第9章土地增值税、城镇土地使用税和耕地占用税

第九章 土地增值税、城镇 土地使用税和耕地占用税
土地增值税
一、概念：土地增值税是对国有土地使用权、 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和 个人，就其转让房地产所取得的增值额征收 的一种税。 二、土地增值税的纳税人：转让国有土地使用 权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单 位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、 中外籍个人等。
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六、应纳税额的计算 • 土地增值额＝转让收入-扣除项目金额 • 应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速 算扣除系数 【例题·单选题】2010年某房地产开发公司销售其新 建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公 司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合 计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊 银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征 土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销 售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该 商品房应缴纳的土地增值税为（ ）。 A.2256.5万元 B.2445.5万元 C.3070.5万元 D.3080.5万元
5.房地产交换
单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自住房， 不征。
6.以房地产投资、 房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，不征； 联营 将投资联营房地产再转让，征。
7.合作建房
8.企业兼并转让 房地产 9.代建房
建成后自用，不征；建成后转让，征。
暂免。 不征（无权属转移）。
10.房地产重新 评估
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二、纳税人：是使用城市、县城、建制镇和工 矿区土地的单位和个人。 • 纳税人通常包括以下几类： （一）拥有土地使用权的单位和个人； （二）拥有土地使用权的单位和个人不在土 地所在地的，其土地的实际使用人和代管人 为纳税人； （三）土地使用权未确定或权属纠纷未解决 的，其实际使用人为纳税人； （四）土地使用权共有的，共有各方都是纳 税人，由共有各方分别纳税。 #
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4.与转让房地产有关的税金 房地产开发企业：营业税、城建税、教育费 附加 非房地产开发企业：营业税、印花税、城建 税、教育费附加 5.财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金 额＋房地产开发成本）×20%
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【例题·单选题】某房地产开发公司整体出售 了其新建的商品房，与商品房相关的土地使 用权支付额和开发成本共计10000万元；该 公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利 息；该项目所在省政府规定计征土地增值税 时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许 的最高比例执行；该项目转让的有关税金为 200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地 增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其 他扣除项目”的金额为（ ）。 A.1500万元 B.2000万元 C.2500万元 D.3000万元
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三、土地增值税的征税范围 • 常以三个标准来判定： 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着 物是否发生产权转让。 标准之三：转让房地产是否取得收入。
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有关事项
1.出售 2.继承、赠予 3.出租 4.房地产抵押 征。
是否属于征税范围
继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲 属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。 不征（无权属转移）。 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满， 不能偿还债务，而以房地产抵债，征。
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五、计税依据：土地增值额 • 应税收入 • 确定增值额的扣除项目 （一）对于新建房地产转让，可扣除： 1.取得土地使用权所支付的金额，包括： （1）纳税人为取得土地使用权所支付的 地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家 统一规定交纳的有关费用。 2.房地产开发成本
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3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理 费用、财务费用。 （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息 支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支 付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息 支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金 额＋房地产开发成本）×10%以内
三、征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区 内属于国家所有和集体所有的土地，不包括 农村集体所有的土地。
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四、税率——有幅度的定额税率，是该土地所 在地段的税率。 1.城镇土地使用税单位税额有较大提高。最 高与最低税额之间相差50倍，同一地区最高 与最低税额之间相差20倍。 2.经济落后地区，税额可ຫໍສະໝຸດ Baidu当降低，但降低额 不得超过税率表中规定的最低税额30%。经 济发达地区的适用税额可适当提高，但需报 财政部批准。
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七、税收优惠 1、建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未 超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 如果超过20%的，应就其全部增值额按规定 计税。 2、国家征用收回的房地产的税收优惠 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁， 由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规 定免征土地增值税。
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（二）对于存量房地产转让，可扣除： 1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家 统一规定交纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。
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• 【例题·单选题】某生产企业2007年转让一 栋八十年代末建造的办公楼，取得转让收入 400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办 公楼原造价300万元，如果按现行市场价的 材料、人工费计算，建造同样的办公楼需 800万元，该办公楼经评估还有四成新。该 企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（ ） 万元。 A.16.5 B.22.5 C.25.5 D.14.5
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3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原 自用住房，经向税务机关申报核准，土地增 值税减免税优惠如下： （1）居住满5年或5年以上的，免征； （2）居住满3年未满5年的，减半征税； （3）居住未满3年的，按规定计征土地增 值税。
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八、征收管理
1、纳税期限
2、纳税地点
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城镇土地使用税
一、概念：城镇土地使用税，是以城镇土地为 征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人， 以其实际占用的土地面积为计税依据征收的 一种税，属于财产税范畴。
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五、应纳税额的计算 • （全年）应纳税额=实际占用应税土地面积 （平方米）×适用税率 • 计税依据——土地面积 1.以测定面积为计税依据，适用于由省、 自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测 定土地面积的纳税人。 2.以证书确认的土地面积为计税依据，适 用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门 核发的土地使用证书的纳税人。 3.以申报的土地面积为计税依据，适用于 尚未核发土地使用证书的纳税人。
不征（无收入）。
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四、税率 土地增值税实行四级超率累进税率
级次 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 1 50%以下（含50%） 30% 0 2 超过50%～100%（含100%） 40% 5%
3 4
超过100%～200%（含200%） 50% 200%以上 60%
15% 35%
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【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收 入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目 金额4200万元，则适用税率为（ ）。 A.30% B.40% C.50% D.60%
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六、税收优惠 七、征收管理 1、纳税义务发生时间 2、纳税期限 3、纳税地点
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六、税收优惠 七、征收管理 1、纳税义务发生时间 2、纳税期限 3、纳税地点
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耕地占用税
一、概念：耕地占用税是对在我国境内占用耕 地建房或从事其他非农业建设的单位和个人， 按其占用耕地面积一次性定额征收的一种税。 二、纳税人：在我国境内占用耕地建房或从事 其他非农业建设的单位和个人
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三、征税对象：建房或从事其他非农业建设占 用的耕地。 四、计税依据：纳税人实际占用的耕地面积 税率：地区差别幅度定额税率 五、应纳税额的计算 • 一次性征收 应纳税额=应税耕地面积*适用税额