在房地产评估中应用租金收益法的简要说明与分析
一、概述
收益法的理论依据是效用原理，根据该原理，房地产的价值可以通过其未来的效用（即可取得的净收益）来估算。评估时，对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解，应该说，采用租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面，租金收益法应该是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前，房地产投资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种情况下，评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此进行简要说明与分析。
二、租金收益法评估程序
采用租金收益法评估房地产价值时，评估人员应该对委估房地产及其周边房地产进行现场查看，并至少执行下述程序。
对房地产租赁市场进行调查了解，确定委估房地产的租金水平。
根据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行估算。
对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。
从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。
对年度费用进行估算，从有效总收益中减去年度费用得出净收益。
选取合适的折现率（资本化率），根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。
三、应用租金收益法的前提条件
如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期
限可以估算，且该房地产租赁经营风险可以估计，则一般可以采用租金收益法确定房地产评估值。
如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时，或者房地产租赁市场与房地产交易市场联系不紧密时，一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。
四、租金的选择
根据租金收益法的理论依据，租金水平一般应该是委估房地产的客观租金（市场租金），而不能简单地以其实际租金为收益标准。确定租金水平，应该合理判断其未来变化情况，当未来租金变化不能通过风险利率考虑时，租金水平应该按照预期情况分段计算。
对存在租约的委估房地产，当实际租金水平与市场租金水平不一致时，即实际租金水平不等于（>or <）市场租金水平时，可以采用实际租金的条件是，实际租金可以保持（绝对优势）或不得不维持（最经济）。也就是说，如果有足够的理由证明，能够获得超过市场租金的实际租金；或者，实际租金水平较低，违约成本高于市场租金带来的收益时，则对应期限的租金收益采用实际租金。
五、收益期的确定
收益期一般根据委估房地产的法定剩余使用年限确定。
对于没有法定使用期限房地产的收益期，一般应该按照土地出让取得方式下的最高使用年限确定。
六、年度总费用的确定
年度总费用指房地产维持与出租成本费用，包括房地产税费、维修费、管理费、保险费、家具用品更新费用等。
年度总费用中不包括由物业公司负责项目发生的费用。如果物业管理费由承租人承担，年度费用中不再考虑，否则，物业管理费应该是年度总费用的一部分。
折旧费、购买房地产的利息支出不应该是年度总费用的组成部分。
房地产出租产生的营业税应该作为费用扣除项目。
一般理论认为，所得税是房地产权利人（业主）相关的费用，不应该作为扣除项目。本人认为所得税毕竟影响投资回报，除非在资本化率（折现率）中考虑该因素，否则应该考虑所得税扣除。
七、折现率的确定
折现率应该选择房地产行业平均报酬率为基础折现率，也可根据社会平均报酬率加上房地产行业特有风险报酬率为基础折现率。
确定折现率时，应该考虑委估房地产的个别风险，折现率应该至少由基础折现率和个别风险报酬率组成。
累计法确定折现率时，至少应该包括无风险报酬率、社会平均风险报酬率、行业特有风险报酬率、个别风险报酬率。
折现率构成关系的公式与图示如下：
基础折现率=行业风险报酬率
基础折现率==社会平均报酬率+行业特有风险报酬率
社会平均报酬率=无风险报酬率+社会平均风险报酬率
行业特有风险报酬率=行业风险报酬率-社会平均报酬率
折现率=基础折现率+个别风险报酬率
折现率=无风险报酬率+社会平均风险报酬率+行业特有风险报酬率+个别风险报酬率
无风险报酬率一般依据5-10的长期国债平均收益率确定。
如果预期租金水平本身考虑了通货膨胀的因素，则折现率构成中还应该包括预计的通货膨胀率。
折现率又称还原利率，也可以根据同类资产的年金化年度净收益与售价的关系比较确定。
八、特殊情况处理
对存在租约的委估房地产，如果选择市场租金，应该考虑违约成本或费用。
如果土地取得方式不是出让取得的，应该考虑土地取得方式差异带来的额外成本，或扣除应该剔除的相关收益。如果是租赁方式取得的土地，年度总费用中应该考虑土地租金；如果是划拨方式取得的土地，有效总收益中应该剔除上缴国家的土地收益，实际操作中可以考虑在视同出让取得土地方式的评估值中扣除土地出让金。
