房地产行业营改增的35个热点难点问题

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策房地产企业在“营改增”后面临着财务管理方面的新问题，这主要体现在以下几个方面：税收负担的增加、税务计算的复杂度提高、财务成本的上升以及风险管理的挑战。

首先，税收负担的增加是房地产企业在“营改增”后面临的主要问题之一。

由于“营改增”将销售环节的增值税改为了营业税，使得房地产企业的税负增加。

此外，房地产企业还需要承担更高的土地增值税和契税等税率，导致税收负担显著增加。

因此，房地产企业需要寻找降低税收负担的对策，如优化税收筹划、合理安排财务结构等。

其次，税务计算的复杂度提高也是“营改增”对房地产企业财务管理带来的新问题之一。

由于营业税的计税依据不同于增值税，涉及到销售金额、销售数量和净利润等多个因素的计算，使得税务计算变得复杂。

因此，房地产企业需要加强对税法政策的学习和理解，建立健全的财务体系和税务管理机制，以提高税务计算的准确性和及时性。

再次，财务成本的上升也是房地产企业在“营改增”后需要面对的问题。

由于税收制度的变化，房地产企业需要投入更多的人力和资金去适应新的税务环境和规定，增加了财务管理的成本。

此外，由于税务计算的复杂度提高，还需要雇佣更多的会计师事务所或税务专家进行财务审计和纳税申报。

因此，房地产企业需要考虑如何降低财务管理成本，如优化财务流程、采用财务管理软件等。

最后，风险管理的挑战也是房地产企业在“营改增”后需要面对的问题之一。

由于税收制度的变化和财务成本的增加，房地产企业面临着财务风险和税务风险的增加。

例如，由于税务计算的复杂度提高，可能会出现税务计算错误或漏报税款等问题，导致税务风险的增加。

因此，房地产企业需要加强风险管理，建立完善的内部控制体系和风险防控机制，以减少财务和税务风险的发生。

78739 企业研究论文浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路营业税改征增值税（以下简称“营改增”）是20xx年经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发的试点方案，它是指以前缴纳营业税的应税项目现在改为缴纳增值税。

20xx年，是我国“营改增”工作的收官之年，同时也随着税制改革的进一步深化，房地产企业的“营改增”势在必行，这对房地产企业影响重大。

一、房地产“营改增”的难点由于房地产企业的成本计算比较复杂，项目建设周期较长等原因存在，加之“营改增”会对中央和地方财政收入产生影响，因此房地产“营改增”面临一些困难是不言而喻的。

总体来说，房地产“营改增”主要存在以下几方面的困难。

（一）房地产“营改增”进项税额抵扣难度大首先，由于房地产企业的上游企业是建筑业，购进建筑材料的方式较多，而且建筑材料“散、杂、小”，这势必会增加进项税额的抵扣难度。

其次，房地产企业的成本构成相对复杂，其中人工成本占总成本的比重基本在20%30%之间，取得这些人工成本并不像取得建筑材料那样存在进项税额可以抵扣，这就可能使得房地产企业的税负进一步加大。

最后，随着技术的进步，现阶段越来越多的建筑业陆续采用租赁的方式从外部企业那里取得先进的机械设备，而有形动产的租赁在“营改增”之后实行的增值税税率为17%，若企业无法取得增值税可抵扣发票，那么企业的税负会更高。

（二）房地产“营改增”难以适应统一的税收政策因为房地产企业的开发周期长，假如一个企业项目已经竣工，但是其销售环节还未结束，在这种情况下，如果房地产企业实行“营改增”，税率从营业税的5%突然变为增值税的11%，由于项目已经竣工，不存在相应原材料的进项税额加以抵扣，这样实行“营改增”政策，对房地产企业必然会产生较大的影响。

（三）房地产“营改增”会冲击地方税收收入“营改增”之前房地产企业缴纳营业税，营业税是地方税，而“营改增”之后房地产企业缴纳增值税，增值税是中央地方共享税，而且地方只占到25%的部分，房地产企业实行“营改增”后会大大减少地方政府的税收收入，地方政府对此当然是不乐意的。

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策随着房地产企业“营改增”税制的全面推行，企业的财务管理也面临了新的问题。

