浅析房地产工程管理中存在的问题及对策
中图分类号： f293 文献标识码： a 文章编号：
房地产是我国的经济领域的支柱性产业，其发展对于我国的经济发展和社会稳定具有重要意义。但是，房地产作为一种复杂的项目工程，只有将房地产开发中的各个环节结合起来，是想有效的工程管理，才能更好地实现房地产经济利益、社会利益和生态利益的统一，才能促进房地产事业的不断健康持续地发展。
一、关于房地产工程管理现状的分析。
在我国工程建设中，工程项目管理的侧重点、内容、方法等会因为管理行为主体的不同而产生不同的结果。这段时期，施工单位工程管理的模式相对比较成熟，监理单位的工程管理也有了国家要求执行的规范，而房地产企业这一工程管理主体至今尚未建立起规范的管理模式，市场上房地产企业的工程管理模式五花八门，没有相对规范的操作模式。现代项目管理学科的研究中，涉及到了业主工程管理的内容，这对研究我国房地产企业的工程管理有借鉴作用。
二、房地产工程管理的特点
（1）目标统一性
房地产工程管理是一个复杂的统一体，需要各个目标予以协调统一才得以顺利实现。房地产工程管理的目标具有总目标和分目标两种，两者具有统一性。分目标指的是工程项目的功能目标和效益目标，即房地产的建设规模、生产效果、技术指标和经济效益等。总
目标是指工程项目的质量目标和进度目标等，是一种针对整个工程项目的目标。虽然房地产工程管理具有那么多的目标，但是原则上是以质量目标为第一标准的，且总目标和分目标具有一定的统一性。例如，当工程管理的进度目标和质量目标发生冲突的时候，应该以质量目标为准。
（2）高风险性
房地产工程管理具有一定的风险性，且在管理中存在的风险一般很难预测和控制。一般说来，房地产工程管理的风险主要有融资风险、自然风险、管理风险、市场风险等。由于房地产工程管理具有如此多的不可预料和控制的风险，因此对房地产风险管理的研究就成为了房地产工程管理的重要课题。
三、分析房地产工程管理中存在的问题
（1）开发前期准备工作不够
有些房地产开发公司在开发的过程中没有做好充足的准备，只关注地产地段、周边商业环境和配套设施，并没有和建筑单位一同将工程前期的准备工作做好。房地产开发公司没有将前期需要的技术和资料准备充分，造成有些建筑单位为了谋求工程进度，没有采取应有的工程技术和程序，草草开工，因而使得工程质量存在一些问题。在没有了解工程的相关实际情况的前提下就草草开工，使得在实际开发中出现了设计依据不足等情况，使得开发单位对城市的相关信息掌握不够，在完工以后也给用户带来了一些困扰。
（2）不重视施工许可规定
房地产开发公司没有进行有效的工程管理，为了追求尽早实现经济利益，不顾开发程序的限制率先施工，这给房地产公司带来了不良的影响，也给社会带来了消极的影响。有些房地产施工单位在还没有通过政府主管部门的相关检查和办理手续之前就开始施工。还有些房地产公司利用制度上的漏洞，在开挖和填坑等手续刚办理完成后，就开始施工，随后又被强制停止和一定程度的经济惩罚，还给施工单位带来了遭遇罚款的厄运。因此，如果房地产公司没有根据施工许可规定来进行施工，不仅会影响工程的进度，还会造成不好的社会影响。
（3）管理机制不健全
有些房地产项目管理存在机制不健全的现象，主要是因为对工程管理认识不足。房地产在工程管理的运行中照搬一些项目管理的模式，并对项目管理中的细节研究不够，出现了管理机制不健全的现象，给工程事前和事中管理带来了严重影响，使得进度和成本在不健全的工程管理中容易失控，超出了预期的目标，出现了延迟交房、成本过高、房价过高、管理费用过高等严重后果。
（4）完工后验收不严格
受到传统观念的影响，有些房地产工程管理不注重事后管理，以为竣工就等于完工，在对待竣工验收环节草草了事，也没有进行备案。为了获得更多的经济利益，很多房地产公司希望将竣工这个环节中尽快完成，没有对工程施工中分项验收等主要环节进行严格管理，导致工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完
全等情况，从而出现了不能办理相关的验收手续，拖延交付等不良后果。
四、分析如何加强和改善房地产工程项目管理的对策
加强项目开发前期的规划管理
房地产项目管理要加强开发前期的规划管理，实现房地产开发项目的可控制和可预测目前我国的房地产项目中存在的最大问题就
是缺乏前期的研究问题。因此，我们要对房地产开发项目进行全面的优化管理，包括对前期的管理，在规划阶段和设计阶段实现房地产项目的全面控制和预测。首先，在规划阶段，我们要做好前期的市场调研和投资分析工作，及时把握市场的信息，并通过对其认真分析实现将风险控制在预期的范围内。其次，在设计阶段，我们要根据实际情况和相关程序做好设计前期准备工作，以市场的需求为标准，并结合性能、经济、安全、生态等多方面的考虑，做好各利益的均衡发展，避免出现工程项目的巨大浪费现象。此外，在设计阶段，我们一方面要结合预算施工设计图，做好规划和测量工作，力求资料和信息的完全准确；另一方面，我们要与设计单位进行沟通和交流，保证施工中的细节能够在实际中得到落实，将风险控制在最小的范围内。总之，我们要打造一个全面可控的前期管理系统，为后期工程的顺利实施做好保证。
（2）加强项目质量的管理与控制
由于人们对房屋的质量和性价比方面考虑得较多，房地产又是人们投资中最大的一个重要环节，因此其质量不可以受到忽视。需要
注意的是，房屋并不会在短期内看出质量问题，而是在长期的过程中凸显质量问题，而房屋的质量问题不仅会影响到住户的生活条件，更有甚至还会危及住户的生命财产安全，久而久之房地产开发公司的社会形象和经济利益就会受到影响了。因此，质量是房地产开发项目的最低保证，也是对自己对住户负责任的表现。加强项目质量管理和控制可以从以下几个方面出发：第一，加强对房地产项目建设中的人员、材料、机械设备、施工环境等的控制和管理，从数量和质量上保证房地产开发项目的质量。第二，对于房屋内部的基础设施等要作出能让顾客满意的承诺，帮助用户得到最满意的服务。第三，要加强房屋售后管理和控制，对于顾客的咨询需要要给出一个满意的回复和答复，要通过组建售后专家管理队伍，对房屋维修和物业管理等做出一个及时的处理，并根据用户的意见或建议进行有效研究，促进房地产开发项目的决策可行化。
（3）完善项目成本管理
房地产要在激烈的市场竞争中获胜，就要充分利用价格这个有用的优势和砝码。而只有当房地产开发公司对项目成本进行有效的管理和控制，才能把握好价格砝码在房地产市场中的优势。首先，公司要加强项目规划阶段的控制，及时做好项目预测和评估工作，对成本、销售和利润等进行严格控制，实现低成本和高质量的共赢。其次，企业要加强施工过程中的成本控制和管理，在投标和招标中引入市场竞争机制，办好现场签证管理，在施工具体过程中控制好材料、设备、人员等成本要素，实现企业最大的经济效益和社会效
