房地产开发企业土地增值税清算要点
2007年2月1日开始执行的《关于房地产开发企
业土地增值税清算管理问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称187号文），针对房地产开发企业土地增值税清算
管理工作前期出现的问题进行了梳理和规范，并对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其《实施细则》的有关条款做了进-步完善。对房地产开发企业的土地增值税清算做出厂更全面、更严格、更具体的规定，标志着房地产开发企业土地增值税清算工作的全面展开。对此，笔者认为把握187号文的重点以及上地增值税清算的要点，是房地产开发企业从容面对清算，有效控制税收风险的关键。
一、187号文应关注的重点
（一）土地增值税的清算范围明确为纳税人主动清算和税务部门要求清算两种土地增值税清算是针对房地产开发
企业在项目全部竣工决算前转让房地产并取得收入（即：预售收入）而言的，由于预售时项目尚未完工，因此无法确定其成本费用，也无法计算土地增值税，对这部分收入如何计税，《实施细则》第16条规定：可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清理，多退少补。187号文则根据房地产项目的开发及销售情况做出了更为具体的
规范：对全部竣工完成销售，或整体转让未竣工决算的房地
产开发项目以及直接转让土地使用权的，明确为纳税人应清算的范围；对纳税人已竣工验收的房地产开发项日，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％
以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，或取得销售（预售）许可证满三年仍未销
售完毕的，以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人进行清算。这一规定，不仅明确了房地产开发企业土地增值税清算的条件和范围，使清算更具可操作性，还有效地遏制了企业通过推迟办理竣工决算，长期不进行清算，逃避土地增值税的现象。（二）明确了非直接销售和自用房地产的收入确定原则对非直接销售和自用房地产的收入是否征收土地增值税，如何计征，《条例》及《实施细则》均未明确，187号文则以所有权是否转移作为认定标准，明确规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由上管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定对房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用
于出租等商业用途时，若产权未发生转移，不征收土地增值税，在清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。由于
这一规定将在一定程度上加大企业的税收成本，因此，对涉及此类转让的房地产项目，企业应事先进行评估，以便选择有利于企业的涉税方案，达到降低税负的目的。
（三）对扣除项目的扣除规定做出了更具体的界定对土地增值税扣除项目，187号文明确了2种不予扣除、2种准予扣除和1种核定扣除的情况：
1.对扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金，不能提供合法有效凭证的，不得扣除；对房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
2.对与清算项目配套有关的公共设施，三种情况下可以扣除：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；对房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
3.对办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，
并据以计算扣除。
此外，对属于多个房地产项目共同的成本费用，187号文在《实施细则》第九条的基础上进一步明确：应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
上述规定对扣除项目的扣除以及成本费用的确定和分摊都做出了更严格、更具体的规定，企业利用不合法凭证列支成本、预提费用，或利用房地产项目的滚动开发混淆项目之间成本费用支出等现象将被遏制，这就迫使企业必须更加规范地进行房地产开发和经营，确保扣除项目凭证的合法有效，准确合理地确定与分摊成本，以规避由此可能产生的税收风险。
（四）增加了对清算后再转让房地产的处理规定对大多数房地产开发项目而言，竣工决算与销售转让并不是同步完成的，通常会遇到清算后再转让的问题，对这种情况如何处理，《条例》及《实施细则》均未涉及。由于187号文明确了符合土地增值税清算的六种情形，因此相应增加了对清算后再转让房地产的处理规定：对在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（即：清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积×销售或转让面积）计算。这一规定为今后房地产开
发企业清算后再转让房地产的处理提供了依据，将使核算更具操作性。
二、房地产开发企业土地增值税清算要点
（一）土地增值税临界点上房地产转让收入、扣除项日金额的确定《条例》及《实施细则》规定，转让房地产所取得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）减除规定的扣除项目金额后的增值额，依照条例规定的税率计算征收土地增值税。扣除项目具体包括：①为取得土地使用权而支付的地价款及其税费；②开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）；③开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）；④与转让房地产有关的税金。对从事房地产开发的纳税人还可按①②项规定汁算的金额之和，加计20％扣除。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
按此规定，企业可否享受免税的关键在于土地增值额的计算，而十地增值额的多少，取决于房地产转让收入和扣除项目金额这两个因素，因此企业如能合理确定房地产转让价格，充分计算扣除项目金额，将增值率控制在20％以下就可达到免税目的。
[例1]假设某房地产企业建造的房地产项目符合普通住宅标准，为取得土地使用权所支付的价款为1000万元，支
付房地产开发成本2600万元，房地产开发费用200万元，房地产转让收入6000万元，营业税及附加为5.5％，计算应缴的土地增值税。
