【万科商业】万科商铺设计规范(最新发布)
2014-02-20房地产经理人联盟
万科独立和底层商铺设计指引
1、目的
1）统一商铺设计语言
2）推进商铺设计标准化
3）减少商铺设计失误
4）为商铺设计评审提供依据
2、适用范围
适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权面积
500 m2以上超市、餐饮（大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计）。
3、术语解释
1）社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般为0.3万—1.5万平方米。一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业店。商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。
2）独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑。
3）底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部的商铺，包括商铺的一部分落在住宅下部。
4）商业内街：指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。
5）主力店：本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提升小区整体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。通常为引入主力店，其销售价格或租金均较低。
6）商铺经营价值：指针对商家而言，某个铺位的赢利能力高低。经营价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。
7）商铺销售价值：指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快慢。
8）商业住宅价格比：指同期商业销售均价与住宅（指多层、小高、高层，不含TH、情花）销售均价（毛坯）的比值。
4、执行标准
1）“必须”、“禁止”：表示表示很严格，非这样做不可。2）“应”、“不应”、“不得”：表示严格，在正常情况下均应这样做。
3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做。
社区商业业态分为以下四大类：
1、根据业态及面积需求不同，商铺户型分为R1~R3、S1~S3六种。
注：1、以上为基本户型种类，不包括客户购买两个或多个商铺打通的情况。
2、单套产权面积超过500平米的商铺必须先招商后设计，以招商定设计。
1、在项目定位阶段，营销部负责提供以下表格，作为设计的必要输入条件
2、G类住区商业住宅价格比不应低于2，C、T类住区商业住宅价格比不应低
于1.5。
3、通常情况，餐饮面积占商业总面积约30%较为合适。
4、如完全依赖本社区居民的消费需求，人均可以支持的社区商业面积为
0.8~1m2。（参考伟业顾问07年8月”商业物业发展规划相关内容摘要“）
5、商业面积占小区地上建筑面积5%以内时，商铺销售相对
容易。
6、S3（100~150m2）户型面积不宜超过S户型总面积的30%。第二部分概念设计
一、用地分析（商业价值排序）
二、规划布局模式（3种基本模式）
三、强排方案（7个要素）
商铺规划设计之前，应比较分析用地各个沿街面的商业价值，影响商业价值排序的因素如下：
案例：深圳金域蓝湾商业面积6400 m2 。商业定位与住宅看齐，定位高端，排斥了北侧村民和租住白领的消费需求，商业布置在主要人流难于到达的一侧，损失了巨大的商业价值。金域蓝湾主力店租金25~50元/m2.月，普通店70~150元/m2.月；城中村商铺租金100~400元/m2.月。
哪一个位置最适宜做商业？
模式1：集中模式
什么情况下适宜采用集中模式?
1、如外部街道人流量稀少，则住区商业规划应以聚为主，建议结合小区主入口布置集中的商业区域，设置小型商业休闲广场等，充分聚拢人气，提高商铺价值。
2、如商业指标较高，而沿街长度不足，可考虑在小区主入口、街道转角等人流汇聚位置，或沿人流量特别大、商业气氛浓厚的街道，采用集中模式，地尽其用，发挥最大商业价值。
案例1：北京假日风景周边人流稀少，在小区入口和街道转角之间布置独立和底层商铺（7600m2），包括主力店，形成相对集中的商业圈，有利于积聚人气，提高商铺的整体价值。
案例2：北京四季花城结合主入口布置集中商业，内街商铺共13套（不含2 层独立商业，前期作为销售卖场），套面积51~75m2，06年12月开盘，当月消化12套，均价11303，与住宅价格比2.1。A底商价格是B底商的1.5倍。
案例3 ：深圳万科金色家园在街道转角处布置小广场，设主力店（民润超市）入口，超市占用首层非沿街面和二层面
积，将首层沿街面留给小商铺。主力店和普通商铺组合，达到沿街商业价值最大化。
模式3：内街模式
1、禁止布置封闭式或尽端式商业内街。（案例：深圳四季花城、西山庭院、万科青青家园）
模式3：内街模式
2、商业内街应避免形成单边商业街，独立和底层商铺都应向内街开门和布置展示橱窗。
案例：成都金色家园单边商业街，影响了商业气氛营造。
3、除独立商铺外，商业内街不宜布置两层复式商铺。
商铺强排方案应考虑以下7个要素：
案例：西山庭院、万科星园、建外SOHO等项目都设计了独立交通的二层独立产权铺位，销售及经营不佳。
第三部分建筑及环境设计
1、户型设计原则
2、立面设计原则
3、结构及设备专业设计
4、室外环境设计
5、导识系统设计
1、商铺得房率（套内建筑面积/销售面积*100%）不应低于90%。
2、首层商铺净高（板下）不应低于3.5m，二层商铺净高（板下）不应低于3m。
3、底层商铺做结构转换的必要条件为：
1）商铺位于区域商业中心位置，人流量很大，商业销售价值很高。
2）做100m2以上大户型（依然可以取得很高的销售价值）。
4、底层商铺层高应考虑上部管线转换的影响，满足商铺的净空要求。