对于房屋尚存寿命年限低于土地法定剩余使用年限的房地产，一般应该依据根据房屋尚存寿命年限确定租金收益带来的价值，再考虑房屋报废后土地法定剩余使用年限（扣除房屋尚存寿命年限）的价值。
在房地产租金变化（增长）水平低于售价变化市场条件下，采用常规的租金收益法确定房地产评估值存在低估现象，主要是由于房地产租赁市场相对稳定，而房地产投资（投机）市场绝对过度；房地产租赁市场与房地产投资交易市场缺乏联系。房地产投资（投机）市场绝对过度的预期不是预期租金水平的大幅度提高，而是其他因素，如：人民币升值预期、建筑材料大幅度涨价等，其理论上是一种期权价值。在这种情况下，一般应该采用租金总乘数的比较法确定评估值；如确实需要运用租金收益法评估，应该考虑房地产预期升值的投机价值，额外的房地产预期升值的投机价值可以根据租金变化率与售价变化率确定。
目前房地产投资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，我们对这种特殊市场环境进行了实证分析。我们对2005年1-2月上海办公用房租金收益与市场销售价格关系采用租金收益法原理进行回归数理分析，分析图表如下表明：一项出租房地产年净收益水平（A）在600-1600元/m2之间时，房地产单位售价P(元/m2)约等于(A/7.6%+P0)，其中P0为常数6568。
九、租金总乘数比较法
采用租金总乘数比较法确定评估值，应该参照市场比较法的评估思路与程序，从影响价值的基本因素，包括坐落、用途、土地性质、使用年限、交易日期、交易情况等，以及区域因素、个别因素等方面考虑（比较因子详见下表），通过对参照物租售比的修正，得出被评估房地产租售比参考值，再结合被评估房地产的租金水平确定评估值。
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
手机市场调查分析报告
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目录 前言 (2) 调查对象： (3) 调查方式 (3) 调查结果及分析 (3) 一、大学生购买手机的动机 (3) 二、大学生对品牌的概念 (4) 三、大学生购买现在手机的主要原因 (5) 四、更换手机的主要原因 (6) 五、大学生对手机的期望 (7) 六、大学生是如何了解手机功能然后购买此手机。 (8) 结论、建议与前景 (9)
大学生手机市场调查报告 前言 由于经济迅速发展,21世纪手机技术不断成熟,生产手机的成本不断降低,这就为手机的普及创造了条件。大学生远离家系乡求学需要跟家里和朋友联系,需要一个通信工具,而手机的价格便宜且方便,这就成为大学生的首选电子产品。手机作为一个20世纪末的新事物,它的发展初期作为一个简单的通讯工具,走到现在成为一个新的信息携带者,手机的优越性在某些方面已经超过了报纸、杂志等信息载体。现在越来越多的人已经将手机作为一个随身必备的物品。购买手机的大学生越来越多,而且更换手机的频率也越来越快,因为大学生是对新事物和新潮流反应最快的一个群体,因此,了解他们对手机的各种不同偏好以及他们的消费倾向和各种需求是很有必要的,所以这次调查主要是针对大学生群体,从而了解大学生对手机的偏好选择,了解手机的市场需求及其发展方向。本次调研主要在我校,通过问卷调查方式针对手机普及情况、用户消费特征、潜在消费趋势等方面进行了较为细致的调查,取得了较为全面的市场信息资料,对我校的学生手机市场有了大致的了解。 调查目的:通过这次调查，能够更好的了解当代大学生对手机的看法，和使用手机的习惯，每个月的话费多用于哪里！也是通过这次调查，能够让我们更好的运用所学的课程学会怎样去调查，怎么去撰写报告，达到学以致用的目的。
市场调查与市场分析总结 名词解释 市场调查：对用来解决问题的信息、设计、收集、分析和报告的过程。 叙述统计：主要依据样本资料计算统计值，找出数据特征，计算代表性计数字。 抽样调查：即非全面调查，从全部对象中，抽部分调查，对全部对象估计和推断的调查方法。 总体：称之为母体，具有某种特征的事物的全部个案。 样本的统计值：在实际研究中直接从样本中得到的数量。 分层抽样：是将总体分组采用简单或机械抽样，确定抽取得单位。 整体抽样：将总体归成互不交叉、互不重复的集合，以群为单位抽取样本的方式。 再测信度：用同一种方式对同一个前后测量两次，再根据分数计算相关系数。 复本信度：有两种以上的复本，交替使用，根据得分计算相关系数。 定量调查：结构式问卷，抽取样本，依据标准化程序收集信息，传统“市场调查”主要通过这种方法。 市场调查质量控制：检查和核实调查活动在质量上是否符合调查要求，，对调查过程中产生的误差及时预防和纠正。 统计分析：运用统计学方法对调查数据定量分析，以揭示事物数量、规律、发展趋势的方法。 态度：人对于事物的长期评价、感觉及行动倾向，且构成对某一事物的整体态度。 营销调查：在市场调查中收集、记录、分析、信息帮助经理们制定营销决策的程序。 参与观察：观察者为了深入了解情况，直接加入到某一群体，以内部成员的角色参与各种活动，收集与分析有关的资料。 简答 市场调研的特点：1、调查具有实践性；2、内容具有广泛性；3、研究具有目的性；4、方法具有多样性；5、程度具有约束性。 基本调查内容：1、调查市场需求情况；2、调查生产情况；3、调查市场行情。 专项调查内容：1、市场环境调查；2、消费者调查；3、需求研究；4、产品研究；5、大众传媒调查。
