银川房地产2019年6月市场月报易居专刊
楼市供需回升，成交持续增长
政策资讯
一
全国宏观政策
1、土地管理法配套法规抓紧推进，集体建设用地入市细则有望明确
6月6日，作为土地管理法一项重要的配套法规，修改完善后的《土地管理法实施条例》有望于2019年出台。届时，有关集体建设土地入市的一些细则将得到明确。自然资源部已把《实施条例》列入该部的2019年立法计划，确定为“出台类项目”，并拟报国务院发布。现行《实施条例》于1999年1月1日施行，并分别在2011年1月和2014年7月进行过两次修正。
2、财政部：试点在土地储备领域按项目实行全生命周期预算管理
6月21日，财政部印发《土地储备项目预算管理办法（试行）》的通知，试点在土地储备领域按项目实行全生命周期预算管理。通知指出，财政部首批试点地区包括北京、天津、河北、河南、山东、浙江（含宁波）、厦门等7省（市），以后年度视情况逐步扩大试点范围。试点地区可以自行选择市县（区）开展试点。鼓励符合条件的其他地区自行选择市县（区）开展试点。各省分配专项债务限额时可以对开展试点的市县（区）予以适当倾斜。
3、房产继承、赠与直系亲属不征收个人所得税，房屋赠予取得收入按“偶然所得”缴税
6月25日，财政部、国家税务总局发布《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，公告明确了包括提供担保获得收入、房产受赠收入等有关收入的个税适用政策。个人为单位或他人提供担保获得收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。
符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。房屋赠予取得收入按“偶然所得”缴税，偶然所得适用比例税率为百分之二十。
4、国管公积金加大租房消费支持力度
中央国家机关住房资金管理中心发布《关于深化“放管服”改革做好中央国家机关住房公积金归集工作有关问题的通知》，明确职工家庭在北京市行政区域内无自有住房，通过北京市住房租赁监管服务平台登记备案租房的，可以按季以租金实际发生额为限提取住房公积金。中央国家机关派驻贫困地区参加脱贫攻坚工作的人员，可提取住房公积金账户余额用于支付扶贫地房租。在北京市行政区域内无自有住房的新就业大学生，可在入职三年内提取住房公积金账户余额用于支付房租。在北京市行政区域内无自有住房的职工家庭生育二孩的，可在二孩出生后三年内提取住房公积金账户余额用于支付房租。
5、发改委新规征民意：“诚实守信个人”申请积分落户可优先办理
6月3日，国家发展和改革委员会发布了《关于对模范践行诚实守信个人实施联合激励加快推进个人诚信体系建设的指导意见（征求意见稿）》，拟对模范践行诚实守信个人联合激励，包括享受免费查询个人征信报告便利，城市落户优先或加分便利，同等优先录（聘）用为公务员、事业单位工作人员优惠等15项激励。
6、发改委：允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户
发改委新闻发言人孟玮表示：着力抓好重点人群落户，提高农业转移人口市民化质量。进一步深化户籍制度改革，打通在城镇稳定就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口等重点群体的落户通道，积极推进建档立卡农村贫困人口落户，允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户，确保有意愿、有能力、有条件的农业转移人口在城市应落尽落、便捷落户。
7、《北京市公共租赁住房租赁合同》示范文本公开征求意见
为进一步规范本市公共租赁住房配租及租后管理，维护租赁当事人合法权益，北京市住建委会同市市场监督管理局起草了《北京市公共租赁住房租赁合同》示范文本，在充分听取有关单位和专家建议后，正式向社会公开征求意见。北京自2011年起推荐使用《北京市公共租赁住房租赁合同（试行）》以来，公共租赁住房配租和后期管理中出现了一些新情况，面临新的工作形势，主要体现在两方面：一是开展了公共租赁住房面向社会单位集体租赁和面向人才分配工作，符合条件的家庭需通过所在单位提出申请、组织分配、签订合同；二是出台了公共租赁住房后期管理系列政策，对租赁管理、物业服务及使用监管进行了全面规范，并明确了产权单位的日常监管责任。因此，急需对合同内容予以调整完善，以适应实际工作需要。
8、社科院：房地产金融风险正在快速积累
中国社会科学院财经院创新工程重大成果《中国城市竞争力第17次报告》发布。报告肯定了党的十八大以来，住房保障在惠及民生方面作出了重要的创新探索。同时指出，由于房地产贷款数量持续攀升也对商业银行有关金融指标造成了一定的压力，商业银行杠杆率和不良贷款比例持续上升，导致企业部门的房地产金融风险和金融机构的房地产金融风险正在加速积累，但在总体可控范围内。
9、财政部：2019年将进一步完善住房市场体系和住房保障体系
6月5日，财政部称，2019年，将积极协同有关部门进一步完善住房市场体系和住房保障体系，加强保障性安居工程资金筹集和管理，规范棚改项目融资管理，支持地方开展棚户区改造和农村危房改造，加强公租房运营管理，加快发展住房租赁市场，多措并举改善城乡群众居住条件。
10、多地银行停止放贷
