城市空间网络与大规模城市更新后的社会整合_伦敦金丝雀码头的启示

城市空间网络与大规模城市更新后的社会整合--伦敦金丝雀码
头的启示
杨滔
【期刊名称】《世界建筑》
【年(卷),期】2005(000)011
【摘要】城市空间形态网络是否影响大规模城市更新后的社会整合?本文运用空间句法理论和方法来初步比较研究伦敦最大的城市更新项目金丝雀码头在1991年和2001年不同的城市空间形态网络、不同的贫富人群的分布、以及它们内在的联系,以此来简单地解释大规模城市更新形成的城市空间网络对社会整合的影响.
【总页数】5页(P87-91)
【作者】杨滔
【作者单位】伦敦大学学院
【正文语种】中文
【相关文献】
1.伦敦新金融区金丝雀码头项目对上海后世博开发机制的启示 [J], 崔宁
2.伦敦金丝雀码头改造对深圳的启示 [J], 周军民;周倜
3.伦敦金丝雀码头商业零售亭设计 [J],
4.伦敦金丝雀码头废弃港口上重生的金融帝国 [J], 霍兰
5.伦敦金丝雀码头的城市设计特点与开发得失 [J], 杨春侠;吕承哲;徐思璐;徐琛因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。

城市更新与旧城改造案例首先，我想提到的是纽约的高线公园。

高线公园是一个位于曼哈顿上西城的城市更新项目，将一条废弃的高架铁路转变为一个现代化的城市公园。

该项目于2024年正式开放，成为当地居民和游客喜爱的休闲场所。

该公园的设计理念是将城市景观与自然景观相结合，利用原有的基础设施创造出一个独特的公共空间。

高线公园的成功不仅改善了居民的生活质量，还带动了周边地区的经济发展。

第二个案例是伦敦的金丝雀码头。

金丝雀码头是一个位于泰晤士河河畔的区域，曾经是一个废弃的工业区域。

通过城市更新和旧城改造，金丝雀码头已经成为伦敦的金融和商业中心之一、这个项目以可持续发展和社区参与为核心价值观，旨在打造一个新的城市中心。

金丝雀码头的成功得益于其高品质的建筑和设施，以及多样化的用地利用。

如今，金丝雀码头不仅是一个繁忙的商业区域，还是一个充满活力的社区，吸引了众多居民和游客。

第三个案例是中国的西塘古镇。

西塘古镇位于浙江省嘉兴市，是一个有着千年历史的古老城镇。

通过城市更新和旧城改造，西塘古镇得以保留其独特的历史风貌，同时提升了城镇的整体品质。

该项目注重保护和修复历史建筑，改善公共设施和服务，并引入了旅游业和文化创意产业。

如今，西塘古镇已经成为一个著名的旅游目的地，吸引了大量游客，同时也为当地居民提供了更好的生活条件。

这些案例都展示了城市更新与旧城改造的重要性和潜力。

通过对老旧城区的改造，我们可以提高城市的整体品质，改善居民的生活条件，促进经济发展，并保护和传承历史文化。

尽管城市更新和旧城改造可能面临许多困难和挑战，但只要有正确的规划和管理，就可以实现可持续发展和社会福祉的目标。

因此，各地政府和社会各界应该共同努力，推动城市更新和旧城改造，共同创造更美好的城市未来。

伦敦金丝雀码头改造对深圳的启示作者：周军民周倜来源：《开放导报》2013年第04期【摘要】金丝雀码头经过20余年的改造。

已由衰落的港口码头发展成为伦敦新的金融和商业中心。

金丝雀码头的转型发展对深圳和中国城市更新具有丰富的借鉴意义。

文章认为深圳的城市更新，应改变单一市场化的城市更新策略；对关键地区应以大片区统筹规划的方式更新改造；鼓励国内外金融资本进行长期投资；赋予城市更新主体充足的城市规划弹性等。

【关键词】金丝雀码头城市更新金融业总部经济政策【中图分类号】F812 【文献标识码】A 【文章编号】1004-6623（2013）04-0094-03英国政府于1981年启动金丝雀码头所在的伦敦码头区城市开发区（UDA）改造。

经过短短20年更新改造开发，金丝雀码头现已发展成为伦敦新的金融和商业中心。

2009年末，金融和保险行业从业人员超过5万人，占该区域从业人员的50%，成为英伦三岛仅次于伦敦金融城的金融业聚集区。

金丝雀码头金融业的产业效益明显，金融业税收贡献超过25亿英镑，总税收贡献约37亿英镑。

而且形成了高度聚集的金融业产业集群，成为伦敦码头区内在功能和形象上具有标志性和世界级知名度的区域之一，也是城市更新的典范和伦敦金融中心的新象征。

一、伦敦金丝雀码头改造经验（一）公私合作的开发模式奠定了项目开发的坚实基础伦敦政府成立半官方开发公司LDDC取得土地所有权，再由LDDC与私营开发商合作，将土地转让给金丝雀码头开发公司进行开发。