百度文库Lily 共享 首届全国商科院校市场调查分析技能大赛知识赛试卷（D 卷） 注 意 事 项 1、请首先按要求在试卷的标封处填写您的姓名和准考证号。 2、请仔细阅读各种题目的回答要求，在规定的位置填写您的答案。 3、请保持试卷卷面的整洁，不要在标封区填写无关内容。 一、单项选择题（每题0.5分，共40题，共20分，请将正确选项的序号填入括号内） 1．为了从浩如烟海的信息资源中找到所需要的信息，通常使用（）。 A.人工智能 B.搜索引擎 C.Cookies 技术 D.个人电脑 答案：B 2．经济形势、能源和资源、国民生产总值等方面的信息属于（）。 A.社会文化环境信息 B.政治法律环境信息 C.社会经济环境信息 D.自然地理环境信息 准考证号：____ __ ___________ _____ 姓名：__________ ____ ．．．考． ．．．．．．．．生． ．．．．．．．．答 ． ．． ．． ．．． ． 题．．．．．．．．．不 ． ．．． ． ．． ． ． 准 ． ． ． ． ． ． ． ．． 超． ．． ．． ． ． ．． 过．． ． ．．． ．．．此． ．．．．．．．．线． ．．．．．．．．．．．．．．．．．
答案：C 3．（）是把调查总体区分为若干个群体，然后用单纯随机抽样法，从中抽取某些群体进行全面调查的技术。 A.简单随机抽样 B.分层随机抽样 C.分群随机抽样 D.系统抽样 答案：C 4．小王对香槟酒的消费进行一次调研。她界定了三个不同层级的收入阶段，然后规定调研人员对每个收入阶层中特定数量的人群进行访谈，这种抽样方法属于（）。 A.分群抽样 B.配额抽样 C.任意抽样 D.随机抽样 答案：B 5．不属于影响抽样数目多少的因素的是（）。 A.总体中各单位之间标志值的变异程度 B.允许误差的大小 C.抽样方法 D.样本的覆盖范围 答案：D 6．随机抽样时从总体中按照随机原则抽取一部分单位进行的调查，下列说法中正确的是（）。 A.它的调查范围和工作量比较大 B.不需要具有一定专业技术的专业人员进行抽样和资料分析 C.能够计算机调查结果的可靠程度 D.受人为干扰很强 答案：C 7．关于深度访谈法和小组讨论，下列（）是错误的。 A.都是非结构性访谈 B.都是直接获取信息的有效途径 C.都是定性研究方法 D.都是一对一形式的访谈 答案：D 8．内部来源指来自于企业内部的各种相关的信息资料，下列说法中错误的是（）。 A.它主要是企业的各类档案 B.只能是第二手资料 C.企业在以前所做的相关调研与预测资料也属此类 D.用户来函、订货单、合同等都属此类 答案：B
2017年书店专题市场调研分析报告
目录 第一节公司概况：“书+X”创新模式，电商夹击下逆势发展 (4) 第二节生活方式售卖者，开创体验式阅读新时代 (7) 一、以图书为核心，购书体验舒适轻松 (7) 二、拓展影音产品，营造“餐饮+咖啡+文创”复合式生活空间 (10) 三、结合地域差异，打造千店千面 (11) 四、进军台湾，拓展海外市场 (15) 第三节本土实体书店的尝试：以西西弗、言几又、钟书阁为例 (16) 一、西西弗：进驻购物中心，“书店+咖啡+文创”模式快速扩张 (16) 二、从今日阅读到言几又：打造阅读+美食的复合式空间 (18) 三、钟书阁：回归书店本质，创造最美购书空间 (20) 四、从书店转型创新，看传统零售商的新零售探索 (22)
图表目录 图表1：代官山茑屋书店平面结构&室外场景 (5) 图表2：茑屋书店历史沿革 (6) 图表3T：Card合作商铺 (7) 图表4：关联陈列布局 (8) 图表5：内部舒适的选书环境 (9) 图表6：专业级导购人员 (10) 图表7：电影&音乐专区 (10) 图表8：复合式生活空间 (11) 图表9：代官山茑屋书店 (12) 图表10：函馆茑屋书店 (12) 图表11：银座茑屋书店 (13) 图表12：梅田茑屋书店 (14) 图表13：茑屋家电&武雄市图书馆 (14) 图表14：台北茑屋书店 (15) 图表15：西西弗书店设计 (17) 图表16：西西弗书店讲座及万象阅读 (17) 图表17：言几又店中店 (18) 图表18：成都IFS旗舰店 (19) 图表19：北京荟聚店 (19) 图表20：钟书阁杭州星光店 (21) 图表21：钟书阁芮欧百货店 (21) 图表22：钟书阁成都银泰店 (21) 图表23：钟书阁苏州苏悦广场店 (22) 表格目录 表格1：国内新式书店概况 (4) 表格2：新零售业态门店举例 (24)
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
收益法及其运用 一、单选题 1.收益法适用的条件是房地产的（）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 【正确答案】 D 【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房 地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得 价格。 2.收益法的理论基础是（）。 A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理 【正确答案】 B 【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 【正确答案】 B 【答案解析】
