重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。

税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。

条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。

条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。

条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。

条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

重庆市财政局、重庆市地方税务局关于印发土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见的通知文章属性•【制定机关】重庆市财政局,重庆市地方税务局•【公布日期】2015.07.27•【字号】渝文备〔2018〕21号•【施行日期】2015.07.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文重庆市财政局、重庆市地方税务局关于印发土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见的通知渝文备〔2018〕21号各区县（自治县）财政局、地方税务局，市地税局各直属单位：为防范执法风险，减少自由裁量，保障税收公平，根据财政部、国家税务总局的相关规定，结合我市实际，市财政局、市地税局联合制定了《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》。

现予印发，请遵照执行。

附件：土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见重庆市财政局重庆市地方税务局2015年7月27日附件土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见为统一税收政策执行口径、防范税收执法风险、保障税收公平，根据财政部、国家税务总局的相关规定，结合我市实际，对土地增值税等财产行为税政策执行问题提出以下处理意见，请遵照执行。

一、土地增值税（一）预征管理土地增值税实行按月预征，税款缴纳期限为次月的15日内。

土地增值税预征的计税收入为房地产企业办理商品房预售许可后，依据商品房买卖合同实际取得的售房款项。

税务机关受理房地产企业清算申报后至清算结论下达前，企业再转让该清算单位中的普通住宅，暂不预征土地增值税；清算审核结论下达后，应按规定征收税款。

（二）核定征收率1.《重庆市地方税务局关于土地增值税核定征收率的公告》（渝地税公告〔2014〕3号）施行前，按照核定征收方式清算的房地产项目，在公告施行后再转让开发品的，核定征收率按照渝地税公告〔2014〕3号规定的标准执行。

2.个人建造非自用住宅用于对外销售，土地增值税实行核定征收的，参照渝地税公告〔2014〕3号中单位转让住宅的核定率标准执行。

重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问
题的通告
文章属性
•【制定机关】重庆市地方税务局
•【公布日期】2011.05.16
•【字号】
•【施行日期】2011.05.01
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】土地增值税
正文
重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通
告
为进一步贯彻落实中央和市政府房地产市场调控政策，充分发挥土地增值税在预征阶段的税收调节作用，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，以及《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的有关规定，经市政府批准，现就调整我市土地增值税预征率的有关问题进行通告。

一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：
（一）普通标准住宅预征率为2%。

（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

（三）独栋商品住宅预征率为5%。

二、对房地产开发企业2011年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。

特此通告。

二○一一年五月十六日。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。

土地增值税政策及征收操作指引根据总局及省局的文件规定，市局近日对土地增值税预征率及核定征收率进行了调整，现将有关操作明确如下。

一、对房地产企业征收土地增值税1、按月预征自2010年8月19日（所属期）起，房地产开发企业转让普通住宅、其他类型不动产、土地取得的收入应分类型预征土地增值税，其中普通住宅预征率为2%，其他类型房产3%，土地5%。

其中土地转让部分已委托国土局土地交易中心代征。

对应大集中程序的操作：在“核定管理——登记应缴纳税种”模块，新添加两条名称为“转让房地产土增税预征(五类)”（对应房地产企业转让普通住宅）和“转让房地产土增税预征(六类)”（对应房地产企业转让其他类型房产）的核定记录。

对所属期为8月的土地增值税预征，应在维持原有预征核定记录的基础上增加新的核定记录，从所属期9月开始，应终止原有的土地增值税预征的核定记录。

2、对房地产开发项目进行清算房地产企业清算项目以分局受理纳税人提交清算资料的时间为界限，执行总局的发文时间5月25日。

即分局于5月25日前受理纳税人清算资料，经审核符合核定征收条件的项目，可仍按旧的核定征收率3%执行；5月25日后受理的清算项目如果于8月19日(含当日)后核定清算入库应按新的核定征收率执行。

纳税人清算时应按照国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）文中第十二条的规定提交清算资料，资料中包括“土地增值税清算表”，即《土地增值税纳税申报表》，表中左下角“主管税务机关收到日期”为清算申请的分局受理时间。