在过去，房地产企业主要依赖于土地出让、售房收入等传统业务来维持现金流，税费支出也相对稳定。

但是，营改增后，税费支出将会增加，涉及面更广，其中销售税和服务税的纳税方式和计算方法也有所改变。

以下是房地产企业在营改增后可能遇到的财务管理问题及对策。

1.税负增加，现金流压力增大营改增前，房地产企业通常不需要缴纳增值税，只需缴纳营业税和个人所得税，税负比较低。

但是，营改增后，企业需要缴纳更多的增值税，税负将进一步增加，可能导致现金流压力增大。

对于这种情况，企业可以：（1）优化资金管理，加强资金流转监控，精细化经营管理，降低资金运营成本。

（2）加强与银行等金融机构的合作，通过优化银行账户结构、提高资金使用效率和流动性等措施降低融资成本，缓解现金流紧张状态。

2.税负不均，影响企业竞争力营改增后，房地产企业的纳税问题将更加复杂，通常需要依靠专业服务机构支持，纳税效率并不一定相同。

如果企业没有严格管理、及时纠偏，那么就可能面临竞争力受损的风险。

对于这种情况，企业可以：（1）建立起纳税筹划机制，及时分析并有效利用各种纳税优惠政策，提高企业的纳税效率，减轻纳税压力。

（2）与一些专业的税务筹划公司合作，及时获取各种税务筹划信息，并进行纳税方面的咨询和规划，以保证企业纳税的高效性和科学性。

3.整合成本增加，管理效率下降营改增后，房地产企业需要整合税务管理资源，同时加强跨部门沟通和协作，因此，整合成本将会增加，企业管理效率可能下降。

对于这种情况，企业可以：（1）建立起全面的财务管理制度和流程，通过规范流程、优化财务流程和信息系统建设等措施降低整合成本，提高管理效率。

（2）配置更多的专业人才，强化财务管理团队的执行力和专业能力，提高财务管理的科学性和规范性。

总之，房地产企业在营改增后需要加强对税务管理的关注和研究，通过建立纳税筹划机制、加强财务管理、优化资金管理等方式应对纳税增加和管理复杂化的问题，从而确保企业顺利度过营改增后的新时期。

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策近年来，我国房地产行业发展迅速，房地产企业在市场竞争中处于不断壮大的态势。

面对市场环境和政策的不断变化，房地产企业在财务管理方面也面临着新的挑战。

随着营业税改为增值税，即“营改增”，房地产企业在财务管理方面出现了一些新的问题，必须及时采取对策。

一、新问题1. 税负增加：营改增后，增值税的税率相较于营业税有所提高，这就使得房地产企业的税负增加。

传统财务管理手段可能不再适用，需要重新规划财务策略。

2. 进项税额不足：房地产企业业务特点决定了其大部分开支都是用于购置、建设、装修等，这些项目大多数都不含税，导致企业面临进项税额不足的问题。

3. 纳税时间较长：增值税的征收方式与营业税不同，导致纳税时间较长，也就是企业应交税款的时间不断被拉长，增加了企业的财务压力。

4. 财务成本增加：营业税转为增值税后，企业需要花费更多的成本来适应新的税收政策，包括财务报表的调整、成本核算等。

二、对策1. 积极适应变化：房地产企业需要主动了解新的税收政策，及时调整财务管理策略，采取积极的态度来适应变化。

2. 降低税负：企业可以在营业收入结构、资金运作、投资安排等方面进行调整，以降低税负，增加企业的盈利。

3. 优化进项：房地产企业可以通过开发其他业务项目，优化进项税额，提高企业的进项税额，以减轻税负。

4. 精简流程：营改增后，企业面临的财务管理流程将会有所改变，因此需要精简流程、提高工作效率，以减少纳税时间长带来的影响。

5. 加强成本控制：企业需要从成本入手，加强成本核算、控制成本，以降低财务成本，提高企业盈利。

三、新政策下的挑战1. 相比以往，企业在纳税方面将面临更复杂的税收政策、更高的税负和更长的纳税时间，因此企业需要增加对税收政策、财务流程的认识和了解。

2. 房地产企业在财务管理方面将面临更大的挑战，需要及时调整财务策略，提高财务管理水平，以更好地适应新的税收政策。

3. 财务成本的增加将使得企业在经营过程中面临更大的挑战，企业需要通过降低税负、优化进项、精简流程、加强成本控制等措施来应对挑战。

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策房地产企业是中国经济的支柱产业之一，它的营业税改为增值税（即“营改增”）后，对房地产企业的财务管理带来了一些新的问题和挑战。

