商业地产专题讲座之--第6期解析商业地产项目的前期规划设计

商业地产项目中专业市场的前期规划浅析作者：蒲林来源：《城市建设理论研究》2013年第23期商业地产项目与住宅项目不同，二者在实际开发的操作模式上有着本质的区别，主要表现在消费市场调研分析、配套设施、开发周期、定价策略等方面。

商业地产项目的开发不能沿用住宅项目开发的操作模式，其中专业化市场项目更是如此，无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。

在进行大型商业专业市场项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。

1、商业方案设计商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。

本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。

市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。

本阶段主要设计内容如下：在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。

可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。

大型商业专业市场项目的可行性研究要以项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。

定位是项目入市的第一步。

项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。

要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。

在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：a.项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。

商业地产规划设计方案商业地产规划设计方案是指在商业地产项目开发之前，根据市场需求、地域特点和业态规划等因素，提出一份详细的设计方案，为商业地产项目的整体规划提供科学性和可行性的指导。

商业地产规划设计方案对于商业地产项目的整体发展和后续运营有着至关重要的作用。

设计方案的重要性商业地产作为一个朝阳行业，其规模和市场需求不断扩大。

在市场竞争日益激烈的情况下，商业地产规划设计方案显得尤为重要。

设计方案能够根据商业地产项目的具体情况，制定出最佳规划方案，避免项目建设过程中出现各种问题。

合理的设计方案既可以满足市场需求，又可以提升商业地产项目的销售和推广效果，从而增强商业地产项目的竞争力。

设计方案的内容商业地产规划设计方案的内容包括项目的整体规划布局、建筑风格、业态划分、投资成本、运营管理等方面。

以下是设计方案中各部分的具体内容。

1. 项目整体规划布局商业地产项目的整体规划布局是设计方案中比较基础也是最关键的部分。

规划布局必须要考虑到项目的娱乐、休闲、商业、居住等方面，并结合当地的政策法规和自然环境以及人文环境特点，进行合理的空间布局和分区设计。

在规划布局中，考虑安保、消防等方面的问题，确保商业地产项目的整体安全和顺畅运营。

2. 建筑风格商业地产项目的建筑风格非常重要，不仅要与整个规划布局相协调，还要符合当地人文环境和建筑传统。

设计方案必须考虑到建筑风格、色彩搭配、材料选用和建筑造型等问题，力求达到人性化、高雅、舒适的效果。

3. 业态划分商业地产项目的业态划分是整个设计方案中的重点部分。

这部分内容主要包括商铺、餐饮、娱乐、办公、住宅等多个业态的考虑。

设计方案必须考虑到项目的定位和目标人群，合理地策划业态品牌和商业面积的配置。

4. 投资成本商业地产项目的投资成本是一个非常重要的因素，投资成本对商业地产项目的盈利能力和长期发展都有着重要的作用。

因此，在设计方案中必须合理考虑投资成本的分配和管理，快速迅速回收成本，降低商业地产所需的短期和长期资金需求。

浅谈商业地产项目的规划和设计方法商业地产项目的规划和设计是一个复杂而关键的过程，它在确定项目的功能、定位、风格和利益最大化方面起着重要作用。

下面我将谈谈商业地产项目规划和设计的一些方法和原则。

首先，商业地产项目的规划要根据市场需求和消费者行为来确定。

这需要进行市场调研和分析，了解目标客户的需求、喜好和消费习惯，从而确定项目的功能和定位。

例如，如果是一个购物中心项目，需要分析周边人口结构和消费水平，并确定适当的店铺类型和规模。

其次，商业地产项目的设计要考虑到用户体验和空间布局。

用户体验包括交通便利性、停车场容量、商户组合、店铺大小和区域划分等。

空间布局要注意商铺之间的连通性和流线设计，以及公共空间的设计和利用，创造出舒适、便利的购物环境。

第三，商业地产项目规划和设计要注重可持续发展和环保。

可持续发展包括节能减排、资源利用和生态保护等方面。

例如，在规划阶段就要考虑到节能技术的应用和建筑材料的选择，以减少能源消耗和环境污染。

另外，商业地产项目还需要考虑安全和风险管理。

这包括对项目所在地区的安全评估、安全设施的设计和应急预案的制定。

例如，商业综合体的设计要考虑到人群疏散的通道、防火设备和监控系统。

此外，商业地产项目的规划和设计还需要考虑到项目的可行性和经济效益。

在规划阶段就要进行项目的成本和收益分析，确定项目的投资回报周期和利润预期。

同时，还需要考虑到项目的管理和运营成本，以确保项目的经济可行性。

综上所述，商业地产项目的规划和设计需要综合考虑市场需求、用户体验、可持续发展、安全风险和经济效益等各个方面。

只有在确保项目的专业性和用户满意度的基础上，才能创造出成功的商业地产项目。

对于投资者来说，也需要进行专业的市场调研和项目分析，选择具有发展潜力和回报率的商业地产项目进行投资。

第6期：解析商业地产项目的前期规划设计编者按：商业地产是一个很深的滩，走的越远陷得越深。

所幸徐伟成先生在参加专业讲台的时候，比喻诙谐，往往用一些大家所熟悉的事情，比如守株待兔的故事、F4等娱乐故事等，谈笑间便已经将潜在的道理讲解清楚。

有想要更深入了解商业地产的朋友，可以继续关注新浪乐居商业地产专业讲台栏目，我们将定期邀请业内人士为我们答疑解惑。

是初入商业地产也好，是商业地产老手也好，我相信谈笑间大家都能有所收获！本期主题：解析商业地产项目的前期规划设计本期嘉宾：徐伟成第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理、董事主持人：今天很高兴邀请到第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理、董事徐伟成先生为我们讲解一下商业地产的前期规划设计，今天已经是我们乐居商业地产专业讲坛第五期了。

咱们今天的讲台活动分为两个部分，第一部分徐总会结合PPT，用实例为我们讲解一下商业地产的前期规划设计中的方方面面，另一个部分是围绕着金融风暴中的中国商业地产而展开的，大家也可以借此和徐总互动沟通，提出自己心中的疑虑。

好，咱们先把时间交给徐总。

徐伟成：各位新浪乐居商业地产频道的网友，大家好。

很高兴今天在新的一年给大家讲解一些我们在21世纪初，我们北京首都商业地产发展的情况，更重要的是我们公司的强项，就是商业地产的规划应该怎么做，产生什么结果。

接下来用简练的语言跟各位交流一下。

其实，以商业地产里面的中高端项目为例，真正的深思熟虑的前提，做深入的规划所占的时间比例可能占到整个项目开发的40-50%。

可能这个观点，大家会感觉是不可思议的，为什么规划花这么多的精力和时间。

我们所花的这个时间成本，主要是从思考，策划，调研，从开发商综合理念，从建筑设计来探讨。

谈到代理机构在商业地产中的角色，我想说其实商业地产开发的铁三角的组合是非常关键的，第一个是市场顾问合作方，也包括代理机构；第二个合作很重要就是建筑师事务所；第三个就是开发商，投资方面。

商业地产规划设计决定成败国内商业地产存在五大问题国内商业地产规划设计目前存在五大问题1、开发商忽视商业定位的重要性，忽视商业地产策划在前期规划阶段举足轻重的作用。

目前商业地产项目前期规划设计的基本程序是：拿到地以后，组织自有力量做个简要调研论证，然后先找设计院设计，再报建，项目批下来之后再找策划公司。

在这个流程当中，开发商虽然对项目定位也会做一些调研论证，但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度，与专业的商业地产策划公司的工作往往无法相提并论，导致很多时候开发商对项目的定位本身就是模糊的、摇摆不定的。

而项目定位不精确，甚至带有一定程度的主观性、随意性，又必然导致对规划设计的导向作用不明显、指导性不强，由此埋下种种隐患。

2、发展商以销售为导向的开发模式造成商业地产规划设计草草上马。

发展商以销售为导向的开发模式，加上资金链的需要，决定了商业地产的规划设计越快越好，回款越早越好。

这种销售的功利性，导致商业地产往往开始是极具随意性地规划设计一种报建方案，等方案报建之后，策划公司介入，即使方案不合适经营定位，发展商也往往急于开工建设，难以下决心更改设计方案，其结果往往是，策划公司只能在方案不大改的前提下，提出适当的修正意见，商业规划设计与市场经营定位脱节的问题暴露无疑。

3、在商业地产领域，设计院本身也有一定的局限性。

尽管规划设计院在规划商业地产项目时，也是会考虑市场定位，但是，由于行业的局限，规划设计院对商业业态的建筑设计和配套规范和细节知之不多，只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计。

