主题商业商业面积与人口比例
一、辐射范围
从这个角度来看，小商品批发的辐射范围是最广的，因为大型的小商品批
发集散地可以长期持续地吸引大量的人流和物流，这必然会对一定地域范
围内的商品贸易产生影响。比如义乌小商品城有“买世界、卖世界”的称
谓，由此可见其辐射范围已大至全球，而海宁则号称“买中国、卖中国”，这表明其辐射范围主要是国内市场。虽然不同量级的小商品批发市场辐射
范围大小有别，但相比于其他几种商业业态而言，其在贸易规模和持续交
易方面的优势决定了它具有最广的辐射范围。
超市的辐射范围是最窄的，一般在三五公里之内，超市最大的特点在于便
利性，消费群体则以普通百姓为主，这决定了其交易的产品种类少规模小，从而也就大大限制了其辐射范围。
处在第二位的是百货，百货是真正意义上的商业，它是一个商圈之内可以
持续获得收益的业态，也是每平米商业价值最高和销售强度最大的。百货
的优势在于其交易不受时段的限制，且商品的种类极其丰富，这都有效地
扩大了辐射范围。娱乐和餐饮的辐射范围则在百货之下，超市之上。一般
而言，在商业街上，娱乐和餐饮都属于商业价值比较低的业态，因为它们
需要大量完备的配套设施作为支撑，且交易时段和消费规模都有一定的限
制，同时还占据很大的面积。尽管如此，这两种业态仍然是所有的商圈和
商业街都必须具备的，价值就在于它们可以带来大量的人流，而持续大量
的人流正是百货等商业业态所渴求的。在发育比较完善的大型商业中心，
商业百货、餐饮、娱乐一般都按照5：3：2的比例分配，甚至有些商业中
心的餐饮娱乐已经超出了50%的份额，为的就是以此来吸引人流。
二、租金成本
关于租金有一个比较简单的估算方法，即可接受租金为交易额的8%。用总的交易额剩上8%的比例得到租金总额，再除以去掉公摊面积后的经营面积可得到每平米的租金。根据这个原理，得到一个简单有效的估算公式：
租金额(天/m2)=(总交易额×8%)/(经营面积×365)
其中经营面积=总面积—公摊面积
在租金方面，娱乐和餐饮的租金成本则相对较低。在大型的商业中心，可
以把餐饮娱乐和商业的关系概括为“餐娱支持商业，商业反哺餐娱”，正
是因为餐饮和娱乐在吸引人流上的巨大优势，决定其虽然商业效率比较低，仍然能在商业中心立足并享有较低的租金。
三、商业面积与人口比例
一般在 0.8-1.2之间，表明了一个区域商业发展的成熟程度，数值越高商业相对越成熟。它仅仅是作为商业发展周期的一种阶段性的反映和度量，并
不代表区域商业的繁荣程度。
按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合量的参照值。由于中国的社会经济和商业展尚未成熟，居民消费能力水平较低，因此对于商业面积的需求也相对较少。
根据行业测算，城市发展程度的不同，对于商业面积的需求也不一样，合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。
一般业态比例——商业：餐饮：娱乐=52%：18%：30%.
火车站周边2-3公里的商圈辐射范围以内，基本上不会有成功的居民消费性的零售商圈，所以生意很旺的商场基本上都是服务于流动人口的、具有快速交易特色的零售商场或批发商场。
专业市场发展的重要依托首先是农民和城市中低收入群体。
专业MALL：具有像购物中心一样的经营环境、丰富的经营手段、完善的配套设施、统一的规划建设的专业性商品经营场所，如顺德罗浮宫家居广场、海宁皮革城。