本文将探讨这些新问题，并提出相应的对策。

营改增后，房地产企业需要学习和适应增值税准则。

在过去，房地产企业主要缴纳营业税，而增值税是一个新的财务制度。

企业需要了解增值税的适用范围、计算方法、税率和申报程序等要点。

对于小规模纳税人而言，还需要了解如何计算和申报增值税减免。

营改增后，房地产企业面临着税负增加的风险。

相比于营业税，增值税的税率相对较高。

增值税抵扣范围较小，房地产企业在购置不动产和进行带动产建设时无法全额抵扣增值税，进一步增加了税负。

房地产企业需要优化自己的财务结构，降低税负风险。

针对这种情况，房地产企业可以考虑采取以下对策。

优化资金结构，减少借款成本。

房地产企业可以适当增加自有资金比例，降低贷款杠杆，减少利息支出。

加强税收筹划，合理利用增值税减免政策。

房地产企业可以通过调整业务结构，增加销售配套服务，提高增值税减免比例，以降低税负。

面对营改增后的新问题，房地产企业还需要解决税务合规方面的挑战。

增加税种转移可能引发税务风险，房地产企业需要加强税务合规管理，确保申报税种的准确性和及时性。

房地产企业还需要加强内部税务管理，建立完善的财务流程和制度，提高财务人员的税务意识和能力。

为了更好地应对这些挑战，房地产企业还可以考虑采用信息化的方式进行财务管理。

通过引入财务管理系统，可以实现财务数据的集中管理和自动化处理，提高工作效率和准确性。

财务管理系统还可以提供实时的财务分析和监控功能，帮助企业及时了解财务状况，预测未来的财务风险。

房地产企业还可以通过与税务机关加强沟通和合作来解决营改增后的新问题。

企业可以委托税务代理机构进行税务申报和处理，以确保符合税法规定并获得相应的减免政策。

及时向税务机关咨询相关税法政策，了解最新的税收政策动态，以便采取相应的对策。

房地产行业的痛点与整改意见一、痛点分析房地产行业作为我国经济的重要支柱，发挥着关键的作用。

然而，长期以来，我国房地产行业也存在一些痛点问题，其中包括但不限于以下几个方面：1. 高房价问题：在一些大中城市，房价居高不下，使得普通人难以负担。

这不仅阻碍了居民的消费能力，也加剧了社会贫富差距。

2. 土地资源匮乏：随着城市化进程加速，土地资源逐渐减少。

土地稀缺使得房地产开发更加困难，进而推高了房价。

3. 不合理的规划和建设：一些房地产开发项目在选址、用地、建设过程中存在不合理的规划和建设现象。

这不仅影响了人民群众的居住环境质量，还增加了城市管理的困难。

4. 投机炒房问题：部分投资者借助房地产市场的波动进行投机炒作，导致价格波动过大，损害了普通居民的利益。

二、整改意见针对房地产行业存在的痛点问题，有必要采取一系列的整改措施，以促进房地产行业的健康发展，提高人民群众的居住品质，实现经济与社会效益的双赢。

1. 加大土地供应：政府应加大土地供应力度，提高土地利用效率，尤其是在一二线城市，需合理规划土地用途，保障人民的基本居住需求。

2. 建立房地产市场调控机制：通过采取差别化调控政策，限制投机炒房行为，稳定房价。

从供给端控制，严守供地定价、拍卖出让、用地审批等环节，防止供地集中导致市场扭曲。

3. 加大对房地产开发商的监管力度：政府应建立完善的房地产开发商信用评价体系，加强对其资质和信誉的审核，控制住建领域恶意炒作和违规经营行为。

4. 创新金融支持模式：建立健全的住房金融体系，引导资金更多地投入到市场中小型企业和创新项目中，减少过度依赖房地产业的风险。

5. 优化城市规划和建设：政府部门应加强对房地产项目规划的监管，确保项目选址合理、建设规范。

同时，加强与城市规划、环境保护等部门的协调，提高城市基础设施建设的水平。

6. 加大政策和资金支持力度：政府可通过财政投入和税收优惠等方式，鼓励和扶持房地产企业加大对中低收入群体的保障性住房建设力度，增加中小户型的供应。

浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路引言营改增作为我国税制改革的重要举措之一，对房地产企业产生了深远影响。