厦门多家银行确实停止放贷；苏州多家银行已经停止放贷，少部分银行还可受理贷款，但不能承诺放款时间；东莞市全市银行首套房利率上浮10-15%左右，其中有4家商业银行停止房贷业务；武汉市房贷利率统一调整到首套上浮20%，二套上浮25%。
11、住建部将加强三方面调控《住房租赁条例》有望年内推出
目前，住房和城乡建设部正在起草加强中介市场管理的法律法规，推动《住房租赁条例》的立法，并准备在今年出台。下一步，住房和城乡建设部将在以下方面加强调控：第一、以“稳地价稳房价稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展，坚决防范化解房地产市场的风险。第二、完善住房市场体系和保障体系。这方面的主要任务是解决中低收入家庭住房困难的问题。第三、以解决新市民住房为重点，加快培育和发展租赁市场。
12、广西南宁全面整治房地产市场，120家房企被约谈
南宁市城管综合行政执法局和市住建局、市自然资源局、市市场监督管理局联合召开全市房地产开发企业教育约谈会约谈全市120家房企，查找目前房地产销售市场存在的问题，整治房地产市场捂盘惜售等乱象，加强房地产开发业主的安全主体责任。从6月份开始，市城管综合行政执法局将联合市市场监督管理局、市住建局、市自然资源局、市行政审批局、市税务局等部门全面开展南宁市房地产市场整治工作，重点对捂盘惜售、炒买炒卖、违规代理、哄抬房价、变相收取购房定金或预定金、偷税漏税、违规预售、超范围经营等违法违规行为进行排查整治，坚决严厉打击房地产市场违法违规行为。
说明：以上资讯所涉及资料、数据均来自网络公开媒体报道、企业公开披露信息、报告等，仅供参考
二
全国地方政策
新一轮调控“加码”来袭，
政策微调下楼市仍将以“稳”为主
说明：以上资讯所涉及资料、数据均来自网络公开媒体报道、企业公开披露信息、报告等，仅供参考
三
品牌房企
6月，房企为冲刺半年度业绩目标，积极加大推案及营销力度，单月业绩环比增速超23%
注：除部分备注的企业外，数据口径均为全口径数据；去年同期数据来源为企业公告，若无公告数据，则来源为排行榜。
全口径数据：指企业集团联通合营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建。
数据来源：企业公告、CRIC
榜单解读：
?虽然5月受部分城市政策调控收紧影响，一季度以来的“小阳春”行情明显降温。但为冲刺半年度业绩目标，6月房企积极加大了推案及营销力度，单月操盘业绩环比提升超23%。预计2019年将是房地产市场销售“小年”。下半年，百强房企规模增长也将继续保持平稳，出现快速增长的概率不大。
四
银川市政策环境
1、银川市重拳出击治理房地产市场乱象
银川市住房和城乡建设局根据要求对我市房地产行业重点领域开展专项整治，工作人员巡查我市在建楼盘销售情况，对售楼项目取得资质、一房一价公开公示、销售控制展示表真实情况等开展检查，对扫黑除恶专项斗争宣传标语张贴公示情况进行规范，督促房地产企业规范经营行为，诚信经营自觉维护房地产市场健康发展。
市住建局通过建立“红黑名单”制度，每年公布“十强五优”企业名单，加大对房地产企业“黑名单”管理，规范房地产经纪机构和经纪人行业管理，鼓励房地产企业诚信经营。通过房地产市场的规范管理，保护购房者的利益不受侵害，为我市营造健康有序的房地产市场经营环境。
2、银川严打代办住房保障证等违规行为
为维护住房保障领域的公平、公正，将住房保障政策真正惠及住房困难群体，银川市住房和城乡建设局将住房保障领域乱象治理与扫黑除恶专项斗争紧密结合，严厉打击代办住房保障证等违规行为。
银川市住建局通过加强住房保障资格审核事前、事中、事后监管，严格住房保障资格准入端口管理。要求各街道、乡镇受理部门在受理环节中坚决杜绝他人代办，从源头上堵塞漏洞。对申请人及其家庭成员住房、车辆及收入情况严格审核，审核中发现疑点问题的，做到不核实清楚决不放过。对确实存在资料造假或隐瞒相关情况的，取消申请资格，两年内不再受理。
对年审中发现提供虚假资料或隐瞒家庭住房、收入、车辆等情况骗取住房保障的，收回租赁补贴或公租房，五年内不再受理。
来源：银川市人民政府网站
五
银川市资讯规划
1、宁夏全面推行10项公安交管“放管服”改革新举措
按照公安部统一部署，银川市自当日启动实施10项公安交管新举措，进一步深化交管“放管服”改革，提升交管服务水平，最大限度减少群众往返、减轻群众负担，提升群众的满意度。10项新举措重点突出5类业务“异地通办”和5项服务“便捷快办”两大方面改革。
2、金凤区将集中打造典型示范“十个一”工程
金凤区决定开展整改创建全国文明城市典型示范“十个一”工程集中打造行动，具体打造：一条示范街区、一个示范志愿服务主题公园、一面示范文化墙、一个示范学校、一个示范社区、一个示范农贸市场、一个示范志愿服务街巷长驿站、一个示范金凤E家志愿服务驿站、一个示范商场、一个示范行业网点。
3、银川5个老旧小区将试点加装电梯
经过对我市老旧小区加装电梯的前期摸排和动员，初步确定了牡丹园、政兴苑、蓝山名邸、湖畔嘉苑、国际村等为第一批试点项目，在5个小区的部分楼栋进行试点，目前正在完善前期意见征集、公示、编制设计方案等工作。
4、兴庆区今年计划改造106个老旧小区
