房地产价格与房地产投机探讨_0

浅议房地产价格形成机理与发展趋势摘要：房地产作为一种商品，其最基本、最核心问题就是价格问题。

1998年国家进行房地产制度改革以来，房地产价格虽有起伏，但总的是不断上升的趋势。

房地产价格关系到开发商、消费者、投资者、政府、金融机构等各方利益，商品住宅的价格形成因其独特性质而比其它商品的价格形成更具复杂性。

因此有必要研究的价格形成机理，并对价格的发展趋势做以预测，为房地产的开发经营和整个行业健康发展提供有价值的理论支持。

关键词：房地产；销售价格；机理与趋势一、我国房地产的特点分析1、房地产是一种特殊的商品房地产是完全差别化的产品，由于土地是不可移动的，所以房地产都有一个唯一的不可复制的位置。

房地产又是一种具备投资和投机价值的商品，价格会受到资本市场、利率、汇率的影响。

2、房地产市场是特殊的市场土地储备和招拍挂制度，决定了土地市场的卖方垄断特征，由于房地产开发需要较强的资本实力和较高的技术管理水平，房地产开发企业实行资质管理制度，从事房地产开发存在制度障碍。

我国房地产市场形成以下较为封闭的市场：政府决定土地供给数量--开发商竞争形成土地价格--开发商决定商品房价格--消费者决定商品房销售数量。

二、我国房地产价格形成机理房地产价格受以下因素的影响和制约：1、房地产成本房地产开发的成本主要由以下几个部分构成：土地成本、前期费用、行政事业性收费、建安成本、基础设施费、配套设施费、开发间接费、银行利息、营销推广费用、管理成本等。

土地供应量都有严格的控制，形成土地短缺的态势，对于房价的上扬必然会产生推波助澜的作用。

房地产报建时地方政府往往搭车收费，造成房地产成本上升。

2、房地产的市场需求房地产市场的需求主要有消费性需求、投资性需求二种，分别论述如下：（1）消费和改善性需求在未来20年内，当前的房地产开发速度远不能满足需要。

与经济未来20年内每年需要建设新住宅为8.75亿平米左右。

而近几年，全国城镇每年新建住宅面积大约为5－6亿平米，远不能满足需要。

房地产经济管理存在的问题及其解决对策随着中国经济的发展和城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的支柱产业之一，对于经济的发展和社会的稳定起着至关重要的作用。