本文将从房地产企业营改增的难点和出路两个方面进行探讨。

一、房地产企业营改增的难点1. 高额销售模式的转变房地产企业在过去主要采用“销售即完工，支付税款”的方式，这一模式在营改增后面临必要调整。

房地产企业需要将销售模式转变为“开发即交付，支付税款”，这对于企业的资金管理以及现金流的控制提出了更高要求。

2. 土地增值税的纳税难题土地使用权转让涉及到土地增值税的纳税问题，是房地产企业面临的另一个难点。

在营改增之前，土地增值税由企业在支付土地出让金时一次性缴纳给政府。

而营改增后，土地增值税变为按照销售收入的增值部分逐年纳税，企业需要在每年纳税期限内及时缴纳。

3. 营业税转增值税的准确定义营改增后，房地产企业的营业税转为增值税。

然而，在具体的操作过程中，如何正确地确定各项业务的税负承担，成为了房地产企业面临的难题。

如果确定不准确，可能会导致缴税偏差，给企业带来经济损失。

4. 专项附加扣除的衔接问题在营改增政策下，房地产企业可以进行专项附加扣除，来减少纳税额。

然而，具体的衔接方式和计算方法等还需要进一步明确。

对于企业而言，如何正确计算并申请专项附加扣除是一个难点。

二、房地产企业营改增的出路1. 加强财务管理房地产企业在面临营改增的挑战时，需要加强财务管理能力。

企业可以通过合理的资金规划和现金流管理，确保及时缴纳税款的能力。

此外，加强会计人员的培训，提高其对营改增政策的理解和应对能力，也是十分重要的。

2. 寻找合理税务筹划方案房地产企业可以寻找合理的税务筹划方案，来降低税负并提高企业的竞争力。

例如，可以合理划分项目标的，避免税负集中在部分项目上。

此外，企业还可以通过积极申请专项附加扣除等方式，来减少纳税额。

3.积极与税务部门沟通和协商房地产企业在面临营改增的难题时，可以积极与税务部门进行沟通和协商。

与税务部门密切合作，及时了解相关政策和流程，可以帮助企业更好地应对营改增带来的挑战。

房地产营改增关键问题与挑战分析房地产营改增政策已于2016年5月1日正式实施，减轻了房地产企业的税负压力。

然而，营改增政策同时也带来了许多关键问题和挑战，应引起我们的高度重视。

首先，在政策实施初期，许多中小房企缺乏财务人员和法律顾问，对营改增政策的理解和应对措施有所不足。

这就使得这些企业难以准确计算营改增税额，难以申报税款，同时增加了企业的税务风险。

因此，政府需要加强对这些企业的指导和扶持，提高企业对政策的理解和应对能力。

其次，随着营改增税制的实施，房地产企业的成本会有所增加。

商业地产项目的租赁需求可能会上涨，进而增加租赁企业的租金成本；而住宅地产项目的建筑材料和用工成本也可能会增加，进而推高房地产市场的价格水平。

对于市场中的消费者来说，这种成本上涨可能会导致房屋租售价格的上涨。

第三，房地产业受营改增影响的程度和方向不同。

商业地产项目更容易受到影响，因为商业租赁市场通常是涉及不同行业和不同规模企业的，而这些企业的营业税标准可能不同。

此外，商业地产项目的租赁周期通常较长，因此企业需要对租金成本变化做好长期规划和调整。

而住宅地产项目的成本增加可能较为有限，因为住宅地产市场的规模不如商业地产市场那么大，控制成本变化的能力也相对较强。

第四，一些房地产企业存在避税行为，涉及偷逃税款、漏税和虚开发票等问题。

对此，政府应加强监管和打击，并对相关企业开展不定期的税务审计和检查，杜绝避税行为，维护营改增税制的公正性和合法性。

总之，房地产营改增政策能够有效减轻房地产企业的税负压力，但同时也带来了一些问题和挑战。

政府和企业应密切合作，共同应对营改增税制调整带来的改变，加强监管和指导，维护税制公正和合法，推动中国房地产业的健康和可持续发展。

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策随着我国房地产业的不断发展壮大，房地产企业在财务管理方面也面临着新的挑战和问题。