今年兴庆区将按照先急后缓的原则，针对小区的实际情况，计划分期组织各街道办事处对106个老旧小区进行改造，改造涉及地面铺装、排水管路疏通维修、更换排水井雨水井井盖及井圈、绿化、围墙维修粉刷等。今年，兴庆区计划对东乐小区、银河二区、银河五区、永康39号院、东环北区等106个老旧小区进行分批改造。其中，第一期改造项目共涉及11个街道办事处59个老旧小区，359栋楼14040户，建筑面积96.63万平方米，室外环境改造面积12.75万平方米，项目工程估算总投资为4800万元，目前有38个老旧小区已开工建设。第二期拟改造项目涉及47个小区、422栋楼，目前处于设计阶段。
5、北师大银川学校幼儿园及小学部即将完工，并已启动招生
南区幼儿园室内装修已经结束，正在进行外墙涂料；小学部教学楼室内装修已经完成80%；小学运动场已完成90%；绿化施工已完成。预计幼儿园及小学部今年7月底完成施工，8月底具备教学条件。
幼儿园：计划招收8个班，其中小班4个、中班2个、大班2个，班额30人，共240人。小学：计划招收6个班，全部为小学一年级，班额40人，共240人。初中：计划招生8个班，全部为初中一年级（七年级），班额45人，共360人。
6、吴忠至中卫城际铁路进入联调联试阶段
6月21日10时20分许和谐号检测动车经过银川东站，当天吴忠至中卫城际铁路检测列车早上8时从银川站发车。吴忠至中卫城际铁路是自治区采用“PPP+施工总承包”模式兴建的第一条高速铁路，线路全长134.75公里，全线桥梁比49.16%；新建车站3座：红寺堡北站、中宁东站、中卫南站。除银川和中宁东为既有站改扩建外，其余均为新建站。其中银川东站为预留车站，站房目前并未建设。银川河东机场站为地下站，可方便实现空铁换乘，目前各站主体及站前广场建设已接近尾声。
7、新城控股进驻银川，一天内拿地约391亩打造银川吾悦广场
6月21日，新城控股集团分别以约4.9亿元和约2.4亿元拿下位于兴庆区城东的27号和28号两宗地，总面积约391亩，这一举动标志着这家全国Top10房企正式入驻银川。该地块规划为吾悦系大型城市综合体，打造集居住、休闲、娱乐、购物、影院、美食、社交各种资源汇聚于一体特色的一站式时尚商业综合体。
来源：银川市人民政府网站
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土地市场一整体土地市场分析
6月银川市土地招牌挂市场中商住、商服用地供需平衡，其中商住用地供应3宗，成交3宗
二商住土地供求
区域供求：6月银川市商住土地成交3宗，成交区域为兴庆区和贺兰县，土地面积20.07万㎡，平均地价184.29万元/亩，平均楼板价1469.12元/㎡
三
土拍预告
7月贺兰县供地1宗，临近银川奥特莱斯；永宁望远供地1宗，临湖近高铁
银川房地产市场分析 近年来，银川市围绕建设现代化区域中心城市的总体目标，加快城市化进程，在城市建设方面取得了历史性突破。城市基础设施建设速度、投入、规模都是前所未有的，城市框架已经确定，“大银川”规模初步呈现。新区建设全面展开，行政中心加快建设，重点开工和建成了50里北京路等横贯银川东西的六条大通道，目前银川市已有大型广场10个，大型公园15个，中小公园13个，大中小公园、广场共计38个，加上环城的“五湖四海”和银新景观水道，大银川的框架基本形成，塞上湖城的特色已经初步展现。 2006年银川经济指标数据 2006年银川房地产指标数据 一、经济发展水平
改革开放以来，特别是“十五”以来，银川市国民经济整体实力明显增强。2002-2006年实现地区生产总值年均增长13.3% ，全市人均GDP在2005年达到2万元，是历史上经济发展最快最好的时期，为“十一五”经济发展奠定了良好的基础。 近年来，全市大力实施“兴工强市”战略，加大了工业投入，积极发展优势特色产业，同时，还打造新建了一批工业园区，带动第二产业进一步加速发展。第三产业发展稳步推进。服务业整体水平提升，成为推进城市化进程的重要力量。随着经济的发展，产业结构调整力度加大。第一、二、三次产业比例由2001年的10.4：41.3：48.3调整到2006年的6.6：46.1：47.3，第二产业提高了4.8个百分点，其中工业提高了7.9个百分点，这表明银川市兴工强市战略初显成效。
二、房地产市场主要数据指标 （一）房地产开发建设情况 房地产开发投资保持增长势头，对全市经济增长具有重要的带动作用。2006年全市完
房地产市场分析报告 目录 一、怀化市环境分析 1.怀化概况 2.地理位置 二、怀化市房地产整体发展状况分析 1.开发区 2.城中区 3.河西区 4.城东区 】 5.铁北区 6.城南区 三、怀化市在售楼盘调查分析（突出楼盘） 代表性楼盘的基本经济指标 四、客户群体分析 1.客户需求及年龄阶段 2.客户群体特征 3.客户群依据职业可以细分为 五、怀化市主要营销手段及推广方式 1.销售前期 2.销售期 [ 六、国家政策的影响