4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。 A.2400 B.2405 C.2410 D.2415 【正确答案】 C 【答案解析】 5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经 营年限为（）年。 A.32 B.34 C.36 D.38 【正确答案】 C 【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的 时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。 6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A.267.35 B.287.86 C.298.84 D.300.86 【正确答案】 D
对于直接得到的原始数据，主要从完整性和（）两个方面去审核。 A.完善性 B.正确性 C.准确性 D.时效性 伪装，那一丝坚强16:27:57 平均数是将总体内各单位数量差异（）。 A.具体化 B.一般化 C.形象化 D.抽象化 伪装，那一丝坚强16:28:09 下列说法对图形优劣表述不正确的是（）。 A.好的图形应当是精心设计、有助于洞察问题的实质 B.好的图形应当表述客户的真实需求 C.好的图形应当表述数据的真实情况 D.好的图形应当使复杂的观点得到简明、确切、高效的表述 伪装，那一丝坚强16:28:48 下列调研项目中，适合采用实验法的是（）。 A.测试各种促销方法的效果
B.调查消费者对某品牌产品的需要强度 C.调查电视节目的收视率 D.调查顾客满意度 伪装，那一丝坚强16:29:19 关于头脑风暴法和焦点小组访谈法的说法正确的是（）。 A.焦点小组访谈法需要主持人，头脑风暴法不需要主持人 B.焦点小组访谈法比头脑风暴法对主持人的要求更高 C.头脑风暴法的结果一般比焦点小组访谈法的结果更深刻、全面 D.焦点小组访谈法是面对面交流，头脑风暴法是背对背交流 伪装，那一丝坚强16:30:05 计算方差所依据的中心值是（）。 A.中位数 B.几何平均数 C.众数 D.均值 柳娜16:30:07 对于直接得到的原始数据，主要从完整性和（b，c）两个方面去审核。 A.完善性 B.正确性 C.准确性 D.时效性
柳娜16:31:24 等下 伪装，那一丝坚强16:31:31 以下哪一项工作在调查方案设计中处于核心地位？（） A.调查目标的分析 B.抽样方法的选择 C.问卷设计 D.数据的编码和录入 柳娜16:31:38 那道题我在查一下 柳娜16:32:39 平均数是将总体内各单位数量差异（b）。 A.具体化 B.一般化 C.形象化 D.抽象化 柳娜16:33:33 对于直接得到的原始数据，主要从完整性和（b）两个方面去审核。 A.完善性 B.正确性 C.准确性
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 大学生二手市场调查分析报告 随着校园二手市场的兴起，有许多关于高校二手市场的研究也相应展开，下面是小编为你带来的大学生二手市场调查分析报告，欢迎阅读。 【摘要】随着节约环保消费观念的传播，近年来我国大学校园二手物品交市场迅速发展，二手物品交易活动在却上呈现不断增大的趋势。当前，校园中的二手物品交易活动缺乏系统的管理方法，二手物品交易市场平台有待完善。以逻辑分析为主结合相关数据和具体事例进行论证，运用相关消费理论知识，分析大学校园二手物品交易的共性。得出结论：二手物品交易货源应主要集中于学习资料，生活用品与电子产品，交易更注重商品的使用时间和质量，交易平台选择较少，多数为校园跳蚤市场与网络平台。 【关键词】大学校园二手商品交易调查分析 “跳蚤市场”日趋盛行于各大高校，行为主体主要是各在校大学生，在毕业季时有很多不便带走的二手商品。毕业之际的他们忙于考研和找工作，没有更多的时间处理旧物，跳蚤市场能更好的为同学们提供交易平台。现在已经不在局限于毕业生，很多需要处理手中物品或想要淘宝的新生也纷纷加入其中。“跳蚤市场”现已愈加发挥其作用。而交易的物品包括书籍，电子产品，体育用品，生活用品，小饰品以及学习用品和交通工具等。我国高校跳蚤市场蕴含巨大的商机。其现 1 / 11
状表现为：市场主体的不固定性以及零散性，商品的多样性，市场形式多样化以及市场价格随意化。而高校跳蚤市场的改革必定会给各校带来巨大的利益，它不仅可以为贫困生提供勤工俭学岗位，也能使学校的管理进一步规范、加强。 一、调研的目的及内容 调查校园闲置商品的类型;大学生对二手市场的看法以及大学二手市场存在的主要问题。分析影响大学二手市场的因素，为校园二手市场建设提供建议。 二、调查内容及数据分析 本次调查问卷共有1000人参与并完成问卷，收回率为100%。其中男生511份，女生493份。通过对问卷的分析我们得出以下结论。通过调查我们得知，在大学生中闲置最多的物品分别是教材、杂志、生活用品。并且在我们在实地调查了解到，大学生二手闲置商品数量众多，质量相对较好，可以交替使用。在毕业季时，毕业时普遍会有大量的闲置二手商品等待处理，但是更多商品都卖给了废品处理站，有些商品保持着七八成新，完全可以卖给下一届学生，其一可以减少资源浪费，其二可以减少大学生的资金压力。所以通过我们的调查，学校二手市场存在着非常大的潜力。 如何了解二手商品的相关信息。 从分析中可以看出有732人与773人次是通过校园跳蚤市场和网络获得二手商品的信息。通过调查大学生了解到二手商品信息大部分是从网络上获得，另一部分是通过校园跳蚤市场获得。据实地调查了解，