①、据实清算大集中程序的操作：在“核定管理——登记应缴纳税种”模块，添加一条名称为“土地增值税”，品目代码为“0000”的核定记录。

进入土地增值税清缴申报模块，选择类型为“房地产开发”，输入企业的纳税人编码和相对应的资料，进行清算缴税。

对已预征土地增值税并尚未抵缴的企业，可在清缴申报模块的“已缴土地增值税税额”栏目内填入可抵缴的税额，抵缴土地增值税。

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务关于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》
的解读
关于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》的解读
发布日期：2016年12月15日来源：国家税务总局办公厅
近日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（以下简称《公告》），对房地产开发企业由于土地增值税清算原因导致多缴企业所得税的退税处理政策进行了完善。

现解读如下：
一、《公告》出台背景
根据《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号，以下简称“29号公告”）规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。

但是，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。

结合房地产开发企业和开发项目的特点，税务总局制定《公告》，对房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税政策进行了完善。

二、《公告》主要内容
（一）房地产开发企业申请退税时间
《公告》将房地产开发企业可以申请退税的时间规定为所有开发项目清算后，即房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值。

关于适用增值税新税率调整建设工程计价依据的通知渝建〔2019〕143号重庆市住房和城乡建设委员会关于适用增值税新税率调整建设工程计价依据的通知各区县（自治县）住房城乡建委，两江新区、经开区、高新区、万盛经开区、双桥经开区建设局，有关单位：为适应建筑业增值税新税率的需要，根据《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）的规定，按照《住房城乡建设部办公厅关于重新调整建设工程计价依据增值税税率的通知》（建办标函〔2019〕193号）的要求，结合我市实际，现将调整建设工程计价依据的有关事宜通知如下：一、调整范围凡本市行政区域内的房屋建筑和市政基础设施工程（简称建设工程），执行原计价定额和现行计价定额的，均按本通知规定进行调整。

（一）原计价定额包括：2008年重庆市建筑、装饰、安装、市政、仿古建筑及园林、房屋修缮工程计价定额，2008年重庆市建设工程费用定额，2011年重庆市城市轨道交通工程计价定额，2011年重庆市城市轨道交通工程费用定额，2013年重庆市建筑安装工程节能计价定额。

（二）现行计价定额包括：2018年8月1日起执行的2018年重庆市房屋建筑与装饰、仿古建筑、通用安装、市政、园林绿化、构筑物、城市轨道交通、爆破、房屋修缮、绿色建筑、装配式建筑工程计价定额，2018年重庆市建设工程费用定额，以及2019年3月1日起执行的重庆市城市地下综合管廊、城市管线迁改工程计价定额。

二、调整时间（一）2019年4月1日起进行招投标或直接发包的建设工程，以及2019年3月31日前发布了招标文件但尚未开标的建设工程，招标文件、招标控制价编制及合同签订均应按调整后的建筑业增值税新税率执行。

（二）2019年4月1日前已开工但未竣工的建设工程，2019年4月1日前完成工程量部分仍按建筑业增值税原税率执行；2019年4月1日起完成工程量部分按调整后的建筑业增值税新税率执行。

国家税务总局重庆市税务局关于发布电子税务局系统2023年10月功能优化情况的通告为拓展和完善"非接触式'办税缴费渠道，更好地服务纳税人缴费人，国家税务总局重庆市税务局于2023年10月对电子税务局系统的部分功能进行了调整和优化，现将有关事项通告如下：??此次调整优化主要涉及多税合一申报、二手车交易开票预审、企业所得税分支机构申报错误更正、增值税加计扣除农产品进项税额、增值税申报减免、成品油仓储企业信息采集6个项目。

详细调整优化内容详见附件。

如有疑问，请登录电子税务局后通过办税页面右下角"在线询问'功能进行询问或向主管税务机关询问。

特此通告。

附件：重庆市电子税务局系统2023年10月功能优化内容国家税务总局重庆市税务局2023年11月10日重庆市电子税务局系统2023年10月功能优化内容一、优化多税合一申报功能对符合减征"六税两费'政策适用范围的纳税人，系统将在申报表页面"本期是否适用小微企业六税两费减征政策'一栏，自动预填"税款属期内减征时间起'、"税款属期内减征时间止'为该申报表所选择的税款所属期；同时，在申报表页面新增提示信息："税款属期内减征时间起、止，为本申报表税款属期内，您(单位)符合享受小微企业六税两费减征政策的期间，请核实并选择。