随之而来的是房地产经济管理中出现的一系列问题，这些问题不仅影响着房地产市场的健康发展，还对整个经济体系产生了诸多负面影响。

为了解决这些问题，必须深入分析房地产经济管理存在的问题，并提出相应的解决对策。

一、房地产价格波动大问题：近年来，我国房地产价格波动较大，部分城市出现了房价暴涨的现象，导致了房地产市场的投机氛围浓厚，让普通居民难以承受的压力。

原因：房地产价格波动大的原因有多方面，首先是供需关系不平衡。

由于城市化进程加快，人口流入大城市加速，而土地资源有限，导致供需关系不平衡。

其次是金融政策的宽松导致了房地产市场资金过度流入，推高了房地产价格。

一些地方政府为了增加地方财政收入，房地产市场调控不力，也导致了房价暴涨的现象。

解决对策：加强土地资源管理，优化供地结构，增加住宅用地供应，缓解土地供应紧张问题。

加强金融监管，防范过度金融刺激带来的房地产市场投机泡沫问题。

加大对房地产市场的监管力度，确保市场的健康发展。

二、房地产开发过度问题：在一些城市，房地产开发过度，导致房屋库存过多，房地产市场供大于求，造成房价下跌，影响了开发商和投资者的利润。

原因：一方面是地方政府过度依赖土地出让收入，盲目扩大房地产开发规模，过度发展房地产市场。

另一方面是开发商盲目追逐利润，为了提高销售额，过度开发土地资源。

解决对策：加大对房地产开发的管理力度，严格控制土地开发规模，合理规划土地资源利用。

推动城市化建设的高质量发展，加强城市规划和土地管理，避免过度开发现象的发生。

鼓励多元化的楼市供应，引导开发商调整开发策略，提高房地产市场的供给质量。

三、企业利益过度化问题：在房地产经济管理中，一些房地产企业盲目追逐利润，忽视了社会责任，过度推高房价，增加了普通居民的负担。

原因：一方面是企业盲目扩大规模，追求短期利润最大化，忽视了房地产市场的长期发展和社会责任。

房地产投资投机行为的原因和对策作者：杨兴慧来源：《中国经贸》2011年第04期摘要：房地产市场中的投资投机行为造成房价快速上涨，增加金融风险，影响社会稳定。

在分析投资投机行为的原因之后，结合国家近期推出的房地产调控政策提出了一些对策建议。

关键词：房地产市场；投资投机；堵与疏今年来房价连年高涨，显著高于人均可支配收入的增长速度。

房地产市场中商品房销售价格过高，增速过快很大原因是投资投机需求拉动的。

房地产市场的投机炒作行为简单讲主要是囤地，买房炒房行为，它最直接的表现就是房价快速上涨，导致居民挤出效应严重，使消费增长乏力，扩大内需难道增加。

而且还会使社会财富向高收入人群转移，加剧社会贫富分化，影响社会稳定。

投机炒作行为一方面导致大量房屋空置，资源浪费。

另一方面普通购房者的购房需求因为房价过高无力满足，扰乱了市场秩序。

房地产投机炒作行为使房地产泡沫产生，增加金融风险。

影响金融稳定。

一、房地产市场中投资投机行为的原因1土地的稀缺性，土地国有市场化程度不高。

土地是一种稀缺资源，各城市在一段时间内能够开发利用的土地是有限的，房地产的供给的增加也受到限制。

根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，城市市区的土地归国家所有，我国法律禁止土地买卖，国家土地所有权一般不能流转，因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言，这是与美国等西方国家土地私有制的不同的。

