项目成本管理流程
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审核日期
批准日期
修订记录
1.流程图
3、工作程序
3.1成本信息调研
3.1.1公司进入新的城市进行房地产开发，集团运营管理部必须与战略及品牌
营销部共同进行市场调查，完成该城市的《房地产开发成本水平调查报
告》，内容应包括：
1）该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响：包括计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。
2）当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套（含外水、外电、有线电视、煤气、电讯、市政管网等）要求以及
技术特点，以便考虑对造价的影响。
3）当地建造成本的比较：包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区《各类建筑各种档次物业建造成本水平表》
3.1.2集团运营管理部应在战略及品牌营销部提供的竞争楼盘清单中，挑选1-2
个楼盘深入调研，完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。
3.2原片区新项目投资决策阶段目标成本编制（估算）——项目成本预控目标确
定。
3.2.1城市营销策划部确定初选项目，城市设计部进行概念规划草案设计。
3.2.2城市造价采购部根据城市设计部提交的规划设计草案、《土地规划指标》、
相关土地状况资料，城市营销策划部提交的关于新项目初步定位建议以及竞争楼盘清单，完成《项目拓展阶段成本估算》。
3.2.3 由城市造价采购部编制的《项目拓展阶段成本估算》提交分管副总审核
后，交由城市财务部完成《项目拓展阶段经济测算》提交分管副总审核后，一起作为城市营销策划部编制的《可行性研究报告》内容提交相关领导审
批，具体按【项目拓展及论证管理流程】实施。
3.2.4公司评审通过《项目拓展阶段成本估算》、《项目拓展阶段经济测算》后，
《项目拓展阶段成本估算》自动成为项目建安成本预控目标。
3.3新片区新项目投资决策阶段目标成本编制（估算）——项目成本预控目标确
定
3.3.1战略及品牌营销部确定初选项目，集团产品研发部进行概念规划草案设
计。
3.3.2集团运营管理部根据产品研发部提交的规划设计草案、《土地规划指标》、
相关土地状况资料，战略及品牌营销部的关于新项目初步定位建议以及竞争楼盘清单，完成《项目拓展阶段成本估算》。
3.3.3由集团运营管理部编制的《项目拓展阶段成本估算》提交分管副总裁审
核后，交由集团财务资金部完成《项目拓展阶段经济测算》提交分管副总裁审核后，一起作为战略及品牌营销部编制的《可行性研究报告》内容提交相关领导审批，具体按【项目拓展及论证管理流程】实施。
3.3.4公司评审通过《项目拓展阶段成本估算》、《项目拓展阶段经济测算》后，
《项目拓展阶段成本估算》自动成为项目建安成本预控目标。
3.4定位阶段成本测算
3.4.1城市营销策划部组织市场调研并提出项目定位建议，城市设计部按项目
定位组织概念方案设计，并由城市工程部进行工程技术可行性分析，城
市造价采购部根据城市设计部提交的概念设计文件完成《项目策划阶段
成本测算》编制，并提交城市分管副总审核，再提交城市财务部完成经
济测算后，提交城市营销策划部形成《项目定位报告》，提交城市总经理、片区总经理审核，交集团运营管理部审核，交集团分管副总裁审核及总
裁审批，并交项目负责人备案。
3.4.2若《项目成本测算》未通过审批，则城市设计部重新修改概念设计，修
改后再次进行测算。
3.5设计阶段成本控制
3.5.1方案设计阶段成本控制：城市造价采购部依据项目成本预控目标、城市
设计部提供的方案设计文件进行《项目建安成本匡算》的编制，并根据匡算结果编制初步设计阶段的《设计限额指标及成本控制建议》，一起提交城市分管副总、城市总经理、片区总经理审核后，交集团运营管理部审核后，交集团分管副总裁审核，会同城市设计部提交的方案设计一起交总裁，总裁根据《设计限额指标及成本控制建议》与方案设计进行对比予以审批，审批结果交项目负责人备案。经审批的《设计限额指标及成本控制建议》作为初步设计阶段的成本控制依据。若未通过审批，则城市设计部重新修改方案设计，修改后重新进行《项目建安成本匡算》及《设计限额指标及成本控制建议》。
3.5.2城市造价采购部依据已审批的《项目建安成本匡算》及《设计限额指标
及成本控制建议》，会同城市开发部、城市营销策划部、城市设计部、城
市人力资源部、城市财务部等相关部门一起编制《项目初步目标成本》，交城市分管副总审核，城市财务部根据《项目初步目标成本》，进行《项
目经济测算》的编制，并提交城市总经理、片区总经理审核后，交集团
运营管理部或集团财务资金部审核，交集团各自分管副总裁审核后交总
裁审批，并交项目负责人备案。
3.5.3初步设计阶段成本控制：
1）城市设计部依据城市造价采购部提出的《设计限额指标及成本控制建议》开展初步设计工作。
2）城市设计部完成初步设计后，城市造价采购部根据初步设计完成《项目初步设计阶段设计概算》及《施工图设计限额指标及成本控制建议》编制，并提交城市分管副总审核后，提交城市总经理审批，作为评审城市设计部初步设计成本控制质量的依据。经审批的《施工图设计限额指标及成本控制建议》作为施工图设计阶段的成本控制依据。并交城市项目负责人及集团运营管理部备案。若未通过审批，则城市设计部重新修改初步设计方案，修改后重新进行《项目初步设计阶段设计概算》及《施工图设计限额指标及成本控制建议》。
3.5.4施工图设计阶段成本控制：
城市造价采购部编制的《施工图设计限额要求及成本控制建议》，按建安成本目标限额、设计成本控制建议按专业具体提出以下几点：
1）土方及挡土工程：考虑土方、挡土支护的方案对目标成本的影响，应考虑土方综合场内平衡、挡土支护的多方案经济比选，土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标；
2）桩基工程：不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，重点建议桩基选型多方案比选，优化设计，据不同的桩基形式提出相应的限额指标值或分项成本目标；
3）结构工程：该部分占建安成本比重较大，且对销售没有直接的影响，这部分是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要对钢筋、混凝土含量提出经济指标数值；
4）建筑、装修工程：其质量及效果对售楼影响较大，占建安成本比重较大，影响成本的主要因素为材料选型，对外墙砖、门窗、电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值；
5）安装工程：主要控制安装工程的设备及材料选型，对电梯、机房设备等应根据项目档次选择合适产品，管线选用合适的档次材料；
6）景观工程：景观工程成本波动性、弹性较大，设计质量、材料的选型是该部分成本控制的重点；
7）《施工图设计限额要求及成本控制建议》作为施工图设计任务书的附件，成为施工图设计阶段的成本控制依据，由城市设计部具体落实、实施。
8）城市设计部在施工图设计完成后一周内，组织对施工图设计进行评审。城市造价采购部在施工图评审结束后，20天内组织造价咨询公司或自行编制《施工图阶段建安成本预算》，交城市运营管理部复核，交城市分管副总审核后，交城市总经理审批，由城市项目负责人备案。作为评审城市设计部施工图设计成本控制质量的依据。若未通过审批，则设计部重新修改施工图设计，修改后重新编制《施工图阶段建安成本预算》。
3.5.5目标成本及责任成本编制：城市造价采购部根据已审批的《施工图阶段建
安成本预算》，按【目标成本管理作业指引】的规定会同城市开发部、城市