'二、新增二手车交易开票预审功能对发票票种核定有"二手车销售统一发票'的纳税人，可登录使用电子税务局"二手车交易开票预审'功能，在功能页面中录入交易的二手车辆信息，系统将对纳税人交易的二手车辆的车辆购置税完税状况或免税状况进行校验，校验通过后可猎取预审码，用于开具二手车发票时填列至票面"备注栏'中备查。

三、优化申报错误更正功能电子税务局申报错误更正功能新增"BDA0611160《跨地区经营汇总纳税企业的分支机构年度纳税申报表(2023年版)》'申报表表单，纳税人可通过该表单对企业所得税分支机构申报错误进行更正。

重庆市财政局转发关于深化增值税改革有关政策公告的通知文章属性•【制定机关】重庆市财政局•【公布日期】2019.04.09•【字号】（渝财税〔2019〕35号2019年4月9日）•【施行日期】2019.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】增值税正文重庆市财政局转发关于深化增值税改革有关政策公告的通知各区县（自治县）财政局：根据财政部、税务总局、海关总署有关要求，现将《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（2019年第39号）转发给你们，请认真学习并遵照执行。

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，推进增值税实质性减税，现将2019年增值税改革有关事项公告如下：一、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

二、纳税人购进农产品，原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%。

纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

三、原适用16%税率且出口退税率为16%的出口货物劳务，出口退税率调整为13%;原适用10%税率且出口退税率为10%的出口货物、跨境应税行为，出口退税率调整为9%。

2019年6月30日前（含2019年4月1日前）,纳税人出口前款所涉货物劳务、发生前款所涉跨境应税行为，适用增值税免退税办法的,购进时已按调整前税率征收增值税的，执行调整前的出口退税率,购进时已按调整后税率征收增值税的，执行调整后的出口退税率；适用增值税免抵退税办法的,执行调整前的出口退税率,在计算免抵退税时，适用税率低于出口退税率的，适用税率与出口退税率之差视为零参与免抵退税计算。

出口退税率的执行时间及出口货物劳务、发生跨境应税行为的时间，按照以下规定执行：报关出口的货物劳务（保税区及经保税区出口除外），以海关出口报关单上注明的出口日期为准;非报关出口的货物劳务、跨境应税行为，以出口发票或普通发票的开具时间为准;保税区及经保税区出口的货物，以货物离境时海关出具的出境货物备案清单上注明的出口日期为准。

重庆市人民政府关于调整主城区城镇土地使用税等级税额标准的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 重庆市人民政府关于调整主城区城镇土地使用税等级税额标准的通知（渝府发〔2013〕57号）各区县（自治县）人民政府，市政府有关部门，有关单位：为适应全市经济社会发展和城镇化进程的需要，更好地发挥城镇土地使用税调节土地级差收入、提高土地使用效益、加强土地规范管理的作用，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《重庆市城镇土地使用税实施办法》有关规定，市政府决定对主城区城镇土地使用税应税土地的等级税额标准进行调整。

现通知如下。

一、主城区城镇土地使用税应税土地为8等。

各等级土地每平方米年税额如下：一等 20元二等16元三等 12元四等10元五等8元六等6元七等4元八等2元二、渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、渝北区应税土地最高等级为一等；北碚区、巴南区和大渡口区应税土地最高等级为二等；北部新区、重庆经开区、重庆高新区和两江新区按其所处行政区域确定应税土地等级。

为确保此次税额等级调整平稳过渡，支持实体经济发展，对工业性用地和体育设施用地适当降低应税土地等级。

三、主城区应税土地具体等级范围的划分，由主城各区人民政府根据不同区域主体功能定位，参照国土部门土地级别情况制订调整方案，于2013年7月31日前报市政府审批。

四、主城以外的区县（自治县）要对本区域土地等级税额设置情况进行调查清理，建立长效机制，根据区域经济发展变化和毗邻地区应税土地税额等级情况，完善和规范城镇土地使用税税额等级调整工作。

五、主城区调整后的城镇土地使用税等级税额标准自2013年7月1日起执行。

全国29个省份土地增值税预征率的规定【2020年11月更新】1.总局的规定关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