与规划设计单位在住宅领域的驾轻就熟相比，在商业地产领域，其经验和深入程度，差得太远。

4、商业地产规划设计，与商业的实际经营者脱节严重。

商业地产的实际参与者包括：发展商、规划设计者、策划代理商、商业经营者、投资者，这五者之中，商业经营者是商业地产的基础。

商业地产的规划设计，必须充分了解经营者的需求，才能做到适销对路。

商业地产开发商业地产开发是指将土地开发为商业用途的过程，旨在满足商业市场对办公楼、购物中心、酒店等不同类型的商业房地产的需求。

本文将从市场需求、开发策略和关键成功因素等方面探讨商业地产开发的重要性和挑战。

一、市场需求商业地产开发的首要前提是市场需求。

随着经济的不断发展，商业市场呈现出多元化和多层次的特点。

根据城市发展规划和消费趋势，商业地产开发者可以选择不同类型和规模的项目，如购物中心、写字楼和酒店等。

通过精确的市场调研和分析，了解潜在客户的需求和偏好，可为商业地产开发提供有力的市场支撑。

二、开发策略商业地产开发需要制定合理的开发策略，以确保项目顺利进行。

首先，开发者需要选择合适的地点和土地。

地理位置与交通便利度是商业地产的重要因素，对项目的成功与否起着决定性作用。

其次，开发者需要进行前期规划和设计。

综合考虑人口分布、市场需求和物业管理等因素，制定出适合的项目规模、规划和布局。

最后，开发者要积极与相关政府机构合作，了解土地使用权、建设审批和商业运营等方面的政策，确保项目符合法律法规，并获得必要的支持和批准。

三、关键成功因素商业地产开发的成功离不开一系列关键因素的共同作用。

首先，良好的资金筹集能力对开发商至关重要。

商业地产项目的开发和运营需要大量的资金投入，因此，开发商需要保持充足的资金流动性，以确保项目的稳定进行。

其次，优秀的项目团队和专业的管理人员是项目成功的关键。

他们应具备良好的团队合作和沟通能力，熟悉市场动态，能够灵活应对挑战，并制定出切实可行的解决方案。

最后，项目的建设质量和商业运营能力也是决定项目成败的关键因素。

高质量的建设和周到的商业服务能够吸引更多的租户和顾客，实现商业地产价值的最大化。

结论商业地产开发既是巨大的挑战，也是巨大的机遇。

合理的市场调研、制定科学的开发策略和积极应对挑战的态度，是商业地产开发者取得成功的关键。

只有在满足市场需求、合理规划和精心管理的前提下，商业地产开发才能实现可持续发展，为城市经济发展做出积极贡献。

商业地产项目规划设计1. 项目背景商业地产是指用于商业目的的地产物业，包括购物中心、写字楼、餐饮娱乐场所等。

商业地产项目规划设计是指对商业地产项目进行合理规划和设计，以满足市场需求、提升投资回报率的目标。

本文将介绍商业地产项目规划设计的重要性、主要内容和实施步骤，以及一些建议。

2. 项目规划设计的重要性商业地产项目规划设计对项目的成功运营起着至关重要的作用。

合理的规划和设计能够帮助项目更好地适应市场需求，提高项目的吸引力和竞争力，进而提升项目的投资回报率。

商业地产项目规划设计的重要性主要体现在以下几个方面：2.1 适应市场需求商业地产市场竞争激烈，市场需求不断变化。

通过合理规划和设计，可以根据市场需求确定项目的定位和功能，从而满足不同客户群体的需求，并使项目具有持续竞争力。

2.2 最大化利用空间商业地产项目的空间利用率对项目的经济效益至关重要。

通过合理规划和设计，可以最大化利用项目的空间，提高项目的出租率和租金水平。

2.3 创造良好的使用环境商业地产项目的使用环境对消费者体验和商家运营至关重要。

通过合理规划和设计，可以打造出舒适、宜人的使用环境，吸引更多的消费者和商家，提高项目的吸引力。

2.4 项目的长期可持续发展商业地产项目规划设计需要考虑项目的长期发展和可持续性。

通过合理规划和设计，可以使项目在满足当前需求的同时，具备灵活性和可扩展性，以适应未来市场的变化和发展。

3. 项目规划设计的主要内容商业地产项目规划设计的主要内容包括：3.1 项目定位与目标项目定位与目标是商业地产项目规划设计的基础。

需要明确项目的定位是什么，目标是什么，包括项目的商业类型、规模、定位市场等。

3.2 项目布局与功能分区项目布局与功能分区是将项目的各个功能模块进行合理布局和划分。

需要根据项目的定位和目标确定各个功能模块的位置、面积和布局方式，确保项目的整体平衡和协调。

3.3 建筑设计与空间规划商业地产项目的建筑设计和空间规划需要考虑项目的功能需求、使用环境和市场趋势等。

商业地产前期策划商业地产前期策划商业地产前期策划概念商业地产前期策划是为房地产开发商项目提供商业地产的市场调研与分析、商业策划、产业定位、商家建议、招商策略等，具体服务内容包括地块调查、商圈、商用物业、相关产业市场的调研与分析、竞争项目分析、项目定位以及竞争战分析、总体开发模式与营运策略、主力商家与投资者组合进驻分析以及建议、产品建筑设计和环境配合建议、招商主题和推广策略、项目投资效益分析等。

商业地产前期策划流程首先是市场调研：区域状况调研、目标购买者调研、品牌供应商调研; 第二是项目定位：项目分析、项目定位、目标客户(购买者及承租者)、业态组合及规划建议、卖场区域分割; 第三是基本VI(品牌视觉形象设计) 第四是招商策略：价格体系建立、公开活动及新闻配合、媒介策略、商业谈判或推介会; 第五，销售策略：价格体系建立、公开活动及新闻配合、媒介策略、商业谈判或推介会。

