房地产项目投资经济测算
一、常规开发项目经济测算
项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。
二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力
关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。
三、不动产价值测算
原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。
一、基础知识
名词解释
项目建设总投资
对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。
根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
土地成本
即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。
土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。
勘察设计和前期工程费
主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。
建筑安装工程费
土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。
室外工程和市政配套
城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。
其他工程费
包括工程监理费和竣工验收费。
管理费用
指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。
财务费用
财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。
可运用资金
指开发物业销售、经营带来的现金净流入。
项目评价指标体系
静态评价指标
投资收益率
静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。
静态回收期
静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。
盈亏平衡点
静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。
动态评价指标
项目净现值
动态分析指标一:净现值是投资项目在寿命期内(即投资活动有效期内)的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。
内部收益率
动态分析指标二:就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。
项目净现值率
动态分析指标三:亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。
动态回收期
动态分析指标四:是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。
二、常规开发项目经济测算
重要假设
项目基本经济技术指标
主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。
建设工期安排
建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定，如对方没有提供资料，则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定。
成本计取比例
其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3%计取;
管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的3%计取;
不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和的3%-5%计取。
销售安排
在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比例。
销售回款
假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%;
按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4成，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位;可根据项目情况进行调整。
资金安排
自有资金占总投资比例不应低于20%，且假设在建设初期一次性投入。
资本化率和银行利率
资本化率即基准折现率，一般假设为8%;而银行利率一般为相应期贷款利率的1.1倍，即增加10%融资费用。
操作指引
一般由11张表构成，包括项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运用表、损益及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。
注意事项:
一、与委托方充分沟通;
二、按先后顺序依次编制;
三、由于基本没有两个项目是完全相同的，最好不要在已有表格上改动;
四、如同一数据多次出现，其余多个尽量链接第一个，便于以后更改;但如果此数据在某处表现为多个数字的合计，为了核对计算是否正确，在此处则不进行链接;
五、所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。
项目施工计划
根据已确定的建设工期安排绘制项目施工计划表。
总建设成本估
项目投资估算
销售安排及回款
销售收入与经营税金及附加估
投资计划与资金筹措表
贷款还本付息估算表
资金来源与运用表
损益及利润分配表
全部现金流量表
敏感性分析
三、租赁项目经济测算
重要假设
开发期的相关假设参考常规项目
租赁抵扣项目
主要包括营业税、教育附加费、城建税、印花税、房屋租赁管理费、房产税、土地使用税、招租费用、维修管理费、保险费等。
租赁期经营安排
主要包括租金及增长率、出租率。
折旧年限及方法
不动产作为固定资产，应计提折旧并有残值收入，应确定折旧年限及方法、残值率。
租赁收入与扣除项
投资与资金筹措计划
贷款还本付息表
现金流量表
四、不动产价值测算
理论依据
收益还原法即是将在资产未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率还原至测算时点，以求取房地产价值的一种方法。
操作指引
计算说明中相关税费及费用计提比例仅供参考。
测算过程
五、酒店价值测算
经营净收益为酒店取得的税后利润，即为经营收益与支出项之差扣除所得税后的余额。
经营收益
支出项
测算过程。