”具体我们通过下面的政策来了解土地增值税预征率各地的不同：2.北京的规定关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

3.上海的规定关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2010年第1号）一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。

重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知渝地税发〔2011〕221号各区县（自治县）地方税务局，市局各直属单位：近年来，部分区县局反映，在贯彻执行土地增值税有关政策中存在对相关政策掌握不一致的情况。

为统一政策执行，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）、《土地增值税宣传提纲》（国税函〔1995〕110号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）及其他相关规定，经研究，现将土地增值税有关问题明确如下，请依照执行：一、关于转让土地使用权和房地产产权的具体计算问题（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

（二）对取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地所需成本以及在转让环节缴纳的税金，再按开发土地所需成本的20%予以加计扣除。

加计扣除计算基数不包括取得土地使用权时支付的地价款。

（三）对取得房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即转让的，只允许扣除取得房地产产权时支付的价款、交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。

（四）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本、规定的房地产开发费用以及转让房地产有关的税金，并按实施细则的规定准予加计20%扣除。

云中飞点评:所谓的生地,是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地;熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。

以前的国税函发[1995]110号规定:(一)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告文章属性•【制定机关】重庆市地方税务局•【公布日期】2014.07.07•【字号】重庆市地方税务局公告2014年第9号•【施行日期】2014.08.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】增值税正文重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告（重庆市地方税务局公告2014年第9号）根据土地增值税暂行条例及其实施细则以及财政部、国家税务总局的相关规定，现就土地增值税若干政策执行问题公告如下：一、房地产项目清算有关规定（一）清算单位房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位。

用地规划项目实施开发工程规划分期的，可选择以工程规划项目（分期）为清算单位。

纳税人应于房地产项目开工前向主管税务机关报备已选择的清算单位。

清算单位一经报备，不得调整；未按规定报备的，以工程规划项目为清算单位。

本公告执行前，已开工的房地产项目未清算申报的，纳税人应于2014年8月底前向主管税务机关报备清算单位；已经清算申报的不再调整。

（二）清算分类清算单位中建造多类房产的，应按普通住宅、非普通住宅、非住宅，确认计税收入、扣除项目金额，分别计算增值额和土地增值税。

（三）土地及房地产开发成本分期清算或者清算单位中建造多类房产，土地成本纳税人可选择按照土地面积占比法或者建筑面积占比法计算分摊；房地产开发成本按照建筑面积占比法计算分摊，其中已明确对象化的设施、设备、装修等支出应直接计入对应房产的房地产开发成本。

上述土地成本包括“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”；房地产开发成本包括“前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用”。

（四）房地产开发费用纳税人可选择按以下方法计算房地产开发费用，分期清算的只能选择使用同一种方法。

1．“利息支出”能够准确归集、分摊并提供金融机构证明的，可据实计算；“其他房地产开发费用”按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算。

各地关于⼟地增值税预征率的规定（截⾄2020.03）来源：⼟地增值税⾦穗源关于加强⼟地增值税征管⼯作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥⼟地增值税在预征阶段的调节作⽤，各地须对⽬前的预征率进⾏调整。

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关⽂件的规定执⾏）。

对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保⼟地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作⽤。

”具体我们通过下⾯的政策来了解⼟地增值税预征率各地的不同：01北京的规定关于进⼀步做好房地产市场调控⼯作有关税收问题的公告（北京市地⽅税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）按照《国家税务总局关于加强⼟地增值税征管⼯作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收⼊，实⾏差别化⼟地增值税预征率：(⼀)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收⼊，暂不预征⼟地增值税；(⼆)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收⼊，按照预计增值率实⾏2%⾄8%的幅度预征率，容积率⼩于1.0的房地产开发项⽬，最低按照销售收⼊的5%预征⼟地增值税。

02上海的规定关于调整住宅开发项⽬⼟地增值税预征办法的公告（上海市地⽅税务局公告2010年第1号）⼀、按不同的销售价格确定⼟地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项⽬销售均价低于项⽬所在区域上⼀年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；⼆、⾼于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；三、住宅开发项⽬销售均价公式：项⽬销售均价=项⽬可售住房总销售价格÷项⽬可售住房总建筑⾯积；四、项⽬分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑⾯积中⼼计算确定项⽬销售均价，并调整⼟增税预征率。

