凯德商业项目运营模式
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凯德集团商业地产运营的策略商业地产运营是凯德集团的核心业务之一,其成功的策略为凯德集团在商业地产领域取得了卓越的成果。
在这篇文章中,我们将探讨凯德集团商业地产运营的策略,揭示其成功的原因,并总结出可供其他企业借鉴的经验。
一、市场调研与定位凯德集团以市场调研为基础,深入了解各地区的商业地产市场状况。
他们通过对人口结构、经济发展水平、消费习惯等方面的研究,确定最适合开发的商业地产项目。
在市场定位上,凯德集团注重创新与差异化,努力满足当地消费者的需求。
二、战略规划与项目管理凯德集团在商业地产运营中,注重战略规划与项目管理的高效性。
他们制定明确的发展目标,并将其落实到各个具体项目中。
项目管理团队严格遵循项目管理流程,确保项目按时、按质量完成。
凯德集团通过建立完善的内部管理体系,实现了项目之间的协同发展。
三、租户招商与合作凯德集团深知租户是商业地产运营中的关键因素,因此,他们注重租户招商与合作。
凯德集团积极与知名品牌合作,引入国内外优质品牌入驻商业地产项目,提升项目的知名度和吸引力。
同时,凯德集团关注租户满意度,提供全方位的服务和支持,与租户建立长期合作关系。
四、创新营销与品牌建设凯德集团在商业地产运营中,充分利用创新的营销手段,加强品牌建设。
他们注重与当地社区的互动,通过组织各类活动,吸引消费者的关注。
同时,凯德集团注重数字化营销,通过社交媒体、移动应用等渠道与消费者进行互动,提高品牌知名度和影响力。
五、持续投资和提升凯德集团认识到商业地产运营需要持续投资和提升,他们注重项目的后期管理与运营。
凯德集团在项目完成后,积极进行效果评估和运营调优,不断改进策略和措施,提升项目的盈利能力和市场竞争力。
此外,凯德集团还不断寻求拓展机会,参与新项目的开发与投资。
总结起来,凯德集团商业地产运营的策略体现了他们对市场的深入洞察与理解,注重创新与差异化,以客户为中心的经营理念,以及对质量和效果的高要求。
这些策略的执行使得凯德集团在商业地产领域取得了显著的成就。
万达、华润、凯德的案例亮点的学习万达亮点:“可以挖走万达的人但挖不走万达的资本模式”核心特点:资金方面销售物业输血自持物业开发,同时以经营性物业抵押贷款作为后续开发资金。
如果说商业地产投资建设和商业地产运营管理,都不是万达的核心竞争力,那万达的核心竞争力又是什么呢?是万达的财务模式?靠销售物业稀释总投资“万达广场的大商业是万达自己持有的,所以未来经营肯定没有问题。
”这是万达广场销售人员销售商铺、公寓等物业时候的杀手锏,也是人们购买万达物业时极大的信心保证。
不过如果从开发资金的角度来看,其实对外销售物业得到的资金,恰恰才是建设万达自持物业的保证。
“销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。
”王健林曾表示。
预售回款对于这个财务模型有多重要?以广州番禺万达广场为例,该项目所有已售出的商铺、写字楼和公寓加起来,销售总额已经超过34亿元。
即便按照番禺万达广场对外宣称的50亿元投资,对外销售物业这一部分就已经拿回约70%的投资了。
经营性抵押贷款+银行授信除了销售物业的收入,万达的资金来源还有两个渠道:经营性抵押贷款和银行授信。
王健林曾表示,万达一年要竣工20个万达广场,一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿没问题,任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。
据了解,万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业;工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议,每家给万达的授信高达几十亿。
银行贷款、低价拿地,通过销售物业和土地融资基本完成项目建设,商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款,可以支持其完成后续建设和还贷,甚至成为下一个项目的启动资金。
凯德商用亮点:核心特点:成熟的产品线凯德商用是新加坡凯德置地集团在华投资的企业,始终坚持高品质零售商业地产的投资、开发和管理。
针对不同的消费群体和消费习惯,成功打造出三种独具特色的购物中心模式。
产品一:来福士广场中国的来福士综合体是凯德中国旗下最具典范性的综合性地标项目,凯德中国既是开发者,也是拥有者和管理者,其中由凯德商用中国来运营管理购物中心部分。
凯德中国经营模式分析目录一、概况 (1)1、凯德中国背景 (1)2、发展沿革 (2)3、发展战略 (3)二、市场拓展的三种方式 (4)1、收购已有项目 (4)2、参股当地成熟公司 (5)3、招拍挂获取土地 (5)三、地产业务结构分析 (6)1、市场开拓模式资金占比 (6)2、土地获取情况 (7)3、物业类型 (8)4、项目区域分布 (10)四、凯德地产经营模式:地产开发+资本运作 (11)1、资金链条 (11)2、项目运作流程 (11)3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析 (12)4、集团的资产配置作用 (13)一、概况1、凯德中国背景凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称,它包括凯德置地(中国)投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务,由嘉德中国常务委员会协调管理。
嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一,总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务;地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家,业务遍布20多个国家120多个城市。
新加坡嘉德置地集团40%的股份由新加坡国有投资淡马锡控股公司(TemasekHoldings)持有。
淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司,新加坡财政部对其拥有100%的股权。
嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。
凯德中国是中国领先的房地产外企,是中国最大的商场拥有者和经营者,是中国最大的服务公寓业主和运营商,是业界领先的房地产基金和信托基金经理。
凯德置地(中国)投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。
作为一个长期看好中国市场,立足开发之本的地产商,15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理,开发规模逾570万平方米。
凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。
凯德商用在中国拥有50家购物中心,分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市,总租赁面积超过400万平方米。
凯德商业运营模式凯德商用项目简介凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值541亿人民币的56个商业地产项目,总建筑面积576万平方米.2012年将开业7个项目,计划在3至5年内,内地的购物中心由现时56家增至100家,相应资产值达至160亿美元。
标志性项目包括:北京的凯德MALL•西直门(原北京嘉茂购物中心•西直门)、凯德MALL•望京(原北京嘉茂购物中心•望京)、北京来福士中心、上海来福士广场等。
凯德商业项目产品线凯德商业项目分布1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域,其中在北京、上海就拥有10个商业项目。
2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米,定位中端,经营情况良好。
3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异,其中凯德广场为纯商业项目,来福士广场为城市综合体中的商业项目。
4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。
^营模式如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地产、大古就像艺术家在做商业地产、凯德就像金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、瑞安则如诗人在做文鹏鑫则是山寨厂。
凯德模式:地产开发+资本运作(基金模式)基金模式的产生背景1.持有物业占据大量现金流,公司面临租售两类业务现金流争斗的局面;2.亚洲金融危机凸显了公司高负债、低回报的经营问题。
这两方面促进了基金模式的形成凯德在中国的主要基金凯德置地中国住宅基金,凯德置地中国发展基金,嘉德商用产业中国发展基金,嘉德商用产业中国发展基金II,嘉德商用产业中国孵化基金,嘉茂零售中国信托,来福土中国基金,中信-凯德科技园区投资基金。
资金来源凯德运作模式凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购,再让嘉茂零售中国信托(简称CRCT )使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。
对于这些基金投资的物业,嘉茂零售中国(CRCT)拥有优先购买权。
图1 沿街实景照片
建筑立面语言继续延续海洋的语言,由层叠的水平弧线交织而成,流畅的轮廓通过有韵律的凹凸变化使原本大体量的建筑得到了缓冲。
这些水平弧线也是由细微颜色和质感变化的金属板构成。
同时外立面还包含了一系列室外平台、展示窗、广告箱等元素,利用透明玻璃、有图案变化的磨砂玻璃、金属
图2 室内天窗实景照片
结束语
5年的规划、招商,定位于集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的全客层一站式时尚购物休闲场所——凯德MALL 2018年年底盛大开业。
