某商墅项目年度营销提案

项目营销提案
目 录
CONTENTS
1 项目目标 2 营销背景 3 本体分析 4 客户定位 5 营销体系
1
项目目标
目标、货值、上客量
任务目标
X亿
销售额
1月31日前总销售金额X亿元；其中 商墅实现销售约X亿，写字楼及商业销售约X亿
货值梳理
结合项目货值梳理
其中商墅类物业总货值约X亿元；写字楼货值约X亿元；商业货值约X
别 墅 市 场
Commercial villa market
四环
龙湖壹号总部中心 中力龙湾公馆
郑地美景东望
普罗旺世理想国
万科荣成兰乔圣菲
四环内 四环外
市场分析-别墅市场
市区项目
龙湖壹号总部中心：北龙湖CBD核心，新商务中心，核心 金融聚集区，低密度办公产品，整体品质高
项目地址
龙湖中环路与九如路东侧
港 区 低 密 市 场
Low dense market
开发商 项目区位 建筑形态 项目规模 容积率 绿化率 建筑风格 内部配套 项目卖点
推售情况
在售均价
郑州航空港区盛世宏图置业有限公司 郑州航空港区新港十一路与航兴路交叉口
小高层、洋房、别墅、商办、酒店 占地4200余亩，建筑面积246万㎡
1.49 35% 新赖特 23万㎡商业配套，会所 生态、高得房率，低价格 一期已经售罄，一期二批房源预计2017年3-4月份推出，产品和一期一 批房源类似
2015年8月
2016年2月
2016年6月
2016年7月
2017年3月
市区接待 中心开放
别墅前期咨 询
营销中心和景 观示范区开放
别墅产品启 动入会
一期别墅开盘
别
2017年3月5日开盘，推出一期19栋别墅共计70套；截至当天上午11点，去化70套，总体去化率100%。
墅
市
场
Commercial villa market
均价13000元/平，全款购房优惠1%，按时签约送一年物业费
2017年5月开始销售1期138套，目前已销售93套 70%
市场分析-港区市场
世航四合院（40年） ：历经半年蓄客周期，中间穿插各种售楼部活动 实现70%去化，均价13000元/㎡
Low dense market
港
2016年11月18日
区
港 区 市 场 格 局
Market pattern
中建森林上郡
山顶御景园
正弘中央公园
万科魅力之城
永威南樾 合凯中心广场
润丰锦尚
豫发大运城蓝山
公馆 世航四合院
安纳西庄园 山顶御和园
蓝天商务花园
世航之窗
低密 中高密
和昌盛世城邦
序号
高层 高密 物业
洋房 别墅 低密 物业
名称 中建森林上郡 万科魅力之城
润丰锦尚 世航之窗 山顶御景园 安纳西庄园 合凯中心广场 永威南樾 正弘中央公园 世航四合院 蓝天商务花园 和昌盛世城邦 豫发蓝山公馆
别 墅 市 场
市场分析-商墅市场
市区项目
项目属性：环内项目均位于郑东新区，地段优势凸显，定位高，品质好 项目销售：去化周期长，因土地性质原因，溢价能力较弱
龙湖CBD---龙湖壹号总部中心 2.6-4.5万元/㎡
郑东新区---中力龙湾公馆
2.6万元/㎡
市区市场——
有地段、有品质，定位纯粹，别墅化办公品质高 有一定价格高度，但整体销售去化周期长，溢价能力较弱
售楼部开放 前期咨询
低
2016年12月15日
景观示范区开 前期咨询
2017年5月8日 一期开盘
密
市
一期房源套数：138套别墅
场
产品面积：主力商墅为230㎡左右，上下两层、户户赠送院落花园、地下室
销售价格：成交均价13000元/㎡
市场分析-港区市场
和昌盛世城邦（70年）：南港核心位置，千亩品质大盘，主打生态主题， 产品以洋房为主，规划少量别墅
市场分析-别墅市场
市区项目 中力龙湾公馆：销售周期长，小步快跑，价格上涨幅度小， 溢价能力较弱，当前整体均价2.6万元/㎡
Commercial villa market
2015年1月
2016年5月
2ห้องสมุดไป่ตู้16年8月
2016年10月
2016年11月 2017年3月
均价23000元/㎡ 均价22000元/㎡ 均价23000元/㎡ 均价25000元/㎡ 均价26000元/㎡
对外开放
开盘
别
墅
市
场
市场分析-别墅市场
市郊项目 万科荣成兰乔圣菲：品牌房企，绿博区域内位置相对较好，低密 宜居，去化相对较快
