无锡V-PARK小户酒店公寓项目营销建议书_大通顾问_113页

他们常常被贴上这样的标签
30-45岁
成熟
社会阅历
事业基础
专业投资客
对商业嗅觉比较灵敏，具有成熟的投资经验， 深谙各种投资渠道，，懂得分析投资利弊，规 避风险，信息灵通。 本项目主要针对无锡和上海两地的投资客为主，
主要参考本项目周边的嘉饰茂项目，该项目在
上海进行同步推广活动，根据我司了解，该项
目购房者中上海投资客占相当比例。
设备标准建议：
采用变频式分区供水系统。提供24小时生活用水，每户设独立 水表 赠送VRV分户计量中央空调 每户设独立卡式电表，室内均安排足够插座，弱电系统 预留插口 首层大堂出入口安装可视对讲门禁系统； 小区内设闭路电视监控系统； 酒店公寓电梯使用专用身份卡； 均有接口入内，设置卫星电视接受系统
智能化建议： 在网络、通讯功能 方面，建议配置无 线宽带上网，使整 栋建筑形成一个无 线网络空间，并配 合光纤直接连接桌 面，客户可根据自 身情况作出选择。
叁
齐步走
推广方向
拥有着一些对传统住宅而言的劣势 没有大空间、没有好地段……
因此我们的概念方向，必然是需要模糊这些劣势 是针对不在乎这些劣势的人群 我们需要做到的是 模糊居住和办公的概念 通过主题概念的切入 可以让我们更具投资及居住功能 同时可以有更加个性化的体现
所以我们以产品为发力点 以客户需求为导向
装修风格建议——简约风格
以简洁明白为主要特点 重视室 内空间的使用功能。 室内布置案功能 区分的原则来进行,家具布置与空间密 切配合,废弃多余的繁琐的附加装饰在 色彩上和造型上追随流行时尚。
装修风格建议——混搭风格
多风格元素有机组合；将家具主 风格与配饰、家纺巧妙配合产生反差 美及空间层次感
公共大堂建议： 大堂：气氛豪华，风格独特，装饰典 雅， 色调协调，光线充足，建议采用仿大 理石、大 面积钢化玻璃等建材；
地面：仿大理石。局部仿古地砖拼花 和地毯铺地，花岗岩踢脚线或木饰面踢脚；
墙面：木饰面和乳胶漆，适当可采用 金属板材和线材配以高级现代的壁灯和落地 灯强化现代高雅的氛围。
吊顶：石膏板乳胶漆，配高雅现代吊 灯，局部射灯。
走道：地砖木质踢脚线；墙面乳胶漆 局部木饰面配镜框画和射灯；
吊顶石膏板乳胶漆配射灯和节能灯。
仅有这些，是否足够
先看客户关心什么
目标客户访谈分析
为了进一步摸清目标客户群体的基本诉求， 我司就无锡和上海两地的目标客户群进行了有 针对性的调查，了解其基本消费习惯和要求， 从而有针对性的进行本项目的市场定位。
客户访谈表1
无
锡
访谈对象：无锡城区
访谈内容：注重的购房要素 (依次排序)
价格
管理
性价比
广告策略
关键词：想像力+5.5米+空间
精心包装售楼中心，以富有想像力的包装让来客产生被震撼的效果。除此之外，制 作不同模型，表现分隔5.5米层高可产生的不同的利用空间，提示、强调卖点。
广告策略
关键词：杂志+封面+标题党
前期报刊硬广考虑同一期多版面投放，突出不同卖点，引爆受众关注焦点。广告媒 体的选择除了安排无锡本地报刊外还应考虑《新闻晨报》《租售情报》等异地报刊 及商务类媒体。
本项目最佳定位：中档物业产品
我咋样
5.5米层高
绝
买一层送一层
对
135%得房率
卖
高性价比
点
统一经营管理
精装修酒店式公寓
提 升
宜商宜住
卖
固定投资回报率
点
园区核心位置
基
区域良好的发展前景
础
政府的大力投资
卖
点
项目核心卖点
国际团队统一管理 高性价比酒店公寓
——人无我有 足以打动消费者的卖点
我咋样
定位要素：
无锡V-PARK项目 营销建议书
上海大通物业顾问有限公司
报告目录 壹。找对象 我在哪？我有啥？卖给谁？ 贰。照镜子 我是谁？我咋样？ 叁。齐步走 怎么卖？怎么推？怎么做？ 肆。化红妆
壹
找对象
我在哪
项目位于无锡市东部，锡东新城东南部 项目紧邻沪宁高速，方便往来江沪各地
园区区位 2小时经济圈内，有上海、南京等40个大中城市 地处无锡东大门的锡山区 位于锡东新城的西部板块 项目区位 位于高速公路东侧 紧邻高铁核心区域 位于轨道交通二号线的北部
推广策略
放大优势，弱化本项目的不足之处，是企划的重要使命
从本项目wk.baidu.com各细节考虑，可从以下多个方面作好宣传工作：
推广策略之宣传
