房地产企业土地增值税清算案例
土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和
产业政策调整颗征的一个税种，是按照纳税人转让房地产所
取得的增值额和规定的税率计算征收。
自土地增值税开征以来，地方税务部门在加强征管和组
织收入等方面做了大量工作，征管工作总体情况良好。但也
应看到，贯彻实施中还存在一些问题，有些部门征管工作仍
抓得不够深入、细致，房地产项目竣工后，没有及时予以清
算，还存在征管不严，措施不到位，管理手段落后等一些不
容忽视的问题。如：对应税项目和免税项目划分不够清楚；
少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在；扣除项目的分
摊不够合理；对增值额未超过20%的普通住宅、因国家建设
需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清；部分主
管部门在政策执行中缺乏积极主动性，对必须进行清算的项
目和可以进行清算的完工项目，没有及时组织清算，对土地
增值税征管政策系统性掌握不够扎实，对纳税人政策辅导咨
询不够深入，对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同，
有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交
管理局处理的，个别部门对查补的土地增值税在处理上，没
有严格按照《征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。据此，
笔者根据国家现行法律、法规，对土地增值税相关政策进行
认真梳理，按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权
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限，对土地增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交
流，旨在广大执法人员在执行税收政策过程中能够“一把尺
子量到底”，公正、公平、客观的处理涉税问题，并在认真
调查研究的基础上，提出解决的措施和意见。现以某房地产
企业土地增值税涉税案件举例说明，仅供参考。
一、基本案情
某房地产企业，成立于2002年9月；经济类型为其他有
限责任公司；主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与
零售；注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳
理，该公司在2007年至2011年期间共开发以下房地产项目：
（一）该公司自成立以来房产开发项目有：清河北街景
墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C 区、东方盛世；贺
兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府。其
中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地
增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时填写清算申
报表，主管税务机关也未组织清算。（二）经检查核实，该企业开发景墨家园三期A1区、A2
区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清
算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及时填
写清算申报表，并自行进行了清算，主管税务机关也组织进
行了清算。
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（三）经检查核实，该企业开发观澜国际、观澜天下；
大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清算条件，但该公
司未按规定预缴土地增值税。
检查发现：2007年—2011年土地增值税检查存在以下问
题:
问题1：2012年6月，该企业已完工并达到清算条件的
开发项目有：景墨家园二期、三期B区项目，该企业将非住
宅项目按住宅增值额未超过20%的免税项目计算，查补土地
增值税245万元，；
问题2：该企业于2011年对已开发未完工项目，但达到
可以进行土地增值税清算条件的有景墨家园三期A1区、A2
区、C区、贺兰名居华庭项目项目进行了自行清算，该企业
在项目完工的90日也向主管税务机关及时填写了清算申报
表，主管税务机关也对该企业及时组织了清算，检查发现企
业故意在帐上多列扣除项目，少列收入，查补土地增值税270
万元；
问题3：检查发现，该公司对未完工、未达到土地增值税
清算条件的观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府、东方盛
世等项目，取得预售非普通标准住宅取得预售收入、商业用
房项目取得预售收入、“兴庆华府”预售非普通标准住宅取
得预售收入，未按规定预缴土地增值税70万元。
针对上述案例：
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问题一：由于该企业开发的景墨家园二期、三期B区项
目达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时
填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。上级税务机
关检查发现该企业故意将未达到免税条件的免税项目与应
税项目混淆，未按住宅与非住宅严格划分，造成少缴土地增
值税245万元。
补税依据1：根据国家税务总局关于《土地增值税清算管
理规程》国税发[2009]91号通知第九、第十条，必须进行清
算、可以进行清算条件的土地增值税的企业，总则第三条，
纳税人符合土地增值税清算条件后，先向主管税务机关填写
清算申报表，对未申报清算的纳税人，应根据《征管法》63、
64条第二款处理。
补税依据2：根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于
做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）
规定，享受优惠政策的普通住宅原则上应同时满足以下条件：
1、单套建筑面积在120平米以下；
2、住宅小区建筑容积率在1.0以上；
3、实际成交价格在同级别住房交易价格1.2倍以下。
补税依据3：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项
目金额20%的；
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2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
补税依据4：非普通住宅原则上应符合以下条件之一：
1、单套建筑面积在144平米以上；
2、住宅小区建筑容积率在1.0以下；
3、实际成交价格在同级别住房交易价格1.2倍。
据此，应补缴土地增值税245万元。
