商业综合体策划全案
第一章项目定位分析4
第一节、项目地块属性分析4
1、项目地理位置5
2、项目地质、水文、气候情形5
3、项目地势、地貌5
4、项目的市政配套情形5
5、项目周边都市配套情形5
第二节、项目地块SWOT分析6
1、优势6
2、劣势6
3、机会6
4、威逼6
第三节、项目定位7
1、总体定位7
2、项目的形象定位8
3、产品定位8
4、建筑风格定位9
5、目标客户定位10
6、物业治理定位11
第二章项目规划设计11
第一节、项目规划设计条件11
第二节、项目技术指标12
第三节、项目规划设计13
1、规划设计理念13
2、规划设计指导思想13
3、总平规划设计布局要点14
4、建筑风格设计14
5、竖向空间设计14
6、户型设计14
7、景观设计15
8、总平交通设计15
9、供电设计15
10、消防设计16
11、防排烟16
12、结构设计16
13、给排水设计17
14、通风设计17
15、报警与联动18
16、煤气设计18
17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统18
18、项目配套设施18
第三章项目价格分析19
第一节、住宅市场定价分析19
1、可类比住宅项目及参数确定19
2、本地块比较价格运算值20
第二节、商业市场定价分析20
第四章项目投资估算与资金筹措21
1、建设成本估算21
2、静态总投资23
3、动态总投资23
4、资本金24
5、资金筹借24
第五章项目销售利润分析25
1、初步产值利润分析25
2、盈亏平稳分析25
3、敏锐分析26
4、项目开发觉金流量表27
5、财务评判结论28
第六章项目开发思路29
商业建筑的开发思路29
第一节、项目策划29
1、市场调查29
2、项目定位策划29
第三节、项目设计30
第四节、项目建设30
第五节、项目推广30
第六节、项目销售31
第七节、项目招商治理31
第八节、项目物业治理31
结论32
第一章项目定位分析
第一节、项目地块属性分析
1、项目地理位置
项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。
分析：
A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等名胜古迹为依靠，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明都市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示那个地点一直连续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分
钟步行范畴内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场
B、历史上的书林街，设置了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了专门多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。因此，书林街是昆明人文环境的典型代表；
C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，差不多行成了良好的自然环境。
2、项目地质、水文、气候情形
项目土地的地质情形，从实地观看来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。
项目地处亚热带，气候温顺，全年无霜期长，差不多无封冻期。
分析：
项目土地的地质情形总体比较良好，没有潜在的严峻地质灾难，适合修建房屋，
在施工图设计时，应按照地质情形对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。
项目地处亚热带，气候温顺，全年无霜期长，差不多无封冻期，对项目的冬季施工、专门是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期可不能带来不利阻碍。
项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利阻碍。
3、项目地势、地貌
项目地势相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平坦量较大。
分析：
项目的地势、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利阻碍，适合规划建设。
项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提升项目的开发价值。
4、项目的市政配套情形
项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。
项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便利。
分析：
A、据项目现有的周边市政配套情形，项目的水、电、气、通讯、排污可能从书林街，巡津街两个方一直，建议本项目在规划设计时，比较项目两面临路的情形，选择最经济、合适的市政配套方案。
B、书林街是是项目通往三市街商区和螺蛳湾商区的要紧交通要道，
建议项目规划设计时，项目的主入口应选择在书林街上，同时，在巡津街一侧设次入口。
5、项目周边都市配套情形
由于本项目位于昆明市传统的老城区，周边、中学、小学、幼儿园、医院、等设施齐全。同时，步行程20分钟，分别可到三市街商区和螺蛳湾商区。能够满足现有社区的各类消费需求。
第二节、项目地块SWOT分析
1、优势
1.1、地段优势：地块位于一环路内，是城区的优势地位口岸。
1.2、都市配套优势：位于城中区，能享受到都市中心区域高度成熟、完善的都市配套；