通过整合零售,娱乐,餐饮等功
MALL为城市提供了一个汇集集体与人,人与自然,传统与现代,商业与文化于一身的海上“巨轮”,为人们提供了高品质的消费及生活体验,成为南城居民最好的购物天堂。
刘念雄.购物中心开发设计与管理[M].北京:中国建筑工业出版
建筑与装饰2020年2月上 。
龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技信息1+4租区域各城市项目项目总运营1+2n 推广1+3-4物业工程1+2工招商1+3客研1+1物业1+4工地产编龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟(已停止产品线的拓展)。
成都龙湖目前已开业天街项目5个包含:三千集、北城天街、时代天街A 馆(B 馆筹备)、金楠天街、西宸天街、滨江天街,筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街,筹备社区商业星悦荟1个。
二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式,集团-区域-项目组织架构模式,商业分为9个大区,区域管控区域内各城市项目。
集团通过标准制度建立、KPI 考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。
大区分布:龙湖集团(商业)环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华 南区区域及项目组织架构:备注:运营为每层楼1+2的配置标准。
区域:区域平台包含招商(项目开业招商支援、零售、餐饮和配套区域层级品牌的战略招商)、运营(承接集团运营标准的落地、多经资源拓展)、推广(项目大型推广活动制定、会员统筹管理)、客研(客户问卷调查与客户研究)、技术中心(工程、租户设计专业支持)、物业(维修、安全品控)、信息(IT系统运营管理、技术支持),财务、人力为地产编制常驻商业,项目规划与定位外包咨询公司。
区域各职能条线与集团各职能条线对接,承接集团指标下发至各项目,监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况,同时给予项目专业支持。
人员招聘由区域平台统一实施,入职后分配至各项目,区域平台根据项目各阶段人员需求,与项目总达成一致后灵动调动项目人员。
项目:项目配置项目总、运营、招商、推广、物业工程(品控、工程维修)团队,项目二装由运营负责未单独设置,工程专业输出依靠区域平台技术中心,项目维修、保安、保洁为业务外包。
武胜路凯德广场市场调研报告调查时间:2012年10月19日星期五一.地理位置武胜路位于武汉一环之内,汉正街上首,是联通武汉三镇的交通要道。
这里旧有一座武圣庙,此庙在清咸丰五年(一八五五)太平军进攻汉口时被焚毁,咸丰八年(一八五八年)又重建。
此处河边与对岸的渡口,旧时也称武圣庙码头,故此路取名武圣路。
七十年代初,取其同音,更名武胜路。
武胜路离武汉市最重要的两大商圈:武广商圈和江汉路商圈都不远。
此次的调查对象凯德广场以算得上是武胜路地区城市改造整体拆迁过程中商业进步的第一弹。
二.关于凯德凯德商用产业有限公司是以物业资产总值及地理覆盖范围计算,亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一。
凯德商用一体化的商场经营模式涉及商用地产投资、开发、购物中心运营、资产管理及基金管理等范畴。
凯德商用在亚太地区拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国内52个城市共101个商业地产项目,物业总值约307亿新元(1555亿人民币),总面积约858万平方米。
凯德商用的购物中心项目包括位于世界著名购物街道之一的新加坡乌节路的ION Orchard及狮城大厦、新加坡来福士城及克拉码头。
在中国的标志性项目包括北京凯德晶品购物中心、上海凯德龙之梦虹口和上海来福士广场、及成都凯德广场•金牛等。
其资产组合也包括位于马来西亚槟城的合您广场、日本东京的Vivit Square 及印度班加罗尔的Forum Value Mall。
凯德商用的主要经营策略是在于投资、开发及管理处于亚洲,以零售商用为主的多元化地产组合,并致力于强化本身在亚洲作为顶尖的购物中心开发商、拥有者及管理者的地位。
而武汉的新民众乐园也被收囊其中,凯德已经收购了民众乐园100%的股份。
三.商场外观武胜项目作为凯德商用中国在中区的旗舰项目,由英国SPARCH建筑设计公司设计,完全享有国际化标准,充分结合大武汉临江的特色,外观上是灵动的水域形式。
具有景观生态广场,亲水特色环境,层层开放式大中庭,云中徐徐慢步,一个郁郁叠翠的自然梦境,造就一个灵动水域的梦幻。
来福士广场来福士是嘉德集团旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌,仅选址世界知名城市的中心位置和交通枢纽,目前在全球有8座来福士,在中国拥有6座,分别位于北京、上海、宁波、成都、杭州、深圳,另2座位于新加坡和迪拜。
来福士广场包含了大型购物中心、甲级智能写字楼等。
