房地产项目整体开发流程

规划局
中 标 通 知 书
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房 地 产 项 目 一 般 报 批 报 建 流 程
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
如何加快项目报批报建进程？ 内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）
等；
现场配合：项目现场现状、项目现场接待； 外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、
土 地 交 易
国 有 土 地 使 用 权 证
开 发 管 理 费
墙 改 基 金
消 防 设 施 费
环 境 评 估 及 排 污 费
方 案 审 批
建 设 工 程 规 划 许 可
城管大队 执法大队
规划局
开发办
建委基建科
放 线 管 理
预 售 许 可 证
施 工 许 可 证
质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站 安 全 许 可 定 额 鉴 别 劳 保 统 筹 散 水 押 金 质 检 委 托
2、协调关系
城管是主要查处的单位，和城管关系好可避免很多麻烦。
3、处理技巧
以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工） 减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
企业获得土地的方式
行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用
地分配基本上是控制在政府手里。
资本市场: 1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司; 2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所
得税、印花税、契税等税费; 种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、 契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这
土地市场：
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主 要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？ 市场未来预期；
项目或区域发展预期；
规划条件的市场实现及经济实现； 企业发展战略和机会成本；
竞争对手的情况分析。
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案例：佳兆业拿地原则
住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中 的比例。 选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位臵以城市发展区的交通便利 的具备快速变现条件的土地为首选。 避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。 深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建 筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。 加速进入以下城市： 长三角：有强劲实力的县级市，如 常熟、昆山等； 环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等； 内地省会城市：武汉、西安等。 同行案例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住宅为主，只有一个是过100万平 方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的销售周期，现在恒大销售金额已 是长沙冠军。
施工建设
开发办 人防办 墙改办 消防支队 环保局 基 础 设 施 牌 套 费 人 防 异 地 建 设 费
推广销售
入伙交付
开发办
计委
规划局
国土资源局
规划局
开 发 经 营 许 可 证
项 目 手 册
固 定 资 产 投 资 计 划
项 目 立 项
建 设 用 地 规 划 许 可
土 地 测 量 、 评 估
土 地 确 认 、 报 批
项 目 启 动 会
国 有 土 地 使 用 证
建 设 用 地 规 划 许 可 证
总 平 图 规 划 设 计 完 成
方 案 设 计 完 成 (方 案 评 审 会）
方 案 图 报 建
桩 基 施 工 图 完 成
主 体 施 工 图 完 成
建 设 工 程 规 划 许 可 证
精装 交楼 标准 施工 图及 材料 定板
关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
地产项目标准设计周期 设计周期3：5：2
设计前期
3个月
实施方案 实施方案
5个月
施工图 施工图
2个月
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
包含的主要设计阶段：
概念设计：大概6周； 详规设计：大概6周； 单体方案：大概12周； 扩初方案：大概6周； 施工图设计：施工标准和结构形式，大概10周； 景观设计：大概5-6周； 样板房及会所设计：大概4周。
项目重要节点

详规报建 方案报建 初步设计报建 施工图报建 开工时间 开盘时间
方案文本中，最重要两张图——项目总平面图、标准层平面图！
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
最优化的设计阶段流程参考： 时间进度控制 第1月 第2月 第3月 第4月 第5月 第6月 规划设计 单位 规划单位
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
物业管理
案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！
定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！ 定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
企业视角的房地产流程
产品策划
项目论证 营销策划 销售实现 规划设计 施工管理 产品交付 物业服务
客户视角的房地产流程
看楼
比较
决策
签约
等待
收楼
收拾
乔迁
居住
发展商
物业管理
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案例：佳兆业项目整体开发流程
18个关键节点——里程碑计划（一级计划） 签订土地合同至获取施工许可证5个月时间； 拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。）
消防等各类工作协调；
合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、
合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其 是专业部门）。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
如何处理无证施工？
1、技术处理
文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？
推广销售
物业管理
各部门职责：
投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。 营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方 案、示范区方案）。 设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。 工程部：编制项目工程节点计划。
财务部：概念版投资收益。（三个指标）
成本部：可研版成本2。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
各部门职责：
投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批 （董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获 取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。 营销部：初步市场调研及定位草案。 设计部：概念规划设计方案。 工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地） 财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。 成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。 （根据设计部提供的规划要点进行估算） 采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单位招标——土建 总包招标——工程材料设备采购。 客服、物业部：物业策划方案。
关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。
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土地获取
定位决策
施工建设
推广销售
入伙交付
各部门职责：
投资开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——基础施工许可证。 营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。 设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方 案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计 图）——正式施工图评审。 工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。 财务部：方案版投资收益。（三个指标）
项 目 开 工
施 工 许 可 证
主体 开工
预 售 证
开 盘
主 体 封 顶
竣 工 验 收
入 伙
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项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； 施工许可证（指施工许可证的签发时间）； 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； 预售证（指预售许可证的签发时间）； 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）； 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
单体设计
施工图设计 景观设计
规划单位
结构单位 景观公司
样板房及会所 规划单位与施工图：初步设计、施工图把控； 装饰设计 规划单位与景观：完善、技术交底； 施工图与景观：隐蔽管线工程设计。 最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识 的成果，而非作品。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
关注风险点：
工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表！ 工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！ 设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！ 工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部要关注变更和报建图纸！
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
关键要素：项目可研报百度文库。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。
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土地获取
关键要素：各阶段方案评审。
常见的问题： 进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。 质量问题：评价体系和评价经验的缺失。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
入伙交付
设计控制点 概念设计研究 区域确认概念设计研究结论 规划方案设计 区域规划设计评审会 区域单体确认 实施方案完成 基础施工图 全套施工图完成 景观设计 销售包装设计
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流 向消费者、消费者之间的转移！ 前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
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房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
房地产项目整体开发流程
----业务关键节点与控制
1
房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变 人们生存物质环境的一种活动。
土地
城市基础、公 用 配套设施 房地产开发 需要整合的资源
建筑材料
品牌
资金
劳动力
专业人员 经验
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房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 资源获取 资源加工 入伙交付 资源流通 及再流通