长沙商业综合体市场

劣势
风险
随着未来市场上更具实力的城市综合体上市，该 项目在区位、价格上并无太大竞争优势，未来竞 争压力较大；
德思勤城市广场
占地面积 建筑面积
物业类型 绿化率 容积率
开发周期 近期套数 近期开盘时间
373476平方米
156万平方米 住宅、公寓、写字楼、
商铺、酒店
30.7%
3.98 约6年 批准预售481户 2012年11月3日
项目概况
深圳德思勤投资公司设在深圳，主营提供顾问、销售代理、开发及运营。业务涉及 深圳、广东、湖南、湖北等大中型城市。德思勤广场是在长沙开发的首个项目。
项目类型及规模
德思勤城市广场位于湖南省府CBD，长沙湘府东路与韶山南路交汇处， 项目总规划建筑面积156万平米（其中商业商务面积超100万平米），业 态规划包括TASKIN四季汇购物中心、900米苹果时尚步行街、2座国际 五星级酒店（其中一家为美国凯悦酒店）、TASKIN宝格丽公寓、14栋甲 级写字楼、卫视直播中心、建筑艺术中心、长沙首座顶级城市会所、国 际学校等诸多类型，规划10000多个停车位。
地铁线路对比图：
万达
1号线通 往省府
2号线通 往高铁站
本案与4号 线无缝对接；
万达与1号 线有0.7公 里距离，与 2号线有 200米直线 距离。
4号线通 往高铁站
商业裙楼业态分布：
一层业态规划为国际品牌服装旗舰店、 精品生活特色店及国际连锁品牌餐饮；
二层规划有品牌服饰、商务休 闲和生活配套店；
项目地址：湘府东路与韶山南路交汇处 开发商：深圳市德思勤置业有限公司 物业管理：北京世邦魏理仕物业管理服务有限 公司 施工单位：中建二局第二建筑工程公司 建筑设计：广州瀚华建筑设计有限 公司
销售代理：自销
交通状况：7、17、102、103、107、140、502、801、802 等
项目分期开发示意图
长沙商业综合体市场
A、开福万达广场 B、华远·华中心 C、喜盈门·范城 D、德思勤城市广场 E、华晨国际广场 F、罗马商业广场
G、奥克斯广场 H、泊富国际广场 I、 蓝湾国际广场 J、 北辰新河三角洲 K、女人世界
项目基本情况：
项目 位置：开福区五一路与湘江大道交汇处东北角 开 发 商：长沙开福万达广场投资有限公司 占地 面积：121783.47㎡ （约180亩） 建筑 面积：约100万㎡ 绿 化 率：8% 物业类型：住宅、SOHO公寓、大型购物中心、写字楼、高级酒店、商业步行街
二期5层商 先锋时尚高 3万㎡
业裙楼
地
三四期7层 海信广场 商业裙楼
8.6万㎡
四期（单体 写字楼 中部）
7.8万㎡
四期（单体 顶部）
五期
香格里拉酒 店
写字楼
4.5万㎡ 6万㎡
6层裙楼
wk.baidu.com3.86万㎡
4层独立商 0.24万㎡ 业
业态规划
涵盖名车名表、珠宝、 知名连锁餐饮、美容 美体、会所等高档生 活配套
开放式街区全天候演 绎欢乐的主题，零售、 餐饮、娱乐三大板块 消费
南区筹建中：规划总占地面积约128亩， 总建筑面积超过20万㎡，规划打造一个 集商务街区、公馆会所街区、老长沙商 业街区、“老长沙新公馆”高档住宅区、 传统街市街区、地下空间等功能规划与 一体的国际化休闲、文化、娱乐中心。
一期
二期
三期
五期
四期
区域
规划类型
面积
一期底部4 国际名品展 1.8万㎡ 层商业裙楼 示中心
万千 百货
影院、 超市等
步行街：上 下2F独立 商铺，
精装修住 宅160平米
以上
C B A
A地块为住宅用地，已建超高层精装豪宅约21万平米，底层商业约0.9万平米， 配套用房约4000平米，目前住宅销售率达到90%； B地块为商业综合体，建筑面积32.8万平米； C地块原本规划为住宅地块，因发掘出文物，后变更为商业地块，具体地块指 标不详细。目前有C3号栋写字楼推出，建筑面积为5.6万平米；
128亩 235亩
总建筑面积 85万㎡ 住宅28.9万㎡ 商业36万㎡ 20万㎡ 105万㎡
项目指标：总占地235亩，总建105万㎡
规划：以人民路为界分为南、北区，其 中南区规划面积128亩，总建20万㎡， 北区总用地面积108亩，总建85万㎡；
