我国居民小区物业管理模式探索
目录
中文摘要 (ⅲ)
ABSTRACT (ⅳ)
1绪论 (1)
1.1探索我国居住小区物业管理模式的迫切性 (1)
1.2我国物业管理的历史沿革 (1)
1.3我国物业管理的法制建设进程 (3)
1.4本文研究思路和结构安排 (4)
1.4.1本文的研究思路方法 (4)
1.4.2本文的结构安排 (5)
2我国物业管理现状及存在的问题 (6)
2.1物业管理的概念、类型 (6)
2.2我国现阶段物业及物业管理特点 (8)
2.2.1产权的复杂性 (8)
2.2.2我国现阶段物业管理特点 (9)
2.2.3现阶段物业模式存在的主要问题及解决办法 (11)
3发达国家或地区物业管理经验借鉴 (14)
3.1发达国家或地区物业管理经验 (14)
3.2发达国家或地区物业管理特征 (16)
3.3启示和借鉴 (18)
4我国居住区物业管理模式探索 (20)
4.1在我国实行自营式物业管理必要性和可行性 (20)
4.1.1在我国实行自营式物业管理必要性 (20)
4.1.2在我国实行自营式物业管理可行性 (23)
4.2实施自营式物业管理保障措施…………………………………………26目录
vii
4.2.1实施自营式物业管理的依据 (26)
4.2.2实施自营式物业管理保证措施 (28)
4.3加强政府和行业协会的作用 (30)
4.4实例分析 (31)
5结论 (35)
参考文献 (36)
作者简介 (38)
独创性声明 (39)
学位论文数据集……………………………………………………………………40绪论1
1绪论
1.1探索我国居住小区物业管理模式的迫切性
1908年成立的世界上第一个全国性的物业管理行业性组织——国际建筑物业主
和管理人员协会（BOMAI），它标志着物业管理进入法制化，现代化时代。在我国，
自1993年3月我国首家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立以来，我国的物业管理已走过十三年，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，迅
猛发展，物业管理行业已呈现出欣欣向荣的态势，改变了香港管理公司曾经在大陆
扮演重要角色的格局。初期在住宅小区尝试的专业管理很快推及到商业大厦、大型
购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透，物
业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界，进入竞争时代。“截止2005年底，
我国目前物业管理企业总数近3万家，从业人员突破300万人，年经营总收入超过800 亿元，城镇物业覆盖率接近50%，物业管理已经成为推动国民经济增长、增加社会
就业的新兴行业”[1]。
物业管理活动在人们的生活中发挥重要的作用。一方面，随着经济的发展和人
民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。另一方面，广
大群众对物业管理服务也存在不同需求，物业管理的发展必须与市场需求相适应。
实践证明，搞好物业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。
但由于我国物业管理起步晚，发展时间较短，物业管理市场不健全，在小区居
民与物业管理公司之间产生了诸多问题和矛盾，正在逐步扩大成为一个亟待解决的
普遍的社会问题。能否合理正确地解决这一新兴的课题，甚至是影响安定团结的全
局性问题。因此，需要不断研究物业管理在实践中遇到各种矛盾和问题，积极寻求
解决的这些矛盾和问题途径，尽快摆脱困境，促使物业管理行业的健康发展。
1.2我国物业管理的历史沿革
我国的物业管理虽然起步较晚，但发展迅速，经历了从无到有、逐步壮大的历绪论
2
程。大体说来，我国物业管理发展的历史进程可以划分为以下三个阶段:
a萌芽阶段(1981--1993年)
1981年3月10日，深圳成立了全国首家物业管理企业----深圳市物业管理公司，
这标志着物业管理在中国大陆地区开始萌芽发展。
[2]
在这个阶段，我国物业管理刚刚
起步，尚处于探索和尝试之中，物业管理的理念在人们的头脑中正在形成。沿海地
区和城市开始引进境外的一些专业物业管理模式，并根据自己的实际情况加以改造，专业化的物业管理处在试验阶段。到这个阶段末期，专业化、社会化、经营型的物
业管理模式雏形已经诞生。
b专业化发展阶段(1994--1999年)
这个阶段起始于1994年3月建设部发布了33号令，截止到1999年5月在深圳召开
全国物业管理工作会议。1994年3月，建设部颁发了33号令《城市新建住宅小区管理办法》。这份文件第一次提出了物业管理专业化、社会化的概念，明确了物业管理
企业化、经营型的特点，确定了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制改革指明
了方向和提供了依据。
这个阶段是我国物业管理进入快速发展的时期。在1994和1995年，物业管理公
司如雨后春笋般涌现。因此，1995年被称为“物业管理年”。同时，物业管理的立
法工作、从业人员的培训和行业管理等方面都取得了长足的发展；专业的物业管理
己经被社会所接受，许多普通百姓享受着专业化物业管理所带来的优美环境和方便
生活，准备买房和正在买房的人，都把能否提供完善的物业管理作为是否买房的重
要条件之一。物业管理更深入、更广泛地影响着每个居民的生活。