而“营改增”政策的出台，进一步加大了房地产企业财务管理的复杂性和困难度。

在这种情况下，房地产企业需要重新审视其财务管理策略，及时调整和改进财务管理模式，以应对“营改增”政策对财务管理所带来的新挑战。

本文将从新问题和对策两个方面展开探讨。

1. 税负增加：根据“营改增”政策，原来由增值税和营业税计算的税负合并为增值税，增值税率为17%，而原来的营业税率一般在3%~5%之间。

这意味着“营改增”政策导致了房地产企业的税负增加，对企业经营和财务状况会产生一定的影响。

2. 资金周转周期变长：由于税负增加，房地产企业需要支付更多的税款，导致企业资金周转周期变长，对企业现金流状况产生不利影响。

3. 财务成本上升：由于税负增加，企业的财务成本也会随之上升，对企业盈利能力产生一定的影响。

4. 税收管理压力增大：房地产企业在“营改增”政策下需要更加严格地管理税收，避免出现税收风险，加大了企业的税收管理压力。

1. 加强财务预测和规划：房地产企业应加强对税收变化的财务预测和规划，合理组织资金，确保企业能够及时缴纳税款，保证资金周转的顺畅。

2. 优化企业结构和流程：房地产企业可以通过优化企业结构和流程，减少税负增加对企业经营的不利影响，降低税收管理的压力。

3. 提升财务管理水平：房地产企业应加强对财务管理水平的提升，完善企业的财务管理体系，提高财务管理的效率和质量，以应对“营改增”政策对财务管理的影响。

4. 优化资金结构和资金运作：房地产企业可以通过优化资金结构和资金运作，提高资金的利用效率，缓解税负增加带来的资金周转周期变长的问题。

5. 加强税务筹划和风险管理：房地产企业应加强对税务筹划和风险管理的工作，合理避税，降低税收风险，保障企业的财务安全。

房地产企业“营改增”后财务管理出现了新的问题，但也同时为企业提供了新的发展机遇。

浅谈营改增后房地产行业的财务管理重点及难点作者：杨利岳来源：《经营者》 2018年第10期一、营改增对房地产企业财务管理的影响（一）营改增对房地产企业的收入、成本和利润的影响营改增首先会减少房地产企业的收入。

营改增中一项重要的内容就是将原来的价内税改为价外税，这样房地产行业在销售的过程中含税的销售收入就变成了不含税收入，而且对于房地产行业来说，其销售价格在短时间内不会出现大幅度的变化，那么利用提高价格来增加销售收入的方法就具有局限性，因此营改增会使房地产企业的收入减少。

另外，营改增会造成房地产企业成本的增加，减少其利润。

房地产企业的上游是建筑安装企业，在实施营改增之后，其收税率上升至11%，并且这种产业属于劳动密集型产业，其劳务费的进项税抵扣率低且可抵扣金额较少，那么其成本就会增加，但是增加的这部分成本会转移给下游的房地产企业，然后房地产企业的成本会进一步增加。

因此，营改增在造成房地产企业成本上升的同时，也会使企业的利润减少。

（二）营改增对房地产企业现金流的影响房地产企业在获得土地使用权利之后，要针对该土地的情况以及房地产业目标进行勘察、策划、报批、拆迁补偿、施工、竣工及销售等环节，整个房地产经营的周期较长，项目会计核算的跨度也较大。

在营改增之后，房地产行业在经营过程中前期的营业收入较少，销项税金额也较少，项目运行过程中所消耗的材料、设备等取得的进项税无法在当期抵扣，只能在后期抵扣，因此企业在前期运行的过程中必须垫支这部分进项税资金，房地产企业前期的现金流通压力将会很大。

（三）营改增对房地产企业会计核算的影响在营改增之后，由于房地产企业中的新项目与老项目同时存在，也会给财务管理增加核算的难度。

另外，在营改增之后，更新了对房地产行业的税费核算票据的管理，其中新项目增值税计税方式和依据较多，会计核算复杂度增加，增值税核算主要增加了一级核算科目“应交税费——应交增值税”，二级核算科目应设“进项税额”“销项税额”“进项税额转出”“已交税金”“减免税款”“增值税留抵税额”等明细科目。

营改增热点难点疑点争议焦点解析一、与销项税额有关的问题：1、房地产开发企业代收办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用？分析：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不属于价外费用。

因此房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用的范围。

2 、房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售？分析：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

”房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。

房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。

3、房地产开发企业将自行开发的开发产品转为固定资产后再销售按什么征税？分析：房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）的规定进行税务处理，不适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），不允许扣除土地成本。

4、以不动产对外投资是否缴纳增值税？分析：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

”《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

”以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。

5、股权转让涉及的不动产是否缴纳增值税？分析：在股权转让中，被转让企业的不动产并未发生所有权转移，不缴纳增值税。

房地产企业“营改增”35个问答总结1、房地产开发企业在项目开发初期可以登记为增值税一般纳税人？一般纳税人的认定是以公司为主体，不是以项目为主体。

一般情况下，对于已经成立的公司，年应税销售额(不含税)大于500万的公司会被税局强制认定为一般纳税人资格；对于年应税销售额不足500万的公司，如果会计核算健全、能够提供税务资料的公司也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局审核通过并登记为一般纳税人资格；对于新成立没有营业收入的公司，如果能向税局提供相关资料证明公司未来一年可以达到一般纳税人的收入和相关要求，也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局管理科室审核通过并登记为一般纳税人资格，这样可以解决对于新公司新项目在公司成立初期发生的成本费用所产生进项的不能认证抵扣问题，这样等到公司实际产生销售收入，前期的累计进项将可以用来抵扣产生销售收入的当期销项。