收益法及其运用 要求 1.熟悉收益法的含义； 2.熟悉收益法的理论依据； 3.掌握收益法适用的估价对象和条件； 4.熟悉收益法估价需要具备的条件； 5.熟悉收益法估价的操作步骤； 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7.掌握净收益每年不变的公式； 8.熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9.了解净收益按一定数额递减的公式； 10.掌握净收益按一定比率递增的公式； 11.了解净收益按一定比率递减的公式； 12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13.掌握预知未来若干年后价格的公式； 14.熟悉收益期限的界定； 15.掌握净收益测算的基本原理； 16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算； 17.熟悉净收益测算应注意的问题； 18.熟悉净收益流模式的确定； 19.熟悉报酬率的求取； 20.熟悉直接资本化法概述； 21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 24.熟悉投资组合和剩余技术。 本章特点： （1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。 （2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。 （3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。 （4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。 （5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。 内容讲解 第一节收益法概述 1.收益法的含义 简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。 具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
漫画类图书市场调查分析报告一、漫画图书市场宏观呈现： 在传统眼光中，漫画图书只不过是小孩子阅读的一种“闲书”，动画电影和电视动画片也只是小孩子们观看的娱乐片，似乎是可有可无。随着社会的发展和科技的进步，动漫产品的影响力越来越大，动漫产业的外延在不断扩展，从动漫产品本身的图书、音像、影视剧、网络动画、手机动画、动画游戏到延伸到多个产业的衍生产品，已经形成一个完整的产业链。它不仅成为文化产业的一个重要分支，由于动漫能广泛利用当代最先进的科学技术和快速广泛的传播手段，已成为一个具有广阔发展前景的新兴朝阳产业。在许多发达国家，动漫已经成为他们的重要经济增长点，甚至成为国民经济的支柱产业。有资料表明，美国每年的动画产品和衍生产品的产值达50多亿美元。日本的动漫产业已成为日本的第三大产业，其动画片、动漫书刊和电子游戏的商业组合年营业额超过90亿美元。 近几年来，我国动漫产业持续快速发展，产业实力与市场规模迅速壮大，产品数量大幅增长，质量有所提高，企业实力不断增强，产业链日益完善，意欲从动漫大国向动漫强国目标迈进。在这样一个积极的大环境下，最近几年来，动漫期刊和图书逐步走上复兴之路，在书刊整体市场中所占的份额越来越大，逐步形成集群效应，正成为带动中国动漫产业崛起的先锋力量。在安徽合肥举办的首届中国国际动漫产业交易会上，众位出版界大佬们的联袂出席显示了出版集团进军动漫产业的雄心。此后数月时间里，许多集团的动漫产业计划陆续浮出水面。日益强盛的动漫出版阵营正在成为中国出版业乃至文化产业的一支不可忽视的新锐力量。在漫画出版方面，尽管我国目前仅
有一家专门出版漫画的连环画出版社，但不少出版机构，特别是与艺术和少儿关系密切的美术出版社和少年儿童出版社，早已深谙漫画出版之道。在这方面，起步较早并有一定规模和影响的出版机构主要有：现代出版社（以成年人漫画为主）、中信出版社（以幽默漫画为主）、接力出版社（以青春漫画为主）、北方妇女儿童出版社（以经典漫画为主）和黑龙江美术出版社（以绘本涂鸦画集为主）等。目前来看，尽管漫画图书在整体图书市场中所占份额还比较小，但漫画属于图画类作品，迎合了“读图时代”的发展趋势。在我国积极扶持动漫产业的大环境下，中国原创漫画正在步入快速发展的时期，漫画图书未来发展空间不容小觑。 二、细分市场类 （一）少儿类漫画图书市场： 回顾历年来少儿类图书零售市场的发展，我们可以发现，自2004年以来，尽管少儿类图书零售市场各年度同比增长率有高有低，但是都明显高于同期整体市场的发展速度，而且在部分年份，少儿类图书零售市场的发展速度更是达到了整体市场增速的2.5倍以上。在整体市场增速放缓的2009年，整体市场年度增速只有4.21%，而少儿图书零售的同比增长率仍旧达到10%以上。相比于前些年，少儿类图书无论是在品种供应规模方面还是在零售市场效率方面都呈现出快速增长的态势。而少儿卡通漫画类图书的成长情况虽略有起伏，2006年以前，它的增长低于全国图书零售市场的增长幅度，但近几年，其成长性要好于市场平均水平。 目前市面上的少儿类漫画图书主要有以下几类：播映类、科普类、人文改编类、其他虚构故事类等。其中播映类和科普类在产品品种数量和市场占有率上都呈现出明显的优势，其他虚构故事类也有非常优秀的作品，而人文