分五期开发，其业态包括国际大型旗舰 商业、国际名品展示中心、香格里拉酒 店、世界级滨江大宅、国际5A级写字楼、 城市公寓及SOHO办公等。
• 按揭银行:交通银行
店名 居然之家 华润欢乐颂百货 流行潮流前线 四季时尚街 华润万家生活超市 江苏卫视-幸福蓝海
院线 大型量贩KTV 至尊豪生大酒店
至尊豪生大酒店全套 房公寓
华晨中心 世纪华宅 大型地下停车场 大型人防兼停车场 D区地铺 总体量：约43万
总铺面：207户 面积区间：30—500平米 主力面积：70—90平米 分摊：56% 价格区间：1.4—1.9万 均价：1.7万/平米
3—8F开发商 自持
体量分析
分布 地上
地下
物业 家居大卖场 综合商业 餐饮娱乐
步行街商业 办公楼
酒店式公寓
综合商业 地下超市
栋号 1#栋
7#栋
2#栋 3#栋 4#栋 5#栋 6#栋 1#栋
第五年
第六年
第七年至第二十 年
按商铺原价的8%固定回报
按商铺原价的8.5%固定回报
租金收入2:8分成，如购房者分成部分不足5%，差额部分给予 补足
年份 第一至第三年
第四年 第五年
回报模式计算，以100万元的商铺为例子
签约总价100万*79%=79万；每年固定回报100万*1%=1000 元 固定回报：100万*4.5%=45000元 固定回报：100万*8%=80000元
华晨世纪广场
• 项目地点：长沙市雨 花区万家丽路与长沙 大道西南侧
• 总占地：55925平方 米
• 总建筑面积：38万 ㎡；项目业态商业零 售面积达20万平方 米，商业办公面积达 6万平方米
• 规划：大型购物中心、 步行商业街、五星级 酒店、甲级写字楼、 公寓式酒店、高档住 宅公寓、大型地下停 车场于一体的大型城 市综合体
体验休闲购物、餐饮 娱乐、聚会等一站式 高端消费
——
——
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品牌零售店、商务便 餐大型宴会、商务培 训、会议中心、金融 服务等
各类物业建筑面积：商业185500㎡，酒店42000 ㎡，写字楼131500 ㎡， 住宅290000 ㎡，地下总建筑面积196000 ㎡。
商业与写字楼暂未推出，赞未有销售数据。
较为吸引客户眼球；
4、招商较为理想，引进了一些大的主力商家
5、价格具有一定的优势
优势
机会
1、地铁5号线、9号线，城际铁路的规划建 设，将带动区域发展； 2、武广新城，三市融城概念支撑其炒作空间。
1、地理位置较偏，人气不足，商业氛围很差，项目定 位时尚娱乐综合体，需要一定的人流量作为支撑 2、产权分割面积过大； 3、产权式商铺风险较大，具有一定的抗性 4、百货商场与家居建材市场混搭，考验消费者的接受 度
等 项目规划：集高档购物中心、娱乐中心、高级酒店、商务酒店、时尚步行街、甲
级写字楼等多种功能于一体的第三代城市综合体
万达文华酒店
平层1700写 字楼
（32F）
平层1700写 字楼
（32F）
项目整体由10栋高层/超高层建 筑+底层商业组成，集购物、居 住、休闲、餐饮、文化、娱乐 等功能于一体；
涵盖国际购物商业中心（万仟 百货）、城市中心景观豪宅（ 160平米以上）、万达文华酒店 、风情商业街、室内外商业步 行街、超高层甲级写字楼（200 米）六大国内外顶尖业态；
1、地块非常庞大，商业定位大而不精； 2、销售价格偏高，门槛高； 3、产权式商铺风险较大，具有一定的抗性； 4、外来人口庞大，素质参差不齐；
优势
机会
1、省府南迁，大量政务商务人员南迁； 2、三市融城概念支撑其炒作空间； 3、汽车南站、高速出口，带来非常多的 外地客流；
劣势
风险
项目曾一度传出项目卖地，运营困难的 消息出来，有此可见发展商在运作这样 大型商业体的情况下，明显有资金问题。
楼层 3-8F 1-2F -1F 6F 5F 4F 3F 2F 1F
9-24F
9-24F 3-29F 3-29F 3-29F -1F
建筑面积（㎡） 118513 37358 24617 3300 3300 3300 3300 3300 3300 14439 24138（每层面 积为1500㎡） 24138
商业群楼全部持有，未 对外出售。
步行内街效果示意图
商业外街布局
室外街北区
