不同类型物业的物业管理
住宅小区是指市政配套比较完善，共用设备、设施比较齐全，经过统一规划、集中成片开发
建成的新型城镇居住场所。通常由多层楼宇（9层以下）、高层楼宇（10层以上）、超高层楼
宇（30层以上）及以单体或组合形式出现的别墅组成，集居住、服务、经济和社会功能于一体，在现代物业管理项目中所占比例最大。
住宅小区物业和管理主要有以下几个特点：（1）统一规划，综合开发；（2）规模大，功能全；（3 ）房屋结构整体化，配套设施系统化；（4 ）产权结构多元化，物业种类多样化；（5）分期开发，物业新旧程度不同；（6）业主的文化水平和经济能力参差不齐，管理复杂化；（7）业主对物业管理的需求标准不一样。
（二）住宅小区物业管理的内容
1•住宅小区物业管理的基本内容。住宅小区物业管理包括对住宅小区的管理、经营与服务三
方面的工作，概括起来讲，有如下基本内容：（1）物业共用部位的日常维护和管理；（2）物业共用设备、设施及其运行、使用的日常维护和管理；（3 ）环境卫生、绿化管理服务；
（4）
物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务；（5）物业管理区域内治安、消防等协助管
理事项的服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业资料的管理；（8）开展住宅小区的社区文化活动；（9）开展多种形式的便民服务。
下面对上述住宅小区物业管理的基本内容中的社区文化和便民服务进行简单介绍。
2•住宅小区物业管理的社区文化。社区文化是社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，包括文化理念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等等，价值观是社区文化的核心。具体来说，社区文化包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面的内容。
（1 ）环境文化。主要包括社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等，通过社区环
境可以感知社区成员理想、价值观及精神面貌等外在形象，如怡人的绿化园林、舒适的休闲
布局、写意的小品园艺等，可以营造理想的文化氛围，目前许多物业管理企业导入的物业管
理环境识别系统（CIS）的用意便在于此。
（2 ）行为文化。指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、工作等过程中产生的文化，这些活动能反映出社区风尚、人际关系等文化特征。
（3 ）制度文化。是指与社区精神、社区理想等相应的制度、规章及组织机构等，这些制度对保障社区文化持久、健康开展具有一定的约束力和控制力。
（4 ）精神文化。这是社区文化的核心，包括社区精神、道德观、价值观、行为准则等。如
有的社区开展升旗仪式、评选文明户等，这些活动属于精神文化建设范畴。社区精神文化具
有明显的社区特点，往往要经年累月才能逐步形成。
3•住宅小区物业管理的便民服务。物业管理服务一般分为常规服务、专项服务和特约服务。
住宅小区物业管理的便民服务是在常规服务基础上向所有业主、非业主使用人提供的专项服
务和特约服务。便民服务是物业管理企业有偿提供的、供业主使用人自愿选择的服务。
便民服务的内容很多，根据物业管理的实践，当前物业管理便民服务的内容可以归纳为衣、
食、住、行、娱乐、购物等各个方面。具体来讲，主要是：（1）衣着方面，包括服装洗涤服务、裁剪、制衣、补衣等。（2 ）饮食方面，包括开办餐饮店、酒吧、茶馆、咖啡店的便民服务，代送餐服务等。（3 ）居住方面，包括房屋装修，房屋设备修缮、看管，房屋清洁、房屋绿化养护，物业租赁，代缴水电气费用，代搬家服务等。（4 ）行旅方面，包括接送幼童上学
及人托服务，车辆租赁，代订车船机等票，各类车辆的寄放、清洗、保养与维修等等。
（5）
娱乐方面，包括成立棋牌俱乐部，举办各类展览，各类健身娱乐活动，举办各类比赛等，承办各类家庭晚会聚会等等。（6）购物方面，包括日用百货供应、果菜供应等等。（7）文教体卫方面，包括在文化方面开办图书馆、各种展览和文化知识讲座等，在教育方面开办托儿所、幼儿园和各类培训班等，在体育方面可经营健身室、游泳场、网球场等，在卫生方面开设社
区健康中心、经营药店及提供日常医疗护理服务等等。（8 ）其他方面，包括美容美发服务、代聘保姆服务、代介绍家庭教师、代办房产证和申报户口、代办保险、提供中介咨询等等。
常见的便民服务有家庭维修服务、代客购物服务、家庭钟点服务、会所（文化活动中心）的娱乐服务等。随着社会经济的发展和？们的生活带来了变革，网上金融、教育、游戏、聊天、
购物、视频点播、网络咨询、家政服务等层出不穷，人们的生活变得更加灵活方便，以前物业管理能提供的便民服务都可一网打尽”，物业管理服务也随之增加了智能化网络社区服务的功能。在新经济时代、科技时代、信息时代，物业管理提供的服务需要紧随时代步伐，进行不断创新，要始终以业主满意”为核心，来分析、挖掘业主、非业主使用人的各种潜在需求，包括精神的、心理的需求，
及时策划我们能提供的服务，让物业管理服务跟得上时代步伐，充分发挥物业管理服务的作用。
（三）住宅小区物业管理的重点
1•物业类型多，管理上各有侧重。住宅小区内存在不同类型的物业，如多层住宅、高层住宅、商场、学校等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小区物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如高层住宅要特别加强设备管理和消防安全管
理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。
2•解决物业管理经费不足的矛盾。物业管理的收费实施的是保本微利”政策，政府对物业管理的收费定价还没有完全放开，采取了政府定价、政府指导价与市场协议价相结合的方式，特别是经济适用型住宅的物业管理收费还远远低于市场价格。物业管理收费低于成本，致使
有较多的物业管理企业处于亏本运作，如何克服住宅小区物业管理经费不足成为住宅物业管
理的难题之一。从现有成功的经验来看：一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价；二是物业管理企业实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含量，降低成
本；三是利用住宅小区现有的物业管理资源，开展经营创收，弥补小区经费不足。
3•产权多元化，要求制定《业主公约》。住宅小区人口众多，人员复杂，矛盾和纠纷时常发
生。因此，在提倡业主自治自律的基础上，必须对住宅小区业主、非业主使用人的居住行为
加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即《业主公约》，来明确住宅小区业主、非业主使用人的职责、权利和义务，规范住宅小区业主、非业主使用人的行为，促进住宅小
区物业管理的顺利开展。
4•设立业主档案，严格管理。管理处应建立健全业主、非业主使用人的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握业主、非业主使用人的流动情况，以便加强管理。
5•协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参