第一部分怀化市环境分析 一、怀化概况 怀化处于武陵山脉和雪峰山脉之间,沅水自南向北贯穿全境。怀化地形复杂,山水相间,处处是景,可谓是步移景异。怀化森林覆盖率高达%,远远高于全国平均水平(不到20%),是全国九大生态良好区域之一。 怀化历史悠久，古称“荆楚之地”。早在新石器时代，这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后，在此设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有2200多年的历史。新中国成立后，怀化分设会同、沅陵两个专区。1952年撤销沅陵专区，以会同专区为基础成立芷江专区，将原沅陵专区的沅陵、辰溪、溆浦、麻阳等4县划归芷江专区，形成现在怀化市的雏型。1953年改名黔阳专区。1968年改称黔阳地区。1981年改称怀化地区。1998年撤销怀化地区，改设地级怀化市。现辖10县1市1区1管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县，全市共245个乡、72个镇、5个街道办事处，有312个居民委员会和4056个村民委员会。怀化是个多民族聚居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31 个少数民族，2009年末总人口为万人，其中少数民族占30%左右。 二、地理位置 怀化市地处湖南西南部，面积万平方公里，总人口万，其中侗、苗、土家、瑶等46 个少数民族人口约占40%，是一个多民族聚居的山区城市。怀化自古有“黔楚咽喉”之称，是我国东中部辐射大西南的桥头堡，被誉为“火车拖来的城市”。湘黔、枝柳、渝怀铁路交汇于市区，320、209、319国道和正在建设的上瑞、长渝、包茂高速公路贯穿境内，芷江机场距怀化市区仅30余公里，沅水6大支流常年通航里程1200多公里，全市即将形成水、陆、空全方位的立体交通网络；“沪（上海）成（成都）”及“呼（呼和浩特）北（北海）”两条国家一级通讯光缆在怀化交汇。这些使怀化作为大西南地区重要的交通、通讯枢纽地位日益凸现。优越的区位，便捷的交通，加上怀化人民坚持对外开放，恪尽职守、励精图治、奋发图强、艰苦工作，使怀化市城区在近30年里由一个城区面积不足3平方公里、人口3000多人的边陲小镇，快速崛起为一个城区面积52平方公里、人口52万的中等城市，已成为湘、鄂、渝、黔、桂周边地区重要的物资、信息、技术流转中心，经济辐射面达五省（市、区）周边44个县、约9万平方公里、1500万人口的广大区域。从地理位置上看，怀化南接广西（桂林、柳州），西连贵州（铜仁、黔东南），与湖南的邵阳、娄底、益阳、常德、张家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，今有湖南“西大门”之美誉。怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建的渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，全境有11个县（市、区）通有铁路，境内铁路通车里程499公里。始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地，怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站这一，货物吞吐能力居全国第九，在建的怀化新编组站（怀化东站）的吞吐能力将更高。目前，每天由怀化始发和终到的客运列车有10对，过境客运
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
宁夏房地产业分析 2001年宁夏房地产开发投资统计数据分析 2002-04-11 转自：房地产信息 2001年，宁夏区房地产业在国家实施西部大开发和住房制度改革全面推进的良好环境下，呈现出积极的发展态势，全区房地产开发投资完成22.22亿元，首次突破20亿元大关，创历史最高水平。 一、房地产开发投资增势强劲，增速居全社会各类投资前 列2001年，全区房地产开发投资增势强劲，全年完成开发投资22.22亿元，比上年增长42.7%，高于同期全社会固定资产投资增幅20.9个百分点，也分别超过基本建设和更新改造投资24.2个百分点和29.9个百分点，增速居全社会各类投资的前列，对全社会固定资产投资增长贡献率达19.0%，占全社会固定资产投资比重由去年同期的9.7%提高到11.3%。成为推动全社会投资增长的主要动力。从全年投资运行情况看，宁夏房地产开发投资增速一直高于全国及西部平均水平。二、土地交易活跃，土地购置投资明显扩张。2001年，宁夏区土地交易市场活跃，全区房地产开发企业购置土地面积133.76万平方M，比上年增长86.6%。土地购置投资大幅度增长，据统计，在房地产开发投资中，土地购置投资达3.94亿元，比去年同期增加了1.92亿元，增长94.7%，土地购置投资的快速增长，使其占全部房地产开发投资比重由去年同期的13.0%猛增到17.7%。土地购置费大幅度增加，有力地支持了房地产开发投资的调整增长，同时也显示出房地产业发展的广阔前景。三、建设资金到位良好，为投资增长提供了保障2001年，全区房地产开发资金筹集情况明显好与上年，全年累计到位资金22.34亿元，超过同
