精装修房成本控制要点
——管理五区张新宏
各位领导、同仁上午好：
我们区域从06年开始接触精装房，到目前已完成了20万平方米的装修，目前正在施工的还有7万平方米；根据精装修房有着体量大、房型单一、质量要求高、维修工作量大的特点，在这里重点谈谈精装房在成本控制过程中所注意的要点，主要分几下7个方面：
一、报价注意事项
1、措施费的测算，精装房体量大、每平方造价较低，
所以措施费所占比例就大，不能按照常规的比例进行估算，要经过仔细的测算，常规有15项内容需要进行测算：
（1）现场文明施工费1.0％
（2）安全施工费0.4％
（3）环境保护费（不含竣工空气污染检测费）0.5％（4）材料检验、试验费0.18％
（5）临时设施费0.8％
（6）脚手架费（按现场实际条件定）
（7）材料运输费（按现场实际条件定）（不同于一般性工程）
（8）材料二次搬运、夜间搬运增加费0.15％
（9）工程超高人工降耗增加费（按现场实际条件定）
（10）室内保洁费（不含开荒保洁）0.15％
（11）深化设计费0.1％（大堂酒店需增加比例，
根据图纸情况另行商议）
（12）已完工程及设备成品保护费0.4％
（13）包干费（现场水电费、垃圾清理至楼下指定由总包外运、3小时以内停电停水，不含土建总
包服务费）1.0％
（14）住宿补助及远征施工费（按现场实际条件定）（15）空气污检测费（正常是要推给甲方处理）
在组价时要结合现场实际施工工艺进行测算，有以下几点需注意的地方：
（1）吊顶轻钢龙骨含量：主付龙骨的含量偏高，沿边龙骨含量偏低；
（2）成品门、家俱、木饰面没有相应定额套用，如参照类似定额需调整人工，常规是材料价的12～15％；
（3）卫生间墙面砖或石材铺贴，没有现成的粘贴剂定额套用，如参照干粉型定额，需根据实际情况
调整含量，根据现场实测每1mm厚度大致耗用
1.5～1.7kg粘结剂，实际铺贴厚度在8～10mm；（4）乳胶漆的人工在定额中含量是偏低，而这项工作在精装造价中所占比例较大，肯定是亏不得。3、公司管理费及利润10％～12％，取费基础为总价，这样便于好控制成本。
二、合同谈判要点
在合同谈判过程中除了一些常规条款注意控制外，针对精装修房我们还要多关注以下几点：1、验收标准不能以小业主为准，要明确以国家
验收规范为准，防止在小业主收房过程中，工程部两手一摊把责任全部加在我们身上。但在实际过程中还是对小业提出的一些非合理要求进行修补，维修量倒是不大，但是随叫随到，在背后却耗用大量人工，这是精装修工程成本上升的一大特点，怎么去控制是值得思考；
2、保修时间的明确为竣工后几年内，不是以说
以开发商与小业签定合同的保修时间，而且要明确保修的内容，最好是有详细的说明，哪
些在保修内，哪些不在修内（需要整理），因为精装房后期维修的成本非常之大，就像是我们是卖出的产品一样，要有详细的质保说明；
3、在合同中要注明环境污染检测责任，因为精装房中很多材料是甲供或者是甲方指定，为了避免小业主收房后不必要的纠纷，一般检测是交给甲方处理，谁的材料不合格由谁负责，要注意日常材料报验的有效性。
4、竣工验收的时间要明确好节点时间，不是以小业主收房时间为准，应是在我方提交竣工验收证明后由业主在多少天内组织验收，以这个时间为竣工时间。在施工过程中后期要强烈要求甲方接收钥匙进行介入管理，并做好签收手续，以防日后有纠纷。
5、工期的风险非常大，往往也是没有退路，一旦小业主不能按时收房就会提出索赔，甲方也肯定会把责任加在我们身上，所以过程中一定要作为重点来经营，最好在合同上明确罚款的上限；
6、审计时间要明确，我们合作的开发商基本都是用他们的合同文本，总体是对他们有利，经济形势不好的情况下，防止开发商有意拖延审计时间，不象我们做政府工程，你不审甲方还会催着审。
三、工艺做法交底统一
根据报价书及现场实际情况，对施工工艺进行多方案比较，确保质量的同时把成本降至最低，一种工艺只要省一点点将是一笔不小的节约，哪怕是一块预埋板的节约、1mm厚粘结剂的节约等等，这就需要我们统一做法，尽可能把工艺优化到最佳：
1、由深化设计师、施工员、预算员共同参与工艺做法深化，例如吊顶龙骨的排版、吊顶造型的做法、电视及五金预埋方案、饰面基层做法等等；精装中比较典形的有（这里不详细列举）：（1）镜子基层采用玻镁板代替木工板；
（2）软包布分格控制损耗；
四、材料红杠线量的确定
红杠线量是控制班组领料和统一配料的依据，精装修房都是体量大、房间多的特点，如果前期没有一个指导性的材料用量，过程中将没有办法去控制，在制定红杠线量过程中，我们要注意以下几点：
1、此项工作一定要有施工员、预算员、带班结合工艺交底图纸共同参与测算，按样板房实测是最准的，并让带班签字确认，如果前期不能确定用量的材料，在班组领用前一定要测算出来，如墙纸、小五金。
2、此量出来后要交仓库、施工员、带班各一份，由施工员、仓库把关班组的领用量，时刻提醒班组领用量与红杠线量和差距，设定预警线。
3、针对一些比例小、比较零碎、损耗大的零星辅材，建议采取双包的形式来控制损耗，这同时也是为减轻项目部、仓管的压力，例如吊顶面自攻螺丝、油漆腻子、夹板基层枪钉、水泥黄砂、墙纸基层采用双包等；
4、针对一些因为施工会造成很大浪费的主材，建议采取双包施工，例如石材、石膏线、玻璃。
5、针对房间多、空间小的特点，现场需有人专门定期检查余料集中汇总，工完料完，避免现场有存量，工人不知道还在领料。
6、临时设施控制，现场特别是木工板用量往往是远远超过结算量，有很大一块是班组拿来做仓库、宿舍床板、宿舍桌子等，包括现场的水电费，我们要严格控制这一块，现在很多工程都是单独挂表结算。
