物业工程部管理

外部： 供电局： 申请用电量、定期电气设备检测、增容
劳动局： 特殊工种的培训发证、耐压容器年检、电梯年检
环保局： 排烟、排污、噪声检测
电话局： 申请中继线 、网络
煤气公司： 申请煤气使用并接受管理 市政热力公司： 供应蒸汽
自来水公司： 申请自来水的使用 卫生防疫站： 检查饮用水的洁净度 街道办事处： 门前三包卫生达标
工程部组织机构设置是多种多样的， 要根据物业的规模和服务标准而设置：
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例如：酒店
A、按专业系统wk.baidu.com置方式
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B、按设备分区域的设置方式
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C、按管理性质设置方式
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D、按运行管理和维修分设的模式
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例如：物业 E、大型高档写字楼、商业中心、医院 3万㎡左右
(浴盆曲线)
O
早期故障期
偶发故障期
劣化故障期
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维修工作主要分为计划内和计划外两类维修
1、计划外维修 2、计划内维修 3、每月对维修单进行统计、分析从中总结经验
（维修数量、质量、材料消耗）
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工程部的维修分类图
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做出设备的中小修计划 一般1个月一小修，三个月一中修
（5）对设备进行编号，确定负责人
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4、对运行进行管理
1、 配置有相应技术水平的运行人员，能够简单处理设备故障 2、根据情况调整设备的运行状态 3、一备一用的设备 一般情况每周调换一次 4、建立运行值班记录 5、每天对能耗进行统计
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5、对维修进行管理
设备的生命周期
（3）工业物业：工业厂房、仓库等 （4）其它物业：车站、机场、医院、学校
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物业的分类与工程部的关系是：
根据物业的性质、面积的大小、设备的多少、服务的标准等条件 设置工程部的组织机构和人员配置
现代工程管理理念： 融入市场、精简机构、一专多能
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工程部与以下部 门有业务关系
维保公司： 冷冻机 电梯
内部： 行政 、客服、 保安 、办公室 、餐饮
辅医、 保洁
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二、工程部的任务
1、执行、落实总经理制定的各项年度计划和工作目标 2、对物业供应能源 3、负责对物业设备和设施进行维修、运行 4、对设备设施进行更新和改造
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三、工程部的管理工作
２．单体建筑、结构、设备安装竣工图；
３．附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；
４．有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
５．各单项工程竣工验收证明材料；（或综合验收材料）
６．房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
７．房屋销售清单和产权资料；
８．公共配套设施的产权及收益归属清单；会所商业用房物业用房等 ９．物业管理所必须的其他资料。
工具消耗计划、低值易耗计划）
人员管理计划（人员培训计划、人员编制调整计划、 人员数量调整计划）
费用总额管理计划（根据上述管理费用，制定费用总额管理计划、 工资总额、各分项费用）
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2、对人员进行管理 （1） 根据物业的大小、类型、服务的标准、设备的类别、
物业管理费的额度、设置工程部的组织机构及岗位
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F、大型高档写字楼、商业中心、医院 10万㎡左右
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（2）人员的招聘
招聘技术标准（其他标准由人事部门确定）
工程部经理：
1、工程部经理应具备的素质
诚信、勤奋、团结、协作、有专业知识、有相关的工作经历、
熟悉物业法规、接受过专业培训
2、工程部经理应具备的工作能力
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（2）对所接管的设备进行试运行，对有问题的设备做好记录并请甲方确认， 协助甲方解决
（3）对工程遗留问题做好记录，及时将信息反馈给甲方并协助甲方解决 （4）建立设备档案， 将价值较高的设备建立档案（包括：设备名称、品牌、生产厂家、
单价、产地、出厂日期、使用起始日期、安装地点、功率、配件、保修期、 安装使用手册、保修单位、联系电话、联系人 等）备查
工程部的 管理工作
管理 ： 计划、人员、设备、运行、维修、资料
控制： 能耗、设备运行状态、材料消耗 工作人员的工作精神状态
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1、计划管理
年计划、季度计划、月计划
能源计划 （能源消耗计划、(水电气 ) 节能计划）
计划管理
维修计划 （检修计划、设备更新改造计划） 材料计划 （物品采购计划、材料消耗计划、
员工：
1、对本专业系统较为熟悉，有一定的工作经验 2、有相关的工作经历 3、有相关的上岗证
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人员的搭配原则（主要指员工）
1、老中青相结合 老青各占10％～20％左右 2、技术高中低相结合 高低各占10％～20％左右
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要有磨合期 一般控制在1～2个月
磨合期主要观察
物业工程部
管理
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目录
一、物业的分类与工程部的关系 二、工程部的任务 三、工程部的管理工作 四、要实现工程部有效的管理 五、工程部的规章制度 附件、酒店各区域的技术标准及参数
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一、物业的分类与工程部的关系
根据使用功能不同，物业可分为4类
（1）居住物业： 住宅小区 、单体住宅楼、 公寓 、别墅、度假村等 （2）商业物业： 综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所
1、敬业精神、团队精神 2、脾气、性格、集体融入性、容忍性 3、技术水平、
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3、对设备进行管理
（1）按照京国土房管物字(2001)258号《北京市物业管理招投标暂 行办法》第二十一条 招标活动结束后，招标人或原物业管理单 位应将下列档案资料移交给中标企业：
１．项目竣工总平面图；
团队协作能力、指挥协调能力、预测控制能力、
沟通管理能力、文案撰写能力、
3、工程部经理应具备的技术要求
有相关的学历
对物业各个系统有初步的了解、有一项专业较强
有处理、解决设备运行故障的能力
有相关的上岗证
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主管：
1、有相关的学历 2、对本专业系统较为熟悉 3、有相关的工作经历 4、有相关的上岗证
时间 名称
生活水泵
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
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室外管网
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