期开发投资额，比去年同期增长40.9%。在各类资金中，国内贷款增长较快，全年累计到位5.74亿元，比去年增长57.9%，所占比重由去年同期的22.9%上升到25.7%。此外，由于市场销售看好，资金周转加快，企业融资金能力明显增强，2001年，自筹资金到位5.95亿元，同比增长40.4%，定金及预付款到位8.50亿元，增长64.3%，所占比重分别为26.6%和38.0%，成为房地产开发建设主要资金来源。良好的资金到位，保证了房地产投资的快速增长。四、商品房空置面积进一步减 少2001年，宁夏区房地产业进一步加大盘活、消化空置商品房力度，商品房空置总量呈下降的趋势，据统计，截止到2001年底，全区商品房空置面积为57.03万平方M，比去年减少8.0%，其中，空置一年以上的商品房面积9.84万平方M，占17.3%。在全部商品房空置总量中，住宅的空置面积明显减少，2001年，全区商品住宅空置面积33.14万平方M，比去年下降23.0%。其中，空置一年以上的商品住宅面积4.17万平方M，占12.6%，反映出宁夏消化商品房空置面积的努力取得了一定的成效。五、商品房市场销售活跃，个人购房比重提高2001年，随着住房制度改革深化和宁夏一系列鼓励住房消费信贷政策实施，市场消费需求增加，商品房销售看好，个人购房比重进一步上升。据统计，2001年，全区商品房销售面积113.54万平方M，商品房销售额实现18.61亿元，分别比去年增长8.7%和31.7%，其中，销售给个人的商品房面积101.76万平方M，销售额为16.54亿元，分别增长9.9%和34.4%。在商品住宅销售中，个人购房比重大幅提高，2001年，全区商品住宅销售面积93.08万平方M，销售额12.17亿元，其中，销售给个人的住宅面积
宁夏银川市房地产业已成为支柱性产业 随着经济的迅速发展，房地产业发挥出它极大的带动作用，为我国的经济发展作出重大贡献，它与机械电子信息汽车石油化工建筑业等一同作为我国的支柱性产业，是促进我国经济发展和社会进步的重要因素。 面对经济的发展，银川市作为宁夏回族自治区首府和区域性政治、经济、文化教育中心城市，随着社会主义市场经济制度的建立和改革开放政策的逐步深入，其整体经济实力和城市居民的消费水平有了较大的提高。随着区内外投资者的拥入和银川市第三产业的发展，使银川市对居住、营业用房的需求日益提高。 近年来，银川市房地产价格的持续上涨，足以说明银川市作为宁夏回族自治区的首府，作为一个区域性的中心城市，对众多投资者的巨大吸引力。宁夏房地产业对经济贡献份额很大，在这几年的发展过程中，房地产业对相关产业的拉动作用是全方位的多角度的，它从生产流通消费三个环节上拉动经济增长。 1.1 从生产环节来看，他直接形成固定资产投资。2008年房地产开发投资78.60亿元，比上年增长25.3％，其中住宅开发投资56.93亿元，增长28.5％。全年商品房销售面积303.58万平方米，下降9.6％；空臵面积288.43万平方米，增长7.6％。全年商品房销售额86.26亿元，增长 6.6％。全年58个重点项目投资102.46亿元，完成年度计划的79.5％。同时它可直接带动建筑建材等行业的发展。 1.2从流通环节来看，房地产为金融发展提供较大空间，同时，他还带动房地产中介服务业的发展。 1.2.1房地产服务行业服务于房地产市场，服务内容包括为开发商提供新房的顾问策划和代理销售，为二手房的买卖或租赁双方提供经纪服务，为业主提供物业管理，为开发商或投资者提供房地产数据或咨询报告等。我国的房地产服务行业区域性明显，增加了跨区发展的难度；受房地产行业影响大，但不完全同步；区别于高度依赖现金流的房地产开发行业，房地产服务行业更依赖于优秀的人才。 1.2.2房地产服务行业发展前景广阔。随着行业竞争加剧，房地产开发商自产自销的模式将很难再适应市场发展的需要。房地产开发与销售的分离，是房地产市场走向成熟标志之一。银川房地产市场整体代销率较
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
2020房地产市场十大形势分析最新 一、2016年楼市整体较乐观 大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。2016年楼市可能会比2015年差一点，但不会比2014年差。 首先，需求还在，从人口结构来讲，刚需虽然有所减少，但改善性蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降; 其次，国家政策支持力度会越来越大; 第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。 二、一二线城市销量将持平销售均价将上涨 2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于： 1)供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限; 2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量; 3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。 三、哪些城市有可能表现更好? 第一，深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售资源大多将会减少(除深圳将增加4%以外)，这些城市将供不应求，最可能有突出表现。
