郑州40年产权商业公寓市场现状及机会点分析

Loft 4.28万㎡
3.1万㎡
SOHO
1.85万㎡
长江一号
正商汇都中心
江泰天宇国际 SOHO LOFT+SOHO 3万㎡
LOFT+SOHO 7.2万㎡
2.7万㎡
公寓市场分析 历年供应分析 历年成交分析 历年价格走势 成交结构分析 未来供应分析
目前在售40年公寓项目信息——平层公寓层高2.9-3.4m，LOFT公寓层 高普遍在4.5-4.8m之间，正商佳士阁LOFT层高在5.09m，交房多为毛 坯，整体市场LOFT产品居多，客户关注度高
郑州公寓特点： 1、功能单一、品质较低发展为功能齐全，用途多样的产品 2、郑州公寓产品自出现以来一直较受市场欢迎，处于供需基本平衡状态 3、公寓产品经过多年的发展，产品设计、功能性等方面已更趋合理，也更能满足购房者的需求，未来公寓市场更加细分
公寓市场分析 历年供应分析 历年成交分析 历年价格走势 成交结构分析 未来供应分析
平层面积
层高
1#800；2#900
3.1m
1597㎡
646㎡ 1394㎡ 2164㎡ 约1424㎡ 1350㎡ 约430㎡ 2105㎡ 1200㎡ 1190㎡
4.8m
2.9m SOHO2.9M；
loft4.8m 5.09 4.8 2.9 4.8 4.8 4.8
12
江泰天宇国际
27000
公寓+LOFT
序号
项目名称
公寓体量（㎡）
物业类型
产权年限 双气配置 交房标准
1
正弘凯宾城
79370
公寓+办公
40
无
毛坯
2 民安北郡TOP公馆
19104
LOFT
40
无
毛坯
3
鹏翔商业中心
4
清华城
5
正商佳士阁
6
乐丁广场弘高新数码港
10
龙汇国际
11
郑东商业中心
33000 40426 45444 70033 42327 55000 54000 58600 42840
郑州公寓演变历程——从2010年的国贸中心中规中矩的外观到现在新概念 设计演变，外观造型更具现代化、炫彩多样化，在项目体量中占有量逐渐增 多，成为商务综合体主流产品，配置更加高档化
2010年农业路国贸中心
2011农业路苏荷中心
2012中原路万达公馆
2014年黄河路璞丽中心
2015年文化路美景麟起城
2015年货站街清华城
2015年往后 竞争力增强，各楼盘开始打 造自身特色吸纳客户
限购解除、公寓自住型 客户受影响，2014年底各项 目为了吸纳自住客户，纷纷 打出“低首付、首付款分期” 优惠政策，更有些项目简装 提高项目卖点，竞争力加强， 户型设计、社区环境及外观 造型更加重视，公寓市场开 始向着舒适化、高性价比化、 建筑设计更合理化发展 代表项目： 美景麟起城、 清华城华贸中心
2013-2014年 产品多样化、量价提升
2013年持续受限购影响， 40公寓项目逐渐增多，产品 多依附于综合体项目存在， 向三环外公寓空白区域漫延， 竞争也相对激烈，LOFT公 寓受捧，客户自住型兼投资 型，购买力旺盛 代表项目： 正商佳士阁、 华强城市广场、 正商汇都中心、 郑东商业中心、 民安北郡、 正弘高新数码港
40
无
毛坯/精装 3T17、18户
778㎡
公寓3.1；loft4.5
备注：数据来源于项目调研
公寓市场分析 历年供应分析 历年成交分析 历年价格走势 成交结构分析 未来供应分析
公寓户型面积——市场主力户型面积在38-52㎡，畅销户型面积为3045㎡；华强城市广场公寓主力户型面积在60-80㎡，去化速度较慢，同 时制约价格提升（目前售价7200，远低于同区域竞品），项目在产品面 积定位时应注意控制面积
正弘高新数码港 LOFT+SOHO 5.4万㎡
睿达广场 LOFT 4.7万㎡
龙汇国际 LOFT 5.86万㎡
民安北郡 LOFT 1.9万㎡
美景麟起城 LOFT+SOH O万6.82㎡
在售 售罄 即售
逸泉国贸 SOHO 4.28万㎡
华强城市广场
正商四大铭筑 SOHO 5万㎡
SOHO
5.5万㎡
郑州万达中心 SOHO
2010年 供销平稳，价格低于住宅
供应项目较少，多位于东 区、金水区核心地段，市场购 买力强，公寓产品依附于项目 商业或住宅，客群大多为自住 代表项目： 正弘数码公寓、 郑州国贸中心、 好来坞、 景峰国际等
2011-2012年 住宅市场遇冷，公寓旺盛
限购席卷全国，商品房 受购房资格限制，由于40年 公寓价格低于商品房价格， 位置多位于较好地段，不受 政策影响，普通公寓客户多 以自住型为主，精装公寓多 以投资型为主 代表项目： 红星蚂蚁SOHO、 SOHO新干线等 万达SOHO公寓（精装）、 正弘世豪小公馆 （精装）
郑州40年商业公寓
现状及机会分析
1 郑州公寓市场分析 2 各产品典型案例分析 3 公寓市场预判及机会分析
公寓市场分析 历年供应分析 历年成交分析 历年价格走势 成交结构分析 未来供应分析
郑州公寓市场发展历程——郑州公寓市场发展经历四个阶段，从最初的毛 坯交房发展到现在的简装、精装，公寓产品多依附于综合体，总体来看，产 品更注重居住舒适度、高品质配套、丰富的产品线等品质化发展
公寓市场分析 历年供应分析 历年成交分析 历年价格走势 成交结构分析 未来供应分析
近2年公寓项目分布——项目多分布于郑州京广快速路、航海路沿线，在售 项目12个，多为尾盘，即售项目6个，整体供应不大，本项目位于金水区北 侧，继金水万达公馆后至今无公寓推出，属于区域内市场空白，竞争较大项 目有麟起城公寓（惠济区）
龙子湖微时代
乐丁广场 LOFT+SOHO 4.23万㎡
升龙天汇广场 SOHO 3.7万㎡
1.3万㎡
璞丽中心 SOHO
永和宇宙星 SOHO 7.2万㎡
SOHO 4.2万㎡
6.7万㎡
正商佳仕阁
正商航海公寓 LOFT
郑东商业中心
SOHO 3.2万㎡ 京莎广场 SOHO
7万㎡
清华城
LOFT+SOHO
8.58万㎡ 永恒理想世界
公寓1.15+写字楼2.15
40
SOHO
40
LOFT
40
LOFT
40
LOFT +公寓
40
公寓
40
LOFT +SOHO
40
LOFT
40
公寓
40
无 无 无 暖气 天然气
毛坯
毛坯
毛坯 公共部分精
装 毛坯
有
毛坯
无
毛坯
有
毛坯
无
毛坯/精装
梯户比
4T22户
4T32户 4T11户 6T30户 11T31户 4梯29户 3梯20户 3梯6户 5T24户 4T20户 4T18户