2、房地产老项目可以选择简易计税按5%征收率计税，何为老项目？选了以后多长时间可以改动？一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

3、按规定老项目在5月1日之后可以选择简易征收。

项目众多是否都需要提供合同备案，另外备案后是否只能开具增值税普通发票，并且按5%税率缴纳税款？房地产以项目管理为原则，同一房地产企业的老项目需要单独备案，符合老项目标准的，可以选择适用简易征收。

按5%征收率缴纳增值税。

除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外，一般纳税人可自行开具增值税专用发票。

4、2016年5月1日后取得固定资产不动产如何抵扣？原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策房地产企业是国民经济的支柱产业，也是国家税收的重要来源，而“营改增”税制改革的推广对于房地产企业的财务管理带来了新的挑战。

本文将介绍房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策。

一、新问题1. 成本支出确认难度加大“营改增”税制改革把房地产销售行为与房产租赁行为进行了明确区分，纳税人必须对销售和租赁的业务进行区分并按照不同的税率进行纳税。

对于房地产企业来说，销售成本和租赁成本也需要进行明确区分，如果无法正确确认成本，就会影响税务申报和纳税计算。

2. 对土地使用权出让金的税务处理难度增加房地产企业购入土地后需要缴纳土地使用权出让金。

根据“营改增”税制改革，房地产企业需要对土地使用权出让金进行销售税率和增值税税率的区分，需要对出让金的组成要素进行分析并进行差别对待。

如果无法正确处理土地使用权出让金的税务问题，就容易导致税务风险。

3. 对期初未完工房地产项目的税务处理难度增加“营改增”税制改革规定，房地产开发企业需要在销售完房屋后才能扣除开发成本并计算增值税。

对于期初未完工房地产项目，企业需要对尚未销售的房屋进行成本分摊，来计算增值税和销售税。

这涉及到房地产企业对长期投资的管理和财务分析能力，如果无法正确处理期初未完工房地产项目的税务问题，就会影响企业的经营效益。

二、对策1. 建立成本核算制度房地产企业需要根据销售和租赁的业务类型建立相应的成本核算制度，明确成本的来源、计算方法以及确认时机。

同时，还需要注重对成本数据的审查、审核和核实，确保成本核算准确无误。

2. 注重税务筹划房地产企业需要根据不同业务类型的税率不同，针对企业实际情况开展税务筹划，比如利用税率优惠和减免政策，合理调整税务结构，降低税务成本。

3. 强化内部管理房地产企业需要加强内部管理，建立健全的财务管理体系、内部控制机制和风险控制体系，规范成本管理、税务管理，并加强员工的财务管理培训，提升财务管理水平。

房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策随着我国税收制度改革的不断深化，房地产企业“营改增”政策已经全面实施，这意味着从营业税向增值税的转变，在一定程度上影响了房地产企业的财务管理。

新政策的实施给房地产企业的财务管理带来了一些新问题和挑战。

本文将从新政策导致的财务管理问题入手，提出相应的对策。

一、新问题分析1. 成本增加由于增值税的税率一般要高于营业税，因此房地产企业的税负将会加重，导致成本增加。

这将对企业的盈利能力产生一定的影响。

2. 税务风险增加部分房地产企业在过渡期内可能出现一些税务处理不当的情况，导致涉税风险增加，对后续的经营活动带来不利影响。

3. 税收减少随着政策转变，一些税收政策可能不再适用，导致房地产企业原有的税收优惠政策丧失，税收减少。

4. 财务成本增加由于税收政策变化，企业需要加强财务管理，进行成本计算、税务筹划等方面的工作，这将增加企业的财务管理成本。

二、对策建议1. 加强财务成本分析房地产企业要及时对新税制下的成本变化进行分析，了解本企业的税负情况，采取合理的措施降低税负。

加强财务成本管理，提高企业的经营效率和盈利能力。

3. 加强内部税务管理房地产企业要加强内部税务管理，确保每一项税收政策的执行落实到位，避免出现税收处理不当的情况，降低税务风险。

4. 加强与税务机关的沟通房地产企业要加强与税务机关的沟通，及时了解税收政策的变化，积极配合税务机关的工作，减少税务风险。

5. 完善财务内控制度房地产企业要完善财务内控制度，加强对财务管理的监督和控制，确保财务管理规范和合规，提高企业的经营效率和盈利能力。

6. 提高财务管理水平房地产企业要提高财务管理人员的素质和水平，加强对新税收政策的学习和理解，及时调整企业财务管理策略，应对新政策带来的挑战。

三、结语营改增政策的实施对房地产企业的财务管理带来了新的问题和挑战，但同时也为企业提供了发展的新机遇。

房地产企业要根据新政策的实施情况，及时调整企业的财务管理策略，加强内部管理，降低税收风险，提高盈利能力，实现企业的良性发展。

房地产行业营改增的35个热点难点问题营改增热点难点问题（房地产）1.关于取得的不动产，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？答：（1）取得的不动产中的取得方式包括租入。

