资产评估案例分析题
1. 被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：（1）由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；
（2）企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%；
（3）财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%；
（4）主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%；
（5）企业所得税税率为33%.
2003年利润表
项目行本年累计数
一、主营业务收入1 1 000 000.00
减：主营业务成本3 550 000.00
主营业务税金及附加5 55 000.00
二、主营业务利润（亏损以“-”号填列6 395 000.00
加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7
减：营业费用8 80 000.00
管理费用9 100 000.00
财务费用10 80 000.00
其中：利息支出11 80 000.00
三、营业利润（亏损“-”号填列）13 135 000.00
加：投资收益（亏损以“-”号填列）14
补贴收入15 300 000.00
营业外收入16
减：营业外支出17 150 000.00
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列18 285 000.00
减：所得税（所得税税率为33%）19 94 050.00
五、净利润（净亏损以“-”号填列）22 190 950.00
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：（1）市盈率为l0；
（2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；
（3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
参考答案：
收益调整表
（1）主营业务收入=100÷60%=166.67（万元）
（2）主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元）
（3）主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元）
（4）营业费用=166.67×5%=8.33（万元）
（5）管理费用=166.67×5%=8.33（万元）
（6）财务费用=166.67×10%=16.67（万元）
（7）无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元）
（8）主营业务利润=74.17（万元）
（9）净利润=27.36（万元）
（10）根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元）
（11）根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元）（12）根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元）（13）评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元）
2．2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：（1）该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?（2）确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?（3）确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
参考答案：
（1）不可取。因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。
（2）确定出租部分潜在毛收入时应注意：①租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；②应考虑租赁保证金和押金的利息收入；③应考虑是否存在无形收益。
（3）确定自营部分净收益时应注意：①测算正常客观的净经营（营业）收入；②应扣除正常商业利润。或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
3．委托方委托某评估机构评估的资产为1台电脑数控机床，型号MCV-1300P，该机床于1998年6月购置并投入使用。资产评估师采用成本法进行评估，评估基准日为2008年2月30日。经过向该机床生产厂家的代理商咨询，该型号机床已经停止生产，与委估机床同规格的新型设备的市场价格为84万元。委估设备与同规格新设备的主要区别在于数控系统和机床结构的差异，两方面因素对价格差异的影响分别为12.5%和17%，因而，确定被评估设备的重置成本为：
84万元×（1—29.5%）=59.2万元
成新率的确定采用年限法和工作量法。该类机床经济使用寿命为12-18年，考虑到该设备为较早期的数控机床，制造质量一般，因而确定其经济使用年限为14年，年限法确定其成新率为：
1-已使用年限÷经济使用年限=1- 9.67÷14= 30.9%
该设备的运行应该以两班制为标准，每天15小时，然而设备的实际使用为不定期的三班和两班制，平均每天运行时间为18小时。以工作量法确定的成新率为：
1-（18小时×250天每年×9.67年）÷（15小时×250天每年×14年）=17.1% 确定该设备的综合成新率为:30.9%×50%+17.1%×50% = 24%
该设备的评估值为：59.2×24%= 14.2万元
（1）该设备评估过程中，为什么没有分别考虑实体性、功能性、经济性贬值？
（2）你认为成新率的估算过程有什么可商榷的？
参考答案：
（1）教材第25-27页。
（2）根据案例描述，该资产的利用率为：18÷15=120%，因而实际已使用年限为120%×9.67=11.6年，因而成新率应该为：1- 11.6÷14 =17.14%