第二，看好的城市中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了 经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位 于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、 天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。 第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年，传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角的三线 人口流入最为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市 区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。 四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧 五、2016年依然会地王频出 六、改善性住房需求份额持续增加 2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。 首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。 其次，二孩政策的全面放开。 第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业 需求和投资性需求)正趋于弱势。 从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017 年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超 过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。 七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升 2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。 但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。讨论“30年租金不抵房价”已经没有意义，因为房子这时候已经不是使用品而是投资品，
房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分
2019-2025年银川房地产行业市场前景预测及投资战略研究报告（目 录） 中国市场调研在线 https://www.doczj.com/doc/6d12640580.html,
一、基本信息 报告名称2019-2025年银川房地产行业市场前景预测及投资战略研究报告 报告编号971010 ←咨询时，请说明此编号。 优惠价￥7200元 可开具增值税专用发票 网上阅读https://www.doczj.com/doc/6d12640580.html,/yjbg/yjhy/qt/20190507/971010.html 温馨提示如需英文、日文、韩文等其他语言版本报告，请咨询客服。 二、内容介绍 2019-2025年银川房地产行业市场前景预测及投资战略研究报告 2019年1-5月银川市土地出让宗数为76宗，2019年1-12月银川市土地出让宗数为334宗；2019年1-5月银川市土地出让面积为453.17万㎡，2019年1-12月银川市土地出让面积为2137.75万㎡。 2016-2019年银川市土地出让宗数走势图 数据来源：公开资料整理 2016-2019年银川市土地出让面积走势图 数据来源：公开资料整理博研咨询发布的《2019-2025年银川房地产行业市场前景预测及投资战略研究报告》共十四章。首先介绍了银川房地产产业相关概念及发展环境，接着分析了中国银川房地产行业规模及消费需求，然后对中国银川房地产行业市场运行态势进行了重点分析，最后分析了中国银川房地产行业面临的机遇及发展前景。您若想对中国银川房地产行业有个系统的了解或者想投资该行业，本报告将是您不可或缺的重要工具。 本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。 正文目录： 第1章房地产的相关概述 1.1 房地产概念阐释 1.1.1 房地产的定义 1.1.2 房地产的特征
最新银川市房地产市场调研报告 一、前言 “国八条”实施以来，全国楼市均或多或少的出现低迷势态，先有以北京、深圳等一线城市成交大幅回落、并以深圳回落幅度高达58.60%位居全国之首，此消息一处，全国各地的楼市仿佛再也难以掩盖其自身的泡沫之梦，纷纷自掉身价，5月初，广州碧桂园在全国范围内高调降价，6月，以万科带头的50余开发商在武汉集体让利，消息轰动全国。但这些对西部银川来说，还仿如隔世。市场买卖双方虽都有观望情绪，但是明显的让利降价对开发商来说还不是时候。 08年以来，银川市房地产出现了前所未有的发展势头。两年间普通住宅均价从08年年初的3500元/㎡上升至2010年年初的5500元/㎡，甚至在08年中旬上升幅度一度成为全国之最。在中国地产百强企业眼中，上述情况只能反映现在的银川楼市像十九世纪美国西部城市加利福尼亚一样，是一个有大量金矿但还有欠开发的城市。