（2）纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。

（3）纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。

2.一般纳税人销售其2022年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。

（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。

（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。

3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。

若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。

4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。

房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。

5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。

房地产营改增关键问题与挑战分析一、税负增加问题房地产营改增最大的问题之一就是税负增加。

从原先的营业税改为增值税后，房地产企业将面临税负增加的问题，尤其是新建商品房的增值税税率较高。

这对于房地产开发商来说无疑将增加成本压力，而成本的增加最终将转嫁给购房者身上，导致房价上涨，这对于大部分居民来说将带来更大的购房压力。

二、税收过渡期问题另一个关键问题是税收过渡期。

由于房地产行业的特殊性，营改增对于税收的过渡期需要更为细致的规划。

房地产项目的周期相对较长，开发商通常需要多年的时间来完成一个项目，而税收过渡期较短可能会给开发商的资金周转带来一定的困难。

制定合理的税收过渡期规定对于房地产营改增政策的顺利实施非常重要。

三、税收政策的适用性问题营改增政策的适用性也是一个关键问题。

房地产行业有着多种形式的经营模式，比如商品房开发、房地产租赁、房地产代理等等，而不同的经营模式对营改增政策的适用性也有所不同。

需要对不同的经营模式进行分类分析，制定相应的税收政策，避免政策执行过程中的盲目性和不合理性。

四、税收征管问题税收征管是营改增政策实施中的又一个关键问题。

营改增政策要求根据销售额缴纳增值税，而房地产行业存在较多的虚报和漏报现象，如何加强税收征管，防止逃税漏税，对政府来说是一个重要的挑战。

也需要解决一些矛盾和问题，比如如何确定土地增值税以及房地产经纪交易中的税务管理等问题。

五、政策宣传和解读问题政策宣传和解读问题也是营改增面临的挑战之一。

由于房地产行业的复杂性和特殊性，一些房地产从业者和购房者对于营改增政策的内容和具体执行细则并不十分清楚，这就需要政府加大宣传力度，加强政策解读，避免因为政策不透明而引发的各种纠纷和矛盾。