凭借精心规划设计的楼层风格与主题,打造彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新产品,已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。
商业定位是商业项目在前期工作中最重要的环节,准确的定位能让项目持久性发展。
凯德虽然把金融资本和商业运营管理融合在一起打造购物中心,但对前期的商业定位又是怎么操作的呢?目前,凯德旗下来福士品牌进入可复制行操作阶段,期间的过程又会给我们带来哪些启示呢?整体定位城市象征地标来福士项目定位于城市地标,所有的来福士项目坐落于商业与人文社区。
来福士项目结合了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施,并临近交通枢纽,为当地居民及旅客带来便利。
革新创意设计来福士项目的设计都以成为其所处地区的城市象征为目标。
出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士,都拥有它独特的来福士色彩。
国际知名大师如贝律铭(I.M.Pei)、Rafael Vinoly、Steven Holl、StephenPimbley……都在来福士建筑设计上大展身手,创造出富有人文魅力的优质城市建筑。
商圈定位来福士不同于嘉信茂和嘉茂购物中心,其本身就是一个综合性商业定位,所以,在选择区域时需综合考虑。
项目本身定位于城市地标,其辐射范围更大。
功能定位功能定位为复合型,购物、零售、健身运动、餐饮娱乐、休闲玩乐全部包含在其中。
对于不同的功能,它们之间是交叉联系的。
每一个功能都能体现它的特色,每一个品牌都能带来一定的影响力,那么,购物中心的人流、人气不用怀疑。
弱化主力店作为购物中心,来福士的定位是独一无二的。
购物中心本身体量不算大,不适合做综合性的购物中心。
所以,来福士选择做主体性的购物中心。
浅析商业地产三种运营模式文稿归稿存档编号:[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-浅析商业地产三种运营模式:只售不租、租售结合、只租不售从商业地产的发展来看,开发商从最初的纯商业开发,到现在开始转向商业运营,已经由持有运营取代了简单的圈地销售。
目前商业地产的运营模式,大致可分为三种:只售不租、租售结合和只租不售三种形式。
特别是现今住宅类地产限购政策的实施,越来越多的开发商开始增加商业地产的投资,租金带来的良好收益减轻了开发商短期内的财务压力,同时也让开发商逐步加大了自持商业的比例。
一、只售不租在商业地产早期出现过这种只租不售的运营模式。
相比于另两种较为成熟的商业运营模式,纯销售的商业项目也是有的。
但有业内人士指出,商业全部出售这种“一锤子买卖”是商业地产在不成熟阶段的过度产物,一个商业项目如果纯销售,那么后期项目的品质将无法得到保障。
很多项目在开发时期,无论区位交通还是整体规模,都有着很大的优势,但是后期一旦全部销售,那么对接下来的运营造成了很多的障碍,开发商无法保证整体的运营效益和规模,业态较为混乱,这本身也是对投资者的不负责任。
二、租售结合目前在商业地产运营方面,“租多售少”已经成为一种主流。
很多商业项目除了销售一部分的底商之外,越来越多的开发商开始加大对商铺的自持力。
这样不仅考虑到自持商业部分有较为可观的租金收入,同时保证了其物业本身的不断增值。
对于开发商来说,商业项目的统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量服务和监督,无疑有利于商业项目自身的经营和增值。
从商业经营的角度来看,租售结合的欧式能够有效地快速回笼资金,在销售返租平衡上,开发商的风险是降低的。
在销售过程中,自持部分对投资客户有很强的吸引力,企业通过自持部分相投资客表明运营这个项目的决心和信心,这是销售中很强的助力器。
同时,在项目自持部分的招商中,这种模式能够带来很大的便利性。
在财务成本上,自持部分的商业运营之后还是可以向银行抵押套现的,这本身也是一种资金快速回笼的方式。
从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运作开拓轻资产模式思路背景:重资产开发是房地产的传统开发模式,需要前期投入大量资金购地建设。
“轻资产”是与重资产相对的,广义来讲,又称轻资产运营模式,其指房地产开发从“投资—建设—建成后的资产(物业)管理”是一个完整链条,其间各个环节都有专业的团队完成。
因为商业地产的退出难题,目前国内商业地产的轻资产更侧重企业的品牌管理输出。
随着消费基础设施纳入公募REITS支持范围,以及不动产私募投资基金(私募REITS)办法发布,持有型资产的退出难题有望得以解决,以规模和速度的地产增长模式开始转向持有和经营。
同时,因为多年的快速开发商业地产开始进入存量时代,加之三年的疫情冲击,大量经营不善或业主难以负担改造成本的老旧项目或业主缺乏资金新开发项目难以入市,盘活并在盘活后顺利退出的路径实践可能成为现阶段一个发展机会;综观国内外商业地产轻资产运营模式,其核心在于专业化和金融化,但不同的操作模式对应不同的核心能力。
轻资产化运营的门槛很高,在外部条件具备的前提下,仍需要足够专业的资管能力和强大的资源整合能力,对企业来说挑战很大。