扣除项目金额：（1000+2600）×（1+20％）
+200+6000×5.5％=4850（万元）
增值额：6000-4850=1150（万元）
增值率：1150÷4850×100％≈23.71％增值率超过20％，应按30％的税率缴交土地增值税1150×30％=345（万元）分析：从上面的计算结果可以得到土地增值率计算公式为：
土地增值率=
由于增值率20％是土地增值税征、免的临界点，企业可以借助这个公式，通过对临界点交界处转让收入与扣除项目金额的筹划，使增值率降至20％以下，从而达到免税目的。
（1）假设扣除项目金额不变，计算土地增值税临界点的房地产转让收入（x）
解：20%= x≈5807万（保留至整数）
结论：当房地产转让收入调整至5807万元以下时，增值率低于20％，企业可以获得免税。
（2）假设转让收入不变，计算：土地增值税临界点的房地产开发成本（y）
解：20%= y=2725万
结论：当房地产开发成本增加至2725万元以上时，增值率低于20％，企业可获得免税。
（二）土地增值税计算单位的选择目前，绝大多数房地产开发项目都是商住混合型，对这类混合项目如何计算土地增值税，有两条规定可以作为指导。《实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号，以下简称[1995]48号文）十三条规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税[2006]21号及187号文对此也有规定），不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。由于税法之间存在的差异，企业可在税收法律法规许可的范围内，根据自身的实际情况，选择有利于降低企业税负的方法进行纳税筹划。
[例2]假设某房地产开发企业建造一幢面积为5000m2（其中商场1500m2，住宅3500m2）的联体商住楼。住宅符合当地普通住房标准，支付与取得土地使用权有关的价款300万元，房地产开发成本700万元，房地产开发费用50万元，房地产转让收入1650万元，其中商场550万元，住宅1100万元，营业税及附加为5.5％，计算应交的土地增值税。
（1）以房地产成本核算的最基本核算项目为单位计算（合并计算）
扣除项目金额：（300+700）×（1+20％）+50+ 1650×5.5％=1340.75（万元）
增值额：1650-1340.75=309.25（万元）
增值率：309.25÷1340.75×100％≈23.07％增值率超过20％，应交土地增值税=309.25×30％=92.775（万元）（2）将普通标准住宅与非普通标准住宅分别核算
①分摊土地成本和开发成本、费用（按面积）
商场：（1500÷5000）×（300+700+50）=315（万元）住宅：（3500÷5000）×（300+700+50）=735（万元）
②分摊扣除项目金额
商场：（90+210）×（1+20％）+15+550×5.5％=405.25（万元）
住宅：（210+490）×（1+20％）+35+1100×5.5％=935.5（万元）
③分别计算增值额和增值率
商场增值额：550-405.25=144.75（万元）
增值率：144.75÷405.25×100％≈35.72％
住宅增值额：1100-935.5=164.5（万元）
增值率：164.5÷935.5×100％≈17.58％
④应交土地增值税
商场：144.75×30％=43.425（万元）
住宅：增值率未超过20％，免征土地增值税
合计应交土地增值税43.425万元。
通过上述计算可以看出，按分别核算法计算的应交土地增值税43.425万元少于按合并计算法计算的土地增值税92.775万元，这是因为采用分别核算法，普通标准住房增值率低于20％的部分能够得到准确计算，因此适用免税规定，可以免征土地增值税。然而由于每个房地产开发项日的转让收入、扣除项目金额、建筑面积和销售比例都各不相同，因此，并不都是分别核算法优于合并核算法，企业应根据自身实际情况分析选择。
（三）代收费用计价方式的选扦
对地方政府要求房地产企业在转让房地产时代收的各
种费用如何计征土地增值税问题，[1995]48号文规定，代收费用计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在汁算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；未计入房价中的，不作为转让房地产收入，在计算增值额时，也不允许扣除代收费用。
[例3]假设某房地产企业建造的房地产项目符合普通住宅标准，在转让房地产的同时代地方政府收取费用200万元，预计转让收入5860万元，营业税及附加为5.5％，扣除项目资料同[例1]，计算应交的土地增值税。
（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的
扣除项目金额：
（1000+2600）×（1+20％）+200+200+（5860 +200）× 5.5％=5053.3（万元）
增值额：（5860+200）-5053.3=1006.7（万元）
增值率：1006.7÷5053.3×100％≈19.92％
增值率低于20％，免交土地增值税。
（2）代收费用不计入房价的
扣除项目金额：（1000+ 2600）×（1+20％）+200
+5860×5.5％=4842.3（万元）
增值额：5860-4842.3=1017.7（万元）
增值率：1017.7÷4842.3×100％≈21.02％
增值率超过20％，应交土地增值税=1017.7×30％= 305.31（万元）
从以上计算结果可以看出，选择不同的代收费用计价方式，其增值率是不同的。企业若想把税负降低，就应在代收费用业务发生之前，充分考虑采用何种计价方式对企业最为有利，避免承担不必要的税负。
由于房地产开发企业土地增值税的具体清算管理办法由各省税务机关结合当地实际情况制定，因此，各地的规定可能有所不同，企业在具体核算中应多关注和了解项目开发所在地政府和税务部门的有关政策，结合本单位实际，制定
具体的清算方案，在符合税法的前提下，充分利用税收优惠政策，实现企业利益的更大化。点这里复制本页地址发送给您QQ/MSN上的好友