土地价格不是土地价值的体现，不能完全由市场来调节。

我国土地市场的不完全性为投机投资行为提供了可能。

2存在大量的市场需求，产生投资预期效益。

城市化进程的加快和消费结构的升级拉动的购房需求是投机投资行为的市场基础，2009年以来实行的宽松的货币政策使流动性过剩，而持房、囤地的成本又比较小。

房地产价格持续不断上涨的预期效益刺激购买者买房、开发商囤地的投资投机行为产生。

3投机投资渠道匮乏。

近几年，由于股票、期货、基金等投资工具的投资收益缺乏保障，再加上长期低利率的因素，导致住房投资需求旺盛。

房地产市场的楼市供需平衡与价格调整的市场房价与分析近年来，房地产市场一直备受关注，楼市供需平衡与房价调整更是各界关注的焦点。

本文将围绕这一话题展开市场房价与分析，从供给与需求、政策因素以及市场调节等方面进行探讨。

一、供给与需求供给与需求是决定房地产市场楼市供需平衡的重要因素。

供给方面，房地产开发商对市场需求的判断以及土地供应政策的调整都会对楼市供给产生影响。

当开发商认为市场需求旺盛时，会增加房屋建设的投资，从而提高供给量；相反，当市场需求萎缩时，开发商则会降低开发投资，减少供给量。

而需求方面，居民的购买能力、贷款利率以及就业状况等因素都会对市场需求产生直接影响。

当购买力增强、贷款利率较低、就业状况有保障时，需求增大；反之，在购买力下降、贷款利率上升或就业状况不佳的情况下，需求减少。

二、政策因素政策因素是调节楼市供需平衡与价格的重要手段。

政府通过调控房地产市场来影响供给与需求的平衡，从而保持房价的稳定。

在供给方面，政府可以通过控制土地供应、引导开发商的投资行为以及加强对房地产开发企业的管理等手段来影响房地产市场的供给。

在需求方面，政府可以通过调节贷款政策、购房禁令以及税收政策等方式来调节市场需求。

此外，政府还可以通过适当的财政和货币政策来影响整体经济环境，从而间接影响房地产市场的需求量。

然而，政策调控也存在一定的挑战。

一方面，政府的政策执行需要保持灵活性，因为房地产市场的变化往往是复杂而动态的。

过于僵化的政策可能会导致调控效果不佳，进而影响楼市供需平衡与价格的调整。

另一方面，政策执行过程中可能会受到各方利益的干扰，导致政策难以得到全面贯彻落实。

因此，政府需要建立健全的监管体系，加强监管力度，确保政策的有效实施。

三、市场调节除了供需平衡与政策调控外，市场调节也对楼市供需平衡与价格调整起到重要作用。

市场调节主要体现在房地产市场的价格机制形成过程中。

价格是市场供需关系的反映，价格的波动会引导市场的供给与需求进行调整。

未来房地产价格上升、下降辩论赛论据㈠阐述我方观点首先，对能来为我们做评分员的师弟师妹们表示热烈的欢迎和由衷的感谢。

其次，有必要自我介绍一下，我叫赵国川，如有不足之处还请大家见谅。

下面，就由我作为我组一辩为大家称述我方观点。

随着我国社会主义市场经济的不断发展，我们的房地产业也随之处在蓬勃发展之中，已经成为我国国民经济的支柱型产业之一。

在房地产业繁荣发展的大形势之下，房价已经成为人们越来越关注的话题，自2000年以来我国的房屋价格涨幅巨大，几乎每年都以超过5%的涨幅在进行价格的上涨。

特别是在2007以后，这种涨价势头是愈演愈烈。

而这种价格的上涨速度大大的超过了大多数人的工资水平上涨速度，使得快速上涨的高房价超越了很多普通人的购买能力那么在房价如此之高，人们对于房屋降价的呼声如此之强烈的大背景下，我们就有理由去推测在未来的20—-30年我国的房屋价格将会有所下降，下面我们从以下几个方面分析一下未来房价下降的原因：。

我方的的观点是未来20到30年后的房价会下降。

房价会下降，我方任务原因有5个方面：第一，通过房地产周期理论分析到未来20到30年正处于趋向波谷的下降趋势，房地产价格将会下降第二，大量投机性需求和房地产商故意捂盘，造成了房地产供应短缺的假象，非常高的房屋空置率，加深房地产市场不平衡使市场崩溃，从而房价大跌。

第三，制度政策规范和完善，住房限购政策引导房价下降第四，人口结构的变化，老龄化带来各种影响导致房价下跌第五，经济技术水平发展，建设成本降低，成本降低使房价下降基于以上种种原因的分析，我们小组一致认为在未来的2030年，我国的房屋价格会下降，我在这里这是笼统的提出我方的观点，接下来会有我组其他成员为大家详细分析，敬请期待。

我方的房价下降观点陈述完毕，谢谢㈡进入房产周期第三周期，进入下降趋势政府严厉调控措施陆续出台。

投机炒房者开始抛售前期所购商品房。

当政府各种调控措施陆续出台，尤其是银行按揭资金收缩时，会改变投机炒房者的预期。

我国房地产价格与房地产空置的面板探讨摘要：根据国家统计局相关数据表明,我国房地产市场存在着高房价与高空置面积并存的现象。

笔者认为高空置面积产生的原因主要来自房地产市场供需特性、市场的准理性预期以及市场的失效性,此外市场的非有效供给与需求也是导致高房价与高空置面积并存的重要因素,在此基础上采用1999-2009年我国35个大中心城市的房地产价格与房地产空置面积进行分析,结果表明二者之间存在明显的相关性。

关键词：房地产价格空置面积面板数据;有效供给中图分类号： f293 文献标识码： a 文章编号：目前我国处于房地产市场的发展阶段,因此,空置统计对象为新增住房。

空置指建筑物的整体或部分未得到使用,处于等待出租或出售的状态。

空置一方面表明房屋未被使用,另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或出售,只有两方面的条件都满足的房屋才是空置房屋。

从实质上讲,空置也是供给的一种方式,在某一特定时间点上,存在供给=需求+空置。

一般来说空置是房地产市场必然存在现象,可以调节供需平衡;不过,空置过高却是房地产市场非健康发展的表现。

本文基于高房价与高空置面积并存这一悖论出发,探讨二者的相互关系,以及高空置面积产生的原因。

一．房地产高空置与高房价:经济学悖论的解释凯恩斯经济学认为市场是调节商品供求的最佳途径,市场这只“无形的手”总能指引着资源流向发挥最大效用的领域。

当商品供给大于市场的需求时,商品滞销,价格降低。

市场会将信息及时传递给生产者,此时生产者会降低生产、增加存货,以减少供给,从而保证市场上的商品达到供需平衡,稳定市场价格使其重新回到均衡价格;相反,当商品供给低于需求时,商品供不应求,商品价格随之增加,而此时市场也将信息反馈给消费者,消费者就会以不消费或者消费替代物品来降低该商品的消费,同样促使商品价格回到均衡价格位置,保证市场商品的供需处在一个动态均衡的过程中。