市 场 调 查 与 分 析 班级：物流管理1106班姓名：何仕梅
一、摘要 随着化妆品行业竞争的不断加剧，越来越多的化妆品企业在寻找新的市场。而在中国有一个潜力巨大的市场亟待开发，那就是以大学生群体为主体的广大的高校市场。大学生年轻、有活力是化妆品市场的一个特殊的群体，该消费群体数目庞大，接受新事物和新生活方式更为容易，未来的高收入为他们的品牌忠诚奠定了基础。这份问卷开展的主题是有关于在校大学生化妆品使用情况。 调查地点：重庆电子工程职业学院 调查目的：了解大学生对化妆品的购买行为，为企业制定有效营销策略提供参考。 调研对象：大学生化妆品消费者，主要是重庆电子工程职业学院在校学生。 调查方法：我们以7个人为一组进行调查，此次共发出问卷70份，每人10份，最后全部收回，统计结果。
二、结果分析 根据所调查的10份问卷的结果统计分析如下： （一）、消费能力 大学城女生的每月生活费水平： 我们在问卷调查表上对大学城女生的每月生活费水平进行了调查,据问卷调查显示：20%以上的女同学每月的生活费为300—600元之间， 60%的女同学每月的生活费可以达到600—1000元还有将近20%的女同学每月的生活费在1000元以上。（二）、消费趋向 在一项调查中问道“你一般购买哪种类型的化妆品？”。大部分学生选择清洁类的，可见大学生对于健康、卫生很重视：基础护理类、隔离遮瑕类等护肤品也很受大学生青睐，使用率也较高。 （三）购买行为 选择购买的场所。对于理想的购买场所，选择在超市购买化妆品的消费者达到57%；选择在专卖店购买的消费者为21%；在百货大楼购买的占9%，网上购买或其他方式购买的为5%。大多
房地产评估之收益法-习题-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
收益法及其运用 一、单选题 1.收益法适用的条件是房地产的（）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 【正确答案】D 【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风 险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值 才能运用公式求得价格。 2.收益法的理论基础是（）。 A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理 【正确答案】B 【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 【正确答案】B 【答案解析】
4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。 A.2400 B.2405 C.2410 D.2415 【正确答案】C 【答案解析】 5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（）年。 A.32 B.34 C.36 D.38 【正确答案】C 【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效 毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n ＝36（年）。 6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每
基于隐形加班的市场调查报告 兰州财经大学队：张克功杨虹洪 麻国晟肖明花指导老师：韩海波
调查前景 (3) 调查基本介绍 (3) 调查结果数据分析 (3) 基本信息分析 (3) 对隐形加班的认知 (11) 隐形加班的方式 (16) 隐形加班的程度 (18) 隐形加班的影响 (19) 隐形加班的态度 (20) 总结 (25) 附件 (25)
