广东五华工业区商业综合体项目定位初探_60p_前期策划

注：红色部分为首层街铺 黄色部分为塔楼
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本项目定价依据
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商铺入市价格
首层街铺价
15000元/ ㎡
17000元/ ㎡
18000元/ ㎡time
入市价 中盘价 尾盘价
3个月 4个月 5个月
pric e
低价入市，以实现资金快速回笼。
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公寓入市价格
公寓价格
4000元/㎡ 4500元/㎡ 5000元/㎡
Opportunities：机会
> 政府支持力度大 > 五华还没有一个大型商业体
Weakness：劣势
> 远离传统商业区，现阶段无商业氛围 > 区域人流量小，不利于零售业
Threats：威胁
> 政策从紧、房地产走势不稳 > 与兴宁相距较近，商业竞争大
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项目问题
做零售？该区域发展部成熟，人流量不足，难于支撑如此大 的体量； 做批发？该物业虽然位于五华主要道路，非位于交通枢纽位 置，优势不明显； 做休闲娱乐场？体量过大，支撑不起； 做医院？政策所趋，必须得做，但又与商业难于融合。
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从化欣宏荣商贸城
项目分为三个组团， 分别为A区A栋、 A区B 栋及B区商业。 其中A区A\B栋建筑 面积约5万㎡ ;B区建筑 面积约4万㎡ ；商业总 建筑面积共约 9万㎡。
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规划设计
A 区A 栋规划为酒吧街、主题餐饮、品牌名店、夜 总会以及生活配套；B栋规划为电影院、KTV、精品、 服饰、餐饮、美容美甲。 B 区 规划为超市、名店街、淘宝街、黄金珠宝、化 妆品、品牌男女鞋、精品女装、名媛女装、 SPA等
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推货步骤及说明
开始
底层商铺
二层商铺
公寓
写字楼 停止
为保障资金链不断裂，我们必须在开发的过程中时刻把握 住回笼资金的机会； 在本项目中，我们退货的第一步是先推首层底商，商铺价 值高，是回笼资金最快的渠道，可以先通过商铺筹集部分资 金以开发公寓和写字楼，待开发好之后销售公寓及写字楼以 保障继续开发下一个物业； 专业市场物业前期价值不高，需等长时间培养后逐渐升值， 故暂时不卖专业市场商铺。
广东·五华 工业区项目定位初探
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方案目录
第一部分： 第二部分： 第三部分： 第四部分： 第五部分： 第六部分：
市场分析 本体分析 案例参考 项目定位 规划设计建议 投资收益分析
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五华在哪里？
五华县位于广东省 东北部，东南与丰 顺县﹑揭西县﹑陆 丰交界， 西南与河 源﹑紫金接壤，西 北与龙川相连、东 北与兴宁毗邻；全 县地形为菱形状
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五华商业区位
148KM 330KM
20KM
65KM
五华县
75KM
五华县与周边地级市的距离 均比较远，直线距离最近的 梅州还有65km，商业上基本 互不影响；但与兴宁市区却 只有20KM的距离，虽然资源 上共享，但商业上却极可能
与兴宁形成较大的竞争
110KM
广州
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兴宁商业简述
time price
入市价 中盘价 尾盘价
3个月 4个月 5个月
以均价4000元/㎡入市，最终实现均价4500元/㎡的目标
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写字楼入市价格
写字楼价格
3800元/㎡ 4000元/㎡ 4200元/㎡
time price
入市价 中盘价 尾盘价
3个月 4个月 5个月
以均价3800元/㎡入市，低开高走，快速出货
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南昌蓝天碧水广场
开业时间：2007年7月 总建筑面积：15万平方米 物业组成：6座住宅塔楼，地 下1层车库和设备用房，地上3 层（6万㎡）商业裙楼 物业长宽：东西向长约 329.86米，南北向宽约129.05 米 规划：沃尔玛超市、各特色 次主力店以及潮流、时尚商户 档次：中档偏高
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功能定位——购物
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功能定位——批发
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功能定位——餐饮
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功能定位——休闲
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功能定位——娱乐
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功能定位——办公
