住宅建安成本限额指标
（V2.0）
华润置地有限公司
目录
一、总则 (1)
（一）编制目的 (1)
（二）适用范围 (1)
（三）编制思路 (1)
（四）指标控制原则 (1)
二、指标说明 (2)
（一）限额指标概况 (2)
（二）指标定义及计算公式 (2)
三、限额指标 (7)
（一）限额指标 (7)
（二）限额指标成本配置逻辑和产品设计标准建议 (9)
四、指标应用及管理要求 (15)
（一）指标管理责任要求 (15)
（二）指标应用对象 (15)
（三）各阶段限额指标管理要求 (15)
（四）对标率、达标率排名通报 (16)
（五）指标管理流程 (16)
五、后续工作 (18)
（一）大区制定限额指标落地措施 (18)
（二）限额指标后评估 (18)
六、其他 (18)
（一）生效期 (18)
（二）解释权 (18)
七、附表 (18)
一、总则
（一）编制目的
在《住宅建安成本限额设计指标 V1.0》上，继续完善住宅建安成本指标体系。明确住宅建安成本限额指标（V2.0）内容，统一和规范指标定义及相应管理要求，指导成本对标，逐步引导住宅成本与产品标准的适配度。
（二）适用范围
适用于华润置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及华润集团孵化的所有住宅开发项目。
（三）编制思路
在《住宅产品线产品手册 V2.0》基础上，通过内部典型项目及外部标杆企业限额指标对标，在确保净利润率的前提下，按售价与当地平均房价比例划分档次，并根据“成本敏感度和客户满意度”适配原则对“外墙饰面、外窗、园林景观、电梯厅装修、入户门、大堂装修、电梯及电梯轿厢装饰配置”七项指标给出“成本限额指标”和“设计标准化配置原则”，形成《住宅建安成本限额指标 V2.0》。
（四）指标控制原则
1、成本适配原则
按“客户敏感、成本敏感、规模效益”三原则引导七项指标合理、适度配置，通过限额指标使项目成本适配性更精准。
外饰面、外窗成本敏感度高，客户敏感度相对不是很高，是成本控制的重点；园林景观成本敏感高、客户也敏感，成本投入重点放在小区入口、主景观轴等客户停留较多的区位，其他部位控制成本适度；电梯厅装修成本敏感度、客户敏感度相对适中，成本适度配置，注重产品标准化，通过规模效益降低成本；入户门成本敏感度低，客户更多关注安全性，可适当在锁具上多投入成本，而不是门面饰面材料；大堂装修成本敏感低而客户敏感度高，是成本重点投入部位；统一电梯轿厢装饰标准，指导选择电梯战略采购的标准配置。
2、标杆导向原则
本限额指标均设置了“标杆值”和“高限值”：标杆值为标杆企业的限额指标，是各城
市公司优化的目标；高限值为最高上限值，用以考核项目达标率，当因项目个性特殊，实际
指标突破高限值时，需在成本对标审批中详细说明超限的原因。
3、全过程控制原则
本限额指标主要是确定产品配置标准的经济指标，最终落地要到招标定标阶段，但仅到招标定标阶段出现超配时再做优化效果收效甚微，所以要以“全过程控制、事前控制”为原则，尽可能在项目早期做好指标预控，随项目开发进度逐步将指标落地，并注意过程总结，积累成本指标控制经验及数据。
二、指标说明
（一）限额指标概况
限额指标概况表
编号指标名称指标释义单位
1 外墙饰面单方指标基于外墙展开面积的每平米成本指标元/㎡
2 外窗单方指标基于外窗展开面积的每平米成本指标元/㎡
3 园林景观工程单方指标基于园林景观面积的每平米单方元/㎡
4 标准层电梯厅精装修单方指标基于标准层电梯厅每平米地面面积的成本指标元/㎡
5 入户门单樘指标每樘入户门的成本指标元/樘
6 大堂精装修单方指标基于大堂每平米地面面积的成本指标元/㎡
7 电梯及电梯轿厢装饰配置标准
（二）指标定义及计算公式
1、外墙饰面单方指标
（1）计算公式
外墙饰面工程成本费用与外墙展开面积的比值，单位：元/㎡。
外墙展开面积为外立面展开面积扣除外窗展开面积，具体参照《住宅建安成本限额设计指标（V1.0）》的相关定义及计算说明。
（2）成本口径
对应成本科目“2.2.4.3 外墙饰面工程”，除屋面瓦以外。
成本科目编码
成本科目名称成本科目使用说明限额指标口径说明
2.2.4.3 外墙饰面工程
1、外墙涂料、面砖外墙、石材外墙、局部幕墙（如
基座以下、单元门厅）等各种饰面及基层。