这种公私合作模式避免了开发的土地所有权问题。

公私合作使得区域开发引入了全球最先进的开发理念。

金丝雀码头项目的发起者和投资者奥林匹亚约克公司是个大量参与房地产开发经营、金融混业经营、自然资源经营的超大型企业。

为金丝雀码头的中长期发展奠定了扎实的基础。

（二）国际一流的硬件设施顺应产业聚集要求金丝雀码头设计时聘用了全球顶尖的十多家设计公司及其他专业公司，形成了今天多样化、国际化的建筑生态环境。

英国伦敦金丝雀码头案例分析报告研究方案：一、研究背景和目的英国伦敦金丝雀码头是伦敦市重要的商业区和金融中心，也是英国最主要的地标之一。

随着金融业的发展，金丝雀码头区域近年来发生了许多重要的变化，例如大型商业建筑的兴建和改造，人口的增加等。

本研究的目的是分析金丝雀码头区域的案例，探讨这些变化对区域经济、环境和社会带来的影响，为解决实际问题提供有价值的参考。

二、研究方法1. 研究设计：本研究将采用案例分析方法，通过对金丝雀码头区域的详细调查和分析，以全面了解该区域的现状和变化。

2. 数据采集：a. 文献研究：收集金丝雀码头区域相关的历史资料、报告和研究成果，了解其发展历程和已有研究成果。

b. 实地调查：进行对金丝雀码头区域的实地考察和调查，采集相关的数据和信息。

c. 问卷调查：设计并发放调查问卷，了解居民和企业对金丝雀码头区域变化的看法和感受。

3. 数据分析：a. 描述性统计分析：对实地调查和问卷调查的数据进行汇总和描述性统计，了解金丝雀码头区域的一些基本情况和变化。

b. 案例分析：基于已有研究成果和实地调查数据，进行详细的案例分析，探讨金丝雀码头区域的经济、环境和社会影响，以及相关的问题和挑战。

c. 比较分析：将金丝雀码头区域与其他类似的国际金融中心进行比较，找出差异和相似之处，为解决实际问题提供参考。

方案实施情况：1. 文献研究：已收集并分析了金丝雀码头区域相关的历史资料、报告和研究成果，对金丝雀码头的发展历程和已有研究成果有了较为全面的了解。

2. 实地调查：已进行了对金丝雀码头区域的实地考察和调查，采集了大量的相关数据和信息，包括建筑物变化、人口变化、就业情况等方面的数据。

3. 问卷调查：已设计并发放了调查问卷，获取了居民和企业对金丝雀码头区域变化的看法和感受。

数据采集和分析：1. 描述性统计分析：对实地调查和问卷调查的数据进行汇总和描述性统计，得出金丝雀码头区域的一些基本情况和变化趋势。

2. 案例分析：a. 经济影响：通过对金丝雀码头区域的经济数据和相关调查资料的分析，探讨其对伦敦市和英国经济的影响，特别是在金融业和商业地产方面的角色和地位。

伦敦金丝雀码头——城市设计之街区复兴案例一零建筑二班100336钱家文一、地理位置与地区资源金丝雀码头位于伦敦Dockland码头区的道格斯岛。

Dockland码头区位于东伦敦泰晤士河下游，整体呈带状沿河由西向东伸展。

狗岛的地形比较特殊，泰晤士河在此由北向南U型转弯，使其成为东、西、南三面环水的半岛。

位于其中心偏北的金丝雀码头在东、西两侧与泰晤士河直接相接。

因此它的水资源十分丰富，不仅用地内部有原码头的水面，东.西侧还有河水环绕。

在28.7hm²的总用地面积中，水面达10.12hm²，还有10.12hm²沿河用地。

二、码头区的历史与发展金丝雀码头拥有悠久的历史和辉煌的过去。

码头在英国人心目中具有浓重的历史感和认同感，生气教勃的码头区氛围是Dockland地区独特的历史文化要素。

在过去航空、陆运都不太发达的漫长年代，航海占据了交通往来的主要位置。

位于当时世界贸易集散地伦敦的金丝雀码头，水面上是大大小小的轮船在装卸，岸上则是车水马龙，机器声轰鸣鼎沸。

同时，港口的大量建设也带动了周边商业区、工业区乃至整个伦敦城市的发展，码头区成为组织港口活动的中心轴。

然而从上世纪60年代开始，由于大航运公司需要寻找更大、更有效的深水港口，老式码头也不适应新型的以集装箱为基础的交通运输方式，加上随着城市的现代化发展，码头区与伦敦中心市区的交通体系出现了分离，导致该地区走向衰落。

伦敦城市与码头区的历史演变1805年的伦敦港口1845年的伦敦港口1900年的伦敦港口昔日伦敦港口的繁荣战后伦敦港口的衰败三、功能分区进入上世纪80年代，因为码头区本身的经济发展需要，英国人开始关注码头区未来的发展。

伦敦码头区开发有限公司历时17年对近似废弃的旧码头区进行了成功的更新改建，其中金丝雀码头是金融、商业、商务区，作为整个地区的中心。

周边多为住宅区以解决伦敦不断增长的住房压力。

五、历史轴线金丝雀码头不仅拥有码头区的历史资源，而且位于伦敦城市发展的空间轴线上，这条空间轴线一端是伦敦塔桥，代表了伦敦的悠久历史，另一端是北格林威治的千禧穹庐，代表伦敦城市的新生。

Urban Renewal and Regeneration of London: A Perspective of Global City基于全球城市视角的城市更新与复兴：来自伦敦的启示杜坤 田莉Du Kun, Tian Li文章编号：1673-9493（2015）04-0041-05 中图分类号：TU984 文献标识码：A引言全球化进程的本质是资本的全球性流动，从而促使经济产业在全球空间上的变化：制造业等经济活动扩散，而控制管理相对集中。

全球城市的内部也表现出了空间重组的新趋势：信息技术的发展使性质相同的城市功能在空间分布上区位更加集中；工作地点的外迁，则促使居住地由城市中心向外围扩散[1]。

具体的城市空间结构表现为具有多个亚中心、分散化的制造业和更集中的服务业。

随着1990年代以来全球经济一体化趋势的加强，城市更新与复兴作为空间重组的重要手段，在提升全球城市竞争力方面扮演着关键角色。

全球化语境中的城市更新本质是资本力量的整合和平衡，资本的进出影响了现代城市的兴衰；科技发展是城市更新的基础，但人文精神却是解决社会问题的关键。

因此，现代城市的更新可概括为对政府和资本力量的均衡以及对科技和人文力量的均衡[2]。

作为全球城市的伦敦，在过去的一个多世纪以来历经风雨沧桑，几经蜕变，始终屹立在全球城市的顶端。

借助2012年伦敦奥运会的契机，针对困扰伦敦发展的区域不平衡和贫富差距问题，伦敦再一次领风气之先，在城市更新与复兴方面进行了实践和探索，这对于正在或即将开始全面更新的我国大城市而言，具有积极的借鉴价值。

1 西方城市更新与复兴历程1.1 第一阶段：大规模推倒重建与清除贫民窟（二战后—1960年代初）二战以后，重建破败社区成为当时广大居民的迫切需求。

在CIAM （现代建筑师协会）倡导的建筑要随时代发展而变化的思想下，各胜利国政府纷纷出台了“高大上”的空间规划，城市中心的老建筑被大量推倒，取而代之以购物中心、高档宾馆和办公室等各种标榜为“国际式”的高楼。

