保利地产融资分析
摘要：本文首先介绍了保利地产的公司背景和房地产市场的行业背景及其对发展趋势，从对保利的分析中提取出对房地产企业的融资进行的分析。着重对房地产常采用的几大融资方式做了一定程度上的介绍，分析了相应的优劣之处，并给出了一些建议。
关键词：保利，房地产，融资
Analysis of the financing ways of POLY as a real estate company
Abstract: This paper firstly introduces the background of poly real estate company and the real estate market , the development trend of industry background, extract on real estate enterprise's financial analysis from the analysis of poly. This paper focuses on some important financing ways that the real estate usually uses , analyzes the relative merits shortcomings of these financing methods, and presents some suggestions.
Key Words: POL Y，Real estate，financing
1公司背景
保利地产是中国保利集团控股子公司。目前保利地产已在北京、上海、广州、长沙等全国十多个大中城市，成功运作近60个开发项目，2007年保利地产计划新开工面积360万平方米，完成直接投资125亿元。作为中国地产行业的强势品牌，保利地产的品牌价值和综合实力均位居全国二强，在国有房地产企业中位居榜首，是IPO重启后的首家地产上市企业。自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年8月，公司总资产已达300亿元，总市值已超一千亿元。
2行业背景
2.1国家政策
继去年年底密集出台房地产调控政策以来，2010年1月7日，国务院办公厅再出“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。住房和城乡建设部部长姜伟新1月5日提出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。同时，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
2.2市场行情
2.2.1房地产市场进入调整期
2000年以来，我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额，2006年、2007年更是连续两年超过10%，是事实上的支柱性行业。并且，房地产业的产业链条很长，对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用，关系到整个经济的发展状况。同时，从目前的政府财政收入来看，根据国土资源部公报数据，2004年-2006年，全国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元，2007年1月-11月为9130亿元，占全国财政收入的比重接近20%，卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，若考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收入就更大了。甚且，如果房价崩盘，可能会使房市丧失进一步发展的基础，并引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。
2.2.2中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好
虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这部分需求约3亿平米，上述几项总需求接近10亿平米，而2007年的竣工量只有5.8亿平米，缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看，近几年来，全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势，2005-2006年，竣工销售比约0.87，2007年下降至0.76，供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降，土地购置面积也未相应增长，近三年来明显低于销售面积，这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。从四大一线城市来看，其情况基本类似，但2007年新开工面积与销售面积之比只有0.91，因此，在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。
3保利融资
对一个房地产企业而言，资金支持是极为重要的。从过去的经验来看，推动房地产企业发展的资金主要是银行贷款、企业自筹（主要是预售房款）和资本市场融资等。由于我国房地产企业发展时间短、企业规模小，企业内部筹资能力极为有限，因而，房地产企业更多是依靠银行贷款、股权融资、债券融资等外部融资方式缓解企业发展的资金不足。保利地产以其良好的资信、雄厚的实力获得了更多的融资渠道和资金支持，为自己的发展打下了坚实的基础。
3.1股权融资
企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。股权融资的特点决定了其用途的广泛性，既可以充实企业的营运资金，也可以用于企业的投资活动；债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向债权人偿还资金的本金。债权融资的特点决定了其用途主要是解决企业营运资金短缺的问题，而不是用于资本项下的开支。
面对银行日渐苛刻的贷款条件，亟待发展的房地产企业只能转而寻求资本市场的支持。随着资本市场的发展，直接融资的作用日益明显。发行股票，可以在一定程度上解决前述代理成本问题，虽然此情况下