房地产企业土地增值税清算时，普通住宅和非普通 住宅分开核算 房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中 应注意的问题 一,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定: (注:1,销售商品房等包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,配套设施等.2,涉及的税收包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税) (一)营业税 ――基本规定 应纳营业税=销售收入×税率 1,销售收入的确认: (1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现. (2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现. (3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现. (4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现: ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现. ②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现. ③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现. 包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.
④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现. 委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等. (5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现: ①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现. ②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现. (6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现. 2,视同销售行为的收入确认: (1)下列行为应视同销售确认收入: ①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等; ②将开发产品转作经营性资产; ③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者; ④以开发产品抵偿债务; ⑤以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产. (2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现. 说明:预售收入 =销售收入 政策 =执行掌握 3,税率:5% ――可以利用的税收政策 《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)
一、扣除项目的确定 1、房地产企业出售开发产品的扣除项目（5项） （1）取得土地使用权所支付的金额：地价款+有关费用 三种形式取得：出让、划拨、转让 注意：逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本（即房地产开发成本） 包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用） ①能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 注意：利息最高不能超过商业银行同期同类贷款利率计算的金额；利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 ②不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构的贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 注意：（1）既有金融借款又有其他借款，不能同时适用上述两种方法。（2）注意与企业所得税费用扣除的区别。 （4）与转让房地产有关的税金 转让房地产时缴纳的税金及附加。 注意：不包括缴纳的增值税 （5）财政部确定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 例：某房地产开发公司（增值税一般纳税人）2016年5月以“招拍挂”方式受让土地，支付土地价款1200万元，并于2016年8月开发商住混合楼项目，商铺面积1000平方米，普通标准住宅面积为5000平方米，合计6000平方米。房屋开发成本6000万元（其中开发成本——开发间接费用中利息支出600万元），财务费用——利息支出100万元，利息支出不能提供金融机构的相关证明，当地省政府规定其他费用按10%比例扣除。该项目于2018年5月开始销售并全部销售完毕，取得全部价款和价外费用11000万元（含税），其中商铺销售收入为3300万元，普通标准住宅销售收入为7700万元。税金及附加55万元，其中商铺销售税金及附加16.5万元，普通标准住宅销售税金及附加38.5万元。2018年8月该房地产公司向税务局提出清算申请。 要求：根据以上资料，计算并回答下列问题： 1.请说明对于该商住混合楼项目应如何进行土地增值税清算？ 2.土地增值税清算收入为多少？ 3.允许扣除项目金额为多少？ 4.应纳土地增值税为多少？ 解析： 1.应分别计算普通住宅和商铺的扣除项目金额、增值额和增值率。
土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按
** 市房地产开发项目 土地增值税清算 鉴 证 报 告 告 单位签章：******** 房屋开发有限公司 2014 年*月** 日 土地增值税鉴证报告 ** 所税鉴字【2014】** 号 ****** 房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“ ****** 小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵
单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核，贵单位“ ******** 区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目：
特此报告
附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非 住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》中介机构负责人：中国 注册税务师：中介机构名称：中国注册税务师： 办公地址：电话：传真：2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让“******** 小区1#、2#、3#、4#、 6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下： 一、整体基本情况： 项目简介：