2、屋面上具有装饰性的轻钢结构，以及屋面瓦等
屋面饰面工程。
3、装饰百叶、铝格栅、空调百叶窗、以及其它外
墙装饰用百叶窗。
外墙饰面成本口径：
对应本成本科目，但
不含屋面瓦
（3）界面划分
涂料工程包括腻子及面漆，外墙面砖工程包括面砖及粘结层，外墙干挂石材包括石材饰面及龙骨，外墙湿贴石材包括石材饰面及基层等，不包含外墙外保温和基层抹灰。下图橙色区域为外饰面范围。
外墙内保温（涂料、面砖饰面）外饰面成本划分界面
外墙外保温（涂料、面砖饰面）外饰面成本划分界面
2、外窗单方指标
（1）计算公式
建筑单体外窗工程成本费用与外窗展开面积的比值，单位：元/㎡。
外窗展开面积，参照《住宅建安成本限额设计指标（V1.0）》的相关定义及计算说明。
（2）成本口径
对应成本科目“2.2.4.1 外窗工程”。
（3）成本范围
成本范围包括：构成外窗工程实体的材料及施工等所有成本。
3、园林景观工程单方指标
（1）计算公式
园林景观工程成本与园林景观面积的比值，单位：元/㎡。
园林景观面积为园林景观工程覆盖的水平投影面积，包含红线内、红线外园林景观面积。
（2）成本口径
对应成本科目“2.3.2.1（软景）和 2.3.2.2（硬景），硬景包括所有子级成本项”。
成本科目编码成本科目名称成本科目使用说明限额指标口径说明园林景观工程含小区围墙外围景观。
2.3.2.1 软景软景，无硬质结构基础上的景观，包括：土方（坡地造型）、绿地植栽、花卉、自然水系等。
2.3.2.2 硬景
1、硬景，于硬质结构基础上的景观，主要包括：
隐形消防车道、道路、广场的铺装、构筑物、硬
底水景及游泳池的土建及装饰工程、景观照明及园林景观成本口
2.3.2.2.1 硬景工程给排水管线等。构筑物主要包括：景观花池、廊径：对应成本科目
架、花架、凉亭、景墙、景观灯柱、游泳池的附“2.3.2.1（软景）
属工程（如独立更衣室）、车库出入口廊架等。和2.3.2.2（硬景），
2、包括架空层内的硬景项目。硬景包括所有子级
2.3.2.2.2 庭院灯工程包括道路照明。成本项”
包括小区外围的围墙、护栏、永久性挡板、小区
2.3.2.2.3 围墙工程大门、小区内围栏、私家花园围栏、小区保安厅
等其它室外围栏。
2.3.2.2.4 雕塑小品
2.3.2.2.5 水景及泳池工程硬底水景及泳池的设备、管线及水下照明灯具。
2.3.2.2.6 室外家私室外家私（如休闲椅、遮阳伞、垃圾桶）等。
4、标准层电梯厅精装修单方指标
（1）计算公式
单体标准层电梯厅精装修工程成本与标准层电梯厅地面铺贴面积的比值，单位：元/㎡。（2）成本口径
对应成本科目“2.2.6.2 电梯厅及公共区精装修工程”。
成本科目编码
成本科目名称成本科目使用说明限额指标口径说明
2.2.6.2 电梯厅及公共
区精装工程
1、样板房在相应可售物业内直接装修而成的，其入
户门外的楼梯间的永久装修费用归入此项，如属临
时看楼通道性质，则费用归集到销售设施费用中。
2、无电梯的建筑，其楼梯间的装饰列入此科目；有
电梯的建筑，其楼梯间的装饰列入粗装工程。
3、包括施工单位制作的固定家私，不包含运营需要
而配置的活动家私。
标准层电梯厅精装
修成本口径：对应
本成本科目
（3）成本范围
成本范围包括：电梯厅厅门与入户门、楼梯防火门围合的墙、地、天棚、灯具等装修成本（不包括抹灰和基层处理），不含软装，不含防火门、管井门、露台栏杆等。标准层地面铺贴面积包括电梯厅及公共走道，不含墙体水平投影面积、不含管道井和电梯井和楼梯间面积。
5、入户门单方指标
（1）计算公式
每樘入户门的成本，单位：元/樘。
（2）成本口径
对应成本科目“2.2.5.1 入户门”。
成本科目编码成本科目名称成本科目使用说明限额指标口径说明
2.2.5.1 入户门有入户花园的住宅单位，可以计两个入户门。户内
门窗计入精装工程中。
入户门成本口径：
对应本成本科目
（3）成本范围
成本范围：包括门框、门扇、门锁及五金件等组成。费用包括构成入户门工程实体的材料及施工等所有成本。如有入户花园有两个入户门的，只计第一道入户门。
6、大堂精装修单方指标
（1）计算公式
大堂（含地下室大堂）的精装修工程成本费用与大堂地面铺贴面积的比值，单位：元/ ㎡。
（2）成本口径
