中国物流市场分析报告

上半年债券违约金额已超 年全年。
国内生产总值（GDP）
（人民币万亿元）
国内生产总值（左）
同比变化（右）
100
16
80 12
60
40
8
20
4
0 0
社会消费品零售总额
（人民币万亿元） 社会消费品零售总额（左）
40
同比变化（右）
40
35
35
30
30
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
数据来源：国家统计局，2018年第二季度
二季度中国经济增长动能依然稳健， 增 长
，较一季度仅微幅回落 个百分点。 经济的
新旧动能切换继续推进：高技术制造 业和
装备制造业投资增速显著领先于一般制 造
业，而尽管社零总额增速下滑至 ，但 服务
消费和限额以下零售企业的较快增长反 映
出国内消费市场在发展广度和深度上仍具
巨大潜力。 另外，上半年全国实物商品网上
工业增加值
20 15 10 5 0
同比变化（右）
进出口贸易
（美元万亿元）
5 4 3 2 1 0 -1 -2
进出口总额（左） 出口额（左） 进出口总额同比变化（右） 出口额同比变化（右）
50
40 30 20 10 0 -10 -20
数据来源：国家统计局，2018年第二季度
图表7：2018年第二季度物流仓储市场概览
（万平方米）
30
20
15 20
10 10
5
0
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 H12018
新增供应（左） 空置率（右）
净吸纳量（左）
七月美国宣布对共计340亿美元原产于中国的进口商品增 加关税，中国政府也两次出台针对原产于美国的进口商 品增加关 税清单，共计包括787项进口商品，涉及农产品、 汽车、水产品、化工品、医疗设备和能源产品。 由于增 税政策将在下 半年开始逐步实施，因此中美贸易战对当 前物流市场的需求影响尚未体现，但随着中美贸易战的 升级，其对物流市场未 来的影响态势值得关注。 另外， 下半年主要城市新增供应预计将有大幅增长，多地市场 供应不足的局面将有所缓解。
多地空置率迎新低，供不应求加剧
6.7% 2018年二季度
出口
11.2% 2018年6月
进口
14.1% 2018年6月
51.5 2018年6月
社零总额
9.0% 2018年二季度
*箭头代表同比增速变化
图表1：物流仓储市场租金指数
(Q12009= 100) 160
全国 一线城市
140 120 100
80
零售额为
亿元，增长
，占社会消
费品零售总额比重为
，比上年提高
个百分点。
与此同时，我们注意到，持续去杠杆和中美
贸易争端升级影响下，经济的内外部不确定
因素亦显露端倪。 上半年出口增速下滑至
，贸易顺差较上年同期收窄
，月
末外储规模较 年底下降 亿美元， 月
人民币兑美元汇率下跌逾 o 月末国内
Fra Baidu bibliotek
增长降至 ，流动性持续收缩的背景下今年
7.7 百分点 0.1
0.1百分点 0.1
0.5 百分点 2.7
3.3百分点 0.0
19.8百分点 0.0
1.5 百分点 0.0
3.1 百分点 0.0
7.9 百分点 0.6
4.3百分点 0.0
0.0百分点 0.6
0.9百分点 0.0
1.8 百分点 0.3
1.5 百分点
未来6个月走势预测 1−3 1−3 0−1 0−1 -1−0 0−1 1−3 1−3 1−3 1−3 1−3 0−1 2−3 1− 3 0 0−1
租户的议价能力和吸引力，下半年租金增幅将有所放
缓。
指数 (Q12009= 100) Q109 Q110 Q111 Q112 Q113 Q114 Q115 Q116 Q117 Q118
北京物流设施市场租金指数
200 150 100 50
0
租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度
北京物流仓储市场供需
经历年初的调价后，本季大部分城市的仓库租金保持稳 定，全国平均租金环比上涨0.8 。 受北京需求外溢的影响 ，本季度天津武清、北辰等邻京区域的仓库租金大幅 上涨，带动天津平均租金攀升7.2 。
电商和三方物流仍然是高标仓库市场最主力的需求，但 电商自建仓库交付使用导致的退租现象仍时有发生，本 季沈阳 、成都和杭州都有电商从租用仓库退租搬迁至自 有仓库的案例。 另外一个值得关注的趋势是，生鲜电商的蓬勃发展令 租赁标准仓改造冷库的需求有所上升。 。
本季度北京工业用地市场录得两宗位于亦庄的土地成
交，两宗交易均执行产业用地出让新规，土地使用年限
缩短至 年 。 截 至 二季度，北京高标仓库市场经历了
连续五个季度无新增供应且空置率处于 以下的供
不应求局面，需求持续外溢至周边城 市 。 高标仓库平均
租金在经过两个季度的大幅上涨之后，二季度环比涨幅
回落至 ，平均租金报 元每平方米每月，
图表2：物流仓储市场供需
二线城市
（百万平方米）
新增供应（左） 净吸纳 量（左） 空置率（右）
5.0
30
4.0
20 3.0
2.0 10
1.0
0.0
0
Q12009 Q12010 Q12011 Q12012 Q12013 Q12014 Q12015 Q12016 Q12017 Q12018
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 H12018
城市
指标
北京
租金
空置率
天津
租金
空置率
大连
租金
空置率
沈阳
租金
空置率
青岛
租金
空置率
上海
租金
空置率
南京
租金
空置率
杭州
租金
空置率
宁波
租金
空置率
苏州
租金
空置率
无锡
租金
空置率
广州
租金
空置率
深圳
租金
空置率
成都
租金
空置率
重庆
租金
空置率
武汉
租金
空置率
环比变化 1.2
0.0百分点 7.2
0.6 百分点 0.0
0.8 百分点 0.0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 H12018 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 H12018
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 H12018
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 H12018
二季度主要城市高标仓库市场迎来新增供应的历史新低， 十六个城市中仅南京、重庆和宁波录得共约28万平方米 新 项目上市。 由于多个城市空置率都已降至10 以下，加 之新增供应走低，本季市场吸纳降至约72万平方米，一 线与 二线城市整体空置率分别降至5.5 与11.1 。
二季度主要城市高标仓库市场迎来新增供应的历史新低， 十六个城市中仅南京、重庆和宁波录得共约28万平方米 新项目上市。 由于多个城市空置率都已降至10 以下，加 之新增供应走低，本季市场吸纳降至约72万平方米，一 线 与二线城市整体空置率分别降至5.5 与11.1 。
年上半年租金累计上涨
。 年下半年将有四个
高标仓储项目交付使用，总建筑面积约 万平米。 据
了解，这些项目都处于已经完工或接近完工状态，且收
到多家潜在租户大面积租赁意向，目前业主正与潜在租
户共同争取获得政府的高精尖产业审批以顺利完成仓库
的租用。 若 下 半年新项目的租赁顺利完成，新增供应将
被迅速消化，市场活跃度也将有所上 升 。 但考虑到大型