土地增值税清算 * 第一部份清算前的准备工作 * 第二部份清算应收集的资料 * 第三部份清算审核的要点 * 第四部份清算税款的计算 * 第五部份清算案例 第一部份清算前的准备工作* 一、清算条件 * （一）纳税人应当主动清算的条件： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销 售的 2、整体转让未竣工决算房地产开发项 目的 3、直接转让土地使用权的。 * （二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件 * 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 1、销售达到85%以上 * 2、取得预售证3年以上 * 3、纳税人注销前 * 二、清算项目的确定 * 明确清算项目及其范围。 * 划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 * 正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 * 明确清算项目的起止日期。（确定开发间接费用的核算期间）* 三、明确清算的方式和程序 第二部份清算应收集的资料 * 一、房地产开发流程 * 土地取得（国土局：国有土地使用权证） * 项目立项（计委立项批复）
* 前期设计（方案设计、施工图设计） * 规划报建（规划局：建设工程规划许可证） * 施工报建（建委：建设工程施工许可证） * 主体施工（三通一平、土方挖运、地基处理、地下工程、主体修建、供水、供电）* 室内室外装饰 * 强电、弱电安装（水电气电话光纤） * 门窗、栏杆等安装 * 园林总平、园林景观工程施工、园区及规划道路施工 * 消防工程施工 * 智能管理系统 * 工程竣工验收备案（五大责任主体：开发、施工、勘察、设计、监理验收，消防验收、规划验收） * 房屋交付业主 * 项目大产权办理 * 分户产权办理 * 分户国土证办理 * 二、土地值税清算应收集的资料 * 资料清单
土地增值税清算案例6篇 土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例 江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。 经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。 篇二:土地增值税清算案例 案例 某写字楼项目总可售面积10000平方米，2007年6月取得预售许可证。2010年8月，根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。清算时已售面积5000平方米，清算时每平方米均价5000元，清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米，市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。经营税金及附加按销售收入的5.6%计算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除，不考虑其他纳税调整事项，清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。 首次清算后，取得建安发票2000000元。2014年8月，销售4500平方米给甲金融单位，平均售价10000元/平方米，尚未销售房屋为第3层的500平方米。 篇三:土地增值税清算案例 案例 方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年5月底，已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。
清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元，已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。 篇四:土地增值税清算案例 某房地产企业，成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至 2011年期间共开发以下房地产项目: 该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。 经检查核实，该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及时填写清算申报表，并自行进行了清算，主管税务机关也组织进行了清算。 经检查核实，该企业开发观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清算条件，但该公司未按规定预缴土地增值税。 篇五:土地增值税清算案例 某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元，支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。 国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。
我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。因此，了解税务机关的审核重点，是做好土地增值税清算工作的一项重要事宜。 土地增值税清算审核中，建筑面积的审核是一项基础性工作，也是整个清算工作的关键环节。在税务机关土地增值税清算审核中，建筑面积的审核分为以下四个步骤： （一）审核项目立项批复，确定土地增值税清算对象。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。由于土地增值税是地方税，各省、自治区与直辖市根据自身房地产开发行业的特点，发布了适用于本地开发项目的清算政策。例如，《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》（京地税地〔2007〕325号）第四条规定，对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分