关键词：高度
空间魔方，层高越高，实惠越多。将本项目的最大优势力推，使其在客户心中产生 双倍深刻的印象。
关键词：信心
目前的区域商业版块在建设阶段，在企划中应强调其未来的发展方向，渲染其发展 目标，培养客户对该规划的认知，对该地区的认可，对项目前景的憧憬。
我有啥
23+2 玻璃幕墙外观
地标建筑 单体楼
55-60平方米 一房绝对主体
纯粹 小户型
精装修 酒店式服务
创新LOFT 复式空间
配套商业 商业裙房
超低首付 超低月供 超低总价
项目效果图
A
5米左右 挑空设计
全装修
产
B
成品公寓 拎包即可
品 价
入驻
值
点
55-60平方米
分
C
小户型 酒店式空间
析
市场
D
稀缺类产品
因此，从客户需求出发 提升产品性价比、解决未来 经营管理问题，是项目产品修正的主攻方向。
卖给谁
公寓以满足投资与自住的两个目的，鉴于本案 未来的升值潜力，还是主要以投资为主。
投资
自住
投资
投资本案目的(综合利益点)： 1、看中其潜在商业价值； 2、物业增长的升值潜力； 3、物业后期租赁投资回报率。 客户类型： 1、专业投资客 2、企业主、公务员、企业管理层等收入较高的人群 年龄层： 30-45周岁
关键词：介入
正由于商业板块尚未成形，目前可以较低价位介入，降低持有成本。
关键词：造势
目前项目周边即将开业的宜家等知名商家，正是对项目未来发展态势的有力烘托， 以可见的利好说明项目未来的价值
关键词：形象
以时尚、超前、个性的理念，将项目的精神、特色传达于公众，先声夺人，提升项 目品位及知名度。
推广策略之产品力建设 现场售楼处“魔方主题”
企业主、公务员、企 业管理层等人群
投资客
1、专业投资客 (无锡和上海) 2、企业主、公务员、企业管 理层等人群 (园区内及无锡市内)
高租金回报率
投资驱动
1、看重其潜在商业价值 2、物业增长的升值潜力 3、物业后期租赁投资回报率
价值支撑点(利益点)
区域、交通、建筑、物业、户 型、配套、充足租客七大主要 因素； 本案主要突出的卖点： 固定投资回报率、高性价比、 酒店服务
建材配置建议： 钢制门，IC卡门锁 合资品牌复合地板 “多乐士”乳胶漆 “诺贝尔”面砖
整体橱柜配欧式推拉脱排油烟机 常春藤
工艺门/山毛榉木夹板 熊猫牌
合资PP-R冷热水管 科勒 松下
石膏吊顶
线条 空调 电视 家具
给水 空调 电力系统 网络 安防
有线电视
石膏线、山毛榉木线
春兰
国内品牌19-21寸
苏州地区品牌
我在哪
三大产业区 国际服务外包示范区 现代服务业聚集区 服务外包示范区
沪宁线的“道口经济”
企业入驻情况 搜客天地现已入驻， 规模企业逐步进入
规模企业相继入驻，产业集聚效应日益显著
我在哪
生活配套
目前周边有百安居、迪卡侬、麦德龙等大 型专业卖场； 宜家综合购物中心预计于2011年开业 规划地铁二号线位于基地南部东安路 项目紧邻高铁核心区
以性价比为竞争突破口！
策略三重奏
广告策略 一见钟情
推广策略 两厢情愿
销售策略 三下五除二
广告策略
关键词：时尚+活力+简洁
总体包装以时尚感、活力感、简洁感为基调，贯穿前卫感觉，以表现本项目所突出 的独特概念，以及锐意进取精神。把握好现代、体面、有品质感的平面效果，以传 达项目的品位形象。LOGO、VI及硬广、DM、楼书等设计追求独特、奇异。
自住 选择本案驱动(综合利益点)： 1、居住的舒适性 2、临近工作地点 3、综合物业价格优势 4、未来物业保值、增值潜力 客户类型： 1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主 2、居住过度类型(城市白领) 3、SOHO办公族 年龄层： 25-35周岁
自住客
1、园区内的政府工作者、研 发人员及园区附近工作为主 2、居住过度类型(城市白领) 3、SOHO办公族
配置建议： 室内采用新风系统，具有恒温恒 湿及消毒功能，卫生间建议选用国外 品牌卫浴产品，而厨房配置最好能申 请煤气，如无法通过消防要求，可以 使用多功能电磁炉
室内部分装修标准
装修标准建议： 650—800元/平方米（建筑面积） 700元/平方米(参考方案)
进户门 地板
墙、顶面 卫生间墙面
厨房 油漆 门/夹板 电线 水管 洁具 开关插座 客厅吊顶
产品
