成都金牛万达广场项目市场定位报告-戴德梁行 79p

n总投资约80亿元的“成都金牛城市广场”项目进入 实质性阶段。
n2009年2月20日，成都金牛区委、区政府与大连 万达集团举行隆重签约仪式，市委常委、纪委书 记、金牛区委书记徐季桢，区委副书记杨洪举， 区委副书记、区长马旭等出席签约仪式。 n“成都金牛城市广场”将成为中国西部最大的 城市综合体，人民北路片区也将由此向高档次商 业和商务的聚集区发展。 n该项目的实施，对于金牛区推进旧城改造、提 升城市形象、缔造新城市中心也有着重要推动作 用。
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项目概况
n本项目位于城北，一环路和人民北路 交接处。。 n 规划指标：总用地面积 136,000平方米(203.8亩) n地上建筑面积：980,000平方米 n容积率：7.2
项目基本情况
n 根据成都市十一五规划，居民收入的年增长率将在8％以上，收入的提升亦会带来消费支出的增长，给未 来的商业发展提供持续性的需求。
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宏观经济背景研究小结
概况 人口 总体经济 人民生活 展望
宏观经济 走势
n短期内世界经济环境改变会对中国造成影响，使经济增速保持平稳或者出现回落，以扩 大内需为主导思想的宏观调控政策将在一定时期内继续维持。 n从中长期来看中国宏观经济将保持快速稳定发展，成都市长远的经济发展背景较好。
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提纲
成都宏观经济研究 项目区域及地块研究 房地产市场发展及市场空间研究 写字楼市场分析及定位
500 0
1,361 2,816
597 1,112
851 1,115
1,380 1,633
1,648 1,858
88.7
84.5
76.3
53.7
100 80 48.3 60 40
20
上海
北京
总人口（全市）
天津
成都
城镇人口
0 重庆
城市化率（%）
资料来源：国家统计局
上海
北京
n2007年上海、北京、天津等主要城市人口 城市化率均已达75%以上。
项目基本情况
二环路 火车北站 荷花池
地 铁 1 号 人线 民 北 路
一环路
地铁6号线
本项目
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地块周边物业照片
地块实景
地块实景
地块实景
地块实景
项目基本情况
地块实景 地块实景
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项目开发背景
亿元
2008年中国西部主要城市GDP
6,000 5,097
5,000
4,000
3,901
3,000 2,000 1,000
2,190 1,645 1,020 830 813 422
0
资料来源：各地区统计公报
庆 重
都 成
安 西
明 昆
齐 木 鲁
乌
州 兰
阳 贵
宁 西
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概况 人口 总体经济 人民生活 展望
成都与其他城市商业发展规模
16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
44%
33%
38%
40%
42%
47%
39%
42%
n 项目初步发展方向探讨。
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Hale Waihona Puke 提纲成都宏观经济研究 项目区域及地块研究 房地产市场发展及市场空间研究 写字楼市场分析及定位
商业市场分析及定位 住宅市场分析及定位 结论
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概况 人口 总体经济 人民生活 展望
2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000
0
7.6 5.4 3.8 4.3 3.7 2.6 2.2
11.4
5
10
15
20
实际利用外商投资额
22.5
亿美元 25
资料来源：成都市统计局 Page12
概况 人口 总体经济 人民生活 展望
1,622 1,357 1,155 1,006
13,698
12,000
10,488
8,216
8,000
4,000
GDP(亿元)
7,807 6,354
增长率
12.1%
4,781 3,901 3,775
3,960
20% 16% 12% 8% 4%
0
0%
上海 北京 广州 深圳 天津 杭州 成都 南京 武汉
速度较为稳定。
u2008年成都市的经济发展水平在西部 城市中处于前列。2008年GDP产值 3,901亿元，略低于重庆但大大高于西 安、昆明等其他西部省会城市。
881 776 710 628 554 500 451 410
社会消费品零售品总额
亿元 1800
1600
1400
1200 1000
800
10.1 10.8
10.8
13.2
13.1
600
400
200
0
1997
1998 1999 2000 2001 2002 社会消费品零售总额
13.5 9.4
14.2
17.5 14.9
n2007年成都市总人口达到1,112万人，在 全国所有城市中位列第四，仅在重庆、北京、 上海之后。城市化率为53.5%，低于我国主 要发达城市，高于重庆。
n随着全国统筹城乡综合配套改革试验区相 关政策的实施，成都市人口城市化进程将进 一步加快。
天津
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概况 人口 总体经济 人民生活 展望
GDP—与其他城市比较
成都
天府广场
杜甫草堂
武候祠
u国家综合配套改革试验区 u全国宜居城市 u全国最佳旅游城市 u全国文明城市
数据来源：成都市统计局
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概况 人口 总体经济 人民生活 展望
成都人口与其他城市比较
3000 2500 2000 1500 1000
33% 33%
50% 45% 40% 35%
26%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0% 上海 北京 广州 天津 重庆 杭州 青岛 成都 武汉 沈阳 长沙
GDP
社会消费品零售总额