理论背景空间形态是否影响城市社会整合？社会整合（Ｓｏｃｉａｌ　ｉｎｃｌｕｓｉｏｎ）是指每个人或者每个社会群体能充分参与到社会中去，包括就业、教育、公共设施、娱乐休闲、日常交往等不同的社会活动。

最近这个概念已成为欧洲社会政策的核心，也逐步在其他地区普及开来（Ｇｏｒｅ，Ｆｉｇｕｅｉｒｅｄｏ　ａｎｄ　Ｒｏｄｇｅｒｓ，１９９５）。

社会整合需要处理的社会问题包括失业、缺少生活技能、低收入、贫穷住宅、高犯罪率、非健康生活以及家庭破裂等等（Ｓｏｃｉａｌ　Ｅｘｃｌｕｓｉｏｎ　Ｕｎｉｔ，２００１）。

它逐步被认为是可以理解为个人动态生活轨迹在特定时间－空间维度上的映射（Ｂｙｒｎｅ，１９９９）。

近年来，基于空间的社会整合分析在交通学、城市空间规划学、地理信息系统学等中逐步成为一个主要的课题，社会整合被再次认为是基于空间的动态过程（Ｐｒｅｓｔｏｎ　ａｎｄ　ＭｃＬａｆｆｅｒｔｙ，１９９９；Ｔｉｍｍｅｒｍａｎｓ，Ａｒｅｎｔｚｅ　ａｎｄ　Ｊｏｈ，２００２；Ｍｉｌｌｅｒ，２００５）。

城市空间形态网络是否影响社会整合？城市空间形态网络的概念和理论最近被不少学者明确提出来。

从经验的角度，简・　雅各布斯（Ｊａｃｏｂｓ，１９６１）简单地提出连续的小街坊路网可增加城市的多样性。

威廉・怀特（Ｗｈｙｔｅ，１９８８）通过多年观察城市公共空间的经验数据，很粗略地得出能被不同人群使用的城市空间取决于一个城市空间和周边城市空间的联系。

从抽象理论的角度，拉图尔（Ｓｅｒｒｅｓ　ａｎｄ　Ｌａｔｏｕｒ，１９９５）提出了行动者网络的概念，认为网络中空间的拓扑关联是最基本的，是这种表示关联的介词，而不是表示属性的名词或者代表过程的动词孕育了物质、生命和社会。

曼纽尔・卡斯泰尔（Ｃａｓｔｅｌｌｓ，１９９８）认为成功的信息社会形态取决于　“流动空间”构成的网络，虽然他定义的网络不仅仅指城市物质空间形态，而且也指资本流、信息网络等，但是他强调了地点的重要性不是取决于地点本身，而是取决于网络中它和其他地点的联系。

城市规划案例分析————金丝雀码头金丝雀码头是英国首都伦敦一个重要的金融区和购物区，坐落于伦敦道格斯岛（Isle of Dogs，又译“狗岛”）的陶尔哈姆莱茨区（Tower Hamlets），位于古老的西印度码头（West IndiaDocks）和多克兰区（Docklands）。

金丝雀码头位于伦敦多克兰地区西印度码头的中心。

在过去航空、陆运都不太发达的漫长年代，航海占据了交通往来的主要位置。

英国港口曾经是世界贸易的集散地。

金丝雀码头就是伦敦出色的码头。

然而在上世纪60年代，由于海运事业的萎缩或者航运公司需要寻找更大、更有效的深了18个月内建成7.5座高楼这一伦敦建筑业的奇迹。

水港口，伦敦的原有港口码头有些就衰落下地理位置去，直至关闭。

金丝雀这个22平方公里的码头就是其中的一个。

到1980年，码头已经停止了运营，彻底废弃了。

80年代中期也就是撒切尔夫人执政时期。

伦敦市政府成立了码头区开发公司，开始全面改造这一地区。

一家加拿大开发公司包下这块地盘，把这里建成了金融区。

开发商在这里创造金丝雀码头改造的定位是与伦敦金融城相配合构筑双CBD模式，为金融中心提供办公空间；提供现代化公共活动设施；使有限的土地与建筑发挥高使用效益；创造一个轻松、健康、吸引人的环境，确保住宅及社会服务设施齐全以吸引人们来该地区工作、居住和参观游览。

由于伦顿金融城空间有限，为保持伦敦城世界金融中心的地位，在码头区建立大型的新区，可满足现代商务发展的空间需求，建设新的基础设施，土地更便宜且大多数是空旷的，不受历史风貌保护规定的“制约”，使其具有更大的吸引力。

伦敦多CBD模式较好地解决了发展和保护之间的矛盾，确保伦敦商务面积扩大的同时伦敦城中心区内独特的历史风貌不受破坏，注重两者的功能地位互补效应的发挥。

大量金融和商业服务机构对写字楼面积和品质的需求不断增大，媒体、电信和IT业的大扩张也进一步刺激了对写字楼的需求。

在金丝雀码头众多的摩天大楼中，许多银行的总部、分部和商业巨头的总公司——汇丰银行、花旗银行、巴克莱银行以及英格兰银行、渣打银行、罗斯恰尔兹贴现公司、摩根大通，以及每日电讯、独立报、路透社和镜报等就在这里落户，仅员工就有8万之众。

城市有机更新案例城市有机更新是指在城市发展过程中，通过对旧城区的改造和再利用，使其逐渐恢复活力并与周围环境相协调的发展模式。

下面列举了十个城市有机更新的案例。

1. 伦敦金丝雀码头（Canary Wharf）项目：伦敦金丝雀码头曾是一个废弃的港口区，经过有机更新后，成为了一个现代化的商业金融区，拥有高楼大厦、购物中心、文化设施等，成为了伦敦的新地标。

2. 巴黎勒芒区（Le Marais）项目：巴黎勒芒区是一个历史悠久的地区，经过有机更新，保留了原有的历史建筑和街道布局，同时引入了新的商业和文化设施，使其成为了一个繁华的时尚区。

3. 纽约高线公园（High Line Park）项目：纽约高线公园是一个废弃的高架铁路，经过有机更新后，被改造成了一个城市公园，成为了市民休闲娱乐的热门去处。

4. 上海外滩（The Bund）项目：上海外滩是一个具有历史意义的滨江区域，经过有机更新，保留了原有的历史建筑风貌，并引入了新的商业和文化设施，成为了上海的标志性景点。