访谈对象：园区工作者
访谈内容：注重的购房要素 (依次排序)
性价比
价格
管理
产品
客户访谈表2
上
访谈对象：上海地区
访谈内容：注重的购房要素
海
(依次排序)
区位 交通 产品 价格 管理 投资回报 装修
访谈综述
从对于两地的目标客户群访谈中可以看出，客户产品 的性价比、产品日后的管理都有一定的要求，价格因素也 是购买中非常重要的一方面；其次投资回报率也是不少投 资客考虑的前提因素。
在内部装修上，建议公共部分应趋于中高档化，而在各单元 的室内装修则应趋于精致化，能充分诠释舒适性生活理念。
提供菜单式装修
建议由开发商提供菜单式装修的方 案，在品质基本保证统一的基础上，有一 定的档次细微差别，给客户选择的余地， 统一负责装修，以保证项目档次工程质量， 也避免客户自己装修给其它客户和酒店带 来的不利影响。
居住质量提升
投资驱动 1、居住的舒适性 2、临近工作地点 3、综合物业价格优势 4、未来物业保值、增值潜力
价值支撑点(利益点)
区域、交通、 建筑、物业、户型、 配套 六大主要因素 本案主要突出的卖点： 区域地标、高档物业、时尚建筑
贰
照镜子
我是谁
项目交通网络便利；
周边有良好的商业气氛；
项目位于区域核心位置
我在哪
我有啥
总建筑面积106259平方米 是两栋商场、办公、酒店
为一体的 综合型办公楼； 酒店部分建筑面积43974
平方米 高98.9米，层数2+23层
原产品定位：
本案共分三段 A：1—4F 为配套裙房； B：5—15F 为酒店，每层
24个客房， 共264个客房； C：16—23F 为挑高5.5米 的酒店式公寓，每层24个 单元，共192个单元； D：附属设施： 地下两层为车库。
我咋样
物业自身
本项目的低区的经营档 次决定了高区的物业档次。 本项目1-4F为经济型酒 店，那么本项目的整体物 业档次不宜过高。
市场环境
本项目主要针对的客户群 体主要为城区及异地投资客， 对于高端物业产品，这批客 源接受度普遍不高； 园区内的大量工作者并非 高收入人群，高档次的物业 并非最佳之选。
产品不宜多样化
作为3万方以下的投资性物业，产品本身定位不宜多样化；单一类的产品定位较 容易被客户接受，不会产生对本项目物业性质的混淆；同时并能有效控制广告预 算，降低开发商成本。
产品必须符合市场需求，进行准确定位
我咋样
地下1-2层
地下两层为车库
为酒店，准三星标准，约120个客房
地上1-4层
地上5-6层
优势
劣势
项目周边仍处在起步阶段， 区域有待成熟；
区域发展逐渐成熟， 未来发展前景广阔；
市政配套逐步成熟、 完善；
项目为规划的核心区 域，升值潜力大；
项目SWOT 分析
主干道尚未形成浓厚的商 业氛围，需要商圈培养期；
周边生活配套匮乏
机会
威胁
市场具有较大的宏观 调控风险；
本区域为新兴发展板 块，整体开发周期较长， 在未来发展中具有较多 的不确定因素
预备层
为挑高5.5米的酒店式公寓，约360个单元
地上5-6层
建议产品示意图：
总 高 99.8 m
5.5米层高的酒店式 公寓
预备层
经济型酒店
增加使用面积建议
酒店公寓公共走廊部位的净高建议不超 过3米，隔断出的公共部分空间可分配给相 近单元增强性价比。
总体装修建议
考虑到项目中端化市场定位，建议总体装修保持与项目一致 的定位，总体达到准三星酒店式公寓的配置。
喜跟风，注重大众口碑，同时手中有一定的 资金，需要寻找途径投资令钱币升值，有短 线投资的趋势，对本区域非常熟悉。 建议本项目将主要客户群体定位园区 内的政 府相关工作人员、企业管理层人群，考虑该 部分人群收入较高，有点积蓄，因此将其定 位主要客户群体；对于园区内的大量IT工作 人员，我司认为这部分人群收入普遍不高， 对于投资类产品关注度相对较小，因此我司 建议将其定位次要客户群。
以魔方为主体，售楼中心要装修得时尚而有鲜明的个性，突显大厦的品质感 。
售楼处选址说明：
1.现场接待：规划红线内的地 块东北角。 2.指示明显：新锡沪东路往来 车流量较大，指示作用明显。 3.临街绿化：将沿街草坪绿植 提前完成，增加与项目推广基 调关联的园艺小品，商业用停 车位置可为接访停车使用，车 行入口设保安负责指引，增加 接访的尊贵性和仪式感。 4.便于看房：临近酒店项目， 便于客户参观。