隐形加班调查报告 一．前言： 自从中国改革开放以来，中国经济逐渐与世界经济接轨。中国在搭上世界这趟顺风车带来经济利益的同时也加大了人们的工作强度。随着网络普及的不断加深，各种社交软件不断便利和丰富我们的生活，当然我们在享受网络带来的便利的同时也不得不为它带来的一系列不便而焦虑。近期，在上班族群体之间，出现了一个新词汇“隐形加班”，即上班族和网友吐槽休息时间被微信等社交工具侵蚀，用微信开会、布置任务、工作进度或其他话题，下班和周末也不例外，由于长时间处于接受信息、隐形加班的状态，许多上班族一直睡眠不好，而且时时处于焦虑状态。为了了解隐形加班的普及度、市民对它的认知度以及它所带来的影响等方面的问题，作为当代莘莘学子中的一员、本着对社会现状的深切关注，我们小组深入调查收集到一些数据，并以此数据为样本完成了这封关于隐形加班问题的调查分析报告。也许我们的数据不够权威，也许我们的分析不够准确，但我们有自己的角度、自己的眼光、自己的方法。它代表我们自己的声音。希望所有上班族和即将步入社会的学生能够深入理解隐形加班，意识到自己的加班状况。在利用网络便利的同时捍卫自己的休息时间，消除网络给我们带来的焦虑，还自己和家人一个健康快乐的生活。 二．调查基本介绍： 1、调查课题：网络时代的焦虑——“隐形加班” 2、调查目的：了解隐形加班的普及度、大众对隐形加班的认知度以及隐形加班带来的 影响，让大众认识到自己的隐形加班状况以采取措施来尽量消除它所带来的影响。 3、调查对象：上班族 4、调查总体及方法：结合基于问卷星平台的网上调查和以兰州市为例进行问卷的发放 来收集数据。网上调查我们利用QQ、微信等社交工具散布链接进行调查；对于 问卷的发放我们选择在兰州市的西关十字、张掖街、省政府、东部等人群相对密集 的区域随机发放。 5、调查精度：此次共发放问卷1020份，回收问卷1000份，其中拦截调查回收400份， 占比40%，网络问卷回收600份，占比60%。有效回收率是98.04% 。 6、调查程序：确定调查问题——设计调查方案——数据的采集——数据的审核、整理、 录入——拟写调查报告 三．调查结果数据分析： （一）、基本信息 1．调查对象的性别构成：
暑期社会实践论文 在现在背景下，家教已经是一个我们都能耳熟能详的的词，那么什么是“家教”呢？顾名思义，家教即为家庭教育。进一步思考，家庭教育多数情况下指代的是家庭中上辈对下辈的成长教育，包括（功课）学习教育、思维教育、方法教育、道德教育、行为教育等等多方面。可见：家教（家庭教育）是一个具有着方面性的、系统的教育内容。这里尤其指的是学习的辅导与教育与家庭其它方面的教育有着不可分的联系，同时这种教育更不是一蹴而就的，更不能好高急功，欲速则不达。同时，家庭教育仅仅依靠家庭中的个体，教育有时又显得那么力不从心。作好家庭教育这需要多方面的配合，尤其是家庭与家庭教育机构的相互信任与和谐合作。 随着教育事业的发展，上门家教吸引了越来越多望子成龙的学生家长，家教市场日益发展壮大。本文主要对教教市场的目前状况进行描述及其原因分析，分析其消费主体及主要的从业人员，最后阐述了自己的思考及建议。 望子成龙、望女成凤是每个家庭的期望，目前中国家庭大都为独生子女，因此父母将全部的心血都投入到对孩子的培养上，并在孩子身上寄托了自己的美好愿望。为了让子女接受最好的教育，父母们不惜出巨资为孩子创造各种良好的学习条件。一个家庭储蓄的主要用途是作为孩子的教育储备基金。为了让孩子上一个好学校，家长们不惜重金买教育，甚至为了能够让孩子进入重点幼儿园投入不菲，更不用说上重点小学、重点中学了。由此，家教——出于教育和市场的交叉地带，正在日益蓬勃发展。 家教市场的现状 （一）现状 强大的教育市场的需求催生了家教从业者队伍，家教已经成为人们日常生活中熟悉的名词。家教市场蓬勃发展，课外辅导愈演愈烈，百度数据显示，截止2012年8月底，中小学课外辅导品牌的日均搜索指数达到5.9万。 课外辅导师热门，百度数据显示，截止2012年8月底，中小学课外辅导品牌的日均搜索指数达到5.9万，在寒假过后，搜索指数呈稳定上升态势，并在暑假7月达到峰值9万。（二）、原因分析 1、教育体制：近几年，虽教育部提出了素质教育的口号。然而，“明减暗加”、“学校减家长补”的现象依旧汹涌。如今，虽进行了一系列的教育改革，但在仍存在的应试教育为主，在考试成绩的高低成为学生学习水平评价的唯一标尺教育考试制度下，家教，作为学校教学的补充，是弥补学校教育“减负”的重要途径。 2、市场需求量大：首先，在很大程度上，家长期望决定了需求。目前，家长在教育方面给予孩子的期望值越来越高，在教育投资方面，为了孩子的前途出手尤为大方。这种汲汲的渴求心态，促使家教市场的发展。其次，需要请家教群体基数巨大。我国人口基数较大，而且，其中城市人口基数也较大。而当前家教热的情况下，家教基本成为了每个家庭不可或缺的，显然这是一个巨大的家庭教育消费群体。 3、消费观念：教育的投入，是每个中国家庭的重中之重。稍微明智、理性的家长，面对于日益严峻的入学考试形式，为了孩子升学，为了让孩子将来有一个良好的人生平台，更加注重孩子教育，把对儿女的教育投入当作最重要的投入。 4、家教行业投资风险小、利润大。育考试制度的存在、学生个性化教育的需要以及教育重要性的认可决定了课外辅导市场的稳定增长和可观利润。 5、请家教具有诸多好处：首先，可及时补上欠缺的知识，提高学习成绩。现在的学生的学习负担比较重，对于孩子来说，难免有一些消化不了的东西。请家教可以弥补这方面的不足。
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处
地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例