于是乎，京能来了，北塔开建50万㎡水景住宅。然后绿地也接踵而来，大手一挥，18亿元落地银川。德胜板块出现了大项目“21城”，灵武圈地10万㎡建设高端洋房。早前，还有万达、颐和、拉普斯等中外名企在银川榜上有名。2010年，世界五百强企业中海高调进驻，随之而来的恒大、海亮、金盛集团都仿佛豪绅雄踞一方。11年初，保利集团、万科股份前来探路。此时此刻，巨大的竞争压力让本土开发商心惊胆战，一些小打小闹的挂靠单位悄然退市。政策的挤压、市场的混乱、消费者的纵容、投资者的投机，这所有的情节仿佛迪拜的金迷纸碎，泡沫似乎就要在近几年破灭。住宅市场供求的刚性饱和让许多开发商走上了商业开发的不归路，几年前3、5000元一平米的商铺在今年已经翻好几倍。政府仿佛从迪拜的失败中总结出了教训，于是，“国八条”出台了，“银八条”落地了，开发商着急了，消费者高兴的观望着，投资者迷茫的期待着。 二、银川地产市场概况 从2008年以来，全国楼市一路走火，并且，以银川、乌鲁木齐、兰州为代表的西部二三线城市已经逐步取代广州、深圳、北京等一线城市，成为房价上涨的领头羊。与全国其他城市房价暴涨暴跌相比, 位于西北内陆城市的银川,多年来房价始终发展平稳，但从2008年8月至2009年6月，银川房价与上一年同期相比涨幅分别为13．9％、13．6％、11．4％、10．6％、10．1％、8．8％、8.7％、7.3％、6.7％、5.9％、5.7％已连续11个月位居全国之首。2009年7月房价涨幅为5.4%，仅落后于宁波居全国第二位。虽然涨幅渐缓，但涨幅位居全国前列却是不争的事实，从中也可以看出银川房地产价格自2007年以来的上涨趋势，迹象表明，银川已逐渐填补了原有的价格洼地，银川房价已迎头赶上。
房地产市场分析的内容与特点 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。 一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；
中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻
房地产市场分析的内容 （一）宏观因素分析 房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。 投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。 （二）市场状况分析 房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：1．供给分析（重要考点） （1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。 （2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 （3）分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。（4）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 例题4．下列各项中，属于房地产供求分析内容的是（）。 A．就业分析 B．投资购买和使用购买的比例分析 C．市场吸纳和空置的现状与趋势的分析 D．已获规划许可数量 答案：D 2．需求分析（重要考点） （1）需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素随物业类型不同而不同。例如，影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期，影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入，影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口，影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。 （2）需求预测。详细分析项目所在市场区域内影响需求的因素，并根据这些因素如就业、
宁夏房地产市场状况分析及政策建议 摘要：目前我国的房地产市场进入调整期，而且国际和国内经济环境发生较大的变化，宁夏的房地产市场也受到了一定程度的影响，房地产市场风险也逐渐变大，本文通过对宁夏房地产市场现状进行分析，发现其存在的问题，提出合理的政策建议，促进宁夏房地产市场的健康发展。 本文首先对宁夏的社会经济状况进行分，并通过对宁夏房地产市场分析将其分为三个发展阶段，并总结了宁夏房地产市场发展的特征，通过对宁夏房地产市场的现状分析，发现其存在的问题，从宏观和微观两个方面提出建议，促进宁夏房地产市场的的健康发展。 关键词房地产市场现状问题对策 背景：改革开放以来，随着我国国民经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，我国的房地产市场也得到了快速的发展。房地产产业已经成为了国民经济的支柱产业之一。无论是政府，房地产开发商，房地产投资者还是普通居民都十分关注房地产市场的发展。近几年来，商品房价格的高低已经成了全国人民关注的焦点。 