期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。 北京市土地增值税征管实务中，在商品房取得预售款项前，以发改委的项目审批到主管税务机关备案，核定预征率按项目预缴土地增值税。在项目销售比例达到85%以上时，税务机关向企业下达清算通知书，按照整体项目进行土地增值税清算，不要求分期清算。企业根据项目的实际情况测算分期清算的应纳税额，若税负低于整体项目的清算税负，应向主管税务机关提供分期开发的资料，申请分期清算土地增值税。(二）审核“五证”，确保项目的清算范围真实完整。 将土地出让合同、土地使用证、建设用地规划许可证的占地面积进行核对，若出现面积不一致的情况，需确定清算项目的实际占地面积。 将建设工程规划许可证、开工证、竣工备案表、实测报告（办理产权登记版）的总建筑面积进行核对，若出现异常差异（超过），重点审查各个证件对应的面积是否完整或者重复，确定清算项目的实际总建筑面积。 （三）审核测绘报告，确定项目的总建筑面积、可售面积及不可售面积。 按照国税发〔2006〕187号文件第四条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、
土地增值税清算 ●第一部份清算前的准备工作 ●第二部份清算应收集的资料 ●第三部份清算审核的要点 ●第四部份清算税款的计算 ●第五部份清算案例 第三部份清算审核的要点 ●土增值税申报表 ●一、清算收入的审核 ●1、获取清算项目销售明细表及未售房屋明细表 ●明细表需包含内容：分普通住宅、非普通住宅、商铺、车库等列明购房人姓名、房号、 销售时间、用途、面积、单价、付款方式、已收款项、发票开具、产权办理情况等 ●2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书 ●核对企业提供的已售和未售房屋面积与实测报告书所载数据是否一致 ●核实该项目中各类型房屋的建设及分布情况，如有必要，可实地核查。 ●确定该项目的总建筑面积、不可售面积 ●3、获取房管部门的销售备案信息 ● ●4、分析房屋的销售价格 ●（1）计算各类型房屋的平均销售价格，筛选出低于平均销售价格一定比例的房屋，要求企 业提供合理的理由，如企业无法提供或提供理由不充分，可对销售价格过低的房屋销售价进行调整。 ●（2）了解该项目所在地段的同期平均交易价格，分析该项目的平均销售价格是否总体合理●5、复核企业开具不动产销售发票信息 ●6、结合账户核算情况检查 ●检查企业预收账款、主营业务收入、其他应付款等科目，查明企业账面记载的收入与 提供的销售明细表是否一致，是否有收取的款项记入其他应付款等往来科目，而未开具发票未确认收入的情况。（少开发票案例） ●7、获取银行账号及对账单 ●了解企业开户信息，并获取银行对账单，抽查企业是否存在收取款项不入账的情况。 ●8、根据普通住宅的判定标准，区分或复核项目普通住宅和非普通住宅及其他类型房屋分别 的销售额和销售面积。 ●9、对未售房屋及用于自用或出租房屋的收入处理 ●10、审核各类代收费用 ●水、电、气、光纤、电话等初装费，查明企业是否存在收取的费用记入其他应付 款等往来科目，而发生的支出记入成本费用扣除 二、取得土地使用权所支付的金额的审核; ● 1.明确土地取得的方式 ●企业取得土地方式有多种，如协议出让、招拍挂方式取得、采取政府行政划拨方式 取得、从旧城改造与房屋拆迁中取得、法院判决方式取得、股权投资方式取得。
土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是： 用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下： 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些？ （1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税； （特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。） （2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、
公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加 （5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税 转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额：全部都要去掉进项税
房地产企业土地增值税如 何清算 Prepared on 22 November 2020
房地产企业土地增值税如何清算 房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）： 1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等） 2、计算收入 3、收入－扣除项目金额=增值额 4、增值额/扣除项目金额=增值率 5、按税率计算税额 基本步骤如下： 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可
按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。 但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。 根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： 第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。 第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。 第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳
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目录 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算的概念 二、土地增值税的清算条件 三、清算时间要求 四、土地增值税清算项目的审核鉴证 五、清算审理及审核 第二部分土地增值税清算准备工作 一、土地增值税清算的前期管理 二、土地增值税清算单位的确定 三、项目清算应关注因素 四、清算资料的收集 第三部分转让收入的确认一、转让房地产取得的收入
二、视同销售收入的确认 三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题 四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题 五、收入确定需关注的问题 六、收入确认的审核要点 第四部分扣除项目金额的确定 一、扣除项目税务处理的基本原则 二、地价款的扣除 三、房地产开发成本的扣除 四、房地产开发费用的扣除 五、扣除项目的归集与分配 六、旧房及建筑物的评估价格 七、与转让房地产有关的税金 八、财政部规定的其他扣除项目 九、需要明确的几个问题 十、土地增值税清算实例
