万达商业地产规划设计实战经验分享(凯德智汇)2012年-151页

【南京】万达商业地产定位规划及招商管理培训（4月12日）房地产培训: 万达商业地产定位规划及招商管理培训【课程背景】房地产培训: 万达商业地产定位规划及招商管理培训；为什么能够在18个月的时间里建造一座当地开发商8年都无法建成的大型购物中心, 并且能够保证这座购物中心能从拿地开始的18个月内建成开业, 实现商场的可持续运营并走向成功。

人们一直无法想像这是一家怎样的企业, 这是一家怎样的企业, 它在运作着一种怎样的、可怕的商业模式？带着这些悬问中房商学院特邀原万达集团商务部副总经理徐总的精彩课堂, 小范围分享标杆商业地产开发经典秘笈！【培训收益】全程以万达的商业地产为案例, 分享经典商业项目操作经验、吸取万达招商失败教训；学习从不同角度看待二三线城市消费群体特征与商业发展学习如何于业态规划时获得招商主动权, 最终实现引商与选商的结果；深入学习万达招商流程的建立与完善过程、面对不同商家招商谈判技巧的运用；全面分享优秀商家背景资料及要求, 拓宽招商渠道, 为招商谈判垫定基础；导师极具实战经验及现场诊断能力, 欢迎学员带上项目方案讨论。

【课程对象】房地产企业及其相关企业的董事长、总经理、副总经理、营销策划总监、招商经理等中高层管理人员；各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销、规划设计机构及相关业界人士等。

【专家导师】徐老师: 中房商学院房地产培训高级顾问, PMP, 商业地产专家, 中房商学院特约培训师, 曾任万达集团商务部副总经理；负责集团商业项目业态规划、核心租户管理、租赁决策文件制定、商业项目定位研究等工作；于万达之前曾任职于泛华集团、百胜餐饮集团、中驰集团；长期从事房地产项目开发及销售管理工作；服务咨询的项目涵括大型住宅社区、集中商业、专业市场、中高端百货、大型复合式综合体；熟悉国内各等级城市及不同类型商业项目开发历程, 在不同类型的项目上具有丰富的开发实战经验和较高的系统理论知识；2005年被评为最具价值房地产经理人。

商业设计要点总结万达经验商业广场景观设计要点1总体要求商业广场景观设计是商业建筑外场设计的重要组成部分。

其目的是为了更好的衬托商业气氛，通过合理、人性化的设计，营造商业建筑的室外场所。

这是检验景观设计的最主要标准，也是甲方审查景观设计的依据。

我们应着重考虑如下方面内容：（1）使用功能：商业广场要考虑各业态定期或不定期的促销活动，因此，在各业态的主入口和公共区不应布置阻挡人流的固定设施，另外还要考虑商场物业公司组织的大型促销活动的场所和需求（包括预留水、电等）。

特别提示：A、考虑室外步行街开放的时间段及主要消费人群的活动取向；形成户外休闲活动空间为主的景观空间，在室外步行街局部放大区域预留商户开展户外经营活动的场所，同时预留移动设施供围合空间使用。

B、所有室外空间必须满足消防安全功能需求。

（2）交通组织：依照以人为本的设计原则，并结合各单体建筑使用功能要求，从住宅和商业两方面确定机动车、非机动车、人流、物流等流线组织，合理确定地下车库的出入口、地面停车场的出入口（包括各主力店的地上、地下卸货口，卸货区，装卸货物的时间，出租车等候，餐饮娱乐停车区，商务办公停车区）及公交站台设置等等。

交通分析也需要在方案阶段进行单独阐述。

需考虑集中的非机动车停放范围。

特别提示：A、满足机动车进入室外步行街的使用需求。

B、地面停车位的出入口安排在靠近商业大广场附近，但不能设置在人行出入口等人流集中的地区，结合竖向设计，在高差较小的区段解决。

C、主街应为人行空间，应在红线边界处布置车挡避免机动车进入，车挡间距约为0.8米。

D、地面各种机动车流线（普通车流，消防及货运）及非机动车流线，机动车可以行驶到达每一个商铺门口。

满足如地面停车位，消防等高场地及非机动车停车场等规划指标及使用需要。

E、大商业临街面需设置出租车及公交车港湾，，一般情况下保证5辆出租车停靠，特殊情况至少保证3辆出租车停靠。

（3）景观轴线：方案阶段需有分析，外环境构筑物不能遮挡顾客出入口，不能影响建筑外墙广告及建筑外立面的精彩部位。

万达、凯德10种典型商业开发模式第一篇：万达、凯德10种典型商业开发模式•10年前，人们还都在问“什么是商业地产”；5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”；今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。

