产业地产城综合开发全流程操作实务与案例解析

产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解读课程背景：年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。

虽然年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。

国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。

与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业年历史性的创造了亿元的营收和亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。

中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（年月日，受中模式的推进和模式中“轨道物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。

），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。

鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。

年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解读与使用、协议保障体系解读的诉求逐步强烈。

年受助于年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是年月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的年培育个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。

史上最全详解产业地产开发完整流程与开发模式！导读：整个产业地产二级开发主要核心环节，分为：土地获取；开工准备；项目销售；工程建设；竣工入住；售后移交。

本文特地整理了“产业地产二级开发”的相对标准流程链条，并为大家分享产业地产的四大开发模式。

产业地产的内涵所谓产业地产，是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，专业化地提供城市化、工业化、产业化集群空间物质载体的部门。

产业地产在实现健康、生态、人居环境与自然相融合的基础上，以更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为本质特征。

产业地产不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，促进城市区域价值呈几何式增长，从而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。

全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝先生这样评价房地产投资向产业投资方面的转化：“今后评价一个房地产开发商的指标，不仅要看它建了多少房子，有了多少销售额，更要看它在单位平方公里有了多少GDP产值，解决了多少人的就业，培育了多少优质税源，创造了多少税收。

这样的转变不仅对中国房地产的转型和可持续发展有重要的意义，而且对中国经济发展模式的转型、对城市可持续发展也具有重大的意义”。

产业地产开发有什么要求随着专业化要求的加深，公司化运营已经成为园区开发的一大趋势。

既要满足开发主体的利益，又要适合产业园区发展的规律，是设计可复制的产业地产开发模型的基本要求。

具体来说，产业地产的开发模型应该具有以下几个特性：企业作为开发主体追逐盈利的本质，决定了财富的持续增长的目标需求，同时在现代城市规划讲求产城融合的发展理念需求下，为了突破工业地产土地价值的微利性，满足产城一体化，产业地产通常包含了居住、商务、休闲、配套等一系列外延空间，是一个集产、商、住为一体的产业综合体。

比如，天安数码城已成为集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，推动区域城市化、工业化和现代化的同步发展。

房地产开发流程实录与解析下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解析课程背景：2016年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。

虽然2016年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。

国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。

与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业2016年历史性的创造了538.21亿元的营收和89.76亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。

中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（2017年12月22日，受PPP中TOD 模式的推进和PPP模式中“轨道+物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。

），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。

鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。

2016年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解析与使用、协议保障体系解析的诉求逐步强烈。

2017年受助于2016年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是2016年3月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年7月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的2020年培育1000个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。

城市更新和片区综合开发项目运作的投融资方式、流程、模式及案例分析来源：建筑管理那点事儿一、城市更新项目分类（一）按改造力度划分：整治、改建和拆建按照改造力度由弱到强，城市更新项目可分为整治类、改建类和拆建类三种类型。

不同城市命名略有不同，但实质相近，例如深圳将城市更新项目分为综合整治类、功能改变类和拆除重建类（分别对应整治、改建和拆建）；广州分为全面改造（对应拆建）和微改造（对应整治和改建）；中山分为微改造、局部改造和全面改造（分别对应整治、改建和拆建）。

表1. 城市更新项目分类：以湾区城市为例整治类项目改造力度最弱、审批条件最宽松，房企参与相对较少。

整治类项目不改变建筑主体结构和使用功能，以消除安全隐患、完善现状功能等为目的，一般不增加建筑面积。

审批程序简化，主要由区政府负责审批、实施、竣工验收和后续监管。

改造资金主要来自市/区政府、权利人等。

城镇老旧小区改造可视为整治类城市更新的一种。

整治类城市更新利润较薄，以装修修缮为主，房企参与相对较少。

改建类项目改造力度居中、一般需由市级城市更新管理部门审批，房企一般可通过改造、持有运营的等方式参与项目。

改建类项目一般不改变土地使用权的权力主体和使用期限，在不全部拆除的前提下进行局部拆除或加建，可实施土地用途变更，部分城市可增加建筑面积（但一般会对建筑面积增幅设限，例如珠海要求不超过30%）。

房企可通过改造、持有运营等方式参与项目，代表案例如万科上海哥伦比亚公园。

图1. 改建类城市更新项目案例：万科上海哥伦比亚公园拆建类项目改造力度最强、审批最严格，是房企参与城市更新的主要形式。

拆建类项目对城市更新单元内原有建筑物进行拆除并重新规划建设，可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。

拆建类项目流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括更计划立项、专项规划审批、实施主体确认、用地出让等环节。

拆建类项目分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式，每种模式下房企垫资压力和项目周期有所差异。

房地产开发全流程解析（一）引言概述：在现代社会中，房地产开发成为了一个具有重要影响力的行业。

对于房地产开发过程的全面了解，对于行业从业者和相关利益相关者来说至关重要。

本文将深入解析房地产开发的全流程，以便读者能够更好地理解并掌握该行业的关键要素。

正文：一、市场调研与策划1. 收集市场数据和信息a. 分析人口结构和消费趋势b. 研究当地经济发展动态c.了解竞争对手的优势和劣势2.确定项目定位和发展策略a. 确定目标客群和市场定位b. 设定项目的价值主张和差异化竞争策略c. 制定全面的市场推广和宣传计划3. 拿地和规划a. 在市场调研的基础上，寻找适合的土地资源b. 进行土地使用权谈判和购买c. 进行详细的项目规划和设计二、可行性研究与审批1. 进行项目可行性分析a. 综合考虑市场需求和供给关系b. 评估项目投资回报率和风险c. 确定项目的可行性和盈利模式2. 进行土地使用权审批a. 准备土地使用权申请文件b. 提交申请并与相关部门协商沟通c. 完成土地使用权审批的流程和手续3. 获取其它必要审批和许可a. 确定项目所需的其它审批和许可事项b. 提交申请并与相关部门协商沟通c. 完成审批和许可的流程和手续三、项目投资与融资1. 确定项目投资额度和资金需求a. 编制具体的项目投资计划和预算b. 评估项目资金需求和风险c. 确定项目所需的融资额度2. 寻找合适的融资渠道和方式a. 研究市场上的融资渠道和机构b. 与银行、投资机构等进行洽谈和谈判c. 确定合适的融资方式和协议3. 完成融资和投资程序a. 完善相关融资文件和材料b. 签订融资合同和相关协议c. 完成融资和投资的交割手续四、项目实施与管理1. 进行建设筹划和招标a. 制定详细的建设方案和工期计划b. 进行工程招标和投标c. 选择合适的施工单位和供应商2. 实施工程建设和管理a. 组织和指导工程施工的整个过程b. 管理和控制工程质量和安全c. 跟踪和监督工程进展和成本3. 进行项目预售和销售a. 制定项目销售策略和价格政策b. 进行项目预售和市场营销活动c. 管理和处理客户的购房需求和合同签署五、竣工交付与后期运营1. 完成工程竣工验收a. 完善工程竣工验收报告和材料b. 报送相关部门进行验收和审查c. 完成工程竣工的相关手续和文件2. 进行产权交付和交接a. 确认产权及房屋交付标准b. 签订产权交付协议和合同c. 完成产权交付和交接的手续和程序3. 实施项目的后期运营和管理a. 设立项目的物业管理组织b. 进行物业管理和设施维护c. 处理相关的客户投诉和纠纷总结：通过对房地产开发全流程的解析，我们可以看到，房地产开发是一个复杂的过程，需要各个环节的密切协作和高效执行。