5. 柏林普伦茨劳贝格区（Prenzlauer Berg）项目：柏林普伦茨劳贝格区是一个曾经的工业区，经过有机更新，保留了原有的工业建筑，并改造成了一个艺术区，吸引了众多艺术家和创意人才。

6. 东京涩谷区（Shibuya）项目：东京涩谷区是一个繁华的商业区，经过有机更新，改造成了一个现代化的购物和娱乐中心，成为了东京的时尚潮流中心。

7. 芝加哥密歇根大道（Michigan Avenue）项目：芝加哥密歇根大道是一个历史悠久的购物街区，经过有机更新，保留了原有的历史建筑，并引入了新的商业设施，成为了芝加哥的商业中心。

8. 华盛顿特区西南区（Southwest Waterfront）项目：华盛顿特区西南区是一个废弃的港口区，经过有机更新，改造成了一个现代化的滨水区，拥有酒店、商业设施、公共广场等，成为了华盛顿的新地标。

9. 温哥华雅芳区（Yaletown）项目：温哥华雅芳区是一个曾经的工业区，经过有机更新，保留了原有的工业建筑并改造成了一个现代化的住宅区，成为了温哥华的时尚居住区。

十大城市更新案例在城市规划和发展的过程中，城市更新是一项非常重要的工作。

城市更新能够提高城市的功能、改善城市环境，满足人们的日常生活需求，推动城市经济的发展和社会进步。

下面，将介绍十个成功的城市更新案例。

第一，纽约市的时代广场。

时代广场是著名的商业和旅游中心，它的更新与改造使得这里成为了人们心目中的繁华中心。

第二，伦敦的金丝雀码头。

这里曾经是港口和工厂区，但在经过改造之后，现在成为了一处时尚的购物区。

第三，巴塞罗那的博物馆区。

这里曾经是一个废弃的工业区，现在通过改造成为一个文化、艺术和旅游的重要区域，吸引了众多游客和艺术爱好者。

第四，上海的外滩。

外滩以其优美的沿岸景观和图案化的建筑成为了代表中国特色的重要地方，它的改造成为了上海城市更新的标杆之一。

第五，西班牙巴伦西亚的城市公园。

城市公园的规划和建造使得城市的绿地面积和森林覆盖率大大提高，改善了城市的空气质量，为居民提供了良好的娱乐和休闲场所。

第六，悉尼的达令港。

达令港的改造将码头区变为一个兼顾商业、文化、娱乐和旅游于一体的现代城市综合体。

第七，伯明翰的海法街。

作为英国最大的城市更新项目之一，海法街的改造使得原工业区变为了一个商业和住宅区，为城市的经济发展注入了新动力。

第八，南京的夫子庙景区。

夫子庙景区的改造使得原定为购物中心的建筑变为了夫子庙文化区的中心，打造了一处充满文化气息和历史感的旅游胜地。

第九，北京的798艺术区。

798艺术区由原工厂区改造而来，它集文化、艺术、娱乐和商业于一体，成为北京一个充满现代艺术气息的地标建筑。

第十，芝加哥的密歇根大道。

密歇根大道的改造成为了一项重大的城市更新工程，将原来的停车位改为了人行道和绿地，使得城市变得更加宜居和可持续。

总的来说，城市更新在改善城市环境、提升城市品质、促进城市经济发展等方面具有十分重要的作用。

十大城市更新案例展示了在城市规划和发展中，城市更新是如何促进城市发展和社会进步的。

伦敦新金融区金丝雀码头项目对上海后世博开发机制的启示伦敦新金融区金丝雀码头项目对上海后世博开发机制的启示InspirationofCanaryWharfEngineeringProjectinLondonNewFinancial ZonetoPostShanghaiWorldExpoDevelopmentMechanism崔宁上海世博建设开发200125摘要:以伦敦新金融区金丝雀码头项目工程的背景,规模,开发模式,建设情况为例,分析了该项目开发时的经验和教训.作为同样以”城市政府推动的,投资巨大而且对城市影响深远的城市更新项目”——上海世博会园区地块,目前正开发起步,而金丝雀码头改造工程带来的经验和教训,值得我们学习和借鉴.关键词:伦敦新金融区金丝雀码头改造工程上海世博会后续开发建设机制中图分类号:F407.9/文献标识码B【文章编号】1004—1001(2012)02—0085—040引言举世瞩目的2010年上海世博会已经成功落幕,超过7000万人次的参观者和丰富的世博文化遗产给上海留下了永恒的美好记1’s.2011年10月,世博B片区10幅地块在市规土局网上公开出让,以此为标志世博后续开发建设正式全面启动.后世博开发建设在一定程度上也可以理解为”城市政府推动的,投资巨大而且对城市影响深远的城市更新项目(UrbanRenewa1)”.从20世纪7O年代起,城市政府普遍将城市发展与其执政目标联系在一起,世界各地的城市政府主持或者推动了很多大型城市开发和改造项目,从城市职能,项目类型,开发规模,功能定位,影响力等方面与世博会后续开发相类似的有纽约的巴特利公园城市(BatteryParkCity),巴黎的拉?德芳斯(LaDefense),伦敦码头区(Dockland)和横滨的”21世纪未来港(MinatoMirai21)”等.其中,与上海世博会后续开发建设最相似的是伦敦码头区项目之中的金丝雀码头项目(CanaryWharf),是世界城市伦敦市新区开发的滨水项目,目标是建成国际影响力的金融商务区.1伦敦金丝雀码头项目简介1.1项目背景伦敦是欧洲传统的金融中心和贸易中心,也是最重要作者简介:崔宁(1972一),男,博士,工程师,副总经理.作者地址:上海市浦东南路3588号(200125o收稿日期:2012—02—07的世界城市之一.伦敦中心区(伦敦金融城)对于CBD的限制发展战略很好地保留了伦敦传统的城市肌理,但同时对于伦敦在全球经济一体化时代吸引私人投资的竞争也带来了不利影响.作为寻求保护原有城市中心区肌理和满足商务办公区的发展需求之间的平衡的直接结果,英国政府促成了泰晤士河码头区等的新城市化中心区的发展.伦敦码头区(Dockland)位于泰晤土河下游东面,曾经是世界上最繁忙的港口之一,1960年代因海运和港口工业外迁逐渐衰退.80年代初,英国政府逐渐发现这一滨水区的独特潜力,倾向于对私人资本开放市场的保守党政府在与倾向于保护公共利益的工党的政治角力中占据上风, 将之划为自由经济区(EnterpriseZone),区内的固定资产投资享有10年的地方税免税并免除所有土地建设税,同时实施相当宽松灵活的规划控制政策.1981年,伦敦码头发展(LondonDocklandDevelopmentCorporation.即LDDC)作为政府管理码头区开发的机构正式成立. 1980年,英国经济跌入半个多世纪以来的最低谷,城市衰败,工厂倒闭,失业人数自1930年以来首次超过300 万.撒切尔夫人执政后,为刺激经济,政府转向执行自由市场政策,实质就是”国退民进”,政府将原本垄断的城市开发,公共基础设施投资,航空,甚至邮政电信等向私人市场开放,以减轻政府负担.