杭州10％村级留用地的蛋糕有多大？
謝成龍/文
村级留用地的基本概念:
是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民。为推进留用地建设，让留用地实实在在成为被征地农民又一项长期、稳定的收入来源。做为房产开发属于类公建性质。
村级留用地住宅化的特点:
无产权，开发商与村委会合作，开发住宅房产项目，以只租的形式销售，不能做抵押、也不能做贷款。
有50％产权，开发商与村委会合作，使留用地走协议出让或挂牌出让的程序，可取得50％的产权销售部分，另50％只能以只租的形式销售或自主经营相关物业，购房时不能用公积金贷款，只能用商业贷款。
村级留用地的前世今生:
最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。
最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。
最新发布政策：
2009年6月10日，杭州市政府出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅纠正了此前坊间混淆的杭州留用地项目与小产权房的概念误读，而且在诸多实施方面有了更多细则，另外合作开发的49％部分有可能取得单套产权。
留用地的操作模式:
“自建、合作、租赁”三种。
自建模式：由于征地款到位后，一些村社拥有上亿元的资金可供支配，加上村社负责人能力比较强，因而选择了自建，如留下镇村建造的商业综合楼，虾龙圩村建造的虾龙圩综合楼（紫金港大酒店）；
合作模式：村社出地，企业出资金进行合作开发，之后按比例分成或分割产权。
租赁模式：一般是按土地面积收取每亩七至十万元的固定回报，并在几年后按比例提高租金，租期一般是30年到50年，到期后收回物业，这种形式收益最少，而且对企业经营管理也难以把握。
10％留用地块分布特点:
西湖区：
目前全区共有留用地指标5592.5457亩，已核发指标3589.07亩，其中已完成立项的地块74块，共计1498.25亩，完成规划定点1063.72亩。具体地理分布如下：古荡街道63.5277亩，留下镇410.0565亩，龙坞镇316.2937亩，三墩镇1291.2938亩，蒋村乡1449.9408亩，文新街道70.3695亩，灵隐街道202.3841亩，转塘镇1788.6796亩。已完成地块5个，在建地块6个，各村社大多处于寻找合作伙伴以及立项阶段。
大型居住区一期规划用地总面积为5491亩，建筑总面积为350万平方米，建成总居住人口 10万人。在规划中先行将314亩10％留用地先定位。全部落实到了区位条件较好的具体地块。
江干区：
共有10%留用地1260.982亩，除已落实用掉的135.5亩外，未用掉的资源将有1125.482亩（包括在谈、未签约项目）。地理分布情况如下：九堡294.169亩，丁桥270亩，四季青382.062，彭埠163.958亩，笕桥15.293亩。
蒋村新区：
2007年蒋村新区12个村（社区）、893.7亩10%留用地全部安排在最好的地块，拟建项目37个，目前已经立项22个，总用地面积为535.5亩，建筑面积近74.6万平方米，其中符合上报农转用报批条件的项目12个。另有未立项项目15个，面积291.45亩，建筑面积41.1万平方米。
蒋村新区中心商务区：
2008年蒋村新区中心商务区重点是用好1100亩商业商务综合用地和1000亩10%留用地。打造成国内外银行、创投基金等各种金融服务机构集聚区，跨国公司总部、地区总部和办事处聚集地，商务商住、酒店餐饮、休闲旅游、文化娱乐的配套服务区。
三墩：
杭州10%留用地项目一个主要聚集地，其中，剑桥公社和斯坦福平方为较典型的项目，不可以分割出售，但是可以出租，业主只有使用权。近年来，2007三墩镇其中10%留用地项目27个，用地面积742亩，建筑面积约100万平方米。
目前未用掉的10%留用地资源中，具体土地与项目的进展情况，项目已定，在办立项、土地手续的有207.441亩；项目在谈的有275.025亩；项目未谈的有643.016亩。
主要开发类型
小户型物业\商业物业\酒店物业\办公物业
杭州目前村留用地总规模：
西湖区5592.5457亩+丁桥314亩+江干区1260.982亩+蒋村新区893.7亩+蒋村新区中心商务区1000亩+三墩742亩+江干区1125.482亩
=10982.7097
杭州在建的村级留用地项目有很多，比如银泰城、桔子里、西溪壹号、创美华彩国际等等，各家开发商在开发项目的时候遇到了哪些问题呢？在营销过程中，又是如何促进销售解除购房者的后顾之忧呢？对于村级留用地的政策变化，各位专家又有怎样的看法？
本期搜狐焦点的论坛邀请到汉嘉地产顾问副总经理陈焕春、《房产天下》执行总编杨华斌、创美华彩国际副总经理徐志坚、桔子里营销总监黄非、丁兰广场营销总监张伟、天港置业营销部经理赵云、银泰城市场营销部经理徐琦敏、天策咨询总经理余立鸿和西溪谷林彬。各位专家和开发商聚在一起，能碰撞出怎样的“火花”呢？
》》直播回顾：村级留用地项目发展前景探讨
精彩观点汇集：
专家解读村级留用地概念
【陈焕春】：村级留用地概念是什么呢？可能很多消费者不是很清楚，谈到村级留用地可能认为没有产权，被理解为小产权房，其实村级留用地跟小产权房是不同的概念，小产权房是非法产品，农民拿自己的宅基地建房子，也没有什么正规的任何手续就拿来卖。但是村级留用地是合法的建设用地，只不过规定这个建设用地一定51%的产权归村里，投资方是有49%的部分，所以就有了51%和49%的说法，49%是允许买卖的，51%是不允许的，是这样的概念。对消费者而言，村级留用地并不是小产权房。
在09年、10年左右，就是从允许村级留用地走招拍挂程序之后，最小单位可以到户的概念，这个政策对杭州村级留用地而言是非常非常重要的一个政策。从这个政策之后，就有很多合理、合法，或者是更合理、更合法的村级留用地项目出现，它们49%部分中如果产权都明晰的话，会跟商业用地里面的酒店式公寓也好、商业也好没有任何区别，手续上都是一样的。