目前大体上主要分为3类:一是美国地产巨头铁狮门的基金模式、二是新加坡凯德集团的资产管理模式、三是国内轻资产践行者大悦城、万科等所做的尝试。
一、铁狮门——以投资机构为核心的“高杠杆”基金模式铁狮门(TISHMAN SPEYER)成立于1978年。
是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司。
“垂直一体化,重运营、轻资产运营管理”是铁狮门的核心竞争力。
在铁狮门的发展过程中,逐渐形成了“纵向一体化+小股操盘”的重运营轻资产模式。
前者使铁狮门拓展了产业链的纵深,而后者则最大限度提高了资金的使用效率。
这种对全价值链的覆盖,使得铁狮门拥有了专业的房地产开发和运营能力,同时借助基金以及由此带来的财务杠杆,获得超额的收益。
二者相互推动,形成双轮驱动之势。
重运营:纵向一体化的发展模式作为世界一流的地产商,铁狮门将自己的产业链延伸至行业的各个领域,包括投资与开发、设计与工程、物业租赁、物业管理、投资管理和可持续发展。
凯德商业运营模式
凯德商用项目简介
凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值541亿人民币的56个商业地产项目,总建筑面积576万平方米。
2012年将开业7个项目,计划在3至5年内,内地的购物中心由现时56家增至100家,相应资产值达至160亿美元。
标志性项目包括:北京的凯德MALL·西直门(原北京嘉茂购物中心·西直门)、凯德MALL·望京(原北京嘉茂购物中心·望京)、北京来福士中心、上海来福士广场等。
凯德商业项目产品线
凯德商业项目分布
1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域,其中在北京、上海就拥有10个商业项目。
2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米,定位中端,经营情况良好。
3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异,其中凯德广场为纯商业项目,来福士广场为城市综合体中的商业项目。
4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。
经营模式
如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地
产、大古就像艺术家在做商业地产、凯德就像金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、瑞安则如诗人在做,鹏鑫则是山寨厂。
凯德模式:地产开发+资本运作(基金模式)
基金模式的产生背景
1.持有物业占据大量现金流,公司面临租售两类业务现金流争斗的局面;
2.亚洲金融危机凸显了公司高负债、低回报的经营问题。
这两方面促进了基金模式的形成
凯德在中国的主要基金
凯德置地中国住宅基金,凯德置地中国发展基金,嘉德商用产业中国发展基金,嘉德商用产业中国发展基金II,嘉德商用产业中国孵化基金,嘉茂零售中国信托,来福士中国基金,中信-凯德科技园区投资基金。
资金来源
凯德运作模式
凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购,再让嘉茂零售中国信托(简称CRCT)使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。
对于这些基金投资的物业,嘉茂零售中国(CRCT)拥有优先购买权。
这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REITS一个完整的投资和退出流程。
凯德商用中国发展基金属于私募基金,主要投资于中国零售商场,规模约6亿美元。
凯德商用中国孵化基金专注于购入中国国内已建成的零售商场,
并进一步实现其重组、增值和出租。
资金融通特点
基金在凯德置地的资金融通中占据重要地位。
其母公司旗下在新加坡上市的几只基金和若干私募基金为房地产项目开发、收购和持有经营提供了强大的支持。
私募基金往往充当嘉德上市基金孵化器的作用。
商业物业通过私募基金先行收购并进行经营管理再出售给上市基金后,可赚取大额升值利润。
对私募基金、上市基金的参股、控股使得其对整个资本运作过程保持足够的控制力、风险亦得到控制,且可以获取稳定收益。
私募基金和上市基金的外资属性,使得其决策效率受到影响,一定程度影响其通过招拍挂形式获取土地,通过收购获得项目的比例较高。
目前就中国的商业地产投资企业来说,万达购物中心现在的价值,是作为拿地时的筹码,它无论是设计、规划、营运都可快速克隆,口诀就是“模块”,然后通过销售部分商铺快速回笼资金。
万达购物中心的任务基本是保证安全、保证出租率,不出乱子,积累到一定的规模,然后去上市。
而另一商业地产投资者华润其本质是做商业的,所以主要精力放在研究动线、商场设计、招商追求品牌与形象等,并不把租金放在第一位。
这种模式需要耗费大笔资金,但其“放水养鱼”的模式有可能令其成为商业地产最大的赢家。
对内地商业地产开发商而言,万达模式风险较大,没有可复制性;而华润模式投资回报期太长。
相比较来说,凯德模式更容易学习模仿。