第三章市场调查与市场分析
第一节物业经营管理市场概述
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（）。
[2011年真题] A．丙级写字楼
B．居住区商场
C．公立小学
D．出租型别墅
【答案】C
【解析】物业经营管理的对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店物业和休闲娱乐场所等。
2．物业经营管理市场是对物业服务企业所提供的服务产品的（）的集合。
A．现实购买者
B．潜在购买者
C．现实和潜在的购买者
D．供应者
【答案】C
【解析】物业经营管理市场是对物业服务企业所提供的服务产品的现实和潜在的购买者的集合，这些购买者构成物业服务企业的客户。
3．现实购买者与潜在购买者相比较，现实购买者有足够的（）。
A．购买兴趣
B．支付能力
C．购买数量
D．市场意识
【答案】B
【解析】潜在的购买者是指对特定物业服务产品有某种程度兴趣的购买者集合；现实的购买者是指对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径的购买者集合。
4．物业经营管理的主要服务对象是（）。
A．房地产开发商
B．业主和租户
C．物业招标人
D．政府
【答案】B
【解析】物业经营管理的主要服务对象是业主和租户。
物业服务企业围绕着物业设施管理、物业资产管理、物业组合投资管理等向服务对象提供服务产品，并在此基础上提供诸多的衍生产品。
从服务产品的供给来看，产品的供给具有多样性和灵活性。
5．关于物业经营管理市场的特性，下列说法有误的是（）。
A．从服务产品的供给来看，产品的供给具有多样性和灵活性
B．物业经营管理市场需求具有统一性
C．有别于一般市场的特性
D．价格会受到物业所处地理位置的影响
【答案】B
【解析】由于物业的业主和租户在购置或承租物业时通常有不同的目的，在物业使用过程中对提升其生活价值、投资价值和经营价值又有不同的期望，不同类型的物业又有各自的特点。
所以物业经营管理市场需求具有多样性。
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）
1．物业经营管理市场交易的特点包括（）。
A．交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易
B．物业管理服务产品的内容一般由物业服务委托合同界定
C．受到物业服务产品交易市场档次的影响
D．物业管理服务产品在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响
E．物业管理服务产品是依托物业而产生
【答案】ABDE
【解析】物业经营管理市场交易的特点包括：①物业经营管理市场的交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易。
②物业管理服务产品的内容一般由物业服务委托合同界定。
③物业管理服务产品是依托物业而产生，具有一般服务产品的服务无形性、可变性、易逝性、不可分离性的特点，在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响。
因此物业服务企业必须有效地影响客户，方能创造出优质的服务价值。
2．影响物业经营管理市场的价格的因素有（）。
A．物业所处地理位置
B．市场的平均利润水平
C．物业本身品质和档次
D．物业服务质量
E．客户对物业管理服务产品消费的理念
【答案】ACDE
【解析】物业经营管理市场的价格，既受物业所处地理位置的影响，也受物业本身品质和档次的影响，还受到物业服务质量的影响。
同时，客户对物业管理服务产品消费的理念也是影响物业服务产品价格的一个重要因素。
如果物业所处地理位置优越、物业品质和档次高、物业服务质量好、客户对物业管理服务有市场化的理念，则物业服务产品就会有较高的价格。
第二节物业经营管理市场调查
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．物业服务企业开展的消费者对中间商的满意程度调查属于（）调查。
[2014年真题]
A．产品
B．供给
C．竞争
D．渠道
【答案】D
【解析】市场营销因素调查主要包括：①产品的调查，主要有了解市场上新产品开发的情况、设计的情况、消费者使用的情况、消费者的评价、产品生命周期阶段、产品的组合情况等；②产品的价格调查，主要包括了解消费者对价格的接受情况，对价格策略的反应等；
③渠道调查，主要包括了解渠道的结构、中间商的情况、消费者对中间商的满意程度等；④促销活动调查，主要包括各种促销活动的效果，如广告实施的效果、人员推销的效果、营业推广的效果和对外宣传的市场反应等。
2．下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是（）。
[2012年真题]
A．一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率
B．家庭人口规模及构成
C．居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向
D．区域地质条件
【答案】A
【解析】经济环境指的是能够影响消费者购买力和购买方式的各种因素总和。
市场是由一定的人口规模和一定的购买力构成的。
购买力是消费者购买商品或服务的支付能力。
人口规模的大小和购买力的高低决定了市场的大小。
对影响物业服务企业经营管理活动的经济环境的考察，主要是分析影响物业项目及周边区域的特定人群的购买力的各种因素，这些因素包括人均国民收入、人均个人收入、个人可支配收入、消费支出结构、储蓄和信贷模式等。
B属于人口环境调研的内容；C两项属于社会环境调研的内容；D项属于自然环境调研的内容。
3．下列对物业经营管理市场有影响的因素中，属于经济环境因素的是（）。
[2014年真题]
A．消费支出结构
B．经济政策
C．价值观念
D．金融公众
【答案】A
【解析】参见第2题解析。
4．在物业管理的市场调查中，（）是企业有效开展经营活动的基本前提。
A．市场需求调查
B．市场环境调查
C．消费者行为调查
D．市场供给与竞争调查
【答案】B
【解析】市场环境是指经营活动所处的社会经济环境中企业不可控制的因素，包括宏观环境和微观环境。
市场环境的变化对企业的经营活动既可以带来机会，又可以带来挑战。
所以对企业市场环境的调查研究，是企业有效开展经营活动的基本前提。
5．（）是物业服务企业服务产品的最终消费者。
A．企业。