商业地产现在很火，房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20%或以上。

这不禁让人心生疑问：不发力商业地产就不是大牌开发商？在这个群雄乱占的时代，我们走向何方？我认为，群雄乱占的时代有泥腿子，也有专业的投行，目前中国商业地产有十种典型的开发模式，可供学习和借鉴。

商业地产典型开发模式之现金为王SOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王。

其开发模式的特点主要表现在以下四个方面：概念炒作大师；坚持散售，物业符合散售的需求(街区/SOHO/写字楼做法)；人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力；对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。

万达: 商业地产典型开发模式之平衡中庸万达第一代产品是单店模式，通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。

万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。

万达广场有10%-20%左右的店面出售，以回收部分资金。

由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。

因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。

万达第二代产品是纯商业组合店模式。

第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。

在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面积的 85%，单店只占 15%。

万达第三代产品是城市综合体。

总结了第一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性后，万达进入了第三代万达广场的开发。

万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。

商业地产多业态组合设计要点与心得当今时代，商业市场瞬息万变，行业之间的竞争也日趋激烈。

在不断变化的环境中，商业地产企业只有不断做出相适应的调整，辨明主流趋势，快速制定战术并给予实施，才能率领大型作战军团在变化的浪潮中稳步前进。

调整的战略在于内外兼修，对于商业综合体而言，单独业态需要进行微调、创新，才能使其继续保持其旺盛的活力，起到吸纳和带动作用;除此以外各业态之间的组合设计，也需要一定的创新和重组，才能使其发挥联动作用，产生更大的效益。

本文就万达广场中各业态内部的设计要点优化，以及各业态之间组合设计的创新模式，给以简要阐述，以期对以后工作起到一定的借鉴和参考作用。

图1一、儿童娱乐万达宝贝王是万达集团进军儿童产业的重要标志，也是万达集团向体验式综合业态转型的重要战略之一。

宝贝王的功能布局，经过几次大的调整，正在不断优化，形成更加适应市场需求和运营管理的新模式。

与其功能要求相对应，宝贝王的规划设计要点如下：1. 强调娱乐与零售根据宝贝王的调整要求，将重点打造娱乐区和零售区两部分的功能。

娱乐区与零售区的开口为3跨，可并列设置也可以分设。

娱乐区需要设置开敞空间，视角良好。

零售区应尽量保证在园区内部能够看到整体的零售区域情况。

图22. 空间方正宝贝王规划区域应尽可能规整，避免出现狭窄、异形空间。

图33. 流线宜形成环路宝贝王园区内宜形成环路，有利于娱乐区的分布与各功能区之间的联系。

图4二、万达影城万达影城经过近几年的经营，也总结出许多有用的经验参数和设计导则，包含总体规划、影厅布局、流线设计、层高要求、座位数预估等方面，以下举例说明其中的几点：1. 影厅排布图5应在综合体内选择合适的区域规划影院，一般为顶层，柱网布置均匀、规整，不宜包含高层塔楼的核心筒区域，宜选择长方形区域，沿综合体的长边方向布置走廊和双边影厅。

2. 流线规划在满足消防要求的前提下，应尽量减少走廊的数量和长度，以增加有效使用面积。

影城观众主走廊应简洁清晰、易于方向辨识为要。

万达综合体设计的75个控制点•第一阶段方案及深化设计阶段•一、室商业步行街设计1.关于步行街主入口(1)紧邻交通主干道、主通道，入口设计要醒目、宽敞、通透，设计有入口外广场，便于室外商业促销活动，建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）；(2)商业广场主出入口门高不低于3米；(3)步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值。

2.关于步行街主出入口商铺步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间，调整后此通道处可作黄金商铺。

3.关于避风阁设置商业广场主出入口要设置“避风阁”（北方地区应设计卷帘门），步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘。

4.关于步行街室通道为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的**，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4~8米。

5.关于步行街次主力店根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定。

6.关于步行街出入口交通为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域；7.关于步行街设置客流计数系统步行街的出入口要设置客流计数系统。

8.关于步行街顶棚(1)一定要加盖封顶，一是保持室步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；（规划院强制条文已列）(2)一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立；(3)步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低4～6个（商管建议最好达到8个），采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装置。

