某房地产营销推广总方案培训课件PPT(共 67张)

身条件，通过“庄园”完成客户对身份象征的“显摆”。
项目定位语：
纯美式庄园别墅
纯美式：既点出本案建筑风格为美式，同时也将带来一种自由、运动、生态、友邻的 美式社区生活； 庄园别墅：原指皇室、贵族、大官、富豪等占有并经营的大片土地。用在这里，既突 出了目标客群身份尊贵，又重点突出5万方的沿河公园所带来的品质生活。
精准制胜
豪杰·翡翠湾营销推广总案
嘉兴远豪置业公司 2014年10月
序言：
这是一个别墅盘
（价值传播的高度、客户导入的精 准度）
目录
1、形象包装 2、客户导入 3、圈客活动 4、终端包装
PART 1
项目形象包装
关于本案：
拿地10年，开工8年，现房3年 …… 198套排屋，销售去化30余套， 2014年下半年正式启动营销工作。
而这种变化，在美式庄园上表现的格外淋漓尽致！
美国庄园代表：比特摩尔（Biltmore）
比特摩尔（Biltmore）
庄园是美国最富盛名的十大私人庄园之一，坐落于北卡罗来纳州的Ashiville，拥有8000英亩森林公园。 每年春天，花园会有5万朵郁金香怒放。而酿酒厂用自产葡萄每年可以酿制出7万箱美酒，这些葡萄酒 曾先后获得过125次佳酿大奖。
通过以上对比分析，我们发现本案的最大卖点：
5万方滨河公园
能否吸引客户的亲睐？
本案客户梳理——小镇上的“大”老板
来源： 主力客户：项目周边乡镇，尤其以新塍镇为代表（多年来不断来案场“散步” ）； 次主力客户：秀洲区几个经济实力较强的乡镇，位置是主要原因； 边缘：嘉兴市区、江苏省盛泽镇，因价格和区域原因选择在此买房； 机会客户：上海客户，嘉兴作为上海的后花园，有一部分客户选择在嘉兴买别墅，作为周末 度假、父母养老居住； 特点： 从来源可以看到，本案的主力客户是小镇上的老板们或中小型企业高管领导，他们小 有实力，手上有点小钱，住祖屋不方便，住公寓不甘心，但买市区别墅条件不足；他 们好面子，爱攀比，喜欢跟风，他们追求住别墅的享受，更追求买别墅带来的荣耀感！ 但因为多数是白手起家的创一代，也非常在于实惠，是那种面子里子都要的有钱人。
纯美式庄园别墅
别墅与庄园 从中国到美国，从老板的理想 从单一的宅院到开敞的公园 翡翠湾，一种生活方式的全新引领与颠覆
同时，光有高度还不行，我们还要有个话 题。话题来自我们的乡镇客户
大老板
广告语1：
大老板的小庄园
大老板：极具本土特征的客群表达，给客户带来称谓上的满足感； 小庄园：本案内嵌近5万方滨河公园，新塍塘河环绕，营造的庄园生活的高贵与惬意。 大老板的小庄园：该广告语朗朗上口，易于传播，且直击目标客群内心，打动客户，激起 购买欲望。
项目久远，但市场知名度较为欠缺！
时至今日 我们在市场上的竞争优势
是什么？
竞品：江南润园（本案主要竞品）
1. 区位：秀新路和新塍路交叉口，与本案十分靠近； 2. 品牌：嘉兴市嘉地润园房地产开发有限公司； 3. 规划：占地241866平方米，建筑面积224394平方米，容积率0.91，一共75栋别墅；360余亩原生土
物以稀为贵，反之……！ 结对论：于这些客户，或许5万方滨河
公园对他们的吸引力并不是很强
！
他们更追求家门荣誉，追求“豪
如何化解这一现实难题？
门”面子！
5万方滨河公园 800米亲水步道 2000方私家菜地 全功能体育中心
私人会所
……
这些到底 意味着什
么？
话题延伸：关于庄园与别墅
n 别墅即别业，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅，是居宅之外用来享受生活的居所；庄 园在古代指乡村的田园房舍，大面积的田庄，是自给自足的经济单位，往往是权贵们的私属领地； 庄园不同于别墅，是居住休闲功能更齐全。
店会所、运动健身场、室外游泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、室外烧烤休闲区、大面积绿 地草坪、多功能厅、水上餐厅；5万方滨河公园，800多米长休闲生态步道，约2000㎡的田园式私 家菜园； 5. 产品：户型一般，庭院面积略小；保安，物业等服务缺少； 6. 现状：现房，但建筑外立面已有老化现象。
前期定位：嘉兴西北低密度纯别墅社区，田园生态养老住区
n 别墅注重的是“宅”庄园注重的是“园”！ 不论是房价高企的圣河西，还是气候宜人的迈阿密，别墅的投资主要Baidu Nhomakorabea房子上。房子的建造超 过总价的2/3，土地和园林不到1/3。庄园中土地和园林投资占到了总投资的一半，而庄园中房子 的造价只有一半。
n 庄园是真正的贵族生活方式：庄园拥有更广阔的户外资源，农田、果园、公园、树林、运动休闲， 庄园的生活不在局限在屋子里。
主打：江南水乡，中式合院，特性鲜明
项目情况：
1. 区位：秀洲区新塍镇南翼，西临嘉铜公路，城市边缘； 2. 品牌：嘉兴市远豪置业有限公司和嘉兴市豪杰房地产有限公司； 3. 规划：占地约200亩，容积率0.68，由双联排、三联排、四联排、六联排别墅等组成，户型面积
约194㎡-297㎡之间，共计198户； 4. 配套：外部商业配套主要在新塍镇及秀洲区，园区内配套近2万方休闲娱乐景观区，设置高级酒
庄园发展至今，更多体现“园”的生活
不同于以前的田地农庄功能，现代的庄园的“园”它既是大型的花园草地广场，家庭成员室外活 动空间，也是大型约会聚交场合。一般是围绕漂亮的游泳池和中心草坪来展开，必备的还有室外 酒水吧，烧烤屋，乐池、舞池、风情帐篷等。有的屋主根据个人爱好还特别设置有网球场、马球 场、跑马场、大面积运动草坪、家庭高尔夫、私家动物园等。
地，江南园林式的现代庭院大宅； 4. 配套：外部70余亩河岸，内部有专业会所，游泳池，咖啡厅，西餐厅，室内健身房、业主专车、
专业管家服务等配套 5. 产品：中式和园风格，产品特点突出，户户拥有前庭后院； 6. 价格：400-800万元/套，均价509万； 7. 现状：项目目前在售二期别墅，可售房源40余套。
通过以上分析，我们惊喜的发现，本案的5万滨 江公园正是国外最为推崇的生活方式的载体，
它就是：
庄园
本案包装策略：
改变游戏规则 以庄园标榜身份
同样一副牌，打法不一样，结果可能就会改变！现实条件如此，人们的喜好短时间也无法 改变，那么只能从客户的另一个特性出发——崇洋媚外，“国外的就是好” 。结合项目本