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功能定位——居住
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功能定位——养生
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案名建议
五华国际第一城
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4%
大型品牌连锁超市（如家乐福、 沃尔玛等）、品牌旗舰店
专业市 一层 100000 2 场 二层
街区 一层 40000 1
200000 100000
40000
100000 40000
0
0 40000
200000
0 0 0
公寓 写字楼
医院 合计
0
2000
8
16000
500
1000 12 12000
500
商 业 集 中 区 域
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五华街道一览
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五华街道一览
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五华商业特点
商业基本沿街分布，中间行车两边行人，形成了一种较原始 的马路商业形态。 五华的商业业态较为低端，较好的品牌仅一些潮流类为主 （如361、以纯、鸿星尔克等），缺乏中高档品牌业态，同时 也缺乏大型的商业中心以及休闲娱乐中心； 五华人口众多，消费水平逐年提升，现状的商业已无法满足 五华中高人群的消费需求，极易造成消费外流
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营销目标
项目自身首期现金流和后期利润的获取
本项目总占地约300亩，必然带来可持续发展的开发课题。对项目营销 而言，在先期实现一定的现金流以维持项目开发所需的资金是必须实 现的规定动作，即回笼资金是重中之重！
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营销思考
为考虑资金快速回 笼，我们建议将首 层所有临街商铺约4 万㎡ （红色）以及 购物中心2层的50% 约 2万㎡进行销售； 其次塔楼（黄色） 也全部销售，面积 约 2.8万㎡；剩余的 物业持有。
1至3层为 医疗器材专业市场 总面积约: 20万㎡
公寓 F8
公寓
写字楼 F12
F2 F1 街铺
街铺
地面
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体量及销售、持有面积
物业类 型
Байду номын сангаас购物中 心
占地面 积（㎡）
楼层数
总建筑面 积（㎡）
单层面积 （㎡）
预计可售面 积（㎡）
持有面积
销售比例
主要业态
40000 3 120000 20000 20000 100000
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项目指标
位置：五华工业大道 总占地：446.3亩（围 墙内）即297682㎡ 容积率：1.5 总建面：446523㎡
5.9万㎡ 15.3万㎡
8.6万㎡
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项目SWOT分析
Strength：优势
> 位于城区，地段好 > 项目交通方便 > 地块占地面积大， 可塑性强
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本项目价值定向
通过参考三 个成功案例， 我们做的项 目应该是五 华商业的领 先者
我们塑造这样一个项目：
五华规模最大，业态最全，形象最好的商业地标！ 五华唯一拥有整合最多功能的的商业综合体！
我们在这样一个位置：
五华：商业价值最高、性价比最好的物业 粤北：升值潜力最大的资产
我们应该
•避开：价格与市场因素，不拘于五华，眼界放大外面去！ •主张：资源与规模是目前五华的唯一性，区域升值潜力！
兴宁市目前仅形成 一个商业中心：团结 路商业中心，主要是 以团结路、兴田一路、 曾学路、宝华路等道 路所组成的区域；
该区域商业气氛浓 厚、人流量最集中的 商业集中地，是兴宁 传统的商业中心。
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兴宁街道一览
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兴宁街道一览
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兴宁街道一览
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兴宁商业特点
兴宁商业商场以小型为主，有太平阳超市、好邻居妇幼商场等，缺 乏大型如卜蜂莲花、好又多等大型超市以及大型休闲娱乐中心 业态种类繁多，集中了麦当劳、肯德基、苏宁电器、等知名品牌， 其主要业态为服装品牌专卖店，占业态总比例的50%，其次为鞋类品 牌专卖店占15%，再次为餐饮占业态总比例的10%，，其它约占25%。 兴宁集中商业位于老城区，规划早，地理位置优越，人流车流量大， 商业趋于成熟，使该商圈商铺单位面积租金较其他街道高，平均租金 约为100元/ ㎡ ·月 ，最高的租金可达130元/ ㎡ ·月 ，售价为 8000～12000元/㎡。
出 路 在 哪 里？
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解决办法
面对这不可避免的四大难题，从利益最大化以及利 于日后经营的角度考虑，我们建议将这几个业态全 部集合于一身，并采用最科学的业态配比以及规划 设计来弥补缺陷，特别是商业与医院的完美过渡，