商业地产前期策划核心内容首先是商业用地的价值判别与发展定位;第二是商业地产融资策划;第三是商业地产价值链构造和策划;第四是商业地产建筑策划;第五是商业地产技术策划;第六是商业地产营销推广策划;最后是商业地产招商策划。

其中招商是商业地产永恒的主题，也是难点。

在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。

例如，项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同;建设过程中的重点是物业销售;建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营;投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。

6月18日，楼房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，经过两年多的调控，现在房地产市场上的投机性需求基本上被挤出了市常尽管“投资”跟“投机”一字之差却天壤之别，但房地产投资，在某些人看来，同样有贬义的成分。

调控直指投资，诚如秦虹所说，在沈阳楼市中，无论投机还是投资，均已离常但是离场未必黯然，离开投资的房地产，就像抽去泡沫的啤酒。

在投资意识觉醒的沈阳，公寓、写字楼产品今年依然是投资者不错的选择，住宅底商、品牌商业地产商铺，也成为尚佳的投资途径。

商业地产前期策划及案例分析一、商业地产理论商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。

广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。

商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。

商业地产的分类方式很多。

1.商业分类——大型商业综合体（购物中心）2.商业分类——开放式商业街区商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，租户可得性较强、便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点，平衡集团战略、当地市场情况及商业街特点，也是可考虑的商业模式3.商业分类——专业市场专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地支柱产业所关联的产品，建立专业市场也是项目较为可行的商业模式。

1.功能住宅：住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给客户的是一种他们需要的“生活方式”商业地产：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。

同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能2.地段住宅：住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。

商业地产：商业地产对地段的要求更高。

李嘉诚先生关于决定商业地产投资最重要的考量因素的论断，那就是“地段，地段，还是地段”商业对“易达性”的要求很高 ，要求具备较强的辐射力3.客户住宅：客户分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。

