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房地产估价理论与方法：地价评估和地价分摊学习资料 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 基准地价修正法是一种（ ），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
A.直接估价方法 B.间接估价方法 C.精确的估价方法 D.经验性的估价方法 本题答案：B 本题解析：基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。
参见教材P384。
【该题针对“基准地价修正法”知识点进行考核】 2、判断题 临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况（如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街）、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为”房地产状况调整”。
（ ） 本题答案：对 本题解析：暂无解析姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------3、多项选择题确定路线价时，选取标准宗地应符合（）的等要求。
A.一面临街B.两面临街C.土地形状为矩形D.土地形状为正方形E.容积率为所在区段具有代表性的容积率本题答案：A, C, E本题解析：选取标准宗地的要求是：一面临街；土地形状为矩形；临街深度为标准临街深度；临街宽度为标准临街宽度；临街宽度与临街深度的比例适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；其他方面。
在我国的所有权归国家所有。
⼟地的使⽤权可以出让，其出让价格就是⼟地使⽤权出让⾦。
⼀座住宅建筑物建成在房地产市场上被出售后，⼟地的使⽤权也就随之转移。
由于住宅建筑物的所有者是众多的、不同的、每个所有者各⾃拥有该住宅建筑物所占⽤⼟地的分额是多少，就涉及到了在住宅建筑物建成后地价如何合理分摊的问题。
作为⼀个购房者了解地价分摊的基本⽅法，可以帮助其把握⾃⼰购买房屋所拥有的⼟地权利，维护⾃⼰的合法权益。
例如，⼟地使⽤权的年限到期了，房屋所有权⼈准备续期，就必须向国家补交地价。
⼀座住宅建筑物的共同所有者，按什么份额来补地价，直接关系到每个⼈的切⾝利益。
这就是事先按⼀定的⽅法计算出每个所有者占该建筑物所占⽤⼟地的份额。
根据有关的规定，计算地价分摊的⽅法有以下⼏种：(1)按建筑⾯积进⾏分摊这种分摊⽅式是根据某建筑物每个所有者拥有的建筑⾯积来分摊。
如果某⼈拥有的建筑⾯积为若⼲平⽅⽶，那么其所享有的地价份额就为他拥有的建筑⾯积乘以总地价与建筑总⾯积的⽐率。
具体分摊⽅法如下：①分摊系数＝总地价/建筑总⾯积②某部分建筑享有的地价＝分摊系数×该部分的建筑⾯积③某部分建筑占有的⼟地份额＝该部分建筑享有的地价总地价＝该部分的建筑⾯积/建筑总⾯积按建筑⾯积进⾏分摊的优点是简单、可操作性较强，但也有不太合理的⼀⾯，因为⼀座建筑物中的每个单位的建筑⾯积相等，每单位的价值并不⼀定相等，价值⼤的单位分摊的地价份额也应该⼤。
(2)按房地价值进⾏分摊这种分摊⽅法就是按照占有部分的房地价值占房地总价值的份额来分摊。
占有⼟地份额＝占有部分的房地价值/房地总价值按房地价值进⾏分摊，可以克服按建筑⾯积进⾏分摊出现的不同楼层的价格不同却分摊同量的地价的问题。
(3)按剩余法⽅式进⾏分摊这种⽅法与⼟地估价的剩余法的基本相似，也是地价等于楼价减建筑费减利润等。
其计算⽅法为：占有⼟地的份额＝[占有部分的楼价- (总楼价-总地价)/建筑总⾯积 ×占有部分的建筑⾯积]/总地价。
土地价值评估方法概述一、土地价值评估的概念及意义土地价值评估是指对土地进行价值测定和评估，以确定其在市场上的价格或潜在价值。
土地价值评估是在土地利用规划、土地管理、土地交易等方面具有重要作用的一项工作。
它能够客观地反映土地的实际情况和潜在价值，为土地的开发利用、市场交易、财务决策和政府管理提供合理参考。
土地价值评估的意义主要体现在以下几个方面：1、为土地交易和土地出租提供参考。
在土地的买卖和租赁过程中，通过对土地价值的评估，可以确定合理的交易价格和租金水平，从而保障交易的公平和合理。
2、为土地开发和利用提供决策依据。
通过对土地的价值评估，可以为土地的规划、开发和利用提供合理的决策依据，确保土地的合理开发和利用。
3、为土地税收和财政收入提供依据。
土地的价值评估可以为政府征收土地税和确定土地出让金提供依据，确保政府的税收和财政收入合理有效。
4、为土地资源合理配置提供支持。