在第一个10年内,伦敦码头区的公共投资是10亿英镑,吸引的私人投资则达到i00亿英镑.1.2规模与开发模式金丝雀码头是伦敦码头区改造中最为引人注目的工程.它位于狗岛区内一个半岛形地块,距伦敦市区4km,它三面被泰晤士河环绕,面积0.35kmZ[伦敦码头区规划区域面积2km.,分为瓦平与波普拉(WappingandPoplar),色雷建筑施工第34卷第2期『85码头(SurreyDocks),狗岛(theIsleofDogs),皇家码头(theRoyalDocks)4个区].1985年,美国开发商瓦尔?查沃尔思德(G.WareTrav—elstead)在两家大金融机构的支持下向伦敦码头发展公司(LDDC)提交了金丝雀码头的第1个开发计划,包括3栋超高层建筑.需要注意的是,区别于国内由政府组织制定开发计划,伦敦码头区的开发是投资商编制开发计划(包括策划,规划,计划,资金,权益,建设,营销等),作为双方建立合作机制的基础,也就是前面提到的”相当宽松灵活的规划控制政策”.1987年7月,奥林匹亚与约克公司与伦敦码头区发展公司(LDDC)签下了金丝雀码头的开发协议,开发项目正式开始相对独立的启动.奥林匹亚与约克公司作为一个商业化运作的私人公司,为追求更大的利润空间,它制订了一个空前宏伟的计划,即建设一个足以取代伦敦金融城的金融中,.奥林匹亚与约克公司是一家加拿大私人性质的不动产投资和经营公司,1987年该公司成功完成了在纽约巴特利公园城市开发之中的世界金融中心项目.在美国纽约的成功,使公司决策层敢于投资国际性质的超大型开发项目,但也忽视了巨大收益背后隐藏的风险.奥林匹亚与约克公司提出的建设规模是英国多年来罕见的,它包含了1100000m的办公楼,70000Ill的商业和服务空间,将使伦敦的办公楼总面积增加20%.金丝雀码头的定位不仅仅是一个中心商务区,而且是一个整体的环境和高质量的城市社区,以此吸引那些在欧洲寻找总部的国际性大公司.’1.3规划与开发建设1987年,奥林匹亚与约克公司委托美国SOM公司编制了金丝雀码头的规划方案,其内容涵盖了详细的设计准则, 市政设计和各个地块的建设规范.规划方案在整体上沿用了欧洲19世纪的传统街区式布局,同时加入了明显的轴线,宽阔的绿地,以及轴线上的摩天楼等元素,金丝雀码头更类似于华盛顿的轴线绿地,它的建筑与开放空间的比例也使它与美国的城市形态更为相似.图1方案模型86l2012”2BImg图2金丝雀码头总平面金丝雀码头为英国的城市设计发展带来了一些观念性的变化:它整齐的街道和广场空间体现了欧洲传统的城市形态;而其建筑体量,特别是以超高层建筑作为整个群体的中心和城市象征的做法则渗透了美国城市的精神.欧洲的传统城市空间和曼哈顿式的摩天楼的融合产生是一种属于以当代实力雄厚的跨国公司所乐于接受的城市文化.在细节上,设计师与业主一同引进了更多的零售,商业服务, 居住与娱乐设施,改变了以往单一的办公楼区的形式,带来了现代城市的生命力;摩天楼则丰富了城市的天际线,产生了地标效果.奥林匹亚与约克公司高效地利用了政府给予的免税政策,以及宽松的规划和项目审批制度,在2年内建成了8座高楼共600OOOm2的办公面积.但外部问题使项目令人意外地陷入困境,1992年5月,在工程进行到第4年,奥林匹亚与约克公司正式向加拿大和美国政府寻求破产保护. 1993年奥林匹亚与约克公司重组为金丝雀码头发展公司(CanaryWharfLtd.).问题出现在两个方面:一方面是项目被市场接受非常缓慢,虽然开发公司提供了最大的优惠条件吸引有影响力的客户迁入,但是说服大银行和金融机构放弃熟悉的市中心,远离它的客户群而迁入一个陌生的环境,并不是短时间能够实现的,第1期60%的出租率远低于公司的预计,再加上前一阶段对客户让利过大(如免掉新租户头一年的租金, 出资买下愿意搬来的客户原先的物业等),导致资金链出现问题’:另一方面的问题在于政府,政府负责建设的公共交通配套设施严重滞后,伦敦码头发展公司(相当于地方政府) 承诺的1条轻轨,1条地铁延伸线,1个水上客运码头和1 个新国际机场,最后只按计划建成了轻轨.项目成败涉及政府形象,伦敦市政府终于着手解决交通问题.1993年底承诺多年的地铁延伸线正式动工,交通条件改善的预期利好刺激了市场需求,政府的支持则恢复了投资者的信心,金丝雀码头的出租率开始稳步上升,当1999年地铁站建成之后,办公楼出租率已经达到99.5%. 面对爆发的需求,市场迅速反应,第2和第3栋超高层办公楼相继动工,到2004年,金丝雀码头的办公楼面积已经超过1000000m,工作人口已经达到63000人.金丝雀码头项目成功复苏,带动了伦敦城市建设的发展并强化了它作为金融中心的地位(图3).2案例分析与经验教训2.1公司与政府金丝雀码头项目的整体开发建设过程中,政府放权和开发公司主导的开发模式项目是一个鲜明特点.奥林匹亚与约克公司,作为一个融发展商,项目经理人和最终业主为一体的企业,使一个庞大而错综复杂的建设项目能按照规划统一开发建设,并在城市形态和空间品质上达到了统一完美的预期效果.在规划和设计方面,奥林匹亚与约克公司在充分利用政府的规划授权以谋取最大利益的同时,并未回避相应的社会责任.为使项目能够成为国际一流的开发作品,公司不计成本委托了世界最顶级的规划和建筑专家[《拼贴城市(CollageCity)》的作者弗列德?科依特(FredKoetter);建筑师有西萨?佩里,福斯特等].针对伦敦的城市特征,在规划方案之中对公共空间,城市文脉,城市景观,甚至建筑细部等都进行负责任的研究,并在开发过程中贯彻始终.图3金丝雀码头金融区初步建成而与开发公司对照的政府,首先是为招商引资而将规划的编制权完全下放给开发公司,等于将公共利益和政府利益的调控权下放给企业,制造了巨大的潜在风险:其次, 在企业委托私人机构编制规划方案的过程中,政府的公共职能参与较晚,一系列无法履行的承诺,特别是交通方面的承诺严重误导了开发商的决策:最后,政府失信于开发公司,其负责的公共设施,特别是道路和地铁等交通设施建设落后于房产开发达数年,到伦敦市区直线距离仅4km的～段地铁修建了6年(1993年底～1999年),直接影响了项目建成后的市场销售.2.2开发机制的利弊.伦敦金丝雀码头项目的开发建设模式与国内同类规模项目最大的区别是开发公司主导,政府职责非常有限.伦敦码头开发公司是代表政府管理码头区开发的机构,主要负责项目招商,并不干涉具体的项目操作,也不负责项目相关的大市政交通配套的建设,而是几乎完全放权给开发商——奥林匹亚与约克公司.奥林匹亚与约克公司集开发职能与管委会职能于一身,将风险和收益均最大化.