收益法在房地产评估中的应用研究 中文摘要：随着我国市场经济的不断完善，房地产评估需求的日益增长，过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法己经越来越不适应社会发展的需求，取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。然而，收益法的基本原理比较简单，但操作难度较大，尤其是在我国。目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数，致使参数选取受主观人为因素的影响较大。另外，我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。并且对于参数确定的问题至今没有建立一个成熟的方法，导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大，从而使其在实际应用中被扭曲，这也严重影响了收益法在我国的应用。 本文主要针对收益法特定的理论依据、适用范围及条件、参数确定等，总结了收益法评估房地产价格存在的问题，并结合我国实际，在分析房地产评估和收益法基本理论的基础上，论述了收益法在我国房地产评估中的适应性．探讨了我国房地产评估中应用收益法的情形及其基本要素的确定，并进一步针对这些问题提出相应的对策。 关键词：房地产评估收益法问题对策 Abstract: With the constant improvement of China's market economy, the growing demand for real estate assessment, in the past using the cost method to assess the value of real estate practice has become increasingly unsuited to the needs of social development, income approach is applied instead and the market approach to assess the real estate value. However, the basic principles of income method is relatively simple, but the operation is difficult, especially in our country. Of assessment criteria is currently difficult to effectively regulate the use of the parameters in the assessment of income method, resulting in parameter selection by the greater impact on subjective human factors. In addition, China is not a sound market environment and external interference caused by the income approach is an important reason for the adverse action. And issues identified for the parameter has not established a mature way, resulting in income method in practical applications much subjectivity and arbitrariness, so that it was distorted in practice, which seriously affected the income approach application in China . This article focused on the theoretical basis for specific income method, scope and conditions, determination of parameters such as summarized .The Income Approach problems in real estate prices, combined with China's reality, the real estate assessment and analysis of the basic theory of the income approach, based on the income approach are discussed in the adaptability of the real estate assessment. Discusses the application of the income approach real estate assessed the situation and identify the basic elements and to further address these issues propose appropriate countermeasures. Keywords:real estate appraisal Income approach Problem Strategy