第一堂课：《商业地产项目的价值判断与科学开发流程》-提纲第一部分：商业地产项目拿地阶段的流程一、商业地产开发模式与经营模式（一）商业地产项目的开发模式1、商业地产项目的开发模式第一种产权销售模式第二种长期持有物业模式2、商业地产项目开发模式的类型（二）商业地产项目的两种开发模式的价值链1、商业地产项目的两种开发模式的价值链解析2、商业地产项目的开发资金链关系（三）商业地产典型开发模式1、现金为王的销售模式—SOHO、绿地2、租售并举的平衡模式—万达、宝龙3、资产沉淀的重资产模式—中粮、华润4、地产基金的“轻”资产模式—凯德置地（四）产权销售模式的利弊点比较1、产权销售模式的利弊点比较（纯销售模式）2、产权销售模式的利弊点比较（带租约销售模式）3、产权销售模式的利弊点比较（短期返租销售模式）4、产权销售模式的利弊点比较（长期返租销售模式）5、产权销售模式的利弊点比较（返租+回购销售模式）（五）商业地产项目的经营模式第一种：自主经营第二种：招租经营第三种：委托经营第四种：联合经营二、商业地产项目开发的科学流程（一）商业地产项目开发的科学流程1、国外商业地产项目的开发流程2、国内商业地产项目的开发流程3、造成国内外开发流程不同的原因4、适合国情的商业地产项目的开发流程建议（二）商业地产开发建设应该把握的要点1、谨慎的拍地拿地（准确判断地块的商业价值）2、准确的市场定位3、正确的开发流程建议：第一：确定开发模式（明确开发资金来源）第二：算好经济收益帐（决定租售比例）第三：设定产品（根据资金平衡调整产品结构比例）第四：嫁接商业资源（三）商业项目地块利用价值最大化的案例上海城开南方商务区项目案例——区级商业三、商业地产项目的价值判断（一）商业地产项目价值判断内容判断商业价值的三个核心关键词：区位+交通+人口商业地产项目的四大价值判断内容1、判断项目在城市发展中地位的区位价值2、判断项目内外部商业交通条件的交通价值3、判断项目的商业竞争环境所形成的商圈价值4、判断项目周边可以被整合利用的资源价值（二）商业地产项目价值判断案例解析项目地块价值判断案例一：唐山华茂综合体项目第二部分：市调定位与建筑规划阶段的流程一、商业地产项目市调内容（一）商业地产项目市调的作用1、市调是准确定位的前提2、把握当地消费能力3、了解商业市场的竞争格局（二）商业地产项目市调的内容1、商圈调查内容：商业格局的调查2、重点商业项目调查内容（扫街调查）3、根据市调研究结果得到项目的竞争空间（典型商业项目调研）4、办公楼市场-实体调查5、住宅公寓市场-实体调查（三）商业地产项目市调的方法1、市场调查方法2、市场调查获得的结果二、商业地产项目定位内容（一）城市综合体产品基础及构成1、城市综合体概念2、国内综合体功能—四大功能3、国际综合体功能—六大功能4、国际综合体功能—生态链关系5、城市综合体中的重要产品——购物中心（概念）6、城市综合体中的重要产品——购物中心八种类别7、城市综合体中的重要产品——购物中心八大业态（二）商业地产项目定位的内容1、商业地产项目的定性定量分析（定性决定功能）2、产品组合定位（需要做开发模式定位，确定租售比例）3、建筑设计定位（建筑形态、建筑风格、景观氛围）4、经营主题定位（依据：商圈性质、商业类别/功能、消费客群等）5、经营功能定位（依据：商圈性质、开发模式、项目类别等）6、消费客群定位（依据：消费者是谁？是决定定位的重要依据之一）7、经营档次定位（依据：消费需求、消费能力、物业硬件等）8、功能分区定位（依据：道路等级、平面结构、主动线、主次入口）9、业态业种配比定位（依据：商圈性质/类别、规模面积、楼层数）10、产品售价与租金定位（依据：当地租售价、投资客群、消费力）（三）商业地产项目定位的依据1、城市等级2、城市经济发展水平3、城市人口规模4、城市商业消费水平5、城市商业格局与竞争态势6、项目交通条件（四）商业地产项目定位的方法1、市场研究推导法2、风险分析法3、案例借鉴法三、商业地产项目建筑规划设计内容（一）商业地产项目建筑设计内容1、建筑结构设计2、景观氛围设计3、室内装潢设计（二）