通过对土地价值的评估，可以实现土地资源的合理配置，促进土地资源的优化利用，保护土地资源的可持续发展。
土地价值评估的方法主要包括市场比较法、收益法、成本法和综合法等。
各种方法在不同的情况下都有其适用性和局限性。
下面将分别对这些方法进行概述。
1、市场比较法市场比较法是土地价值评估中最常用的方法，它是通过对同类或相似土地的交易价格进行比较，从而得出被评估土地的价值。
市场比较法的主要特点是直接、简便、客观，因此在土地货币化程度较高的地区和土地用途单一的情况下，市场比较法是较为适用的。
市场比较法的具体步骤包括确定评估对象、获取同类或相似土地的交易数据、进行数据筛选和调整、最终确定评估对象的价值。
在实际操作中，根据被评估土地的不同情况，市场比较法又可以细分为直接比较法、间接比较法和回归分析法等。
2、收益法收益法是通过对土地产生的经济收益进行测算，从而评估土地的价值。
收益法主要适用于商业用地、工业用地和部分农业用地等土地类型。
其核心是通过对土地的未来收益进行贴现，从而确定土地的现值。
精准土地价格评估方法与案例分析土地作为国家的重要资源，其价格评估一直受到广泛关注。
精准的土地价格评估不仅能为国家提供有力的支持，还能为土地的合理利用和开发提供重要依据。
本文将以实际案例为基础，介绍一种精准土地价格评估的方法，并对其进行详细分析。
一、案例背景本次案例选取我国某城市一块住宅用地进行评估。
该地块位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施齐全，地理位置优越。
地块面积为20000平方米，规划容积率为2.5，建筑密度为30%。
该地块使用权将在未来三个月内进行拍卖。
二、评估方法1.市场比较法市场比较法是通过收集近期类似地块的交易数据，对地块进行比较分析，从而确定土地价值。
我们需要收集该城市近期类似住宅用地的交易信息，包括地块面积、位置、容积率、建筑密度等因素。
然后，对这些地块的交易价格进行整理和分析，得出平均价格。
根据本次评估地块与交易地块的差异，对平均价格进行调整，得到本次评估地块的价值。
2.收益还原法收益还原法是通过预测地块未来开发的收益，将其还原为当前的土地价值。
我们需要根据地块的规划条件，预测未来开发的收益。
包括住宅销售收入、租金收入等。
然后，根据预测的收益，计算净收益现值，即把未来收益按照一定的折现率折算到当前的价值。
根据净收益现值，得出土地的价值。
3.成本逼近法成本逼近法是通过计算开发地块所需的成本，从而确定土地价值。
我们需要收集地块开发所需的成本数据，包括土地取得成本、建设成本、税费等。
然后，将这些成本加总，得到总成本。
根据总成本，得出土地的价值。
三、评估结果及分析1.市场比较法评估结果根据市场比较法，我们收集到近期该城市类似住宅用地的交易价格为每平方米15000元。
考虑到本次评估地块的面积、位置、容积率、建筑密度等因素，我们对平均价格进行调整，得出本次评估地块的价值为30000万元。
2.收益还原法评估结果根据收益还原法，我们预测该地块未来开发的住宅销售收入为45000万元，租金收入为1500万元。
解析城市土地价格及土地评估-经济解析城市土地价格及土地评估张春轶（乌鲁木齐市国土资源交易中心新疆乌鲁木齐830000）摘要由于环境的改变、收入的增加、城市建设规模越来越大等各种因素的影响，导致城市土地价格也发生了变化。
现代化建设中，城市土地价格评估体系已经由间接方式向着直接方式发展，很好地满足了社会发展对土地资源的需求，对于推动我国土地市场长远发展起到一定作用。
关键词城市土地价格土地评估随着我国经济发展迅速，对城市土地资源的有效利用也提出了更高要求，以不断提高城市土地价格评估水平，为城市经济可持续发展提供可靠保障。
本文就城市土地价格的评估情况进行阐述，对城市土地价格评估需要注意的内容进行分析，提出城市土地价格评估的基本流程，从而为城市土地价格预测相关研究提供可参考依据。
一、我国城市土地价格的调控对策1.健全政府土地储备机制。
土地储备机制对土地市场具有宏观调控功能。
为了发挥政府宏观调控城市土地市场，我国于1996年8 月成立了上海市土地发展中心，这是我国第一家土地储备机构，具体负责上海市区、县的土地收购储备工作，到2004 年我国相继成立了1 700 多家土地储备机构。
城市土地储备机制的建立，能有效增强政府对城市土地市场的调控功能：一是为有效避免城市土地的闲置，将拟开发及未利用的城市土地纳入政府土地储备，并入城市土地储备体系，实现城市土地的可持续发展；二是当城市土地需求加大时，通过释放土地供给及时缓解土地短缺，避免城市土地价格攀升。
然而，目前土地储备工作存在储备规模过大和储备范围过宽问题，影响了土地储备制度功能的发挥。
因此，改革现有土地储备制度，明确土地储备的范围，有利于政府对土地市场宏观调控职能的发挥。
2.建立完善的土地交易信息制度。
形成系统的土地价格信息体系完善的土地交易信息制度是形成城市土地价格的重要依据。