打造成一个新型的而又极具特色的商业综合体。
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前言
以下三个商业综合体均是市场上做得比较成功的案例， 他们均与项目存在诸多共同之处，如： 体量均比较大、地块呈扁长状、功能具多样化等特点。 通过这些案例参考，我们能否寻求一个新的方向，创 造一个最适合本项目的突破口？
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商业分析小结
兴宁的商业业态明显比五华丰富，品牌上有较大的优势，肯德基、苏 宁等极具商业气氛的品牌已经进驻，商业辐射力 较强，定能吸引五华 部分消费力，造成五华消费外流。 但两者均缺乏一个大型的集中式的购物休闲场所，也就是区别于传统 商业的现代型盒子内一站式消费场所——
商业综合体
我们是否合适做商业综合体？
购物中心 （3层）
专业市场 （2层）
地下车库
医院
医院大门
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业态布局——购物中心
1至3层为 购物中心，总面积约: 12万㎡ 建议挖地下停车场，车位不低于1000个
F3 电影院
KTV
电玩
F2
大 超市
品牌店
F1 街铺 精品、饰品、化妆品、通讯
街铺
B1
地下停车位≥ 1000个
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业态布局——专业市场+塔楼
五华 互诚达房地产
五华名片
所属地区： 广东省梅州市辖县 下辖地区： 水寨镇、华城镇、横陂 镇等16个镇 面积： 3226 平方公里 人口： 总人口130多万，其中劳 动力70万，外出务工30 多万，在家务农、就近 务农近40万
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五华商业简述
五华商业分布 比较集中，主要 分布于华兴北至 华兴中路一段以 及该路的东面至 江边的区域； 该区域商业气 氛浓厚、人流量 大，但总商业面 积较小，也无大 体量商业物业；
58500 446500
16000 12000
88000
0 0 58500 358500
0% 医疗器械、保健品
0%
0% 医疗器械、保健品
9%
·百货类（运动休闲品牌、女装、 男装等）
·社区便利类（便利店、药店、
水果店、干洗等）
0%
·社会服务配套类（银行、证券、 电信营业厅等）
·餐饮（冷饮小吃、连锁快餐等）
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客户定位
富人阶层
争取客户
核心客户 重要客户
顶级富豪
成功人士
先安内·以五华几大产业老板、高管为主！再攘外·整合广、深、梅州及周边县市等客户
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形象定位
五华首座·城市商业综合体
——引领五华新生活·树立商业新标杆
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功能定位
以购物·批发·餐饮·休闲娱乐为主 办公·居住·养生为辅的中高档商业综合体
4% —— 3% —— 0% 20%
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利好与利空
利好因素梳理
利空因素梳理
银行存款准备金率下调 首套房贷款利率下调 商业地产不受打压
VS
市场上库存压力增加 中央政府调控力度坚决
征收房产税
在频繁的政策打压下，房地产市场持续低迷，商业地产亦然，价格 已不是观望者最关心的因素了，因此，发展商应该把握好每一个出 货的好机会。
功能配比说明
适宜度
专
商
业
场
市
公 寓
写
场
字
楼
＞宏观经济环境良好，消费水平不断提高，各类物业需求量大 ＞零售业发展迅猛，商业物业面临极大升级需求 ＞大型综合性商业物业在县级商业中同样具有生存空间 ＞项目条件与开发方向条件相匹配
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整体规划
总建筑面积： 44.65万㎡ 购物中心： 3层，共12万㎡ 专业市场： 2层，共20万㎡ 公寓：4栋8层， 1.6万㎡ 写字楼：2栋12 层，1.2万㎡ 街铺：4万㎡ 医院：5.85万㎡
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规划设计
沃尔玛：主力店入口适宜摆放在项目的中部偏东部分1-3层，首层约3000～4000平方 米，2-3层每层大约7000平方米 专卖店：独立店铺以销售为主，设置品牌服饰、鞋类、皮具、通讯等；面积集中为 30-100平方米 便民服务类：首层有部分商铺临南面连廊和写字楼大堂入口，设置临街店铺，主要 引进便民服务类商户，如房屋中介、洗衣店、便利店、水果店等；面积集中为40-60平 方米。 特色店：首层及三层的西部则划分给可突出项目主题定位、承租面积较大具有显著 特色和消费目的性偏强的商户如家居、美容美体中心、书店、餐饮等；面积集中为 200-400平方米。
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佛山保利水城
项目占地面积102687.18 ㎡，水道面积为23019.73 ㎡，总建筑面积约16万㎡， 建筑覆盖区43368㎡，容积 率2.83； 宽48米的运河从项目中 体穿流而过，将项目分隔 而成东西两块不同商业区 域；
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规划设计
东地块规划为集购物、休闲、娱乐、饮食 为一体的综合性购物中心； 西地块则设计为特色经营为主的休闲夜店 式步行街，填补佛山同类商业项目空白。