商业地产项目建筑设计常见问题1、产品排布错误，影响经营效果2、物业/经营功能错位，商业价值降低3、不符合商家要求，影响招商的实施4、建筑配套不完善，影响客流导入（三）商业地产项目建筑设计要点1、外立面要现代且有商业元素（要有透视立面）2、平面结构要合理（长方形为宜）3、动线要顺畅（立体交叉）4、空间视觉无障碍（中庭、中廊无柱）5、中庭的见天采光与遮阳6、人性化设计（舒适度高）第三部分：商业地产项目招商运营阶段的流程一、商业地产项目开发的时间节点问题1：一般商业地产购物中心项目开发营运（全程操作周期）需要多少时间？1、万达广场全程操作周期（用时18个月）2、成都财富中心工程进度（用时21个月）3、深圳万象城全程操作周期（2002年开工，2004年12月开业，2年多）问题2：一般商业地产购物中心项目的招商什么时候开始启动？万达广场招商启动时间在开业前的第14个月问题3：一般商业购物中心项目的开业什么时候开始启动营销推广活动？深圳万象城的开业营销推广活动在开业前第12个月问题4：一般商业购物中心项目招商后开业，在开业前第几个月开始给商家进入装修？1、万达广场在开业前第6/4个月开始让商家进入装修2、成都财富广场在开业前第6个月起让商家进入装修问题5：初试水商业地产开发的企业，你知道商业地产项目整体开发各阶段的工作内容吗？一、土地获取阶段1、土地信息收集2、土地初判3、土地深判4、寻找合作资金5、投标、摘牌6、签订土地出让合同7、用地规划许可证8、确权9、办理土地证二、规划设计阶段1、区域市场调研2、项目定位3、设计前期4、指标确认阶段5、方案设计组织6、施工图设计组织三、开工准备阶段1、建设工程规划许可证2、现场工程放线3、施工许可证4、销售许可证5、企业投资项目备案6、开工前准备四、开工建设阶段1、施工放线2、规划验线3、桩基施工检测4、开槽5、基础施工6、基础验收备案7、基础处理竣工结算五、开盘准备阶段1、项目亮相前准备2、项目亮相3、项目开盘前准备六、开盘销售阶段1、开盘2、日常销售3、清盘七、工程建设阶段1、主体施工2、变更签证3、工程款支付4、主体验收备案5、确定外檐装修材料6、甲供、甲分包材料招标7、内外檐装修8、水、暖、电安装9、智能化10、通风与空调11、电梯安装12、毛坯房竣工验收备案13、毛坯房竣工结算14、成品房装修15、成品房验收备案16、成品房竣工结算17、配套手续及施工18、配套施工、环境施工19、竣工结算20、结算稽核八、竣工入住阶段1、室内空气检测2、住宅准入证3、入住准备4、楼牌标识5、物业用品储备6、物业接收钥匙、验房7、办理入住8、售后维修九、售后及移交阶段1、投诉处理2、装修管理3、施工资料整理及移交4、供暖、通煤气5、整体移交物业6、产品问题总结及反馈7、初始登记8、产权证办理9、土地证（分户）办理二、商业经营管理公司的六大运营管理职能（一）商业经营管理公司的六大服务管理职能1、返租/招商/商家品牌更换等5项管理职能2、租赁/入驻审核管理5项管理职能3、市场营销管理4项管理职能4、商业服务管理5项管理职能5、行政事务管理4项管理职能6、物业管理5项管理职能（二）商业经营管理公司的六大服务管理内容1、租赁/返租6大服务管理内容2、租赁/入驻审核7大服务管理内容3、市场营销4大服务管理内容4、商业服务7大服务管理内容5、行政事务4大服务管理内容6、物业服务7大服务管理内容三、招商工作的四大管理阶段（一）招商工作的四大阶段内容1、招商前对项目的理解阶段（三项）2、招商的组织准备阶段（八项）3、项目的招商或招商代理执行阶段（三项）4、经营商家进场装修阶段（二项）（二）招商期间的重点工作解析第一：理解项目定位，参与业态布局与建筑扩初设计讨论第二：了解建筑物业数据，知道建筑物业对招商的限制性第三：对商场的经营楼层做功能分区及品牌落位第四：提炼好营销卖点，做好《招商手册》（三）开发招商运营各阶段的关注要点1、建筑规划设计阶段的关注要点2、招商启动阶段的关注要点3、工程施工建设阶段的关注要点4、招商实施阶段的关注要点5、商家进场装修阶段的关注要点。