对应成本科目“2.2.6.3 大堂精装工程”不含信报箱。
成本科目编码成本科目名称成本科目使用说明限额指标口径说明
2.2.6.3 大堂精装工程包含单元门、报箱、奶箱。包括施工单位制作的固
定家私，但不包含运营需要而配置的活动家私。
大堂精装修成本口
径：对应本成本科
目，但不含信报箱
（3）成本范围
成本范围包括：大堂地面铺贴范围内墙面、地面、天棚等部位的精装修成本，包含普通灯具及装饰灯具、大堂的单元门、大堂露台栏杆及格栅、大堂墙壁上需隐藏装饰的各种管井门及检修门、防火门、玻璃围挡等，不含软装饰和信报箱。大堂地面铺贴面积不含墙体水平投影面积、不含管道井和电梯井面积，但包括首层电梯厅面积。
三、限额指标 （一）限额指标 1、项目档次划分标准
依照售价与当地平均房价比，将非别墅住宅项目分为 T 、A 、B 、C 、D 五个档次，本限额指标不适用于别墅，不适用于公寓及回迁房；当售价达到档次条件，但净利润率低于条件值时，成本限额指标及产品标准按照下降一档来执行。
档次 售价与当地平均房价比（a ）
净利润率(NPM)要求
T a ＞200% NPM≥28% A 150%＜a≤200% NPM≥25% B 120%＜a≤150% NPM≥20% C 90%＜a≤120% NPM≥15% D
a≤90%
NPM≥10%
备注：
1、用于确定项目档次的售价指住宅产品的平均售价，住宅产品的平均售价=住宅总销售收入/住宅可销售面积，不含车库及商铺；
2、净利润率为项目分期的净利润率，净利润率=（销售收入-土地成本-开发成本-开发费用-营业税- 土增税-企业所得税）/销售收入，包括车库及商铺。
3、在项目投资批复、项目启动会要对项目档次进行批复，在目标成本审批时复核确定。
项目档次说明
（1） 平均房价的口径来源为当地房地产交易中心的统计数据，没有此数据时可参考易
居网、中指院等信息来源，为全市平均房价，不分市区和郊区；
（2）一线城市不考虑户内精装修影响，二线、三线、四线剔除精装修对售价的影响；
（3）北京五环以内、上海外环以内、深圳特检线内的项目除 T 档外按 A 档，净利润率低于 25%，降档配置；
（4）新项目全适用，老项目新分期经与竞品对标后在风险可控范围内检讨项目档次（注：避免降配客户投诉事件）；
（5）T 档不给限额，目标成本审批时结合竞品对标、净利润率指标等综合确定成本标准。T 档定位确定及目标成本由总裁、董事长审定；
（6）当售价达到了 D 档次条件，但净利润率低于 D 档条件值时，成本限额指标及产品
标准应结合市场和竞品情况慎重配置。
2、限额指标值
住宅建安成本限额指标 V2.0 汇总表
指标分项
外墙饰面
（元/㎡）
外窗
（元/㎡）
园林景观
（元/㎡）
相对工程量外墙展开面积外窗展开面积园林景观面积地上建筑面积指标分类标杆值高限值标杆值高限值标杆值高限值标杆值高限值
档次T / / / / / / / /
A 130 200 700 800 650 750 210 250
B 100 150 600 650 400 600 130 200
C 75 120 500 600 300 550 100 180
D 55 70 350 500 300 450 100 150
指标分项
入户门
（元/樘）
标准层电梯厅精装修
（元/㎡）
大堂精装修
（元/㎡）
相对工程量樘电梯厅地面铺贴面积大堂地面铺贴面积
指标分类标杆值高限值标杆值高限值标杆值高限值
档次T / / / / / /
A 3000 4500 1200 2000 4000 6000
B 2000 3500 1200 1500 3000 5000
C 1200 2800 1000 1200 2500 4000
D 1000 2200 800 800 1500 3000
备注：
1、上表大堂精装修单方指标是指首层大堂，地下室大堂精装修单方指标按上表限额指标的 60%确定；
2、园林景观工程单方指标：容积率在[2.5，5.0]区间时，限额指标用“相对园林景观面积的限额指标”，容积率大于 5.0 时用“相对地上建筑面积的限额指标”；容积率小于 2.5 时在项目目标成本审核时视实际情况由总部与大区共同确定。
3、本限额指标是对项目分期的总体指标的限额标准，如有多业态产品，限额指标为多业态的平均值，平均值=总金额/总工程量。