大连市金州区金大电子项目基本情况
一、项目位置
项目位于辽宁省大连市金州区；友谊街道金大企业集团有限公司企业用地，项目四至规划路（道路未命名）。距大连市政府车距26km，距金州区政府中心12km，距城金州区商业中心11km，距副商业中心1.7km。
金州区副商圈1.7km
二、项目经济技术指标
地块占地面积：约419亩。首期101亩，其中A地块61.3亩，B地块39.7亩。
用地性质：A地块为住宅用地，B地块为批发零售、住宿餐饮用地。
容积率：A地块2.48，B地块3.47。
限高：A地块60米，B地块100米。签订合同过后合作方将A地块限高调整至100米。
建筑面积：共19.36万平方米，A地块10.13万平方米，B地块9.23万平方米。协议签订后合作方将B地块用地性质调整为商业设施用地（零售商业用地、旅馆用地-服务型公寓）调整方案暂定为零售商业计容建筑面积20944.68平方米，旅馆用地-服务型公寓计容建筑面积71322.63平方米。
建筑层数：多层、（小）高层。
住宅套型要求：90平方米以下套型面积占总套型面积的70%。
三、项目现状及权属
项目地块目前为大连金大企业集团有限公司企业厂房和办公用地，政府正在收储。
地块内有未拆迁厂房及办公楼，权属为大连金大企业集团有限公司。
四、项目操作模式
地块土地款为31500万元（A地块16000万元，B地块15500万元），其中包括金大企业集团地上附着物产权评估价格19000万元，可直接冲抵土地款；政府收益部分12500万元。该公司欲与我司合作,以地上附着物产权部分作价入股，我方支付政府收益部分12500万元。
合作模式为：大连金大企业集团有限公司已与政府沟通，将地块在7月中旬挂出。我方与合作方成立项目公司，合作方保证我方摘得项目地块。我方出资6300万元作为竞买保证金摘得项目地块，余款6200万元在签订土地出让合同后1个月内付清。摘得项目地块时我方借给合作方7000万元用于解决项目地块债权债务问题，该笔借款冲抵合作方作价入股款项，即合作方以12000万元作价入股。债权债务问题解决后我方进场施工，我方全权负责项目地块开发建设。合作方占项目公司15%股权，我方占项目公司85%股权，双方按照所占股权比例分配
项目公司净利润。合作方向项目公司的投资款项在项目开盘后一年半内全部归还。
预计7月挂牌， 7月份交地。
项目潜在风险为：合作方向我司交地前，我司需先行借款给合作方，存在一定财务风险。
五、项目周边楼盘售价及本项目预计售价
项目周边楼盘均价：毛坯高层6500~6900元/平，毛坯多层：7800元/平；预计本项目售价：精装高层8000元/平。
辽宁省大连市金州区金大电子项目调研报告
一、城市概况：
1、行政区划及城市发展概况
项目位于辽宁省大连市金州区；友谊街道金大企业集团有限公司企业用地，项目四至规划路（道路未命名）。距大连市政府车距26km，距金州区政府中心12km，距城金州区商业中心11km。
（2）城市发展概况：
大连市位于中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海。大连是中国的副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心和区域性金融中心，国际旅游目的地和服务基地，国家软件和信息服务业基地，东北地区会展、先进装备制造业中心。2012年中国城市竞争力排名十一位、金融竞争力全国第八，东北第一。
大连市全市总面积12574平方公里，市区面积2415平方公里。全市总人口669万，市中心常住人口187万。2012年大连市地区生产总值7002.9亿元，地方财政一般预算收入750.1亿元，固定资产投资5654亿元，社会消费品零售总额2224亿元，城镇居民人均可支配收入27593元、农民人均纯收入16200元。
2、经济环境分析：
（1）城市主要经济指标：（2012年数据）
（注：其中，第一产业增加值451.4亿元；第二产业增加值3634.8亿元；第三产业增加值2916.7亿元。一、二、三产业比重6.4：51.9：41.7）（2）城市支柱产业及发展情况：支柱产业为旅游业、港口物流航运业、装备制造业、贸易金融业、软件和信息服务业，各产业发展情况良好。
（3）城市对房地产开发的限制/优惠政策分析：1、存在限购政策。2、外地购房者购买70平方米以上房屋可落户大连。
3、社会文化及消费需求分析：
（1）城市人口情况分析
①人口数量分析：大连市总人口669万，主城区常住人口187万，城区人口357万；
②人口发展趋势:
A、递增，未来人口迁移方向为北；
B、流动人口110万人。
（2）消费需求分析
大连市2012年全年房地产开发投资1396.5亿元，比上年增长23.5%；商品房去化498万㎡；近三年商品房销售面积1820.9万㎡，年均增长7.9%，近三年商品房销售额1750.3亿元，年均增长1.9%，近三年开工面积17474.9万㎡，近三年竣工面积2155.7万㎡。
由上可知，对商品房供需关系综合判断为：供需两旺。
4、城市规划分析：
（1）城市规划现状：项目位于大连市金州区，该区为大连市新兴城区，是政府着力发展的区域。当地居民认可度高。
（2）城市未来规划
根据《大连市城市总体规划（2009年-2020年）》内容，各城区定位及重点发展方向为：
1、核心区，定位为东北地区金融、商务、会展中心，大连市行政中心、文化中心、体育中心、软件产业基地。重点发展方向：向北发展。
2、旅顺城区，定位为东北亚国际旅游胜地之一；东北地区区域经济门户；大连市文化创意产业基地、高等教育科技研发基地和国际航运中心组合港之一。重点发展方向：保留城市绿心和生态廊道，在旅顺老城区、水师营、旅顺开发区、塔河湾等地区组团式发展。
3、金州新区-保税区城区，定位为东北亚国际航运中心的核心海港区和国际空港区，临港生产服务业中心和物流业、高新技术产业、战略性新兴产业、先进制造业基地，逐步创建改革试验区。重点发展方向：沿黄、渤海岸向北发展。
二、项目基本情况
1、项目位置
（1）项目位于辽宁省大连市金州区，友谊街道金大企业集团有限公司企业用地，项目四至规划路（道路未命名）。
（2）距大连市政府车距26km，距金州区政府中心12km，距城金州区商业中心11km，距副商业中心1.7km。
2、项目背景及跟进进度
（1）该项目来源：
项目地块目前为大连金大企业集团有限公司企业厂房用地，政府正在收储。