社消品总额占GDP的比例
数据来源：各市统计局
n 通过与其他城市比较可以得出，各城市2008年社会消费品零售总额占GDP的比例在26％-47％之间 ，平均38％。成都市社会消费品零售总额占GDP的比例较高，表明成都市商业市场发展比较活跃。
3 根据目前成都市写字楼市场情况及将来 写字楼的供需状况，对本项目写字楼部 分进行定位分析
4 根据目前成都市及项目所在区域住宅市 场情况，对于住宅物业进行定位。
6 底商建议价格，底商与主力店及荷花池 原有店铺之间价格，价差建议
7 通过对未来市场变化趋势的预测，对可 销售物业（住宅、写字楼）去化价格速 度、销售面积提供建议；
成都市概况
u地理位置 成都地处中国西南部，是四川省省会。城市总面积12,390 平方 公里， 总人口 1125万，列全国第四。市区人口502.7万。 u总体经济状况 •成都市是四川省的经济文化中心。2008年，我市GDP达到 3901亿元，增长12.1%，在中国西部城市中排名第二。 •世界500强企业中，已经有132家落户成都 •著名人物: 诸葛亮、杜甫、李白。 •著名旅游景点: 武候祠、杜甫草堂、三星堆、金沙遗址等。
u从07、08两年地区生产总值走势 来看，2007年一路上扬的特点已经 被平稳下行的趋势所代替，08年 GDP增幅较07年低2.5个百分点。
16,460 24,725
20,836 25,317
19,398 26,675
19,779 26,729
73%
82%
67%
69%
73%
76%
68%
78%
100% 80%
60%
40%
20%
上海 广州 北京 杭州 天津
人均可支配收入
人均消费性支出
0% 成都 武汉 重庆
平均消费倾向
数据来源：成都市统计局
n 从图中可看出，成都市虽然在居民的收入和消费的绝对数量上落后与一线城市，但居民的消费倾向较高， 有76％的收入用于消费，该比例仅低于广州和重庆。
2008年中国主要城市GDP及其增长率
u2008年成都市的经济发展水平在全国 范围内低于上海、北京、广州、深圳、 天津、杭州等主要经济发达城市。其 GDP增长水平为12.1%，仅次于广州、 天津和武汉，高于我国平均增长水平， 也高于北京、上海等主要城市。说明成 都具有较好的经济增长潜力，经济发展
16,000
概况 人口 总体经济 人民生活 展望
外商直接投资
u 随着西部大开发，成都市作为国务院 确定的西南地区的金融、商贸、科技中 心和交通、通信枢纽，外商投资的额度 逐年增加；世界500强企业中已有132家 落户成都。
u成都是中国人民银行九大区域分行所 在地之一，证监会、银监会都设有派驻 机构。 u 外商投资的增加，促进了成都市的经 济发展；同时，也创造了更多的就业机 会。随着到成都就业、办公、商务旅行 人数的增加，也增加了对成都市商业、 房地产、酒店等行业的需求。
商业市场分析及定位 住宅市场分析及定位 结论
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区域经济 区域规划 资源条件 SWOT 小结
金牛区-区域经济
u从1990年建区到2008年为止，金 牛区GDP总量连续19年位居全市第 一，主要原因是：规模以上工业经 济平稳增长 ，固定资产投资情况好 于预期以及社会消费品零售总额同 比增长。
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概况 人口 总体经济 人民生活 展望
成都与其他城市居民收入消费情况
元 30,000 25,000 74% 20,000 15,000 10,000
5,000 0 深圳
11,147 14,368
11,433 16,712
12,850 16,943
12,029 16,375
16,719 24,104
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项目区位
n项目地块位于成都市金牛区火车 北站附近，人民北路以东，一环路 以北。 n项目总用地面积 136,000平方米 (约合203亩)，计划发展写字楼物 业、商业物业、住宅物业等。 n项目地块周边交通便利，紧邻人 民北路，一环路，二环路等交通主 干线，地铁1号线和规划中的6号线 人民北路站点紧邻本项目。 n 项目紧邻荷花池批发市场，火车 北站，属于成都市流动人口最集中 的区域。
项目开发背景
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面对的核心问题
1
成都市及项目所在区域的发展能否支 撑本项目区域成为城北核心区？
5
根据目前成都市及所在区域商业市场情 况，为本项目商业物业进行定位分析
2 分析5.12 地震及2008 年下半年逐步显 现的金融危机对成都房地产业及本项目 的影响 。
“成都金牛万达项目”市场顾问报告(一）
致 万达集团
第一步
市场调研及分析 初步成果汇报
工作内容
p客户沟通 p地块考察 p收集基础资料 p市场空间判断 p初步成果汇报
第二步
深入分析
工作内容
p深入分析 p最终成果汇报
戴德梁行的工作计划
第三步
报告完善及优化 提交正式成果
工作内容
p反馈调整 p报告编写完善及优化 p提交正式成果
2003
2004
2005 2006 增长率
2007
% 25
19.5 20
15
10
5
0 2008
n 成都近10年来社会消费品零售总额增长迅速，年均增幅13％， (2003年受到非典影响，增幅有所回 落)。
n 增长的主要原因：宏观经济走势良好、居民可支配收入增加、商场数量增多、节假日消费高涨。
数据来源：成都市统计局 Page13
8 根据市场需求变化及需求特征，对还迁 组团区域的住宅物业，进行产品定位及 销售建议； 。
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本次汇报解决的问题
本次汇报内容
n 成都市及项目所在区域的发展能否支撑本项目区域成为城北核心区？
n 分析5.12 地震及2008 年下半年逐步显现的金融危机对成都房地产业及本项目的影响 ？
n 各物业发展的市场空间有多少？从而指导下一步各物业发展定位；
内容
结论
城市地位
n成都市是西南地区的核心城市，在成为“新特区”后有望成为中国经济“第四极”和西 部大开发的龙头，城市地位、知名度、辐射能力都将进一步提升，即将进入发展的“快车 道”。
城市经济
n成都市经济增长平稳迅速，产业结构合理，在西部地区处于领先位置。 n人口众多、居民消费能力强，市场广大，经济对外开放程度高，外来企业众多。 n第三产业发达，与之相关的写字楼、商业等需求旺盛。