对于房地产商品而言,除了满足一般商品的特性之外,还有自己的特征,而这正是房地产市场出现高空置与高房价并存的所谓的“悖论”现象。

房地产市场的投机与投资房地产市场一直以来都是投机和投资的热门领域。

投机和投资在房地产市场中具有不同的含义和影响。

本文将探讨房地产市场中的投机与投资，并对其影响进行分析。

投机是指通过购买和出售房地产以追求短期利润的行为。

投机者往往是在市场上的价格波动中寻找机会，利用短期供求关系的变动来获取差价。

他们往往关注市场的热点区域，并在价格上升时购买房屋，然后在价格升高时出售。

投机往往是短暂和风险较大的，因为市场波动无常，预测价格增长和下降是非常困难的。

相比之下，投资是一种长期的战略，目的是获得长期稳定的回报。

房地产投资者更多地考虑的是房产的价值和潜在增长。

他们往往选择经济发展和潜力大的地区进行投资，并持有房产以便在未来获得稳定的租金收入或者通过升值获得资本增值。

投资者更注重的是长期的持有，而不是短期的买卖。

投机和投资对房地产市场产生着不同的影响。

投机者的涌入可能导致市场需求的暂时增加，推高房价，并形成市场泡沫。

当投机者迅速撤出市场时，房价可能会迅速下降，引发市场的不稳定性。

而投资者的进入则对市场具有稳定和可持续性的影响。

投资者的长期持有使得市场流动性得到平衡，并且增加经济的可预测性。

此外，投资者的存在也刺激了房地产开发和改善，带来了就业机会和经济增长。

然而，在实际情况中，区分投机和投资并不总是那么清晰。

有时投资者也会以投机的方式进行操作，而投机者也可能因市场变化而获得实质性的回报。

此外，政府的政策和市场环境也会对投机和投资产生重要影响。

政府的房地产调控政策可以抑制过度投机，并稳定市场价格。

而宏观经济的变化、金融政策的调整和市场供求情况也会对投资和投机产生重要影响。

因此，为了有效管理房地产市场，保持市场稳定，政府和监管机构应加强对投机行为的监管和控制。

同时，鼓励和支持长期投资者的参与，通过提供优惠政策和便利条件来激励他们，并促进房地产市场的健康发展。

总结而言，房地产市场的投机与投资对市场产生着不同的影响，投机者追求短期利润，而投资者注重长期稳定回报。

了解房地产市场的供求关系和价格趋势房地产市场是一个关乎国民经济和人民生活的重要领域，其供求关系和价格趋势的了解对于投资者和消费者来说都具有重要意义。

本文将深入探讨房地产市场的供求关系和价格趋势，并通过分析相关数据和案例来说明。

一、房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系是指房屋的供应量与购房需求之间的关系。

供给方是房地产开发商和个人房屋出租者，需求方则是购房者和租房者。

简单来说，供需关系的平衡与否将直接影响房价水平。

1.1 房地产市场供给方房地产市场的供给方包括两个主要部分：开发商和个人房屋出租者。

首先，开发商是房地产市场的主要供给方之一。

他们通过购买土地、建设房屋并出售来获取收入。

开发商的供应量会受到政府政策、土地供应、资金成本等多种因素的影响。

另外，个人房屋出租者也是房地产市场的重要供给方。

他们通过购买或拥有住房，将其出租给租房者获取收益。

个人房屋出租者的供应量受到自身房产状况、租金收益、市场需求等因素的制约。

1.2 房地产市场需求方房地产市场的需求方主要包括购房者和租房者。

首先，购房需求受到人口增长、经济发展、金融政策等多种因素的影响。

购房者的需求量会随着经济状况和人口变动而发生变化。

另外，租房需求主要由流动人口、学生、外来人口等群体构成。

租房者的需求量通常受到就业、教育、生活成本等因素的影响。

1.3 房地产市场供求关系的影响因素房地产市场供求关系的平衡与否会受到多种因素的影响。

首先，宏观经济因素如国家政策、经济增长状况、利率水平等都会对市场需求和供给产生直接影响。

其次，地区因素也是供求关系的重要考量。

不同城市和区域的人口、经济结构、发展规划等都会导致供需关系的差异。

最后，供给方和需求方的预期也会对市场供求关系产生影响。

例如，如果开发商预期市场需求将变强，他们可能增加开发项目的数量，进而影响供需关系。

二、房地产市场的价格趋势房地产市场的价格趋势是指房价的长期变动方向和短期波动情况。

价格趋势的了解对于投资者和购房者来说具有重要意义。