项目地址
绿博大道与广惠街交会处东南角
Commercial villa market
物业类型
高层 联排别墅（70年）
容积率
1.20
别
墅
项目体量
总占地287亩，总建筑面积31.6万㎡
Low dense market
港
2016年3月
2016年9月
区
启动蓄客
一期开盘， 内购均价12000元/㎡
低
2017年2月 二期别墅咨询中
密
市
一期房源套数：68套联排别墅
场
产品面积：中间中间户190㎡，边户210㎡，赠送面积90-190㎡，无地下室，花园停车
销售价格：成交均价12000元/㎡（港委会内购）
物业类型
6层英伦城堡式商务建筑形态
Commercial villa market
容积率
1.96
别
墅
项目体量
总占地48亩，总建筑面积10.4万㎡
市
产品面积
100-3000㎡
场
产品价格
均价40000元/㎡
开发商
郑州中联创郑东置业有限公司
特色
花园式办公理念、英伦建筑
市场分析-别墅市场
市区项目
龙湖壹号总部中心：小步快跑，溢价能力较弱 销售周期长，受政策影响短期内从2万向4万突破
小高层：4700元/㎡，洋房：6500元/㎡（标准层），9000元/㎡（一 层）8000元/㎡（顶层复式） 别墅：12000元/㎡
近期开盘情况 整体去化率
2016年9月3日开盘，推出1697套房源，当天去化率100% 100%
市场分析-港区市场
和昌盛世城邦（70年） ：历经半年蓄客周期，前期以内购形式， 实现100%去化，内购均价12000元/㎡
市场分析-别墅市场
市郊项目 普罗旺世理想国：销售周期长，时间较长，一期别墅销售均价保 持在18000元/㎡左右
Commercial villa market
2016年9月 2016年10月
2016年11月
2017年3月
2017年4月
2017年5月
项目入市
一期产品前期咨 询中
蓄客入会
售楼部样板间 一期洋房别墅 二期产品面市
推出一期全部房源，600多亩，分1#、3#、5#三个地块， 二期待售
Commercial villa market
2016年1月
一期别墅优惠 办理中
别 墅 市 场
2016年7月 样板间开放
2016年9月
一期别墅开盘 均价26000元/平米
2017年6月
一期高层开盘 高层14000元/平米
市场分析-别墅市场
大市场小结
市内项目
有地段有品质，定位纯粹， 别墅化办公品质高
场
郑地美景东望
产品价格
叠加2.8-3.6万元/㎡； 联排边户3.3-4.8万元/㎡， 中间户2.98-3.69万元/㎡；
双拼5-5.2万元/㎡；
开发商
河南亚通置业有限公司
特色
湖景地产、新中式建筑、富豪别墅
市场分析-别墅市场
市郊项目
郑地美景东望：区域内高端品质项目，入市时间较早，蓄客周期 长，一期别墅开盘即售罄
市场分析-别墅市场
市郊项目 郑地美景东望：绿博组团区，新中式手法，区域内高端品质别墅
项目地址
郑开大道与贺庄路交叉口向南800米路东
物业类型
高层、别墅（70年）
容积率
1.02
Commercial villa market
别
项目体量
占地面积：276亩 建筑面积：34.4万㎡
墅 市
产品面积
建筑面积约88-140㎡现代中式高层、建筑面积约270-300 ㎡联排、约400㎡双拼、及220-249㎡叠加院墅
产品类型 双拼 联排 合院 写字楼 商业 合计
亿元。南地块总货值约为X亿元。
可售套数（套）
196
/ / 196
可售面积（万㎡） 1.23 2.95 0.52 5.3 1.9 11.9
实现均价（元/㎡）
货值（亿）
2
营销背景
政策、区域、竞争
市场分析-别墅市场
分布现状：整体别墅项目较少，市郊零散布局，多分部在绿博-白沙 组团内
二期亲水叠墅（建筑面积约200㎡）；花园洋房（建筑面 积约160㎡）；瞰景高层（建筑面积约163㎡）
场
普罗旺世理想国
一期：联排中户15000-18000元/㎡、
产品价格
联排边户18000-21000元/㎡、
洋房10500-11000元/㎡（顶层复式14000元/㎡）
开发商 特色
郑州普罗房地产开发有限公司 别墅 洋房 养老度假
Low dense market
40年商业型别墅
港
区
➢ 以世航四合院为主的写