第五部分土地增值税的计算 一、一般土地增值税的计算 二、分期开发项目的计算 三、清算后再转让房地产的处理 第六部分土地增值税的预征与核定征收 一、土地增值税的预征 二、土地增值税核定征收 第七部分土地增值税清算的会计处理 一、预缴的会计处理------------------------ 二、清算的会计处理--------------------- 第八部分土地增值税的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠
二、国家征用收回的房地产税收优惠 三、个人销售住房税收优惠 四、廉租房和经济适应住房税收优惠 五、资产公司转让房地产税收优惠 六、清偿债务税收优惠 七、转让旧房税收优惠 八、以房地产进行投资或联营税收优惠 九、关于合作建房的税收优惠 十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 十一、关于个人互换住房的征免税问题 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算概念（91号文件第3条） 土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、土地增值税的清算条件（91号文件第9条）
土地增值税清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000 平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。 二.取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入 900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；
土地增值税清算案例 土地增值税清算案例 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 二、土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的。 (二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 4.省税务机关规定的其他情况。 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、土地增值税的扣除项目 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理: 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
土地增值税清算案例分析 三、土地增值税清算案例分析 (一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别就是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容与格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: 第一,整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,就是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站与热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710、4元,规划批复的项目容积率为2、5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。 第二,取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。 对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而就是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。 第三,扣除项目情况说明 1、取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。 单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［地］字X号地价缴款证明,“东园小区”项
土地增值税清算中的旧房重置成本 一、一宗带旧房的土地转让实例 日前，中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议，将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A 房地产公司。该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000万元。转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500万元，其中土地评估价格为4200万元，建筑物评估价格为300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元，成新度为60%），评估费10万元由该国有企业承担。 该国有企业财务认为，土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格*成新度，因此计算转让房产共需缴纳增值税214.29万元，其他转让环节缴纳的税金合计27.97万元，进而计得土地增值税扣除项目=1000+27.97+10+4500×60%=3737.97万元，应缴纳土地增值税164.32万元。 笔者经审核后认为，该国有企业对土地增值税扣除政策适用错误，应重新计算。 二、现行土地增值税相关政策规定
带旧房转让的土地交易业务主要涉及两个税收要点，一是对房产性质的税务界定，二是如何准确界定土地增值税适用政策规定。笔者归纳如下： （一）有关房产性质的税务认定 根据《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。该国有企业转让的房产已使用多年，明显属于旧房，应按照旧房转让的土地增值税政策处理。 （二）有关土地增值税扣除项目的政策规定 目前，土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件： 1.《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。 2.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（四）旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用房屋及建筑物时，由政