给予开发商更多的项目自主权是撒切尔夫人政府的自由市场政策的体现,作为管理机构的伦敦码头开发公司,将码头区开发划分为巨型项目整体出让给一家开发商,等于将项目风险全集中在一个企业上.开发商与政府虽然有将开发项目做好和做大的共同目标,但在利益分配之间的博弈则是两者之间的核心关系.金丝雀码头项目启动时英国经济正处于历史低谷之一,伦敦政府担心风险太大而没有开发商愿意投资.为吸引投资,市政府免除了固定资产投资者1O年的地方税和开发过程的土地建设税,而且不惜削弱政府的规划控制权.在全球化时代,世界各地的城市政府的管理思维模式日益雷同,当房地产市场景气时,针对开发项目的财税政策总是最严格的;而一但市场恶化,开发公司濒临倒闭,财税政策又是最优惠的.开发商在市场景气时,只要有利可图,不管政府多么苛刻的要求都能接受;而项目陷入困境之后,首先想到的解困途径则是”请政府让利”.2.3宏观经济和微观配套开发项目从决策投资到产生经济收益有一个很长的时间周期,短则三五年,长要十几年,项目规模越大开发周期就越长,期间必然经历宏观经济的高潮和低谷,甚至天灾人祸.金丝雀码头项目启动于英国宏观经济的低谷期,但很快就在马岛战争后就迎来了经济复苏,项目处在一个难得的发展机遇期,但是市场的不认同和城市配套设施的滞后给项目造成了致命影响.事实上,1992年时金丝雀码头糟糕的交通状况不是项目危机的根本原因,因为码头的交通直至1999年地铁延伸线建成时才实际改善.造成项目危机的根本原因是投资人看不到交通改善的希望.在市场经济之中,政府的袖手旁观使投资者只能观望.能够证明上述观点的是当1993年地铁延伸线动工之后,虽然交通并没有实质改善,但是由于看到了交通改善的希望,金丝雀码头的出租率开始上升,到1998年时,第2栋和第3栋超高层办公楼也启动建设了.3开发机制的创新3.1后世博开发与金丝雀码头项目的相似性根据地区结构规划,世博会地区定位为文化博览创意,总部商务,高端会展,旅游休闲和生态人居为一体的上海21世纪标志性市级公共活动中心.规划形成”五区～带”的功能结构,包括:浦西的文化博览区和城市最佳实践区,浦东的国际社区,会展及其商务区和后滩拓展区及滨江生态休闲景观带等.其中,会展及其商务区用地面积约建筑施工第34卷第2期I871.94km.,规划总建筑面积2360000m2,包括A片区,B片区,”一轴四馆”等,是以会展及商务为核心功能的公共活动区(图4).从功能定位和总体规模,以及滨水的区位特征对比,与伦敦金丝雀码头项目高度相似.在开发机制上,伦敦码头发展公司(LDDC)负责金丝雀码头项目的开发管理,奥林匹亚与约克公司负责项目的商业开发和经营;而后世博开发建设则是由世博发展集团负责世博地区开发项目的现场管理和服务,代表政府负责地下空问和地面公共空间的”统一规划,统～设计,统一建设, 统一管理”.3.2后世博开发的难点与金丝雀码头项目不同,世博B片区的开发模式遵循的是用地统一规划,土地公开出让后各个建设单位分别投资建设的模式.为确保地区的开发品质,世博发展集团协调B片区各建设单位,代表政府负责地下空间和地面公共空间的”统一规划,统一设计,统一建设,统～管理”.但具体实践上存在很多具体困难,主要集中在以下几个方面: (1)主体分散与统一建设的矛盾,B片区地块土地受让方超过10家,每一个基坑(街坊)内均有2家以上建设主体.统一设计和统一建设需要协调多方利益,协调层次和工作量数倍于单一建设主体.(2)开发时序与统一建设的矛盾:各个建设主体的开发建设计划和项目部的能力差异,必然造成各个项目的推进速度参差不齐,从立项,设计,报批,招标,施工等环节环环相扣,项目间同步协调的问题无法解决,地下空间统开工建设也将无从谈起.(3)局部利益与整体利益的矛盾:统一建设虽然理论上节约了投资和时间,但是在具体操作过程的不确定性造成的潜在风险也成倍提升,特别是在面对个体利益时,时间成本和投资成本非常难以控制.世博发展集团代表政府统筹协调统一建设,涉及具体单位的具体利益,集团缺乏一定的政府授权和利益杠杆作为工具,协调难度很大,协调层次也不够.3.3后世博开发机制的创新根据《”十二五”时期上海国际金融中心建设规划》,上海金融从业人员将从2010年有24.5万人达到2015年的32万人,按照一般测算标准,满足上述人数增量的办公和营业场所,需要新增建筑面积不小于2000000m2.按照上海市到2020年”基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心”的战略目标要求,上海市金融商务办公场所的缺口依然巨大,需要高水平,高质量和高速度地加快～批商务金融办公区的建设.世博地区无疑是其中发展潜力最大的地区之一.针对以上具体问题,学习伦敦金丝雀码头项目的成功经验,如何加快后世博地区开发建设,必须有突破现有模式,全面创新才可能在机制上进一88l2012”2BIding步理顺,更好更快的完成后世博地区开发的重任.建议世博后续开发能否土地出让以±O.O0m为界,地下空间的开发权不纳入土地出让范围.现有的土地出让方式(例如B片区)为地下地上整体出让,地下空间的开发权随土地分散到各个开发建设单位后,再集中统一建设就非常困难.因此,地下空间的开发权宜集中由市政府统一组织开发建设.同时,将”控详规划方案”土地出让转变为”建筑设计方案”出让.如A片区的地下空间整体开发建设,地下部分不再纳入土地出让范围后,则原有的控详规划的研究深度无法满足地下空间统一开发的很多技术要求和直观表述,因此建议地下空间和地面建筑以设计方案作为出让条件,可以将参与地区开发的各个单位的责权范围较具体的分开, 也将有利于土地受让方更直观的接受地下空间整体开发的设想.在土地出让方式的大胆创新的基础上,建议将世博后续用地的地下空间由世博发展集团统一开发建设.世博发展集团承担了类似金丝雀码头项目之中奥林匹亚与约克公司的职责,负责一个功能地区的整体开发建设.4结语图4”后世博”地区结构规划金丝雀码头项目的经验与教训均集中在将一个区域的开发建设完整的赋予～家专业开发建设公司承担,其结果是在不足15年的时间内使一个滨水的荒废码头区建成与伦敦金融城媲美的,生机勃勃的金融新城,该新城无论在建筑,功能,配套还是公共空间方面,均达到了当今世界的一流水平.无论上海后世博开发是否能够复制金丝雀码头项目的开发建设,但是在目前的起步阶段,我们应结合中国国情和法规,认真学习和借鉴金丝雀码头项目运作所涉及的策划, 规划,设计,建设,营销等各个方面经验和教训,这样才能使上海后世博开发机制更加完善,更加全面.参考文献[1]时匡,加里?赫克,林中杰.金球化时代的城市设计【M】.北京:中建筑I:业出版社,2006.。