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号成文日期：2010-05-19字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

重庆市大足区人民政府关于调整城镇土地使用税等级税额标准的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 重庆市大足区人民政府关于调整城镇土地使用税等级税额标准的通知大足府发〔2015〕10号经开区管委会，各镇街人民政府（办事处），区政府各部门，有关单位：为进一步调整土地级差收入，促进合理利用土地，加强全区城镇土地使用税征收管理，经市政府批复（渝府〔2015〕16号），同意我区调整城镇土地使用税年税额等级标准，现将有关事宜通知如下：一、调整的政策依据根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《重庆市人民政府关于印发重庆市城镇土地使用税实施办法的通知》（渝府发〔2008〕78号）、《重庆市人民政府关于调整城镇土地使用税等级税额标准的通知》（渝府发〔2007〕36号）文件规定。

二、调整的基本原则（一）将全区所有镇街的城镇土地使用税征收等级、适用税额标准重新进行调整划定；在每个镇街内分城镇规划区内和城镇规划区外确定适用税额等级和征收标准。

（二）为有利于我区招商引资和产业结构调整工作，工业园区按照我区发展规划单独设立标准，全区工业园区共设两个等级和征收标准。

三、适用等级和征收标准根据实际情况，将我区的城镇土地使用税年税额适用等级确定为五、六、七三个等级，标准分别为8元、6元、4元/平方米。

具体以经济发展规划分四个序列来确定范围，并分别以各镇街城镇规划区分为城镇规划内和城镇规划外的区域以及工业园区规划内来确定等级税额标准。

（一）第一个序列：为我区经济发展规划占重要位置的大邮路沿线和渝蓉高速下道口以及旅游发展规划区域内的龙岗街道、棠香街道、智凤街道、宝顶镇、龙水镇、玉龙镇等6个镇街（不含辖区内的工业园区），在城镇规划区内年税额8元，城镇规划区外年税额6元。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知【标 签】重庆市,土地增值税若干问题【颁布单位】重庆市地方税务局【文 号】渝地税发﹝2011﹞221号【发文日期】2011-12-12【实施时间】2011-12-12【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税各区县(自治县)地方税务局，市局各直属单位： 近年来，部分区县局反映，在贯彻执行土地增值税有关政策中存在对相关政策掌握不一致的情况。

为统一政策执行，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字﹝1995﹞48号)、《土地增值税宣传提纲》(国税函﹝1995﹞110号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发﹝2007﹞132号)及其他相关规定，经研究，现将土地增值税有关问题明确如下，请依照执行： 一、关于转让土地使用权和房地产产权的具体计算问题 (一)对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

(二)对取得土地使用权后，仅进行土地开发(如“三通一平”等)，不建造房屋即转让土地使用权的，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地所需成本以及在转让环节缴纳的税金，再按开发土地所需成本的20%予以加计扣除。

加计扣除计算基数不包括取得土地使用权时支付的地价款。

(三)对取得房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即转让的，只允许扣除取得房地产产权时支付的价款、交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。

(四)对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本、规定的房地产开发费用以及转让房地产有关的税金，并按实施细则的规定准予加计20%扣除。

重庆市地方税务局关于契税政策执行若干问题的通知文章属性•【制定机关】重庆市地方税务局•【公布日期】2010.02.11•【字号】渝地税发[2010]32号•【施行日期】2010.02.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】契税正文重庆市地方税务局关于契税政策执行若干问题的通知（渝地税发〔2010〕32号）各区县（自治县）地方税务局，市局各直属单位：契税征管工作启动以来，在政策执行及实际征管中存在若干问题。

为统一政策执行，规范管理，经研究，现就契税政策执行若干问题明确如下：一、关于减免政策执行问题（一）房屋拆迁安置依照城市房屋拆迁管理规定实施的房屋拆迁，被拆迁的单位或个人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议之后重新承受房屋，适用以下优惠政策。

1．被拆迁房屋的个人依照拆迁补偿安置协议取得货币补偿，重新购置一处房屋的（即货币补偿安置），购房成交价款中未超出拆迁补偿款的部分免征契税；超出拆迁补偿款的部分，应按适用税率征税。