【郑州】《商业地产前期定位策划与建筑规划设计精要把控》(4月25-26)【课程背景】当一块价值不菲的土地拿在手里的时候，怎样做才能更快的根据商业地产开发、建设、经营的客观规律，瞄准需求、利用美观新颖、功能健全的建筑吸引眼球，紧随市场呢?商业地产项目开发具有特定的规律和要求，正确的开发理念和设计、建设模式是整个项目运作极为关键和重要的部分，正确的开发理念、开发流程、先进的商业空间和建筑形式是项目开发的重点和关键，也是商业运营成功的基础和保证。

所以商业地产要求地产商、投资商按照商业地产开发、建设、经营的客观规律为本进行开发建设，要求建筑设计公司按照“以商业空间实用为本”的设计理念进行规划设计。

特邀国内一流商业地产规划设计专家，在开发商的角度对此精辟阐述，以案例为基础分享开发商在进行商业地产开发设计过程中的执行路径与实践操作经验!【课程收益】1、掌握新式空间交通组织设计、主题设计、主力店设计、景观系统设计、中庭设计等规划策略2、独家现场破解标杆项目商业地产规划设计密码与建筑设计等设计难题3、全流程解码商业地产成功开发、规划、设计与管理四大实战策略4、结合大量国内外等大型购物中心的成功案例以及落地经验进行精细阐述【课程对象】1、房地产企业董事长、总经理、副总、商业项目责任人，营销策划、规划设计、招商营运等相关部门负责人2、房地产策划代理、专业商业管理公司负责人，策划、招商等【金牌讲师】苏老师建筑学硕士，国内知名商业运营与设计管理专家，国家一级注册建筑师;历任中海集团设计管理部主任建筑师，招商地产集团首席建筑师。

后进入深圳某上市大型商业运营开发商任集团设计总监。

现任香港(GDU)合伙人、深圳某建筑设计有限公司总经理、总建筑师，苏老师对大型城市综合体及商业项目的开发及设计管理进行了深入的研究和总结，具有极强的房地产策划、管理以及设计技术管理能力。