室外街南区
面积区间：20-180㎡ 主力面积：50-80㎡
从周边情况分析：由于西长街需要拓宽至24米，目前处于刚起步拆迁阶段，建设周期 18个月。动迁施工将影响万达商业外街的营业。
华远·华中心
区域 北区
南区 合计
占地 107亩
48万平方 5.5 0栋 框剪 2012年4月21日
家具建材广场
影院、ktv、 各类型餐饮
餐饮、茶楼、 足浴、时尚品牌
酒吧街
价格区间：1—2.8万 均价：2.3万 去化率：25%
面积区间：18—150平米 主力面积：40—50平米
分摊率：46%
华润万家1.9万方 （开发商自持）
总户数：191个 面积区间：20—1300平米 主力面积：50—70平米 分摊：48% 价格区间：1.7—3.4万 均价：2.8万/平米 去化率：60%
三层规划有国内外大型餐饮、风 味餐饮、儿童配套；
四层规划为餐饮及生活配套；
小结： 步行内街呈U字形设计，动线通畅，四层总长1300米； 步行内街采用采光天井设计视觉通透。其中设有2个大型中庭，较容 易吸引客流驻足休憩； 整体商业五层总面积为108008.4，其中步行内街总建筑面积为5.13
万平米。业态规划初步定为，服装占38%，餐饮占48%，配 套占14%。
第六年
第七年至第二十 年
固定回报：100万*8.5%=85000元
租金收入20%：80%分成 如购房者80%分成部分不足100万*5%=50000元，差额部分 补足
项目综述
1、开发商商业地产运营经验比较丰富，喜盈门家居建 材广场具有一定的知名度
2、项目返租销售模式较为长沙市场接受；
3、项目规划设计长沙首创特色项目，
项目概况
占地面积 物业类型 绿化率 总套数 开发周期
64484.94㎡ 写字楼、公寓、商业 30.44% 批准预售总套数4515 约3年
建筑面积 容积率 总栋数 建筑结构 开盘时间
项目地址：万家丽中路三段36号（雨花区政府对面） 开发商：湖南润领房地产开发有限公司 物业管理： 湖南喜盈门范城物业服务有限公司 施工单位：二十三冶建设集团 建筑设计：嘉博（福建）联合设计有限公司 景观设计： 销售代理：长沙易居 招商代理： 交通状况：16、124、406、806、城市快巴
29931 29444 31784 26567 13025
综合面积（㎡） 118513 61975 19800
14439 48276
91159
26567 13025
二十年高收益包租模式，号称零风险旺铺
年份 第一至第三年
回报模式 平均每年回报7%，签约时于房价中一次性抵扣21%
第四年
按商铺原价的7.5%固定回报，其中提取3%平均在第一至第三 年每年1%先行返还客户
项目一期由A、B两个地块构成，除了六层的购物中心外，其它部分均在年内全部动 工，购物中心明年下半年动工，并于2012年底整个一期同步同时入伙。
在售商铺面积区间：40-200㎡
项目综述
1、占据红星商圈核心位置； 2、项目规划设计长沙首创特色项目，较为吸引 客户眼球； 4、周边众多经商户待商铺升级；
上海喜盈门国际建材家具连锁企业成立于1997年，先后在上海、 福州、厦门、泉州、晋江、南昌等城市投资大型以精品建材家具 商场为主力店的大型商业SHOPPING MALL，目前已是南中 国最具竞争力的大型商业项目开发企业。
喜盈门范城——占地面积6.45万㎡平方米 ，总建筑面积48万㎡， 配套及定位：15万㎡的喜盈门建材家具广场、高档百货购物中心、 甲级写字楼、星级酒店、大型生活超市、高档影城、餐饮娱乐、下 沉式环绕型商业步行街等，是集商务办公、精品购物、餐饮娱乐于 一体的综合性超大型商业项目。
喜盈门范城
本文件是专门为恒基书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲 远景商业管理机构的书面同意。
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开发商背景
项目背景
项目开发商——湖南润领房地产开发有限公司是上海喜盈门国 际建材家具连锁企业与湖南嘉盛地产联合开发的大型“城市综合 体”项目－－长沙喜盈门城市广场而成立的全子公司。 "