近年来，宁夏国民经济得到了持续快速的发展，经济的综合实力和竞争力不断提高。2009年，全年实现地区生产总值1334.56亿元，按可比价格计算，比上年增长11.6％，增速比全国平均水平高2.9个百分点。其中，第一产业完成增加值127.13亿元，增长7.2％；第二产业完成增加值680.20亿元，增长14.4％,第三产业完成增加值527.23亿元，增长9.4％。按年平均人口计算，人均地区生产总值达到21475元，按可比价格计算，增长10.3％。三次产业增加值构成由2008年的9.9:50.7:39.4调整为2009年的9.5:51.0:39.5。2009年，第一产业对经济增长的贡献率为5.6%；第二产业贡献率为60.0%；第三产业贡献率为34.4%。。城镇居民人均可支配收入14025元，比上年增加1093元，增长8.5％，人均消费性支出10280元，增长7.6％。其中，支出增幅较大的是：交通通讯和医疗保健，分别增长24.4％和12.9％。城镇居民家庭恩格尔系数（食品消费支出占消费性支出的比重）为33.4％，比上年下降1.7百分点。城镇10%最高收入户人均可支配收入35398元，城镇10%最低收入户人均可支配收入3857元。 随着宁夏地区经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，宁夏的房地产市场也获得了飞速发展，房地产业的产值从1990年的0.5亿元增加到2009年的47.56亿元，2009年房地产开发投资162.74亿元，比上年增长38.4％。其中，住宅投资126.08亿元，增长43.5％；商业营业用房投资22.72亿元，增长14.6％。商品房施工面积1952.02万平方米，增长23.5％，竣工面积741.23万平方米，增长16.9％。 全年商品房销售面积775.29万平方米，比上年增长50.6％。其中，住宅销售面积677.98万平方米，增长49.6％；商品房销售额239.53亿元，增长91.0％。其中，住宅销售额191.47亿元，增长90.7％；经济适用住房投资9.88亿元，增长40.4％；经济适用住房施工面积143.27万平方米，增长21.1％。 研究的现实意义：近几年来，宁夏房地产市场持续健康发展，已逐步成为了宁夏经济快速发展的一个新的增长点，成为带动宁夏快速经济发展的动力之一，为宁夏经济的发展做出了巨大贡献。然而，2010年国家出台的关于调控房价，促进经济的稳定发展的政策，对宁夏房地产市场产生了巨大的影响。本文希望通过对宁夏房地产市场现状的分析，为政府，投资者，以及消费者宁夏房地产市场的真实表现。通过对影响宁夏房地产市场未来发展因素的分析，对未来宁夏房地
附件二银川宝湖项目 银川楼市调研分析报告 1调查目的 1.1通过客观的分析银川城市的发展状况和发展规划，明确银川市的发展趋势及潜力； 1.2通过客观的分析银川楼市近几年的发展状况，明确银川楼市的发展状况，预测银川楼市的发展趋势； 1.3通过客观深入的楼盘调研和科学严谨的统计分析，明确银川房产市场的整体状况，分析房产未来的供求状况； 1.4明确宝湖项目在现有市场的市场定位，以及未来面临的市场竞争； 2调查内容 本次调研时间上依然较为匆促，无法对所有全面的展开调研，依据此次调研的目的，主要设计了以下几个内容： 2.1城市环境的介绍（地理位置、宜居指数、资源优势、人口状况等） 2.2城市经济的介绍（GDP、工业产值、消费状况、收入状况等） 2.3银川房地产历年数据（投资额、竣工面积、销售面积、空置面积、价格等） 2.4在售项目楼盘的基本资料（地理位置、项目规模、产品形态、户型布局等） 2.5在售项目的销售状况（价格、整体销售状况、） 3调研方法 3.1通过网络及书籍查找银川市的城市背景及经济发展状况，分析银川市的城市发展潜力及发展前景； 1
3.2通过网络、书记查找银川的房地产历年数据，并结合访谈业内人士，分析银川楼市发展状况及发展轨迹，预 测其发展趋势； 3.3通过实地调研银川现有在售楼盘以及现有小区的环境，分析银川楼盘的优劣势，并寻找到宝湖项目的优势和 机会点。 4调研报告 4.1银川中观经济背景状况分析 4.2银川历年房产市场运行分析 4.32007年1-5月银川房地产运行特点 4.4银川在售楼盘调研分析 4.5银川楼市运行特点及预测 第一篇银川市中观经济背景状况分析 2
最新房地产市场调研报告 济南市房地产市场调查分析报告 第一部分：投资环境分析 1、济南自然环境及人口概况 济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。 2、济南经济状况分析 (1)宏观经济概况 2004年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。。 (2)银行存款余额概况 济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。 (3)济南市民收入及消费概况 2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9.0%;人均消费性支出8581元，增长2.2%。农民人均纯收入4116元，增长13.7%;人均生活费支出2543元，增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城