低
字楼概念的商务别墅
密
市
场 40年
70年
四合院
和昌盛世城邦 绿地香湖湾
70年住宅型别墅
➢ 以和昌盛世城邦、绿地香湖 湾为主的居住型别墅产品
市场分析-港区市场
世航四合院（40年）：商墅项目，临近机场，世贸型低密综合体， 产品以别墅为主，规划有商业及写字楼
市场分析-港区市场
绿地香湖湾（70年） ：港区南部产业区，临近港区的园博园， 景观资源凸显，规划定位起点高
1#地块
3#地块
Low dense market
港
5#地块
区
低
密
市
场
开发商 项目区位 建筑形态
项目规模
容积率 绿化率 建筑风格 内部配套 项目卖点 推售情况 在售均价
河南绿地港区置业有限公司 航空港实验区（综保区）梅河东路与双鹤湖路交汇处
Commercial villa market
2014年 均价25000元/㎡
2015年 均价25000元/㎡
2016年11月 均价45000元/㎡
2017年2月 均价45000元/㎡
别 墅 市 场
市场分析-别墅市场
市区项目
别 墅 市 场
Commercial villa market
中力龙湾公馆：郑东核心区，地段优势凸显 墅质洋房，居住舒适度高，高品质生活区
市
产品面积
院墅为约260-270㎡类双拼、450-470㎡类独栋；平墅为 约125-180㎡三房或四房
场
产品价格
高层均价14000元/平米 一期别墅均价26000元/平米
开发商 特色
郑州万科荣成房地产开发有限公司 别墅 公园 养老度假
市场分析-别墅市场
市郊项目 万科荣成兰乔圣菲：借势市场疯涨快速去化，目前别墅已售罄 售，价格上涨幅度较小，最高销售价格2.6万元/㎡
项目地址 物业类型 容积率 项目体量 产品面积
产品价格
开发商 特色
龙湖外环南路与九如路交叉口西北
一期共4栋五层法式墅质洋房和1栋酒店 （共60户，40年产权） 1.9
总占地26亩，总建筑面积4.5万㎡ 140-320㎡复式、大平层
在售140-480㎡平层和复式，整体均价约26000 元/㎡
河南中力国际酒店开发有限公司 酒店配套
景观示范区
样板间
庭院
市场分析-别墅市场
市郊项目 普罗旺世理想国：绿博组团边缘区域，区域发展缓慢，属于大 型文旅项目
项目地址
郑开大道与雁鸣湖大道交叉口北
物业类型
多层 联排别墅（70年）
Commercial villa market
容积率
1.10
别
项目体量
总占地5500亩，总建筑面积366万㎡
墅 市
产品面积
容积率 2.49 3.2 2.2 3.81 2.99 2.49 3.54 2.5 2.5 1.4 1.3 1.49 1.51
物业形态 洋房+小高层
高层 小高层 小高 高层 小高层 小高层+高层 小高层 高层 别墅 别墅 洋房、别墅、小高+高层 洋房+小高层
市场分析-港区市场
低密别墅市场：当前区域内低密别墅产品分为40年、70年两种形态
港 区 低 密 市 场
Low dense market
开发商 项目区位 建筑形态 项目规模 容积率 绿化率 建筑风格 内部配套 项目卖点 推售情况
在售均价
近期开盘情况 整体去化率
郑州大港置业有限公司 四港联动大道与迎宾大道交汇处向北1000米路西
别墅、公寓、商办 占地154亩，建筑面积24.4万㎡
1.4 30.06% 新赖特 7.54万㎡商业、办公配套 生态、高得房率，低价格 目前一期别墅房源在售，房源建筑面积为229、235平米
高层+小高+洋房+别墅（叠拼、联排、双拼）
占地1200余亩，分二期，一期为1#、3#、5#三个地块 1#地块总占地约101亩，总建面19万㎡ 3#地块总占地约107亩，总建面11万㎡ 5#地块总占地约59亩，总建面7万㎡
1.1-1.5 30% 新赖特
梅河、学校（4所幼儿园、2所小学、2学中学） 品牌、环境
去化周期长，溢价能力弱 郑东销售价格区间2.6-4万元/㎡
市郊项目
多偏重于东部绿博、白沙片区，远离中心城区 别墅居住品质较高，环境较好 去化周期长，价格较为稳定 客户导入门槛高，溢价不明显
地段和品质优越的项目 有一定的价格和销售空间 郊区产品力弱的项目销售周期长，溢价能力弱
市场分析-港区市场
市场格局：目前港区高层为主流产品，别墅及洋房低密物业供应较少