万达商业地产的八点心得及运作模式1891项目是公司第一次尝试商业地产，以后会有更多的商业地产项目，这是一个超级好的信号，也说明公司超级有远见。

个人愚见，从理论被骗可开发的有效土地愈来愈少时，商业地产就成了开发商必争的一块蛋糕，而开发商所拥有的商业项目的比重和质量是衡量企业是不是可持续进展的重要因素。

因此与其以后争个头破血流，倒不如提早进入这一领域。

由于我之前在万达工作，在那个地址把王健林的发言及自己的感受加以整理，把万达的商业地产体会和运作模式与大伙儿分享和交流，尤其关于商业地产不太熟悉的同事，可通过这篇文章对商业地产有初步的了解。

“什么叫商业地产。

我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人弄明白。

我个人明白得，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。

我以为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。

目的明确，是以零售物业租金收入为目的，若是开发后销售出去，称不上商业地产。

咱们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全数出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包括住宅、写字楼、底商建筑等。

若是开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。

”——王健林这是王健林对商业地产的概念，说的透一点，商业地产的本质是开发商建设的购物中心只租不售，自己经营治理，也确实是说开发商是自己所开发项目的最大业主，或把商业地产明白得成购物中心会更适当。

这同房地产有本质的区别，房地产开发，拿地、计划、施工、销售……一次性取得收益，但商业地产前期投入专门大，要靠后期的租金、商家的销售返点作为利润来源。

另外，商业地产的进展有三个前提条件：一、人均收入水平。

在国外，人均GDP3000-4000美元时，购物中心才能迅速进展。

中国此刻只有部份一线城市达到那个水平，部份地域知足这一条件，但长期看收入水平老是要上升的，以后购物中心进展也会随收入水平的上涨愈来愈繁荣。

二、租户需求。

万达广场四代规划对比第一篇：万达广场四代规划对比一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）近年来万达（专题阅读）的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。

本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。

长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。

第一代万达：长沙解放西路万达（悦荟广场）说到第一代万达，有一段往事不可回避。

2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。

澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。

麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（专题阅读）（相关干货）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。

2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。

与麦格理达成协议，并借此套现31亿。

在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。

上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。

现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。

不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。

第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。

项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。

所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。

单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。

【微分享】某万达商业广场项目暖通设计经验分享目录一．项目概况二．室内综合管线布置三．空调水暖井具体位置及大小确定四．空调通风及防排烟竖井位置确定一．项目概况本项目用地面积5.79万平方米，总建筑面积10.34万平方米，建筑高度为20.7米；地上3层下地1层其中地下一层层高5.2米（汽车卸货区3.6米；其余走道2.8米）；1A层~1B层高是5.3米（净高3.5米）,2层层高5.1米（净高3.3米），3层层高5.0米（净高3.3米）；4层健身房层高是2.8米（净高2.5米）。

一个集购物中心、休闲文化娱乐为一体的大型商业公建综合体项目。

二．室内综合管线布置1、做好综合管线的最重要的条件1）、了解给排水专业（给水、排水、消火栓、喷淋）管道的原理与布置方式。

（步行街内主要布置的是步行街喷淋主管道DN150，其余管道均布置在上铺内）2）、了解电气专业强电（消防用和非消防用）和弱电（消防用和非消防用，步行街处主要是强电非消防用及弱电非消防用，因为万达所有消防用风机均设置在屋顶，因此电气专业的消防强电及消防弱电桥架均设置在屋顶及地下室。

电气专业在步行街内布置的桥架高度均为150mm）。

3）、了解结构专业梁的高度及形式。

（井字梁、米字梁、无梁楼板等形式）4）、详细计算设备专业高度。

（本项目中地下一层汽车到0.8米/1.6米；1A~1B层5.3m-3.5m(净高)-0.8~1.0m梁高-0.05m垫层-0.2m装饰(灯具高度一般在0.1~0.2m)=0.75m/0.55m2层5.1-3.3--0.8~1.0m-0.05-0.2=0.75/0.553层5.0m-3.3m(净高)-0.8~1.0m梁高-0.05m垫层-0.2m装饰(灯具高度一般在0.1~0.2m)=0.65m/0.45m5）、必须牢记设备尺寸；本项目中步行街处用的吊装空调机组型为05、06、08尺寸分别为940x1500x508;940x1750x508；980x2250x508；特别是空调机组高度。