一：物业服务费的构成1、人工费
1工资
2奖金
3社会保险金
4公积金
5福利费及其他政府规定企业要计提的费用
2、办公费
1通信费
2交通费
3办公耗材费
4低值易耗费
5 招待费
6培训费
7办公设备折旧费
8能源消耗费
9租赁费
10政府征集的费用
3、设施设备日常维护费用
1维护的材料费
2维护中的消耗费
3代维费
4变电设备年检费
5配电设备年检费
6高低压计量设备的年检、年校费
7升降设备的年检费
8设备设施维护中的运输费
9发电设施维护中的运输费
10蓄电池的维修费
11空调机组的水处理费
12换热系统的处理费
13变频恒压的供水系统消耗费
4、秩序维护费
1行业管理费
2秩序维护设备的维修、补充费
3秩序维护人员的器悈费
4秩序维护人员的装备费
5消防监控设备的维护费、年检费
6烟感、温感设备的维护费、年检费7灭火器具的检测费
8灭火器具的更换药业费
9巡更维护费
10巡更器具维护费
5、环境维护费
1清洁设备的购置费、折旧费
2清洁设备维护费
3清洁车辆的燃油费、维修费
4清洁工具的购置费、更换费
5清洁药剂耗材费
6洗手间卫生纸购置费、洗手液购置费7芳香剂购置费
8消杀药剂费
9消杀设备维修费、折旧费
10建筑外檐清洁费
11生活水池清洗消毒费
12生活水质检测费
13化粪池清掏费
14生活垃圾中转费
6、绿化维护费
1绿化水费每年每平米—2T
2绿化设备购置费、折旧费
3绿化设备的维修、耗材费
4乔木、灌木的修剪费
5绿植施肥费
6草坪休假费
7草坪补苗费
8绿篱花卉补种费
9建筑内花木租摆费
10节日庆典花木租摆费
7、公共区域能耗费
1公共耗材及电照明耗材及电费等
2公共路灯、草坪灯耗材及电费
3安全指示灯耗材及电费
4变压器损耗、线路消耗费
8、不可预见费总支出的3%—6%
1不可预见费是为了项目平衡运行而设定的
2根据意外发生的可能设定专项费用、用于应急状态3专项费用的比例是可议的
4不可预见费的设定是甲乙双方双向或以的一项措施9、物业服务企业管理费总支出的3%—5%
物业服务企业的管理性质：
1是为了保证物业服务企业的发展而设定的专项费用2是项目有偿使用物业服务企业专用技术的一种补偿3是物业服务企业管理标准的专有权使用的一种补偿4 是有偿使用物业服务企业商标专用权的一种补偿5是物业服务社会价值的一种证明
6是物业服务企业收入的一个组成部分
10、税金
1税金是指营业税
2所得税由物业服务企业自行缴纳,在管理费用中不予列支
3税金比列将根据地方交纳比列上交
11、物业服务企业利润
物业服务企业利润比列的设定要根据一下几点确定：
1要根据市场竞争的情况而定
2 要根据物业服务企业管理成本
3要根据物业服务企业战略选择
4要根据物业服务企业发展长远规划
5要根据物业服务企业取费惯例
6要根据物业服务利润,可以正值也可以负值
物业服务费用测算流程图
分析采集到数据的经济指标
公共耗能状况数据分析完毕后,分解到项目内
设施设备配置状况按类分大项目
制定物业服务标准项目细化分解
物业区域总建筑面积专业人员将细化项目进行计算
考虑中和因素
汇总细化项目及中和因素支出费用得出单位面积物业服务费用标准