【课程大纲】主题一大型商业地产成功关键第一章中国大型商业地产的发展现状一、中国购物中心的现状二、日与中经营状况对比三、中国购物中心的问题第二章购物中心的概念及其内在特征一、零售业业态类别二、购物中心的分类三、购物中心的规模划分四、购物中心的起源分析五、购物中心的发展沿革六、购物中心的概念分析a)购物中心概念b)购物中心的内在特征c)七、购物中心的发展模式d)北美的发展模式e)欧洲的发展模式f)亚洲的发展模式八、日本购物中心的启示九、香港购物中心的启示第三章大型商业地产开发的成功关键一、商业开发模式与企业能力关系1、房地产业的主要商业模式2、商业模式对企业能力的要求二、如何成为合格的商业地产开发商1、大型商业地产的特点2、大型商业地产的金融本质3、房地产融资的主要方式4、合格的开发商应有足够的资金能力a)违背商业地产开发经营规律的原因b)如何解决资金需求与可持续经营矛盾5、开发大型商业地产要成为商业地产运营商a)商业地产的价值构成b)商业地产与运营的关系c)专业的招商、经营与设计管理团队是成功的关键6、保证开发、建设、经营理念的统一和贯彻三、商业地产正确的开发、经营理念1、避免用商品住宅的开发方式开发商业地产a)目标客户不同b)商业模式不同2、区分不同的商业地产形式购物中心与百货购物中心与步行街3、购物中心如何选址4、中心的规模选择5、购物中心的开发模式6、综合体功能组合模式7、购物中心业态组合模式8、保证建筑形态的正确9、购物中心的发展趋势四、商业地产正确的开发建设程序1、大型商业地产开发系统2、大型商业地产开发流程a)线性开发流程b)可控性开发流程c)某项目实际开发流程分析d)万达的订单商业地产五、如何采用系统的规划设计管理方法1、商业地产规划设计的主要专业系统2、综合开发的系统设计策略主题二购物中心规划设计策略第一章购物中心的空间组织设计一、设计各阶段管理控制重点二、建筑空间的功能多元化与社会化三、购物中心建筑空间的设计要点四、空间设计品质的评价标准五、购物中心的空间组织形式第二章交通组织及流线设计一、交通组织及流线设计目的二、外部交通流线的设计策略三、内部车流动线的设计策略四、内部人流动线的设计策略第三章中庭的设计策略一、中庭的作用二、中庭的分类三、中庭地面的设计四、中庭顶部的设计五、中庭设计的其他要素第四章主力店的设计策略一、主力店的概念二、主力店的作用三、主力店的影响四、主力店的设计策略第五章消防系统的设计策略一、消防系统设计的作用二、消防系统的设计策略第六章景观系统的设计策略一、主导性的景观设计二、辅助性的景观设计第七章室内环境的设计策略一、突出商铺的室内设计取向二、突出公共空间的室内设计取向三、建筑形式与室内设计关系四、室内环境设计要素第八章标识系统的设计策略一、标识系统的重要性二、标识系统的作用三、标识系统的构成四、标识系统的应用重点五、标识系统的设计策略第九章服务设施的设计策略一、服务台的设计二、卫生、母婴设施设计三、其他公共服务设施的设计第十章购物中心的主题设计策略一、主题特色的重要性a)独特的主题特色将众多功能统一为整体b)独特的主题特色是购物中心的灵魂主导c)独特的主题特色与竞争对手形成差异化d)独特的主题特色使项目的商圈范围扩大e)独特的主题特色能强化项目的聚客能力f)独特的主题特色能有效地强化品牌认知二、主题特色的设计策略1.建筑形式和形象2.建筑空间3.室内设计风格4.文化内涵5.业态以及娱乐元素6.独特的雕塑以及环境设计7.各种元素的综合设计【费用说明】【主办单位】中房商学院【时间地点】2015年4月25-26日郑州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)【培训费用】人民币3680元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

商业地产先期策划与建筑规划设计培训班与培训视频---讲义【商业地产先期策划与建筑规划设计培训班与培训视频授课老师介绍】余源鹏 ,中国房地产实操型理论研究大师 ,广州市智南投资咨询有限公司总经理。

1978 年出生于广东省潮州市黄冈镇 ,本科毕业于哈尔滨工业大学土木匠程学院建筑工程专业 ,结业于中山大学公司管理营销管理方向研究生深造班。

主编第一版了80多本实操型房地产专业书本。

常年担当国内数家著名房地产开发公司的高级顾问 ,与业内众多房地产有关公司的成立了友善的信息互动关系 ,对中国楼市的走向有精确的判断。

【商业地产先期策划与建筑规划设计培训班与培训视频背景】跟着国家对房价过高、上升过快的一二线城市进行住宅限购政策以来 ,本来做住所开发的许多房地产开发商纷繁转向开发商业地产 ,各地政府也合时成功推出了好多商业用地。

全国商业地产项目立项动工增添 ,开发体现出火热的态势。

可是商业地产人材的培育和队伍的壮大需要一段较长期间的工作过程。

由此造成了当前商业地产人材的缺少 ,特别是商业地产项目策划定位、商业规划、招商策划和建筑规划设计等人材的缺少。

有关专业人材需要进一步完美自己的知识系统, 掌握更有效的规律武器,认识更先进的项目操作方法和要诀,以快速投入到商业地产的开发营运流程中。

因为商业地产开发比住所地产开发的资本量大、回款方式更为多样化、回报周期更长、风险更大、盈余更难、专业技术要求更高 ,商业地产的先期市场定位和规划设计需要更为市场化、精美化。

当商业地产一哄而上的时候,如何掌握好购物中心、城市综合体、商业街、社区商业等各样种类商业地产开发的要诀,把项目的地点选好、规模确立好,把商业项目定位好 ,把业态业种组合好 ,把人员动线设计好 ,把主力商家招商好 ,把规划设计做好 , 最后使项目切合市场需乞降商业地产规划设计规律 ,成功躲避风险并顺利营运 ,以获取高额利润 ,是本次课程将要为学员解决的重点问题 !【商业地产先期策划与建筑规划设计培训班与培训视频课程内容】一、商业地产的开发要诀总论★什么是商业地产最正确的观点,商业地产有什么详细开发种类?★住所开发商如何成功进军商业地产?★如何确立商业地产开发项目的规模体量,有什么详细量化标准 ?▲如何判断选择商业地产的地点?★如何正确认识商业地产的实质以掌握正确的商业地产开发方向?▲认识商业地产开发经营的五个利益有关者及商业地产经营管理详细的权益关系。