目前，我国土地交易市场信息不完善、信息零碎化、交易形式单一、市场化程度低，针对存在的问题，上海市在土地交易实践中立足于完善土地交易信息制度，建立了系统的土地价格信息体系和地价管理信息平台，旨在构筑土地交易的信息数据平台，建立土地交易信息固定场所，形成完善系统的土地价格信息体系，包括不同资质、不同用途及不同流通形式的土地交易价格。
综合用地价格评估研究———以廊坊市文安县为例作者：靳海霞来源：《山西农经》 2017年第1期摘要：综合用地估价在我国城镇用地估价实践中大量出现，对其理论和实践的研究显得尤为重要。
本文以廊坊市文安县土地规划用途为商住混用的综合用地为例，采用基准地价分类修正法和假设开发修正法进行估价测算，最后加权得到待估宗地单位面积地价1 355.99 元/m2。
通过实证分析，为综合用地估价提供一定参考。
关键词：综合用地曰价格曰评估曰廊坊市文章编号：1004-7026（2017）1-0036-02 中国图书分类号：F301.24 文献标志码：A引言随着经济社会的发展和土地集约节约利用的推进，综合用地在城镇用地中的比例和地位不断上升，其价格评估也越来越受到重视。
目前国内外对单一用途宗地价格评估的理论和方法趋于成熟，而综合用地由于其高价值性、用途复杂、功能多样等缺乏统一的理论和方法[1-3]。
本文以河北省廊坊市文安县一宗商住混用的综合用地为例，采取适当的方法评价，对实际中类似土地估价提供参考。
1 估价对象描述根据委托方提供资料和实地调查，该宗地位于文安县经济开发区内，为文安县土地储备中心储备土地，土地所有权属为国家所有，估价设定土地用途为住宅、商业用地，估价设定出让土地使用年限为住宅70 年、商业40 年。
估价对象东、南、西、北均为泗各庄村土地，土地使用权面积492.19m2（折合0.5hm2），期中规划住宅用地393.79m2，商业用地98.4m2。
规划容积率1.3~2.4，建筑密度臆35豫，绿地率逸30豫。
至估价基准日2015 年11 月20 日，估价对象来源合法，产权清楚无他项权利限制。
2 综合用地地价影响因素说明综合用地地价影响一般因素包括地理位置、城镇发展与交通改善情况、地区经济增长和规划税收等因素。
区域因素包括区位状况、区域基础设施完备度、区域环境质量优劣和规划限制等。
个别因素为待估宗地位于文安县经济开发区内，待估宗地的规划用途为商住混合用地，北侧临近迎宾大道，道路红线宽度50 米，土地面积为492.19m2，形状规则，地面较为平坦，地基条件一般，容积率1.3~2.4。
地价评估01第五章⼟地使⽤权评估5.1地价评估的特点与地价特点: 使⽤权价格、⼀定年限。
地价的种类1.基准地价：城市不同⽤途不同级别的⼟地使⽤权平均价格2.标定地价：在基准地价的基础上确定出的某⼀具体地块在某⼀时点上的价格3.楼⾯地价容积率＝建筑⾯积÷⼟地⾯积5.成都基准地价分区楼⾯地价＝⼟地总价格÷建筑⾯积＝⼟地单价÷容积率025.2⼟地评估的成本法以⼟地开发所耗费成本来确定⼟地价格值收益⼟地增＋利润＋利息＋税费＋开发费⼟地＋取得费⼟地＝价格⼟地适⽤场合适⽤于既⽆收益，⼜很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊⼟地估价5.3地价评估的市场法1.基本公式P = P’ ×A ×B ×C ×D ×E ×FP －待估地块的评估价；P ’－作为参照物的⽐较实例价格A －交易情况修正系数B －交易⽇期修正系数C －区域因素修正系数D －个别因素修正系数032. ⽐较实例的选取注意位置、交易时间、⽤途、交易类型3.容积率修正[例]某城市容积率修正系数，见下表容积率0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5修正系数0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1如果确定⽐较案例宗地地价每平⽅⽶为800元，容积率为2.1 待估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：平⽅⽶元的⽐较实例价格经容积率修正后/7.6739.1/6.1800=?=4.⼟地使⽤年期修正⼟地使⽤年期修正系数按下式计算04()()n m r r K +-+-=111111r ——还原利率；m ——待估对象使⽤年期；n ——⽐较实例使⽤年期。
⼟地使⽤年期修正后地价＝⽐较实例价格×k[例]若选择的⽐较案例成交地价为每平⽅⽶1000元，对应使⽤年期为30年，⽽待估宗地出让年期为20年，⼟地还原率为8％，则年期修正如下：()())/(872%81/11%81/1110003020平⽅⽶元－的⽐较实例价格经年期修正后=+-+?=5.地价评估市场法举例有⼀块住宅⽤地2000m2需要评估，评估基准⽇为2007年3⽉18⽇，请⽤市场法评估其地价。