其中，拆迁补偿款包括：拆迁补偿安置协议中约定的补偿价款、搬迁补助、搬迁奖励以及临时安置补助等；适用税率按照本次购房的类型或房屋面积确定。

2．被拆迁房屋的单位和个人依照拆迁补偿安置协议重新承受还建房屋（即房屋产权调换安置），不补缴产权调换差价款的，免征契税；应补缴产权调换差价款的，对补缴款部分，按适用税率征收税。

适用税率按照本次换入房屋的类型或房屋面积确定。

被拆迁房屋的单位或个人包括被拆迁房屋的所有权人、房屋共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。

（二）农村居民购买住房拥有重庆市户籍的农村居民，在重庆市城镇首次购买一套建筑面积不超过90平方米的普通住房，免征契税。

首次购房的证明由购房当地房屋管理部门出具。

为便于政策落实和实际执行，无论购房单价是否超过本地商品房平均交易价格，以及对于已婚的农村居民，无论其配偶是否已购房，均适用上述政策。

（三）职工购买公有住房符合重庆市公有住房出售管理的相关规定，经县以上房改部门审核批准的公有住房出售，职工购买单位公有住房的，根据契税暂行条例的规定，可免征契税。

乐税智库文档政策解读策划 乐税网重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告解读【标 签】土地增值税政策【业务主题】税款征收【来 源】根据土地增值税条例及其实施细则以及财政部国家税务总局的有关规定，为解决纳税人和基层税务机关反映的土地增值税相关政策执行口径问题，重庆市地方税务局下发了《关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（以下简称公告）。

为便于政策理解和执行，现对公告解读如下：一、关于房地产项目清算单位税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

”为进一步明确认定口径，公告规定，以规划部门审批的用地规划或工程规划为依据划分清算单位，具体表现为规划部门发放的用地或工程规划许可证。

纳税人选择划分方式，确定清算单位后，应按公告的规定向主管税务机关报备。

为确保政策衔接，公告执行前同一用地规划项目包括多个工程规划（分期），已分期清算申报的，不再调整；未清算申报部分，纳税人可选择继续分期清算或者合并清算，并按公告规定报备。

二、关于清算分类《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

”税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

”房地产项目开发品包括住宅类和非住宅类，其中住宅类包括普通住宅和非普通住宅。

公告明确清算单位中包括多类房产的，应按普通住宅、非普通住宅、非住宅三类，确认计税收入、扣除项目金额，分别计算增值额和土地增值税。

三、关于土地及房地产开发成本土地增值税条例实施细则规定，“ 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

重庆市国家税务局关于进一步规范增值税减免税管理有关事项的公告正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------重庆市国家税务局关于进一步规范增值税减免税管理有关事项的公告2017年第9号为进一步规范和加强增值税减免税管理工作，切实贯彻执行税收优惠政策，有效防范税收执法风险，根据《国家税务总局关于发布<税收减免管理办法>的公告》（国家税务总局公告2015年第43号）、《重庆市国家税务局关于贯彻<税收减免管理办法>的实施意见（试行）》（渝国税发〔2015〕117号）和相关税收法律法规，现将我市增值税减免税管理有关事项公告如下：一、办理要求（一）备案时间纳税人申请享受增值税减免税的，原则上应在首次申请减免税的申报前，向主管税务机关办理减免税备案。

（二）备案资料办理减免税备案的纳税人，在符合相关规定的情况下，向主管税务机关提供以下备案资料：1.增值税征前减免（1）《纳税人减免税备案登记表》（附件1）（2）减免税依据的相关法律、法规规定要求报送的材料2.增值税即征即退（1）《税务资格备案表》（附件2）（2）其它需提供的资料：a.促进残疾人就业纳税人需提供安置的残疾人的《中华人民共和国残疾人证》或者《中华人民共和国残疾军人证（1至8级）》复印件，注明与原件一致，并逐页加盖公章；安置精神残疾人的，提供精神残疾人同意就业的书面声明以及其法定监护人签字或印章的证明精神残疾人具有劳动条件和劳动意愿的书面材料；安置的残疾人的身份证明复印件，注明与原件一致，并逐页加盖公章。

b.软件产品纳税人需提供省级软件产业主管部门认可的软件检测机构出具的检测证明材料；著作权行政管理部门颁发的《计算机软件著作权登记证书》。