第五堂课：商业地产项目的建筑规划设计- 授课纲要看法：专业化是开发运营购物中心项目的根天性问题一、中外商业地产项目开发先进的设计理念我的看法：第一：综合体项目的后期运营成功与否从建筑体的设计开始“种”下了“因子”。

第二：商业综合体项目的建筑设计要超前，要与城市功能交融，才能为后期成功运营打下基础。

（一）商业建筑体设计的商业元素（二）商业综合体的城市功能交融（商业是人们活动的第三空间）（三）商业建筑体设计的景观环境（四）商场的人性化建筑细节设计二、商业建筑的各种产品形态设计特点第一类：地铁上盖商业—与轨交连结设计第二类：商业街—专卖店的立面设计第三类：休闲街区的设计第四类：商务写字楼购物中心设计第五类：酒店设计第六类：社区商业设计第七类：地下商业设计三、商业地产建筑形态设计中的常有问题（一）缺少专业市调定位的失败事例1、上海龙之梦购物中心（平面动线比较）2、上海仲盛世界商城（建设设计错误）3、成都富力天汇购物中心（建筑设计错误）（二）商业地产建筑形态设计中的常有问题1、商业定性混杂，经营价值丧失2、产品排布错误，影响经营成效3、物业 / 经营功能错位，商业价值降低4、不切合商家要求，影响招商的实行5、建筑配套不完美，影响客流导入6、产权开发模式造成的缺点四、商业项目的建筑设计重点（一）做好商业项目建筑设计的重点1、商业项目的外观形态设计2、商业项目的平面构造设计3、商业项目的建筑动线设计4、商业项目的中庭功能设计5、商业项目的人性化设计6、商业项目的城市功能交融设计（二）商业项目建筑形态设计的思虑点1、对于商业建筑形态的思虑点①用地指标、地块形状② 地块的容积率③地块的车 / 人的流向④ 地块的用地性质（使用功能）⑤ 景观成效（有河岸线考虑视觉成效）⑥ 项目的估算与成本（不一样形状、资料有不一样建筑成本）提示：购物中心拟采纳现代风格、街区式拟采纳欧式休闲风格、旅行商业街拟采纳民族特点风格。

2、对于商业建筑楼层数目的思虑点①地块的容积率限高规定② 项目地块所处地段价值高低（土地成本）③ 项目地块的商业属性（市级、区级、社区商圈）提示：外国商业建三层比许多（非市级商业中心）。

【郑州】商业地产前期定位策划与建筑规划设计精要把控(3月22-23日)【课程背景】商业地产项目的定位落地与投入产出经济测算是要通过产品规划才能真正体现出来!商业定位的前提：“定性” + “定量”= “功能定位”!专业化是开发营运购物中心项目的根本性问题!2014年3月22-23日郑州，特别邀请中国房产信息集团咨询中心副总经理、商业地产先锋人物：陈倍麟女士;共同推出《商业地产前期定位策划与建筑规划设计精要把控》公开课，现场破解商业地产调研定位与建筑规划难题!【课程收益】1、导师具有多年从事国内标杆商业地产项目整体运营经验与研究，透过现身说法以实战经验为重;2、课程以开发商的角度，实案剖析商业项目定位、规划、设计难点、要点及其与招商经营管理相互关系;3、欢迎学员带上项目方案讨论，导师极具实战经验和个案诊断能力，现场破解定位、规划、招商策略难题;房地产房地产企业董事长、总经理、策划总监、招商总监、运营总监、策划经理、销售经理、招商经理等【讲师介绍】陈倍麟：中国房产信息集团咨询中心副总经理、原豫园商城股份有限公司总经理、上海鑫胜企业发展咨询有限公司总经理、上海市注册咨询专家、上海市注册咨询师、中国注册高级商务策划师、国际商务策划师、上海市商业地产评委会特聘专家。

九十年代起，她专业从事商业经营及管理，有独立担当商业经营公司、现代化商厦的经营工作经历与实绩，并因工作业绩突出荣任中国商业第一家上市公司-豫园商城的首届董事。

在商业管理运作层面上积累了丰富的实战经验并形成了极为敏感的商业触觉。

她精于业务，见解独到。

擅长对商业企业开业前的市场调查、商业综合环境分析、经营功能定位咨询策划。

她深谙市场需求，掌握的信息量大面广，能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位，避免定位开业的决策失误。

对新创建的经营性商业，通过经营氛围营造设计、整合营销活动设计，有效地提高商业的经营效益，让投资者有更好的回报。

她还熟悉企业经营管理，能够指导企业有的放矢地加强企业内部经营管理，让管理出效益。