在面对以上这些关键问题和挑战的时候，政府和相关部门需要采取一系列的对策和措施。

需要制定合理的减税政策，通过降低增值税税率等方式减轻房地产企业的税负压力，避免税负过高对房价的影响。

需对税收征管进行进一步的改革和完善，加大对虚报漏报的查处力度，确保税收的公平和公正。

房地产营改增关键问题与挑战分析房地产作为我国经济体系的重要组成部分，一直以来都备受瞩目。

随着营改增政策的不断推进，房地产行业也不可避免地受到了影响。

本文将分析房地产营改增的关键问题与挑战。

一、增值税与契税并存问题传统的交易方式是在购房合同签订后支付契税，而仅在房屋出售时交纳增值税。

但实施营改增之后，增值税将直接纳入价款中，与契税并存，增加了购房成本。

同时，营改增还取消了旧城改造等一些工程的免税政策，这也给房地产市场造成了一定的不确定性。

二、发票鉴别问题营改增要求企业必须向其供应商出具发票，才能申请退税。

然而目前国内房地产行业属于复杂的供应链结构，涉及到的企业多达几十个，要确保每个企业都开具合规发票并存储齐全，难度较大。

三、税负上升问题营改增的目的是对现有的营业税和增值税进行替代，以去除“税之间的重复征税”。

但是，部分房地产企业贴现率不高、净资产率偏低，如果将此时的增值税纳入价格，税负将变得很重。

四、房地产商的发票汇总问题房地产商需要通过企业内部的财务和税务系统，对购进的物流产品和服务财务发票进行汇总并上传国家税务局。

但有些房地产公司的规模较大，供应商数量较多，初期建立起完备的信息化管理系统并不容易。

五、先征后退的问题营改增的税种替代中也有一项关键要素——“先征后退”。

对于房地产企业而言，这意味着他们需要支付销售额的一定百分比作为增值税，并等到购房者缴纳完契税后再去退还增值税。

因此，对企业的流动资金影响较大。

综上，房地产营改增政策的实施是一项既有利又存在挑战性的改革。

政府应对其中的问题做出重点解决，优化政策及其执行路径，使得房地产市场行稳致远，打造更为强健的经济体系。

房地产行业中的痛点与改进建议一、引言房地产行业是经济发展的重要领域之一，与人们的生活密切相关。

然而，在快速发展的背后，该行业也面临着许多痛点和挑战。

本文将探讨房地产行业中存在的主要问题，并提出相应的改进建议。

二、房地产市场波动性大1. 痛点：房地产市场存在较大的波动性，价格上涨和下跌频繁发生。

这种不稳定性增加了投资者和购房者面临的风险，使得市场难以预测和规划。

2. 改进建议：为了减少市场波动，政府可以采取多种措施来平稳调控房地产市场。

例如，建立长期监管机制，加强对资金流动和土地供应的管控，并减少项目批准时间，以提高整个行业的透明度和可预测性。

三、土地供应不足1. 痛点：土地供应不足是当前房地产行业面临的又一个挑战。

城市化进程和人口增长使得对土地资源的需求日益增加，导致土地供应不足，推高了房价。

2. 改进建议：政府可以通过提高土地利用效率来解决土地供应问题。

例如，促进城市更新和旧城改造，鼓励土地的再利用和综合开发。

此外，完善土地使用权制度，加强土地管理和规划也是改善土地供给的重要手段。

四、资金链断裂与高杠杆风险1. 痛点：房地产开发存在资金链断裂风险，并且大量借贷会带来巨大的高杠杆风险。

这往往导致开发商无法按时完成项目并偿还债务，进而影响整个行业的稳定性。

2. 改进建议：为了缓解资金链断裂风险和高杠杆风险，建议政府提供更多支持措施。

例如，在严格监管下引入金融机构参与房地产投融资活动，提出相应的财务限制规定，并加强对企业经营状况和负债情况的监测。

五、住房空置率较高1. 痛点：尽管有许多人急需住房，但一些城市的住房空置率却相对较高。

这表明个别投资者更倾向于将房产作为投资而非居住用途，从而造成了住房资源的浪费。

2. 改进建议：政府可以采取措施鼓励房屋拥有者出租空置房产，例如通过税收优惠方式来减轻出租者的负担。

此外，引入购房限售政策和加大对违规出租行为的处罚力度也是有效手段，以遏制投资性购房和空置率上升的趋势。

浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路随着国家税收改革的稳步推进，房地产企业也逐渐面临着从原有的营业税向增值税方向的调整。

这一调整对于房地产行业的影响十分深远，但是因为涉及面较广，难点也非常多。

本文将就“营改增”给房地产企业带来的影响以及面临的难点，从此切入，找出一些解决出路。

一、“营改增”的前景与影响营业税作为传统的税种，是在消费环节产生的税收，针对的是商品销售过程中的利润。

而在营业税的基础上进行的纳税，在一定程度上使得企业的成本被逐步地压缩，但也同时增加了企业的税负，甚至一部分的企业难以承担。

营改增则是在这样的一种情况下诞生的，它的实质上便是在营业税的基础上增加了方向和对象（俗称代扣代缴），更加合理、更加透明，适应国家税制的调整，也使得国家税收更加规范化。

这也是国家税制持续、稳步推进的表现之一。

对于房地产企业而言，营改增指数会改变其之前的纳税方式，从“以销售业务所得为税收后果”之模式，变为“以增值税的产生与纳税为税收后果”之模式，同时也带来以下几点影响：首先，房地产企业将面临着不少的税负上涨，在收益方面也可能增加不小的压力。

其次，由于房地产企业是从基础设施建造开始的，为了满足工程建设需要还会需要不少投入，这也就要求企业必须细致且灵活地调整自己的业务收支和资金流向。

第三，这种转型也将对于企业的管理、纳税以及财务方面带来极大的挑战，因为将不再是以前传统的税务工作，有实质性的转变。

二、营改增的难点营改增对于房地产企业而言，不仅是简单的改税种，更是企业运营模式的重大变革，也是时代的转型背景，其面临的难点也比较明显：1. 朝向新的税收制度模式下，企业要重新进行统筹规划，以充分利用新模式的生产力和优势。

2. 从业务环节到财务结算，都需要进行针对性的培养和转化；同时，还要在现有结构的基础上，更好地打造和发展自己的品牌。

3. 营改增需要不少的技术投入，并进一步完善企业内部的管理，科学利用现有税制，管理模式更加科学化。