房地产定价与价格策略房地产定价与价格策略呼应着商业运作中的利润最大化和市场需求的平衡。

随着房地产市场的飞速发展和竞争的加剧，正确的定价与价格策略对于开发商和投资者来说变得尤为重要。

本文将探讨房地产定价的基本原则以及一些常见的价格策略。

1.成本原则:房地产定价应该足够高，可以覆盖开发成本、盈利和风险。

开发商需要计算土地成本、建筑成本、管理成本和销售成本等因素，以确保项目的盈利性。

2.供需原则:房地产定价也需要考虑市场供需关系。

高需求和低供给的地区，开发商可以定价较高。

相反，低需求和高供给的地区，价格可能需要相应降低以吸引更多的买家。

3.市场比较原则:开发商可以通过对类似房产的市场价格进行比较，来确定自己的房地产定价。

通过分析类似物业的售价、租金和销售速度，可以得出一个合理的参考价格。

常见的房地产价格策略:1.滞销价格策略:当项目面对滞销的局面时，开发商可以采取降价的策略来刺激销售。

这可以在一段时间内吸引更多的买家，并带动整体销售的增长。

2.差异化定价策略:对于一些独特的房地产项目，开发商可以采取差异化定价的策略。

例如，对于顶级豪宅，可以设定高价，以突显其独特性和奢华性。

3.弹性定价策略:弹性定价是指根据市场的变化对价格进行调整。

当市场需求增加时，开发商可以提高价格以获取更高的利润率。

反之，如果市场需求下降，开发商可以降低价格以吸引买家。

4.批量定价策略:针对大规模房地产项目，开发商可以采用批量定价策略。

通过提供折扣和优惠，以吸引买家一次性购买多个单位，从而提高销售额和利润率。

5.时机定价策略:对于投机性购房者来说，时机是关键。

开发商可以利用市场波动，选择恰当的时间段进行定价，以获取更高的售价。

这需要对市场情况和周期进行准确的分析和预测。

总结起来，房地产定价与价格策略是一个复杂而关键的过程。

开发商需要综合考虑成本、供需关系、市场比较和市场时机等因素，制定出合理、竞争力强的定价策略。

同时，价格策略的选择也应根据项目的特点和市场需求来确定。

对房地产开发中地价与房价关系的分析近年来房价和地价关系是人们讨论的焦点。

本人通过对房价和地价的内涵等方面的分析，提出了房价决定地价，降低地价并不能降房价的观点，并指出了引导房地产市场健康发展的对策。

标签：地价;房价;投资投机需求;机会成本房地产具有收益、保值、增值和消费的特点，因此成了人们改善生活和投资的热点。

究竟是地价决定房价，还是房价决定地价，人们对房价和地价关系讨论也越来越激烈。

本文针对房地产开发中地价与房价的关系来进行探讨。

1、地价的内涵土地具有资源和资产两重性质。

地价是土地经济价值的货币反映，是为购买土地权利及其预期收益而支付的代价，即地租的资本化。

换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。

地价是一次性支付的多年地租的现值总和，是土地权利在经济上实现的一种形式。

地价是土地价值和效用在经济上的反映，在价格构成上，价格高低不是由生产成本所决定的。

土地的自然供给完全无弹性，土地经济供给的弹性也很小，但对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化，需求是影响地价的主要方面，也可认为土地价格是一种需求价格，即由于对土地产出物的需求导致了对土地的需求。

2、房价的内涵房价是指房屋在市场上的货币反映，是土地使用权和房屋建筑所有权的整体价格，除去地价那部分外，房屋作为一种商品，它的价格是由凝结在房屋建筑中的社会必要劳动量决定的，其理论价格应是生产成本加上平均利润。

但土地和房屋建筑作为一个整体进入市场，其价格并不是两者的简单相加。

房价的构成主要是由地价、房屋建筑開发费、专业费、管理费、利息、销售税费、开发商合理利润等组成的。

地价只是房价的一个要素。

具体来说，房价是由市场供需决定的。

房地产由于其天生的不可移动性、异质性、稀缺性，很容易形成卖方市场，一旦这种情况发生，平均利润将变成超额利润。

随着利润的上升，地价对房价的约束力将不复存在，房价不再受成本左右，而是由市场供求关系决定。

3、地价与房价的关系3.1房价的预期决定了地价房地产开发周期比较长，开发商愿意支付的地价，取决于将来开发成房地产的售价。