某地产项目业态规划报告
策划报告
REPORT
沙河假日项目
业态规划报告
内容摘要：
本项目所处的商圈地理位置及周边环境发展有着明显优势的特性，故项目定位为“高档商业”项目，为满足本地区快速发展的商业需求，在业态规划上注重商品多元化、价格平实化。
关键词：
酒店公寓高档写字楼
业态规划·阅读导图
沙河项目业态规划报告
项目地盘分析
区位和面积
交通通达性
可视性
周边大型项目功能
项目SWOT分析
市场综合研究
深圳市经济环境概括
产业发展
城市建设
业态业种规划
商业模式的建议
业态业种配置计划
酒店市场调研
2008年深圳旅游业现状
项目市场定位
产品设想
写字楼市场的综合研究
经济形势对商业写字楼的影响
深圳写字楼市场的现状和未来发展
南山区写字楼发展趋势分析
租赁客户分析
一、项目地盘分析
本节关键词︳Keywords
➢交通通达性
➢可视性
➢周边大型建设项目功能
(一)区位和面积
1.区位
本项目地块位于华侨城区
域，区内沿深南大道南侧世界之
窗-华侨城洲际酒店-锦绣中华
民俗村组成久负盛名的华侨城
主题公园旅游区，深南大道以北
华侨城住宅区-欢乐谷主题乐园
-益田假日广场-波托菲诺-LOFT
创意街组成华侨城高尚居住、购
物、娱乐、创意、商贸、休闲区。本项目位于华侨城区域西侧，坐落深南大道北侧，东侧
邻益田假日广场，南面与世界之窗隔路相望，西侧和北侧靠近白石洲村。
相对于深圳其他功能区
（华强北、东门商圈等），华侨
城区域有着非常明显的特征。它
是集“旅游、娱乐、创意、文化、
展览、休闲为一体，配套有商业、
住宅、商务、学校等服务设施的
多功能区域和充满活力、市民喜爱的城市公共活动中心。华侨城区域建成多年，是深圳的
重要地标之一，同时改变着城市功能格局，是深圳最具影响力的休闲文化中心。
2.面积
本项目占地面积：11330平方米，建筑面积：101627平方米；公寓及住宅面积：59338平方米，写字楼面积：8328平方米，商业面积：11550平方米，其他：2722平方米。
(二)交通通达性
1.可进入性
项目地点位于华侨城中心区域，就是从整个深圳来看，其进入性很强。项目四周都是道路，并且直接位于深圳市东西大动脉深南大道侧，和流量最大的地铁一号线上。
2.交通便利性
距离深圳机场25公里，20分钟车程；
距离火车站12公里，15分钟车程，乘地铁25分钟；
距离市中心12公里，15分钟车程；
距离蛇口码头20公里，20分钟车程；
距“世界之窗”地铁站D出口50米，步行2分钟；
距离公共汽车站30米，步行1分钟；
停靠大巴路线有：113、32、234、204、209、210、21、230、223、01、105、319、338、320、324、329、328共17条。
(三)可视性
商业建筑能否容易找到，即商业的可视性也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业物业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑物不容易被寻找或能见
度差，给顾客感觉偏差或无良好印象，就会影响到整体商业经营价值。本项目四面能见度
极高，可视性很强。楼体高达34层，毗邻深南大道，地处世界之窗地铁站出口，人流巨大。
且建筑外观风格独特，现代感非常强，可实现极高的可见度。
(四)周边大型项目功能
1.华侨城
华侨城也是项目所在区，目前该区主要以高层住宅和休闲设施为主，如高尔夫球场和主题公园。欢乐谷、世界之窗、锦绣中华的游客接待量都名列深圳旅游景点榜首。这些主
题公园大多在上世纪80年代至90年代初开业，经营已十分成熟，并大幅度的拉升了该区
域的房地产价格和酒店房价。该区域目前有星级酒店4家，城市客栈连锁经济型酒店4家，其他酒店2家。酒店文化主题定位鲜明，酒店入住率和平均房价位于为全市前例。市场定
位为商务旅游市场。另延伸到福田竹子林、车工庙片区也已经建成和投入使用的众多高星
级别酒店，如锦江、万豪、雅高MERCU等，可以说该片区已经形成不同级别不同风格的酒
店消费特征。为此我们需要设计一个独具特色和文化内涵且以达到用差异化吸引顾客的酒
店产品。
2.益田广场
益田假日广场位于项目东侧，占地3.5万平方米，总建筑面积13万平方米，是一个集体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店（WESTING）为一体的大型建筑综合体。
购物中心面积达10多万平方米，共有5层，拥有320米临街延展面，定位为中国最具体验
特色的国际购物中心，包括大型百货、超市、五星级影院、国际标准冰场以及餐饮等主力
店。华侨城片区是中国最优秀的居住小区，益田广场的开业已填补了原来该区没有一个高
档的购物、餐饮配套场所的缺陷，而沙河世纪商场的即将开业将进一步繁荣该片商业区域。
3.欢乐海岸
欢乐海岸项目由华侨城集团开发建设，是一个集都市娱乐、环境教育、市民公园、文化设施、休闲度假等多种功能于一体的开放式城市生态滨水文化旅游区，位于深圳湾填海
区，滨海大道北侧，华侨城主题公园南侧，南面与深圳湾15公里滨海绿色长廊和红树林保
护区连接。项目规划面积54.46万平方米（另有70万平方米湖区为政府托管用地），总投
资10多亿元，分3年完成，预计2010年底全部建成。项目由“湿地”及“海港”两大主题组成，包括自然生态区、休闲度假区、水岸码头区和欢乐公园等4个部分。欢乐海岸项目的建设，进一步带动了项目所在地的