房地产企业土地增值税清算案例 土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和 产业政策调整颗征的一个税种，是按照纳税人转让房地产所 取得的增值额和规定的税率计算征收。 自土地增值税开征以来，地方税务部门在加强征管和组 织收入等方面做了大量工作，征管工作总体情况良好。但也 应看到，贯彻实施中还存在一些问题，有些部门征管工作仍 抓得不够深入、细致，房地产项目竣工后，没有及时予以清 算，还存在征管不严，措施不到位，管理手段落后等一些不 容忽视的问题。如：对应税项目和免税项目划分不够清楚； 少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在；扣除项目的分 摊不够合理；对增值额未超过20%的普通住宅、因国家建设 需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清；部分主 管部门在政策执行中缺乏积极主动性，对必须进行清算的项 目和可以进行清算的完工项目，没有及时组织清算，对土地 增值税征管政策系统性掌握不够扎实，对纳税人政策辅导咨 询不够深入，对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同，
有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交 管理局处理的，个别部门对查补的土地增值税在处理上，没 有严格按照《征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。据此， 笔者根据国家现行法律、法规，对土地增值税相关政策进行 认真梳理，按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权 1 限，对土地增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交 流，旨在广大执法人员在执行税收政策过程中能够“一把尺 子量到底”，公正、公平、客观的处理涉税问题，并在认真 调查研究的基础上，提出解决的措施和意见。现以某房地产 企业土地增值税涉税案件举例说明，仅供参考。
土地增值税清算中开发间接费审核要点 一、税收规定 企业所得税中的开发间接费 开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费项目营销设施建造费等。、周转房摊销以及 国税发〔2009〕31号 土地增值税条例规定的开发间接费： 《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定： “开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。” 上述文件正列举的八项费用。 参考湖南2014年7公告：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。．
二、企业会计制度规定 企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支了与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等， 在进行土增税清算时，这些费用能否扣除。 三、会税差异处理 在作土地增值税审核时，对于直接组织、管理项目的人员发生的费用支出，应作为开发间接费扣除。 按职能划分的现场项目管理人员发生的费用，也不一定全部都能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费.. 第一，会计科目适用错误，按会计核算要求调整会计科目，调整后会税没有差异。 第二，会税政策差异，调表不调账。 审核人员应计算出开发间接费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。工程项如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项目相关、． 目进度不一且仅部分项目应进行清算，原则上应根据项目相关的明细
**市房地产开发项目 土地增值税清算鉴
证 报 告 ********房屋开发有限公司单位签章：
2014***日月年 土地增值税鉴证报告 **所税鉴字【2014】**号 ******房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“******小区 楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进6#、7#、3#、4#、1#、2# 行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对、贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 楼”项7#4#、6#、********区1#、2#、3#、经审核，贵单位“ 目： 列至角分)单位:元金额,(土地增值税相关数据取得转让房地产收入37,893,740.001、货币收入25,041,707.00其2、实物收入12,852,033.00中、其他收入3 扣除项目总金额31,638,104.02、取得土地使用权所支付的金额14,373,679.37 2、土地征用及拆迁补偿费0.00 3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本 18,256,315.56其、公共配套设施费的成本4172,079.29中、开发土地和新建房及配套设
施的费用52,280,207.42、与转让房地产有关的税金61,995,407.547、从事房地产开发的纳税人加计扣除额4,560,414.84 应缴土地增值税税额为1,060,588.62免缴土地增值税税额为已缴土地增值税税额为608,433.16 项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为452,155.46 特此报告 附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住 宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》