工业遗产城市更新典型案例一、德国鲁尔区。

1. 背景。

德国鲁尔区曾经是欧洲最大的工业区，以煤炭和钢铁产业闻名。

但是随着资源的枯竭和全球产业结构的调整，这里的传统工业走向衰落，城市面临着经济衰退、环境污染、人口流失等一大堆头疼的问题。

2. 更新措施。

产业转型：把以前的煤矿和钢铁厂改造成创意产业园区。

比如说埃森的关税同盟煤矿工业区，它现在是一个集艺术、设计、文化产业于一体的地方。

旧厂房变成了时尚的工作室、艺术展览厅，还有创意餐厅。

那些巨大的钢铁架构不再是冰冷的工业设施，而是充满艺术感的背景墙。

这里还保留了一些煤矿设施，做成工业遗产博物馆，游客可以坐着小火车下到矿井里去体验以前矿工的生活，这可太酷了。

环境治理：鲁尔区以前的天空总是灰蒙蒙的，河流也被污染得不成样子。

在更新过程中，他们大力治理环境，清理河道，种树造林。

现在的鲁尔区，蓝天白云下，绿树成荫，以前的工业废墟变成了美丽的公园。

像杜伊斯堡北部景观公园，以前是钢铁厂，现在是一个有湖泊、草地、树林的大公园，那些废旧的高炉就像巨大的雕塑一样立在公园里，孩子们在旁边的草坪上玩耍，这种对比真的很有趣。

