筑高度控制。 1海河 内环线以内：海河两侧绿化带（含道路）外侧５0米范围内，建筑檐口高 度控制40米。 内环线－中环线：海河两侧绿化带（含道路）外侧５0米范围内，建筑檐 口高度控制4５米。 中环线－外环线：海河两侧绿化带（含道路）外侧５0米范围内，建筑檐 口高度控制５0米。 2南运河