物业小区2015年设施设备管理方案
一、本项目管理设施设备概况
（一）设施设备数量明细：
1、供配电系统设备：干式变压器2台、高压开关柜5个、低压开关柜10个、低压配电箱213个；
2、给排水系统设备：污水泵33台、生活水泵2台、稳压罐1个、水箱1个、水泵控制箱1个；
3、消防系统设备：喷淋泵2台、消防泵6台、稳压罐2个、水箱1个、火灾报警机2台、火灾报警控制器23部、防火卷帘3个；
4、弱电系统设备：车辆管理系统2台、彩色监视器6台、单元门禁系统16个；
5、通风系统设备：送排烟风机19个及其附属设备；
6、公共区域设施：铁艺护栏、木质景观、健身器材。
（二）、本项目移交、外包设备
1、21台电梯及其附属设备已委托电梯通力公司保养；
2、热力交换站所属设备变频控制器 1台、板式热交换机1台、补水泵2台、循环泵2台已移交热力公司管理。
二、物业小区2015年工程设施设备管理重点和目标
（一）、工程部工作职责以及设施设备管理工作重点：
1、配电设备年检、水质检验、电梯年检、化粪池清理、围墙铁艺以及木质景观的养护、公共管道阀门的检修保养，消防设备、智能道闸设备的除尘与养护，公共照明以及各种设施设备的巡检维修，保证设备正常运转；
2、根据设施设备安全普查结果，将小修范围内的设施设备故障有计划的纳入第
二、第三季度日常维修养护工作，逐步减少遗留工程问题；
3、建立完善的标识及设施设备档案
（1）、设备标识制作
①、完善设备房标识及责任人姓名。
②、所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。
③、制作“待维修”或“维修中”告示牌用于故障设备。
④、预计2015年4月底根据以上设备标识要求对小区内所有设备标识进行重新更换。
（2）、设备档案管理
①、工程部负责建立设备的技术资料档案，负责建立《设施设备台账》。
②、工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备注。
（二）、设施设备管理的目标：
对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备;"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
通过日常养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保设备完好率95%以上,设备设施零修、急修及时率100%，返工、返修率不高于2%。
三、2015年年度设备设施维修保养工作计划
（一）、年度整体工作安排如下：
（1）、维修工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度、月度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。
（2）、分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。
（3）、维修工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。
（4）、本部门按照设备大、中修（改造）计划，组织相关人员进行设备的大、中修保养及更新改造，并填写相关记录表，同时需将主要零部件更换及大中修（改造）情况记录在《设施设备台账》中。
（5）、对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备定点检查,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期和使用年限。
（二）、2015年年度设施设备保养计划：
根据项目设备维修养护情况，分别从配电、电梯、给排水、消防、安防、照明、综合设施、2014年普查自行维修问题共八个方面进行养护维修计划，详见《2015年物业小区项目部设施设备维修大中修计划》
（三）、对于2014年项目遗留的8项问题施工工程问题，项目将继续协调各个施工单位并跟进维修进度。
四、 工程部工作责任片区划分
主管：***
***物业服务中心工程部
二零一五年一月十五日
*** *** 8号楼 地下车库C *** *** 1号楼 2号楼5号楼电梯机房，地下配电室，地下车库D 区污水泵，监控设备 3号楼 6号楼 10号楼1单元 10号楼2单元 水泵房 地下车库A 区污水泵 4号楼 10号楼3单元 地下车库B 区污水泵 高配室 7号楼 9号楼 10号楼4单元 7号楼楼顶消防 公共区域照明