3. 效果。

鲁尔区通过这些更新措施，成功地从一个衰落的工业区转型成一个充满活力的综合性区域。

吸引了大量的年轻人和创意人才，经济也开始复苏，旅游业也发展得红红火火。

二、上海杨浦滨江。

1. 背景。

上海杨浦滨江是中国近代工业的发祥地之一，有着众多的老厂房、码头和仓库。

随着城市的发展，这些工业遗产渐渐失去了原来的功能，而且还占据着宝贵的滨江地段。

2. 更新措施。

保留与再利用：他们没有把这些老建筑一股脑儿拆掉，而是保留了那些有特色的厂房和仓库的外立面，在内部进行改造。

比如杨树浦水厂，这可是个百年老厂，它的英式建筑风格特别漂亮。

现在水厂还在正常运营，同时它的一部分空间被改造成了工业文明展示馆，游客可以在这里了解上海的供水历史。

还有上海国际时尚中心，以前是十七棉纺织厂，现在变成了时尚的购物中心和秀场。

城市更新理论方法研究——以金丝雀码头为例一现代城市规划面临的问题1.1交通系统面临的问题矛盾依然存在于旧有的短距离、非机动化交通出行方式与产业结构的优化之间。

传统的街坊关系与生活模式受到产业地转型升级影响而改变，个人的出行距离增加，人口边缘化发展和对私家车地依赖与日俱增。

有限的交通设施资源无法满足开发规模地日益增大。

城市地块功能的调整和开发规模增加使得城市交通压力增加，而交通用地则保持在稳定的范围内，无法同步增长。

1.2自然历史资源面临的问题城市的发展是一个漫长的历史过程，城市的历史文化也会应运而生，在这其中蕴含着多样的民族和历史遗产。

同时，现代城市中又面临着历史文化尚未被完整挖掘，历史建筑遭到破坏，保护措施不够完善以及历史建筑缺乏合理地利用等问题。

1.3开发与建设规模面临的问题在许多城市规划中，为了追求历史古街、文化街等潮流，没有利用好历史建筑所带来的资源，一味追求规模与商业化，历史建筑甚至遭到了破坏。

开发建设规模，应符合当地的建筑风貌，充分协调各方利益，在保护价值历史建筑的基础上进行开发利用，提升居住品质。

二城市更新在当今的现实意义2.1从旧城改造到有机更新现在的城市正从旧城改造向着城市有机更新的目标转变。

一开始的旧城改造常常伴随着大规模地拆迁与重建，现在慢慢摆脱了此种做法向着有机更新过渡。

将城市作为一个生命体并不断的更新并激发活力，完成自身的新陈代谢的过程。

2.2从大规模的建设转变到城市针灸一个城市的规划是持续发展的，同时也应该是抛去大规模的、断裂式的发展，坚持小规模渐进式的发展。

同时，城市的更新发展应该具有一定的修复功能，如同针灸一样逐渐对城市的弊端进行治疗修复。

2.3从单一维度到综合的维度在城市的开发维度方面，城市规划的开发维度应该是多方向、多维度的，而不是单一地发展，进而形成有效的城市管理模式。

城市发展应该从单一的维度比如经济方面，向多维度的更新方向转变。

真正的城市更新的成功依赖于各方合作。

伦敦码头区开发案例研究（上篇）上海城投王强第一部分20世纪七八十年代开始，在英国伦敦东区的一块被长期废弃的码头区域展开了了一次令人叹为观止的城市复兴式的开发活动，英国开发者，历时超过二十年，化腐朽为神奇，将一片数世纪以来无人问津的土地转变成为举世闻名的国际金融中心。

伦敦码头区开发也成为全球范围内城市复兴的经典案例，吸引世界上无数的同行、学者和投资家前往观摩和学习。

我们之所以选择伦敦码头区开发案例做研究，认为其成功对城投总公司未来的区域开发和城镇开发有丰富的借鉴意义。

由于所搜集的资料比较翔实，该案例在多个方面存在成功的特色，所以本次研究系列化，力图比较全面深入地剖析此案例。

一、开发前的状况伦敦码头区开发以前无论在地理上还是社会情感上都与伦敦的其他地区相距较远，从伦敦没有交通直达，并在该区域内几乎没有公共交通，在伦敦绝大多数民众认为此地就根本不值一去。

整个码头区以前是英国东印度公司的专用码头，但该地区十九世纪末叶就开始被废弃。

时过境迁，到1970年代，该地区充斥了一系列严重的社会和经济问题，生活在当地的人们相当贫困，住宅破敝，毫无获得教育和就业之希望，整个土地一片萧瑟和苍凉的景象。

二、开发机制1.开发思想的演变城市的再开发是将英国从战争的创伤中迅速挽救出来的中重要手段。

在战后的初期，出现了一系列城市开发的创新政策和手段，例如伦敦内城的大片区域的综合再开发和新城建设。

然而，在之后的二三十年内，这些开发政策和活动受到了公众和学者们的质疑。

新城并不受到当地居民的欢迎，因为这需要经常较长距离的通勤到达伦敦市中心主要的功作和娱乐场所，而“综合开发区域”对原有的居民区和传统建筑的破坏代之以大量的办公楼和购物中心的建设受到了广泛的批评和厌恶。

从而在1970年代，便出现了对传统住宅和街区进行保护的开发模式，而对于伦敦码头区的开发莫衷一是，传统的土地利用模式被放弃。

码头区本身的条件已经不适于日益增长的集装箱化的国际航运的模式，最后连伦敦港务局也放弃了对此地在开发的念头，于是造成了更多的空闲和荒芜的土地。

伦敦市金丝雀码头——21世纪英国最具有活力的新金融区说起英国经济，我们首先想到的是世界三大金融中心的伦敦市，世界上除了纽约、东京，伦敦是欧洲最老牌的最具有影响力的金融中心之一。

英国作为一个重要的贸易实体、经济强国以及金融中心，是世界第六大经济体系，也是全球最富裕、经济最发达和生活水平最高的国家之一。

伦敦号称是欧洲最大的金融中心，其金融服务位于两个地区：“城区”（伦敦城）以及港区（金丝雀码头）。

英国最古老的金融区是“伦敦城”，在这里有伦敦证券交易所（股票与债券）、伦敦劳埃德（保险）以及英格兰银行。

而金丝雀码头自上世纪80年代开始发展，现在已经是英国金融服务管理局以及一系列重要的金融机构（巴克莱银行、花旗集团以及汇丰）的总部所在地，成为了世人所瞩目的世界金融引擎机。

富有新世纪经济活力的伦敦市金丝雀码头，这是个怎样的魅力东区的代言人呢？金丝雀码头与传统的伦敦金融中心——“一平方英里”实为“伦敦城”相匹敌。

英国最高的三栋建筑均坐落于此——235.1高的第一加拿大广场，亦称“金丝雀码头塔”、第八加拿大广场，亦称“汇丰银行塔”和花旗集团中心，它们均高199.5米。

金丝雀码头（CanaryWharf）正在成为新兴CBD 商圈。

如果打个比方，中国首都北京市，这里大家从所周知，国贸CBD商圈已经成为北京市的经济发展中心，从地理位置上也是处于北京市的东三环。

而金丝雀码头也是地处于伦敦市东二区，相当于伦敦的国贸商圈。

看到它的发展趋势，那我们还可以关注下2012年伦敦奥运会。

伦敦奥运会是人类四年一届的体育盛事，本次奥运会88%的场馆的建设已经完成，从位置上来，主赛场“伦敦碗”坐轻轨十余站半个小时即可到达金丝雀码头。

东区这一代已经成为世人关注的焦点，未来发展不可限量。

而我们洲联地产所热销的楼盘“兰庭精装公寓”项目就地处于金丝雀码头，步行十分钟即可到达地铁站，您想去哪里都是那么方便。

还有“皇家港湾精装公寓项目”隔窗遥望金丝雀码头美景，生活更加惬意与舒心。